1、重庆市商务楼宇物业管理服务标准（节选） 重庆市商务楼宇物业管理服务标准（节选）6 设施设备管理服务6.1 建章建制建立物业设施设备运行、维护、管理制度。6.2 档案与标识6.2.1 建立设施设备运行、管理档案。6.2.2 设置规范齐全的设施设备管理标识，标志清晰准确完整。6.3 维修维护管理6.3.1 日常维修：物业服务机构应及时有效地按物业服务合同约定，对物业共用设施设备进行维护保养工作。日常维修范围主要包括设施设备的清洁、整理、润滑、调整、紧固、防腐、小修等。对日常维修中有专业资质要求的，物业服务机构应委托具有相应资质的单位进行。6.3.2 专项维修：是指物业共用部位、共用设施设备保修期满
2、后进行的维修和更新改造工程。凡属专项维修范畴的，物业服务机构应参照财政部令第165 号住宅专项维修资金管理办法及重庆地方法规规定要求，及时提出维修计划和专项维修资金使用计划，向业主报告。根据其决定，组织维修。如有安全隐患，业主未同意维修的，应及时向政府相关部门报告。6.3.3 因业主提供的物业共用部位、共用设施设备建筑物不符合使用要求，物业服务机构应及时向其报告。6.3.4 制定年度设施设备维护保养、专项维修年度计划。按季度分解执行。6.3.5 属于特种设施设备的，按照国家管理机构规定，定期检验检测，合符规范。6.4 建筑物维护管理6.4.1 房屋结构检查根据房屋结构类型、使用年限、使用环境情
3、况，定期巡检、修缮。提示业主定期对房屋结构进行沉降检查与测试，发现问题及时采取措施。6.4.2 共用部位及主体装饰巡检每年巡检房屋共用部位以及主体装饰部分不少于四次。建立巡检记录，发现问题应及时修缮。6.4.3 避雷系统6.4.3.1 每季检查重要机房、配电柜接地装置；保障机电设备、管道、构架等金属物接地良好。6.4.3.2 每半年全面检查楼宇避雷带、针、线、网，保障避雷设施完好。现问题及时解决。6.4.3.5 建筑物（无特殊设计要求情况下）接地电阻标准：3 类建筑物接地电阻：10；2 类建筑物接地电阻：4；计算机房接地电阻：4。6.5 供配电系统6.5.1 配电系统6.5.1.1 有临时用（
4、限电、停电）电管理制度。明确临时用电、限电、停电审批权限，即时通知关联客户。有应急措施，紧急情况立即启动。6.5.1.2 参照 DL/T 596 相关规定，按规定周期进行高压电气设备试验，留存高压电气测试合格报告。按照规定周期检查、维护、清洁变配电设备设施，并做记录。6.5.1.3 定期检查高（低）压变（配）电柜，安全操作、运行正常，检测表计量显示准确。直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量稳定，符合工作要求。功率因素自动补偿电容器（组）运行正常，自动切换正确可靠。变（配）电系统联络自动切换正常。6.5.1.4 检查高（低）压变压器，保障运行正常，温控显示准确，联控动作正常。6.5.1.5
5、不定期检查母线排，保障压接良好、色标清晰、绝缘良好、牢固牢靠。防鼠网完好。6.5.1.6 每日巡检公共电器柜、楼层配电间，及时处置事故隐患，保障运行安全、正常。6.5.2 应急供电系统6.5.2.1 按维护手册规定周期及内容，检查、维护保养发电机组设备。6.5.2.2 定期检查发电机机油油位、冷却水位，对蓄电池组进行充放电试验并进行蓄电检查及保养。6.5.2.3 每月定期对发电机（组）进行例行启动试验，运行时间应15 分钟。6.5.2.4 定期检查发电机控制柜，手动及自动启动正常，自动转换开关合闸正常，各种表计显示正常。6.5.2.5 定期检查、维护应急照明（带蓄电池）设备，使其处于有效待命工
6、作状态。6.5.3 公共照明系统6.5.3.1 制定公共照明节能管理规定。6.5.3.2 每日巡检一次公共部位照明灯具，如有缺损、失效，应更换。按物业服务合同约定的要求，保持完好率。 6.5.3.3 每月检查一次泛光照明灯具、霓虹灯、光彩灯、大堂吊灯等特种灯具外观，按物业服务合同约定的要求，保持完好率。6.5.3.4 每年检查一次装修夹层内照明线路，保障安全良好。6.6 消防设施6.6.1 遵循 GA587 相关要求，加强消防设施的维护维修管理，定期进行维护保养，及时更换失效器件。保持消防设施功能正常，有记录备查。 6.6.2 每半年检查气体灭火装置进行信号测试与压力状态，每年检测一次清水泡沫
7、灭火装置。6.6.3 每月手动启动一次消防泵、喷淋泵，每年专项保养一次，有记录。6.6.4 每月巡查一次消火栓，每半年检查一次消防带，消火栓阀杆处加注润滑油并做末端试验端子放水检查一次。保持消火栓箱内各种配件完好。6.7 特种设备系统6.7.1 物业服务机构应设置特种设备安全管理机构或配备专兼职安全管理人员，制定操作规程、安全管理规章制度。6.7.2 作业人员及其相关管理人员，应当按照国家有关规定经特种设备安全监督管理部门考核合格，取得国家统一格式的特种作业人员证书，方可从事相应的作业或者管理工作。6.7.3 特种设备在投入使用前或者投入使用后 30 日内，应当向特种设备安全监督管理部门登记。
8、物业服务机构更迭后，应变更登记。6.7.4 特种设备使用应当符合安全技术规范的要求，并建立特种设备安全技术档案。6.7.5 物业服务机构应在安全检验合格有效期届满前一个月向特种设备检验检测机构提出定期检验要求，检验合格标志应当置于显著位置。未经定期检验或者检验不合格的特种设备，不得继续使用。6.7.6 物业服务机构应当制定应急预案，定期组织演练，发生事故时，要迅速采取有效措施，组织抢救，防止事故扩大，减少人员伤亡和财产损失，并按照国家有关规定，及时、如实地向有关部门报告。不得隐瞒不报、谎报或者拖延不报。6.7.7 物业服务机构每月应检查一次特种设备使用状况，发现问题，立即处理；情况紧急时，可以
9、决定停止使用特种设备并及时报告业主组织（业主）。6.7.8 电（扶）梯的维护保养应合同委托具有资质的维修保养单位。维修保养单位每 15 日维保一次电（扶）梯；接到故障通知后，应在 4h 内赶到现场，采取必要的应急处置措施；对其维护保养电梯的安全性能负责。6.8 给排水系统6.8.1 每年维护保养给排水、排污处理系统。6.8.2 生活饮用水水质应符合 GB5749 要求，二次供水日常使用管理、工作人员的健康证明、水质检测按照重庆市城市饮用水二次供水管理办法执行。6.8.3 每年定期保养水泵、水质处理和消毒装置及设备控制柜。6.8.4 限水、停水时，应提前通知客户。6.8.5 每季度检查水泵、管网
10、，不定期除锈油漆。6.8.6 每年疏浚、清掏一次排污化粪池，污物及时清运。6.9 智能化系统6.9.1 安防智能化6.9.1.1 每年定期维护保养摄像机、监视器、画面分割器、矩阵器、硬盘记录等监控设备。系统工作正常、图像清晰、设备整洁；监控记录资料按配置要求保存。6.9.1.2 每年定期维护保养门禁系统主机、分机、读卡器、电磁门锁及报警装置，保证系统工作正常，图像、语音清晰。6.9.1.3 每年定期维护保养周界报警系统主机、红外探测器、联动装置，保证工作正常。6.9.1.4 每年定期维护保养巡更系统巡更点、巡更器、录入设备，保证工作正常。6.9.2 楼宇管理智能化6.9.2.1 根据物业服务合
11、同约定， 每年定期维护保养卫星电视系统放大器、解码器、卫星天线、传输线路，保证图像清晰、工作正常。6.9.2.2 每年定期测试检查楼宇设备管理智能化系统，保障系统运行正常。6.9.3 车库管理智能化系统 每季维护保养一次车库管理智能化设备（服务器、工作站及 UPS、图像识别系统、摄像机，出入口机、车辆检测器、电动道闸等），保证工作正常、通讯正常、图像清晰。区域及车位计数显示器工作正常、数据准确。定期备份系统软件及数据。6.10 中央空调系统6.10.1 中央空调主机按照使用维护手册规定的频次和内容，严格进行维护保养。空调使用前应例行保养，测试运行、安全控制功能，有运行记录。6.10.2 每年维
12、护保养一次电器控制系统。6.10.3 定期维护保养冷凝蒸发热交换系统。6.10.3.1 每两年至少清洗一次冷凝器、蒸发器，达到规定要求。6.10.3.2 每年维护保养冷却塔（变速箱、淋水装置及附属设施），保障运行正常。6.10.3.3 每年检测一次循环泵水封、电机绝缘，定期对轴承润滑保养。6.10.3.4 每年对循环管网进行防腐、保温处理。定期清洗。6.10.4 盘管风机系统6.10.4.1 每月至少清洗一次回风过滤网。6.10.4.2 每年检查一次风机润滑部分。6.10.4.3 每年检查、保养一次风机表冷器。6.11 其它设施6.11.1 高空作业设施6.11.1.1 定期检查保养设备系统，
13、重点对吊篮、钢缆、提升系统全面测试。清除可能使机械传动打滑的物质因素。6.11.1.2 作业前应检查机电系统运行安全状态。仪表指示准确，开关灵活，安全装置完好、吊篮运行平稳，无倾斜。6.11.1.3 严格遵守安全规定，专人操作，严禁超载。运行中不得随意卸开装置的护罩、封门及其它装置。运行有记录。6.11.2 液压升降设施使用前进行全面检查，各类仪表指示准确，安全装置完好。保证升降设备本体、升降平台运行平稳。定期保养，按技术规范更换液压液（油）。6.11.3 数字会议系统每半年全面检查与调试一次会议设备（多媒体显示、数字音响、摄录像、同声翻译等设备）及传输线路（视频、音频、网络线路）。保证设备运
14、行及传输工作正常。6.11.4 音响系统每半年全面检查与调试一次音响设备（音源、信号放大及处理、扬声器）及连接线路，每季度检测传输电压。保证音响设备的音量、音质及调控效果工作正常。6.11.5 计量检测建立计量器具台帐，制定周期检定、校准计划。按规定周期检定、校准。未经检定合格的计量器具不得投入使用。6.11.6 道路保持路面平整、无明显开裂和松动、无积水，窨井、积水井不漫溢，积水井、窨井盖无缺损。发现损坏及时修复。6.11.7 文体设施及建筑小品每年除锈刷漆、加固维护室内外娱乐健身器材、球类设施、建筑小品、各类休闲设施，保证设施功能正常。每季度应润滑维护各类设施的活动部件，保证功能灵活，安全可靠。6.11.8 卫生间、茶水间保持设施完好，水龙头及便池出水正常，不漏水，地漏畅通无堵塞。管道畅通，保障安全使用。发现损坏及时修复。6.11.9 公共装饰门窗玻璃、五金配件完好，开闭灵活，无异响。吊顶、墙表面无明显开裂，墙、地面砖无缺失。6.12 其它对本标准未纳入，但物业服务合同约定维护管理的设施设备，按照制造、安装、使用技术说明书的要求执行。
