1、遵化市东方地产金河畔项目建议书,汇报部门：开发管理中心2008-5-25,恳请公司董事会对本次汇报内容提出宝贵指导意见!,目录,遵化市城市基本面分析遵化市房地产市场分析遵化市金河畔项目地块简介金河畔项目初步定位金河畔项目经济测算与投资比较金河畔项目投资建议与结论,目录,遵化市城市基本面分析遵化市房地产市场分析遵化市金河畔项目地块简介金河畔项目初步定位金河畔项目经济测算与投资比较金河畔项目投资建议与结论,一. 遵化市城市基本面分析区位与现有交通,区位：遵化市位于河北省东北部燕山南麓，北倚 长城，南临津唐，东通辽沈，西顾京城，毗邻京津承秦地区，属京津唐承秦腹地，西距北京市中心158公里，南距唐山市
2、中心75公里，西南距天津市中心175公里。素有“畿东第一城”之称。交通：铁路:唐遵铁路穿境而过，电气化大秦铁路横 贯东西，功能齐全的二级客货车站，成为襟带京、津、秦，连接东、西、北的交通枢纽，具有内引外联的良好条件公路:国道112线唐宣公路、省道邦宽公路和唐遵铁路穿境而过公路通车里程达到1670公里，其中国道、省道120公里。,二. 遵化市城市基本面分析面积、行政区划与人口,面积：地处半山区，境内地貌呈“三山两川”之势，平原、丘陵、山地各占三分之一；面积1521平方公里，东西长约53公里，南北宽约43公里；有大小河流37条，引滦入津工程穿境而过。行政区划： 遵化市辖13个镇9个乡、3个民族乡，
3、648个行政村：遵化镇、堡子店镇、马兰峪镇、平安城镇、东新庄镇、新店子镇、党峪镇、地北头镇、东旧寨镇、铁厂镇、苏家洼镇、建明镇、石门镇、西留村乡、崔家庄乡、兴旺寨乡、西下营满族乡、汤泉满族乡、东陵满族乡、刘备寨乡、团瓢庄乡、娘娘庄乡、西三里乡、候家寨乡、小厂乡。 人口： 总人口70.9万，其中农业人口59.5万。,三.遵化市城市基本面分析经济发展情况,遵化经济总量继续在高位保持高速增长，GDP自2003年4月份以来已连续30多个月增幅在20%以上，2003、2004年GDP增长速度分别达到了22.8%和24.5%；2007年，遵化市完成GDP为293亿元，比上年增长25.4%；人均GDP为41
4、857元（折合成美元为5816元）城镇居民人均可支配收入12009元，农民人均纯收入9508元，分别比上年增长17.4%和11%。在国家统计局公布的2007年全国百强县（市）排名中，遵化名列第55位（发展经济学理论认为：人均GDP在4002000美元为经济起飞阶段，200010000美元为加速成长阶段，10000美元以上为稳定增长阶段。因此，遵化市在2007年达到加速成长期）；,数据来源：2003年-2007年遵化市统计年鉴,四. 遵化市城市基本面分析引领经济的主导产业分析,改革开放以来，特别是撤县建市的10多年来，遵化人民发扬“团结、勤奋、务实、创新”的遵化精神，强力实施“开放带动、科教兴遵
5、、旅游突破、工业强市、龙企富民”经济发展战略，逐步形成了冶金矿山、旅 游、畜牧、林果、蔬菜五大龙型经济体系，国民经济和社会事业得到全面发展， 2002年，全市完成国内生产总值110.3亿元，实现财政收入5.13亿元，在全国县域经济基本竞争力百强中名列第77位。2003年，新一届市委、市政府又提出了“团结拼搏，争先进位，努力走在唐山最前列”的奋斗目标，争取用5年左右的时间，跨入全国县级50强，并认真谋划了“三步走”发展思路。第一步，到2006年，国内生产总值达到185亿元，比2000年翻一番，财政收入达到9.32亿元，比2000年翻两番，提前一年完成河北省和唐山市确定的翻番任务。到2007年，国
6、内生产总值达到215亿元，财政收入达到10.8亿元。第二步，到2012年，国内生产总值达到430亿元，年均增长14.5%，财政收入22亿元，年均增长15%，分别比2007年再翻一番，在唐山率先全面建成小康社会。第三步，到2017年国内生产总值跨上800亿元台阶，人均国内生产总值突破10万元，财政收入达到40亿元，率先实现工业化，为基本实现现代化打下坚实基础，把遵化建设成城乡经济繁荣、环境优美宜人、人民生活更加殷实的现代化中等城市。,目录,遵化市城市基本面分析遵化市房地产市场分析遵化市金河畔项目地块简介金河畔项目初步定位金河畔项目经济测算与投资比较金河畔项目投资建议与结论,一. 遵化市房地产市场
7、分析06年、07年各类土地出让情况与分析,与06年相比，07年商住土地供应量明显上升，纯住宅与纯商业土地供应量几乎没改变；06年至07年，遵化市住宅类土地出让单价由64.44万元/亩升至98.83万元/亩，升幅达24.2%；商住类土地出让单价由88.11万元/亩升至119.35万元/亩，升幅为35.2%；商业类土地出让单价由100.40万元/亩升至122.49万元/亩，升幅为12.5%；结合各区土地出让情况，遵化市在07年土地价格的上升，分析原因：一方面，位于遵化市07年的土地交易明显上升，另一方面，位于遵化市中心的土地，由于城市改造，城市建设升级；日益紧缺；核心地段的土地供应不足。,数据来源
8、：遵化市国土资源局,二. 遵化市房地产市场分析遵化市房地产投资额及比例分析,就遵化自身而言，04年与05年是遵化市房地产投资的高潮期，04年、05年房地产投资占固定资产投资总额比例达到30%左右，造成这样的原因： 一方面，04年与05年遵化经济发展迅速，遵化人开始住房改善性需求，房地产开发商加大投入；另一方面，以遵化周边农村居民为主的外来置业或投资者看好遵化楼市，带动投资的上升；进入07年后，房地产投资占固定资产投资总额比例开始下降，但投资数额继续保持，反映开发商对遵化房地产市场的持续看好；,数据来源：遵化市国土资源局,三. 遵化市房地产市场分析市场容量分析,2007年遵化与周边地区人均商品房
9、销售面积比较，遵化人均商品房销售面积达到2.26，远高于唐山的1.67，但考虑到05年、06年遵化较大的房地产投资，大量的住宅与商业楼盘在07年放出，产生了大量的供给，拉动了商品房的销售；就遵化自身而言，04年-07年遵化市商品房的销售面积较为平稳，人均销售面积也保持在1.9以内：进入08年后，遵化市商品房的销售面积大幅上升，人均销售面积也高达3.2，一方面是对04年、05年大量房地产投资的消化；另一方面，以遵化市区周边居民为主的外来置业或投资者持续看好遵化楼市，大量的交易反映了大家的信心；,数据来源：遵化市国土资源局,四. 遵化市房地产市场分析商品房均价情况分析,2007年，遵化商品房均价为
10、3332元/m2，低于与周边地区，作为百强区县的遵化市，房价偏低。原因是05年、06年遵化较大的房地产投资，大量的住宅与商业楼盘在07年放出，产生了大量的供给，供大于求，则房价没有较大的增长；就遵化自身而言，04年-06年遵化市商品房的均价一直保持在30%左右的上升，但由于04年-06年，每年都有高于3的施工面积/销售面积，楼市供略大于求：由于04年后供给量均大于需求量，虽然开发商看好楼市，但未来遵化市2-3年商品房均价增幅应该会在15%-20%，不会有大的波动；,数据来源：遵化市国土资源局,五. 遵化市房地产市场分析楼盘概述,整体开发水平不高,市场操作不规范,大盘趋势明显，同质化竞争激烈,缺
11、乏区域领导者-“明星楼盘 定标准”,现代营销意识缺乏,产品处于升级换代阶段,竞争与机遇并存!,六. 遵化市房地产市场分析市场竞争结论,七. 遵化市房地产市场分析小结,05年与06年是遵化市房地产投资的高潮期，大量的住宅与商业楼盘在08年后放出，产生了大量的供给；05年-07年高于3的施工面积/销售面积、高于1.50的竣工面积/销售面积表明未来2-3年遵化房地产市场供略大于求：07年后供给量均大于需求量，但投资者看好楼市，未来遵化市2-3年商品房均价增幅应该会在15%-20%，不会有大的波动；遵化市楼盘建筑类型主要以多层、高层、小高层为主；07年商品房的均价在3300元/平方米左右；分布楼盘最多
12、的是遵化镇，主力客户为遵化市本地居民；遵化市本地居民购房以改善居住条件为主；以遵化市周边居民为主的外来人以首次置业、投资房地产为主；,目录,遵化市城市基本面分析遵化市房地产市场分析遵化市金河畔项目地块简介金河畔项目初步定位金河畔项目经济测算与投资比较金河畔项目投资建议与结论,一. 金河畔项目地块简介项目来源与基本情况,遵化市东方房地产开发有限公司为加快城市化进程，改善城区面貌，提升城市品位，遵照市政府关于城中村改造的暂行规定，我司拟对南关村临南一环路段进行平危房改造。由于南关村地理位置特殊，住宅分散，都是70、80年代初建的土坯房和砖混房，个别老房随时有坍塌的危险。为彻底消除隐患，根据遵化市的
13、总体规划要求，经村委及村民代表同意东方房地产开发有限公司对该地段平危房建筑进行改造。金河畔项目分二期进行，总占地面积18113平米（27.17亩）。一期东西长度89米（道路11米），南北宽51.2米。占地面积4260平米（6.39亩），二期项目东西沿南一环西路长353米。南北沿建设南路东侧长39.3米（由一环路中心至华庚道中心东侧最宽位置约为79.3米。南一环路由路中心退线30米，华庚道由路中心退线10米）。占地13853.19平米（20.78亩）。包含：存车处左侧空地253.33平米（0.38亩），南关民族小学1386.81平米（2.08亩），道路410.05平米（0.62亩）及南关居民点1
14、1799.47平米（17.7亩）。,二. 金河畔项目地块简介项目所在区位与交通情况,地块所处区位：项目位于河北省遵化市城区，南一环西路至建设路口交汇处 交通情况：有1路公交车直通，据3、4路公交车站点200米,本案,三. 金河畔项目地块简介项目地块现状与周边情况,项目地块,四. 金河畔项目地块简介项目初步的规划图,目录,遵化市城市基本面分析遵化市房地产市场分析遵化市城金河畔项目地块简介金河畔项目初步定位金河畔项目经济测算与投资比较金河畔项目投资建议与结论,一. 金河畔项目地块初步定位项目地块及周边的未来规划,项目地块位于遵化市市区，未来规划为中心城片区：为遵化市之市区，功能定位为全方位：综合了
15、行政、住居、文化、教育、工作、等功能；项目地块属于遵化市南部居住社区，周边的配套都将逐步跟上；周边500米内配套3所小学，毗邻遵化市第二中学。距市人民医院现所在地及未来人民医院新址仅500米。据卫协医院仅有60米。紧靠遵化市老城区商业购物中心 周边环境优美，毗邻牦牛河公园，距离沙河带状公园仅300多米距离,项目地块,二. 金河畔项目地块初步定位项目地块周边楼盘示意图,宏伟名都,宏伟名都,芙蓉园,天之润,文理小区,文芳苑,金河畔,三. 金河畔项目地块初步定位项目地块SWOT分析,优势：竞争优势：现遵化南二环路开发项目较少，同比北二环路以内项目我们的竞争对手较少，而且南部为人员集中地带（建龙钢铁）
16、地理位置优势：本案三面环路，占据两条遵化市主要道路南一环西路及建设南路（两条道路在最新的市政道路规划中路面均要加宽）。有1路公交车直通，据3、4路公交车站点 .近两年，政府加大对南部的建设力度，升值潜力大。毗邻牦牛河公园，距离沙河带状公园仅300多米距离。 教育及医疗优势：周边500米内配套3所小学，毗邻遵化市第二中学。距市人民医院现所在地及未来人民医院新址仅500米。据卫协医院仅有60米商业购物优势：紧靠遵化市老城区商业购物中心。华明路商业街，餐饮、购物十分便利 劣势：项目紧靠南一环路，商业气氛较浓对于住宅而言噪音比较大;遵化市内房地产价格，南部同北部比较，价格优势不明显;一期高层塔楼建筑结
17、构，室内采光度受影响;南部城区整体环境较北部城区环境略显脏乱 机会：现遵化市南部所开发项目较少（同北部比较），而且南部城区居住及工矿企业较多，所需住宅购买量同比北部城区并不减少。 政府针对南部城区的改造加大力度，我项目整体售价及升值空间看好。沙河治理的拆迁，增加了南部城区的购买力 威胁：最新的政府平改工程中，加大对南部城区改造项目，竞争对手在一年左右可能有孔庄子、西关村、建功街等平改项目.遵化市未来2年房地产发展势头强劲,市场放量较大。,地块出让位置及规划指标概况,三. 金河畔项目地块初步定位主要经济技术指标,四. 金河畔项目地块初步定位规划建议,1.建议根据本案地块形状和项目差异化，本案整体
18、采用富有现代时尚气息的建筑设 计风格，但不应过于超前， 避免与市场审美脱节。2.本案应注重外檐的处理和社区景观布局，使本案更具有新鲜的时尚气息。3.建议用景观适当分隔不同的建筑类型，减弱不同组团间的居住混杂，尽量纯化居住环境。同时需要用较好的景观设计或社区活动场所来填充商业与住宅间的空档， 弱化商业建筑对居住组团产生的不良影响。,关键词：,五. 金河畔项目地块初步定位产品定位,1. 建议本案的规划原则如下：首先尽可能规避市场风险；在追求销售量、回款速度的前提下，尽可能缩短销售周期；通过设计手段，保证产品品质。 2.建议本案根据市场以中档偏高端项目的形象入市，并与区域市场内其它竞争项目做档次上的
19、差异化定位分隔，本案应以区域主流市场需求为主，切忌太过超前的概念性设计，以切入区域市场的需求空白点为辅，即在价格上与现有中高端项目持平，前期以整体形象及产品类型托升项目档次，以总价与品质塑造项目优势，制造高性价比的市场形象定位。,关键词：,跳出在更加广阔的范围看待本案,跳出项目看项目,不仅仅是一个项目，更应该把项目当成作品来做，做成一个经典居住项目典范,跳出区域看项目,本案不仅仅是区域内居住项目，更是实现区域价值,提升区域档次的放大器。,跳出竞争看项目,在区域的竞争项目中,联合大于竞争,只有共同提升区域的价值,才能形成项目的差异,超越全面提升项目价值,超越传统居住项目,引领区域市场的发展，打造
20、领先产品。,超越传统居住理念,营造全新的居住理念，丰富的居住内涵，提升项目价值。,超越同期同区域居住项目,通过创新产品和创新居住理念，完善的配套设施，超越同期同区域上市项目, 增加客户的价值认同。,按照借势、跳出、超越的指导思想,制定总体定位,引领璀璨之道东方金河畔 新完美主义的典范居所 展现未来理想人居生活,项目总体定位,目录,遵化市城市基本面分析遵化市房地产市场分析遵化市城金河畔项目地块简介金河畔项目初步定位金河畔项目经济测算与投资比较金河畔项目投资建议与结论,一. 金河畔项目地块经济测算与投资比较项目地块获取初步成本测算,土地补偿开支村委会补偿村委会要求补偿沿街门市6000平米，按本年度
21、施工成本计算，每平米建设费用为1700元，所需要建设费用为1020万元西关村老百姓补偿村民采取“拆一补一”的办法，设计到拆迁的共计27户。合计补偿面积为7962平米住宅。每平米建设费用为1700元，所需要建设费用为1353.5万元。另计入不可预见费用每户5万元.合计27*5=135万元合计：2508.5万元,二. 金河畔项目地块经济测算与投资比较产品类型与开发计划,综上所述，产品的品质是决定金河畔项目地块成功最为重要的因素，在考虑遵化市整个房地产市场、金河畔项目在遵化市地位的情况，以及容积率因素下。初步决定以中高端的高层为产品类型作为本地快开发方向，可将产品分为二期，具体计划如下：,三. 金河
22、畔项目地块经济测算与投资比较区位比较价格分析,三. 金河畔项目地块经济测算与投资比较产品比较价格分析,四. 金河畔项目地块经济测算与投资比较产品价格定位,综上所述，产品的品质是决定产品价格最为重要的因素，因此该项目的可研时点价格应该以产品比较价格为主：高层可研时点价格=区位价格*45%+产品价格*55%=3502元/平方米，由于在目前在遵化市高层的项目相对较多，因此在可研试点认为高层的价格为3100元/平方米，小高层（板楼）的价格为3300元/平方米；考虑到该地块位于遵化市区南部板块。设定1年后小高层的涨幅在3%，而在约2年后遵化市该片区逐步成熟，该区域的高层有个较大的涨幅达6。,目录,遵化市
23、城市基本面分析遵化市房地产市场分析遵化市城金河畔项目地块简介金河畔项目初步定位金河畔项目经济测算与投资比较金河畔项目投资建议与结论,一.金河畔项目投资建议与结论项目建议(一),本案所处的区域，是近几年遵化市区域房地产市场的热点开发区域之一。随着进年诸多高层项目的不断崛起，无论是从产品营建水平，项目规划乃至于整体营销水平都有着不断的提高，每一个个案都有着鲜明的物业特色，市场竞争已是日趋激烈。并且，现阶段的竞争从未来发展趋势来看，已不再单纯局限于相同产品类型间的简单价格性能比上。而是已经逐步渗透到产品的各个细部上。如地段位置、社区规模、规划设计、景观特色、产品形态、立面风格、建材选用，甚至是物业管
24、理、 生活配套、智能化等各个层面。 全方位综合产品力间的竞争日趋激烈，是现今区域市场的明显特色,二.金河畔项目投资建议与结论项目建议(二),因此，“东方金河畔”要立足市场，取得成功，所应坚持的最大的特色在于 “市场差异化产品”的独特定位，找准了市场空白点，使得“东方金河畔”在竞争激烈但风格单一的区域市场中，保持鲜明独特的亮点，体现着不同于其他对手的价值属性。闪烁着产品个性化的风采，并具备了短期内绝对的不可模仿性。这将是指引本案未来运作成功的基础所在，亦是我司通过对市场深入了解后，对成功操作“东方金河畔”的信心所在。,三.金河畔项目投资建议与结论项目建议(三),建议在项目建设过程中应强化项目进程
25、中的投资、质量、进度控制，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。这要求：严格执行设计标准，经济推广标准设计；及时 对工程 进度进行偏差分析以调整后续工作；按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理。,四.金河畔项目投资建议与结论项目结论,从风险分析来看,项目优势比较明显，政策影响的风险、市场环境风险、运作管理的风险和自然因素的风险都比较小。,从遵化市的社会经济环境来看,投资环境较好。项目地处遵化中心南一环核心地带，与区域内的项目相比具备较强的竞争力。项目的成功开发将拉动遵化南部城区开发的序幕，并迅速提升该板块的整体形象,从项目本身来看，项目将具有较大的需求市场，并将成为遵化镇本土居民、及周边居民购房的首选。,从财务分析上来看，项目总投资16158.5万元。项目销售利润率为73.4%，盈亏平衡点销售价格仅为2220元/盈亏平衡点销售面积仅为33996.53（总建筑面积的43.41%）。从财务分析的角度来看，项目是完全可行的。,衷心感谢,公司各位领导、各部门给予金河畔项目最强有力的支持！,汇报结束 ,THANKS！专注沟通，完美每件事！,
