1、物业管理基础知识介绍,和骥物业：李兵,和骥物业,目录,物业管理的产生与发展物业管理概念解析物业管理的基本内容（横向介绍）物业管理的基本环节（纵向介绍）物业疑问解答（常见疑问）,和骥物业,每天都在成长,1、物业管理的产生和发展,和骥物业,物业管理的起源,物业管理起源于19世纪60年代的英国，工业化发展，大量农村人口涌入城市，承租房屋居住，但因设施简陋，环境差，承租人素质有限，拖欠房租、破坏物业，严重影响业主利益奥克维姬.希尔（Octavia Hill）女士推出的一套行之有效的房屋管理办法，取得成功,和骥物业,香港的物业管理起源,香港的物业管理源自英国，但根据当地情况又有了新的发展。20世纪60年
2、代，香港经济起飞；人口激增，基础设施落后，住房十分紧张，导致居住环境恶化。香港政府开始修建公屋，某些社会团体修建一些廉租房屋以缓解中下层市民的居住问题。为管理这些屋村，政府及相关团体开始从英国引进物业管理人才、管理理论和方法,和骥物业,香港的物业管理发展,香港在物业管理方面先后制定了房屋条例、多层大厦（业主立案法团）条例、建筑物管理条例等法规，分别由建筑事务监督、消防专员、卫生专员按法律规定定期进行检查和监督，以确保物业管理的各项工作内容能符合有关条例的要求,和骥物业,香港的物业管理企业现状,目前香港的物业管理公司主要分为两类：附属于大型发展商的物业管理公司不附属于任何发展商，独立以专业身份接
3、受业主委托管理,和骥物业,在香港：,从事私人楼宇、商业大厦和公共屋村管理的管理机构人员组成都较少，管理机构将保安、清洁、维修等工作都以合同形式发包给专业公司、承包商去做。物业管理人员主要工作是按照合同进行管理、协调，定期对分承包方进行考核、评估，摆脱“小而全” ，管理成本大大减少,和骥物业,物业管理在中国,现代意义的物业管理在我国起步较晚，随着改革开放的不断深化，市场经济日趋活跃，城市建设事业的迅速发展，房地产综合开发的崛起和房屋管理体制改革步伐的加快，于20世纪80年代由沿海地区逐渐兴起深圳是我国内地迈出物业管理第一步的城市,和骥物业,发展历程,1991年至 1998年，是重庆物业管理探索起
4、步阶段1991年重庆第一家物业管理公司-重庆房地综合开发公司物业管理分公司宣告成立，率先打破重庆市实行40多年的福利型行政性房屋管理的计划经济模式，相继在文化街小区、龙溪镇小区、南坪小区、学田湾小区，实施物业综合性专业化管理，并推行有偿服务，标志着重庆物业管理的诞生，迈出了重庆物业管理的第一步。1998年至2001年是重庆物业管理快速发展阶段1998年2月，市政府明确国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）作为全市物业管理的行政主管部门，重庆物业管理开始步入规范、快速发展的轨道。其主要的特点表现为：1、设置行政管理机构，规范企业行为、提高管理水平 2、加强法规建设、奠定物业管理生存与发展的
5、法制基础 3、成立物业管理协会、增强行业发展动力 4、重视专业理论研究、建立人才培养基地 5、物业管理企业发展迅速、品牌企业脱颖而出 6、积极引导、加强管理，推进重庆物业管理的全面发展,和骥物业,物业管理发展趋势展望 经过近十年的探索和实践，重庆物业管理已打下了坚实的发展基础，初步形成前景广阔、充满生机，最具发展潜力的新兴行业。在新的世纪里，如何把握物业管理发展的趋势和走向，满足社会经济和城市建设的发展以及广大市民对物业管理的需求，在开拓、创新、进取的旗帜下，创造出更加辉煌的业绩，是物业管理行业值得深思和探索的问题。根据重庆的现状与事物发展的基本规律，行业的未来发展将会呈现以下趋势。 （一）物
6、业管理价值的认识将不断深化 （二）物业管理在国民经济发展中的地位得到增强 （三）行业素质不断提高、规模化经营是行业的发展方向 （四）物业管理行业发展更加建康、规范、有序,和骥物业,那么，什么是物业管理呢？,2、物业管理概念解析,和骥物业,什么是“物业” ？,物业是指存在于一定时间与空间内的，具有价值和使用价值、有产权所有者即业主的建筑物与场地，包括与其相匹配并具有各种相应功能的附属设施设备、环境等。从物业管理的角度来说，“物业”是指已建成并投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地,和骥物业,物业的分类,按物业用途分：住宅、商业、工业、其他 就普通城市而言，居住约占房屋面积的5060，厂房
7、、仓库约占1520，办公约占68，其他约占30左右。其中居住功能占一半以上。2.按物业类型分：低层（别墅1-3层）、多层（4-7）、小高层（8-10）、高层（10层以上）3.从物业的构成角度：物业划分为主体物业和辅助物业 一、主体物业体现物业的主要功能，如居住区的主体物业是住宅建筑。 二、辅助物业是发挥主体物业功能的物业，如相关设备、设施、环境等。4.按物业所有权分：个人、集体、国家5.按物业地理位置分：北方的、南方的,和骥物业,什么是“物业管理”？,物业管理指业主选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务协议或合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区
8、域内的环境卫生和公共秩序的相关活动。主要从三个角度理解： 一 、业主选聘有一定资质的物业管理企业来实施物业管理； 二 、物业管理活动中两个重要的主体是业主和物业管理企业，双方通过签订物业服务合同，明确双方的权利义务； 三 、物业管理的内容是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，并维护相关区域内的环境卫生和公共秩序，以及履行双方约定的其他管理服务内容。,和骥物业,物业管理的目的,主要有三个方面的原因从客观上要求必须实施物业管理： （1）房屋产权的多元化。随着我国经济体制由计划经济向市场经济转变，90年代初以来我市住房制度改革逐步变化，房屋商品化，房屋产权多元化，个人拥有房屋产权的
9、比例越来越高，原来的公房管理体制已不能适应市场化和产权转移客观形势的要求。 （2）人们生活品质提高的需求增强。房屋作为价值高的资产，是大多数家庭最主要财产以及财富积累的主要形式，人们对房屋财产的使用、维护、保值提出了较原来更强的服务要求，一方面要求住得好，房屋状况保持的好，环境整洁优美，同时还要求房屋能够保值增值，这些都需要具有较高专业水平的物业管理服务。 （3）物业项目建设规模大，房屋及设施设备的维护管理要求专业性程度高。一个物业项目里往往有成百上千业主，众多业主由于房产毗邻，在使用管理物业、在物业的保值增值等方面，全体业主形成公共性物业管理服务需求，而且房屋建筑结构及设施设备较为复杂，其功
10、能日益完善，技术含量日益提升，对物业管理服务的专业化程度也随之日益提高。这种公共性的物业管理服务已不可能由单个业主或少数业主来完成，需要通过全体业主委托专业化的物业管理企业来提供这种服务。,和骥物业,物业管理的基本特征,物业的特征主要由以下几个方面：（一）物业构成的主体是建筑物与场地。（二）因为是人工形成，所以，具有使用价值和价值。其中，使用产生磨损，价值可以转让。（三）物业作为财产，应有明确的产权所有人业主，以便享有权利和承担义务。,和骥物业,物业管理的基本特点,业主自治自律业主公约业主委员会物业管理企业的统一专业化管理,和骥物业,物业管理都管些什么？（横向）,3、物业管理的基本内容,和骥物
11、业,六大管理 三类服务,房屋及设备设施管理（含早期介入和前期物业管理等）环境管理（含清洁、绿化、消杀管理等）公共秩序管理（含公共安全防范、消防、车辆与交通管理等）客户管理（含入伙与装修、客户服务、投诉处理等）物业档案资料管理其它公共管理，如人力资源管理、财务管理等,常规性的公共服务针对性的专项服务委托性的特约服务,和骥物业,物业管理基本内容,房屋本体养护修缮设备设施维修养护治安管理消防管理清洁管理绿化管理交通管理,维修基金管理办理物业保险管理费核收和使用管理开展多种经营建立社区文化协助政府工作建立物业档案,和骥物业,针对性的专项服务,家政服务上门维修房屋租赁经纪中介会所管理不限于此,和骥物业,
12、委托性的特约服务,特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务特约服务实际上是对专项服务的补充和完善当有较多的顾客有某种需求时，物业管理企业可将此项特约服务纳入专项服务,和骥物业,如何实施物业管理？,4、物业管理的基本环节,物业管理的4个基本环节（纵向）,策划阶段前期准备阶段启动阶段日常运作阶段,和骥物业,一、策划阶段,物业管理的早期介入制定物业管理方案确定管理档次确定服务标准财务收支预算选聘或组建物业管理企业,和骥物业,早期介入,是指物业管理企业在接管物业以前的各个阶段（项目决策、可行性研究、规划设计、施工建设等阶段）就参与介入，从物业管理运作的角度对物业的环境布局、功能
13、规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租赁经营、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，这是避免日后物业管理混乱的前提和基础,和骥物业,早期介入的作用,有利于优化设计，完善设计细节有利于提高房屋建造质量有利于保证物业的使用功能有利于加强对所管物业的全面了解有利于后期管理工作的进行有利于树立物业管理企业的形象,和骥物业,案例提示,由于在规划设计时考虑不周，把垃圾中转站建在了地下车库，导致一是转运困难；二是车库的清洁难于保持；三是臭气难于排除。若实现了有
14、效的前期介入，则可能会在很大程度上避免这种状况。,和骥物业,案例提示,花坛的边缘锐角设计不够人性化易伤人，如物业前期介入可提出建议整改。,和骥物业,二、前期准备阶段,企业内部机构的设置和拟定人员编制物业管理人员的选聘与培训规章制度的制定物业租售的代理,和骥物业,三、启动阶段,物业的接管验收业主入伙与装修产权备案和档案资料的建立首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立,和骥物业,接管验收,接管验收是物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托管理的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管验收。是竣工验收的再验收，标志着物业正式进入使用阶段，物业管理应全面启动,和骥物
15、业,接管验收的作用,明确交接双方的责、权、利关系确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益为日后管理创造条件,和骥物业,接管验收的要求与标准,建设部1991年颁布的房屋接管验收标准接管验收资料（竣工、产权）房屋质量与使用功能检查主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电气、水、卫、消防、采暖、附属设施钥匙,和骥物业,业主入伙与装修,通过宣传使业主了解和配合物业管理工作入伙手续办理业主接管验收、返修工程跟进加强装修管理配合业主搬迁做好装修、搬迁阶段的卫生、安全、交通管理工作,和骥物业,产权备案和档案资料的建立,产权备案档案资料的建立顾客资料物业资料,和骥物业,四、日常运作阶段,日常综合服务与管理
16、系统的协调内部环境（基础）外部环境（保障）,和骥物业,日常综合服务与管理,是物业管理最经常、最持久、最基本的工作内容，也是物业管理水平的集中体现循章遵制，全面履行物业管理企业的职责不断提高队伍的服务意识和品质意识应急措施、特殊情况处理办法的制定与贯彻坚持质量改进，主动提高管理服务水平,和骥物业,系统的协调,内部环境：物业管理企业与业主、业主大会、业主委员会的相互关系的协调外部环境：与相关政府部门关系的协调，如：供电局、自来水公司、煤气公司、电话公司、电视台、居委会、街道办、派出所、环卫局、园林处、房管局、城管办等等,和骥物业,我的房子没有住人为什么要我缴物业费呢？,5、物业疑问解答（常见部分）
17、,和骥物业,物业疑问解答,一、物业服务费用是怎样计算出来的，测算标准和依据是什么？ 答：这个问题比较专业与复杂，首先，关于物管费的测算标准和依据一是根据国家发改委2007年9月10日颁发的物业服务定价成本监审办法（试行），以及重庆市物价局778号文件关于服务标准与相应取费标准的规定，同时参照同期物业行业各专业岗位人员的社会平均工资水平，以及同期物价水准，然后按照前期物业服务合同中对于服务内容与标准的约定，根据楼盘档次相匹配的服务需求和服务深度做出关于人工、耗材、工机具配置、管理费支出、税费等综合性测算，在早期物业服务招投标过程中经评审论证，并经过物价局最终审批或经其备案同意，从而确定物业服务费
18、收取标准。,和骥物业,物业疑问解答,二、物业管理费包含哪些？ 答：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责 任保险费用； 9、经业主同意的其它费用。,和骥物业,物业疑问解答,三、共有设施设备的范围包括哪些？ 答：共有设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由物业管理区域内全体业主或者部分业主共有的附属设施设备，一般包括：供配电房、变压器、水池
19、水箱、管网、水体景观、电梯机房、电梯、天线、照明、消防设施、防雷设施、智能监控设施、绿地、道路、闸口、岗亭、路灯、沟渠、化粪池、窨井、排污排雨管网、公益性文体设施和共有设施设备使用的房屋，以及物管用房、业委会用房等。,和骥物业,物业疑问解答,四、物业服务企业有哪些权利？ 答：根据建设部第33号令即城市新建住宅小区管理办法的规定，物业服务公企业的权利主要有： （1）来源于法规赋予的权利，包括有：物业服务企业应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法。依照物业服务合同和管理办法对住宅小区实施管理。依照物业服务合同和有关规定收取管理费用。有权制止违反规章制度的行为。有权要求管委会协助管理。有权
20、聘请专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务。 可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。,和骥物业,物业疑问解答,（2）来源于合同的权利。主要体现在如下三个方面：物业服务服务合同。合同明确了物业服务服务的事项、权限、标准费用、期限和违约责任等，在管理服务的权限之内就是物业服务企业的服务范围。即委托后，才进行管理；不委托，不能超越权限。如果超越管理权限，事后要得到业主委员会的追认，物业服务公司行使委托之外的职权，业主委员会如不予认可，则由物业服务公司自己承担责任。例如，如果没有委托代办产权证、代办装煤气和电话等合同，物业服务公司自行其是，业主们可以予以否决，不支付费用。对物业使用中
21、的各种禁止行为，物业服务企业要与业主有书面约定，或用公约、合约、办法等这些约定、协议来得到业主的认可，并在协议中双方约定违约的责任。这样物业服务公司才能有效制止违章行为，是的制止违章的行为有效，并具有追究对方违章责任的权限。 关于聘请专业公司如保安公司、绿化公司，情况也是如此，一定要通过签订转委托合同，把业主委托的权限转委托给这些专业公司，并且事先要得到业主委员会的同意。,和骥物业,物业疑问解答,五、未入住时物业费用该如何收取？ 答：达到交房条件，且符合购房合同交房时间的，业主未按规定时间接房，物业服务企业将从通知交房时间开始按半价收取物业服务费用；若业主已接房但未入住，未装修，按渝价2004
22、778号文件规定，按半价收取物业服务费用。六、那种情况下物管费不能全额收取？ 答：根据重庆市物价局778号文件的规定，物业在未达到申报的环境绿化、设备设施等条件的，在审批的收费标准基础上，应下浮30%收费，下浮的30%由建设单位承担。业主虽然接房，但水电气“三表”均未使用的业主，物价部门的答复是经物业企业与业主共同确认后，亦可按照下浮50%的标准收取物管费，但其它公摊费用仍需按规定标准缴纳。七、装修过程中是否应缴纳除渣费用？ 答：在业主与物业服务企业签订装修服务协议时，明确有除渣费栏目的，业主在装修过程中应按照服务协议内容向物业服务企业缴纳除渣费。若业主自行除渣的，须请有资质的清洁公司，并提交
23、清洁公司资料交予物业服务企业备案方可免去除渣费。,和骥物业,物业疑问解答,八、公共部位照明电费为什么还要业主分摊？答：一是因为依照重庆市物价局778号文件的规定，这一部分费用并没有计入物业管理费的构成之中，物业企业自身没有能力也没有这一笔财务开支列帐；二是这一部分的照明电费支出是按实计算的，而实际用电情况在不同的时间段是波动状态的，无法估算。因此，公共区域内的路灯、楼梯间照明用电费用应由全体业主共同承担费用，物业服务企业将按季度或定期向全体业主公示，并按实收取此项费用。这里需要说明的是，没有在物业区域内居住的业主，也应当承担所分摊的公共区域照明电费。否则，已入住的业主就会产生意见，而且也无法承
24、担所有公共部位的电费压力。,和骥物业,物业疑问解答,九、因开发遗留房屋质量问题可以拒交物业服务费用吗？ 答：不可以，开发遗留问题是业主和开发建设单位之间买受交易过程中的经济、法律问题。而物业服务费用是业主和物业企业之间的经济、法律关系，二者不能混淆。业主拒交物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发开发遗留问题，业主应当与建设单位通过协商和诉讼解决纠纷。物业管理服务企业可以在这种事件发生时，尽可能起到帮助当事人双方协调的作用。,和骥物业,课程回顾,物业管理的产生与发展物业管理概念解析物业管理的基本内容物业管理的基本环节物业疑问解答,和骥物业,真诚感谢您为这次交流付出的宝贵时间！,和骥物业,
