1、,九宫庙人防地下商场经营规划方案,前言,非常荣幸参与贵部九宫庙人防地下商场经营投标！,目录,项目经营定位研判思路,项目基础环境分析项目SWOT分析国内外成功经营案例项目与成功案例契合度项目经营突破口,项目四至,一,首先对项目四至进行考证，了解项目基本环境情况。,项目东北向：重钢出让地块；,项目西向：老旧住宅小区；,项目西南方向：住宅小区；,项目北、东北方向：住宅小区、通往区府方向！,步行街,项目交通主要围绕步行街设点，交通工具主要有三种方式，分别为轻轨和普通公交，BRT快速公交！其中，轻轨主要连通大渡口九宫庙-渝中区解放碑沿线重点公交站点；BRT则主要是连接香港城龙头寺汽车北站、大渡口江北沿线
2、重要站点。,人防地下商城,交通情况,轻轨,BRT,项目交通环境,二,公交站点,BRT站点,步行街,项目人流量,三,项目周边人流,A路口,A路口的人流量在下午黄金时刻，平均人流量为532人/30分钟，大多数人为买菜、逛街步行街、坐公交车。,B路口,B路口的人流量明显较A路口方向行明确，平均人流量为607人/30分钟，大多数人为买生活用品，逛步行街。,人群特征：当地居民消费结构属于生活基本消费。且周边沿街市场完全能够满足。,新山村轻轨方向,主要为上下班人员,主要为进入步行街人流,重钢出让地,A,B,步行街,人防地下商城,项目周边关系、现状,一,重钢出让地,人防地下商场地处商圈外围，基本脱离了步行街
3、商业氛围。周边“国瑞城、重钢项目等”在建及将建住宅、商业体量较大。 两年后，整个商业步行街将全部投入使用。2010年3月启动第三期建设，规划1500米的大渡口商业步行街，建成后将成为一个公园式的购物广场，大渡口区区委书记刘本荣表示，其目标让大渡口人就不用去外区购物了，逛街就像逛公园一样。 预计重钢项目商业部分5年内建设完毕，之后项目周边老旧社区拆迁拆迁升级，十年后项目才能融入步行街的商圈。,项目周边规划,一,项目基础环境分析总结,一,（1）、步行街未来发展前景看好；（2）、项目周边站点将是步行街以东区域通往步行街的重要交通站点之一。,通过对项目基础环境的考研，可以看出：,（1）、项目临近大渡口
4、步行街，交通方便；（2）、周边拥有大量的在建项目；（3）、周边商业环境氛围处于商圈形成的初级阶段，人流量较少；（4）、周边商业产品以满足当地生活必须为主，无法对区域外人群有吸附能力。（5）、项目纳入商圈需要十年时间。,项目周边环境基础对本项目商业的支撑点为以下几点：,项目优劣势分析,二,综合项目情况，充分理顺优劣势，为项目经营定位打下基础。,项目优劣势分析总结,二,本项目存在一定优势，机会潜力较大。但同时项目不足之处除了中心步行街商圈发展尚浅，人流量稀少和与商圈核心距离过远之外，未来潜在的竞争威胁，也同样值得考虑。,为了寻找适合本项目的经营方向，我们通过分析国内外知名地下空间、商业开发的成功案
5、例，以期从中找到启发，从中借鉴可行之处，找出最适合本项目的发展方向。,我们对地下商业的认识,二,地下商业成功的依仗为“地理位置、人流量、规模、业态、商业特色”等多元要素的和谐统一体。,因地下商业的特殊性，我们将分别对国内外成功和失败地下商业进行分析验证，挖掘成败原因，判断本项目最适合分发展方向。,北京西单【精品+零散型】,西单文化广场地下商业街的繁华与西单地上的商业生态相吻合，王府井的东方新天地与工美大厦，其活跃的地下经济也与地上并无二致，还有国贸商圈、中关村商圈、地铁沿线等，大体上地上经济繁荣的区域，其地下经济也同样繁荣。戴德梁行商铺部董事张家鹏：经营餐饮、服装、商品批发、娱乐休闲，不会受到
6、地上地下的位置影响，同时成为地上高档购物场所的支持和补充。北京地下空间开发研究报告,北京西单地下商场（成功）,三,北京西单市场繁荣要点“地上繁荣，则地下繁荣”,北京西单地下商场成功研读,三,北京西单地下商场成功要点：地下商业被定义为地上商业部分的补充和商业内容延展，地上繁荣则地下繁荣。,地理位置：核心主商圈、交通便利人 流 量：商圈人流规 模：与地上商业部分相匹配的地下规模，地下规模依赖于地上规模业态差异：地上部分的补充和内容延展商业特色：地上商业驱动型，满足消费者多元化需求，与地上商业部分不 为竞争关系。,成功五元素,我们的项目没有地上繁荣商业的带动，也缺乏商圈人流支持。,重庆解放碑金鹰【规
7、模集中型】,在重庆各大商圈都可以见到金鹰女人街的商场，多半是建在地下，或者半地下的商场中，规模大多在1万平米左右。该商场主要以出售女性服装、饰品、化妆品等凡是女性有需求的均可在此购买到。且价格适中，深受广大女性朋友的喜爱。 推广方面，金鹰女人街拥有整合推广的优势，重点打造品牌效应，商场气氛火爆。,重庆解放碑金鹰女人街（成功）,三,金鹰女人街商圈附近，品牌明确,金鹰女人街地下商场成功要点：利用商圈人流优势，突出品牌效应，形成商场补缺，指向性明确！,地理位置：核心主商圈、交通便利人 流 量：商圈人流规 模：平均面积1万平米左右业态差异：明确的市场空白经营方向，小件商品为主。商业特色：整合女性产品，
8、满足中低端女性饰品的各种需求。,成功五元素,可借鉴之处在于“市场补缺”，但相比之下，我们项目缺乏商圈人流支持。,重庆金鹰女人接研读（成功）,三,重庆江北金鹰女人街（失败）,三,在江北洋河一路（北城天街远东百货马路对面，海怡花园A座1楼）的金鹰女人街，即时周末，人流量也非常稀少，内部店门纷纷倒闭，只有少数几家仍艰难的存活。,远东百货,远东百货,江北金鹰女人街地下商场失败要点：商圈边缘，无法延续商圈气场吸引力不足，偏离人流主要方向！,地理位置：商圈边缘、无直接交通人 流 量：商圈人流规 模：8000平米左右业态差异：明确的市场空白经营方向，小件商品为主。商业特色：整合女性产品，满足中低端女性饰品的
9、各种需求。,五元素分析,虽然产品有市场空白，但小件商品占收入比重低，难以形成特定目的性购买，在商圈气场被阻隔，无法有效分流商圈庞大人流，是其失败的主要原因。,重庆金鹰女人接研读（失败）,三,大阪的“虹”地下商业街，总面积近4 万平方米，街顶距地面8 米，长1000 米，宽50 米，高6 米，内有4 个广场，300400 家商店，和许多餐馆、酒吧、咖啡店。商店出售各种商品，从日常生活用品到高级装饰品，从现代电器到名贵古董等，凡是地上有的，地下大体俱全。地下商业街中道路纵横交错，兼有商业中心、铁路中枢和游览胜地三大功能。,日本大阪多类型结合商业,日本大阪地下商城（成功）,三,日本大阪地下商场规模庞
10、大，交通枢纽、商圈核心,日本大阪地下城成功要点：庞大的人流量结合庞大的商业体量，形成地下独立商圈！,地理位置：交通枢纽、体量足够自成商圈人 流 量：吸附人流，交通人流规 模：40000平米业态差异：各种业态齐全，中高低端商品齐全。商业特色：满足人们各方面生活需求。,成功五元素,足够大的体量和庞大人流的支撑，使得其脱离传统地下依附地上的格局，自成商圈吸附人群。我们项目体量、人流均无相似之处。,日本大阪地下城（成功）,三,曾经的“黑格金界”（失败）,三,“黑格金界”在规划中的商业业态繁多，其主要想打造重庆商业地产、艺术地产的一张名片。 其中包括以中外小型特色餐饮为主、打造特色餐饮的量贩超市，以独立
11、式商铺、小商品柜台、便利店、小型品牌专卖店为主的百货业态，以体验休闲为主、结合项目文化定位和建筑设计进行有序穿插的各种小型主题吧如运动城等，同时还有各种公共设施、银行、广告位、文化墙、艺术展示等多种业态。 项目全长1100米、宽16米、高8米，总建筑面积2.5万平方米。,黑格金界多类型结合商业,黑格金界地下城失败要点：大阪模式缩小版，但体量小，规划业态杂乱，无法形成特色，同时资金链断裂！,地理位置：解放碑商圈人 流 量：吸附人流，交通人流规 模：25000平米业态差异：各种业态齐全，目标不明确。商业特色：无。,五元素分析,由于体量小，业态混杂，造成商业无竞争特色，资金链断裂，是黑格金界失败的主
12、要原因。可以看出，商业特色将是商城成败的核心因素。,黑格金界（失败）,三,轻轨名店城（成功）,三,轻轨名店城属于重庆轻轨临江门2号车站通道配套工程，位于渝中区解放碑邹容路、邹容支路、中华路道路地下，平面规划呈三角球形布置，总建筑面积约9000平方米，工程结构形式为框架式。,轻轨名店城除与轻轨临江门地下车站B出入口通道相连外，还另设八个出入口与地面连通，将该区域地下、地上交通、人流实话有机的结合。轻轨名店城建成后除连接各地面口岸外，还与相邻的重庆国际商务中心、重庆国际贸易中心地下负一层、世贸中心地下负一、负二层直接相通，是集出行、购物、休闲娱乐为一体的全新的轻轨捷运商业街。,轻轨名店城交通枢纽、
13、整合推广,轻轨名店城成功要点：庞大的人流量、统一的推广模式！,地理位置：交通枢纽人 流 量：交通人流规 模：9000平米业态差异：以服装为主的外贸商品，价格低；与解放碑地上互补。商业特色：满足优质低廉，时尚年轻人需求。,成功五元素,在解放碑庞大人流的支撑下，名店城外贸定位与解放碑地面高端服装商品定位互补、统一推广。,轻轨名店城（成功）,三,八一地下商城（丽岛春天）（失败）,三,解放碑首个地下商城丽岛春天2004年开业时，售价曾炒到2万多元/平方米，300多个铺面在短时间内被抢购一空，最高租金曾达到350元/平方米。但因为生意惨淡，丽岛春天开业不到一年就关门歇业。 几经周转，2006年12月东言房地产管理公司接手该商城，一度完成了70%的招商，2007年3月，八一路地下商城重新开业后的一两个月时间里，生意还勉强，但“五一”过后便走下坡路，商户开始陆续撤场，八一路地下商城因此再度关门。 随后，东言开始着手调整该商城定位，改走餐饮、娱乐和休闲路线，东言不惜将租金下降了三四成。目前人气冷清，仍然还未从失败中走出困境。,
