1、1一某公司于 2000 年 7 月 1 日经政府出让取得一块商业用地，土地面积 5000 平方米，土地出让年限为 2000 年 7 月 1 日至 2040 年 6 月 30 日，共 40 年。该公司在该地块上建成一栋钢筋混凝土结构商业楼，总建筑面积为 15000 平方米，于 2001 年 7 月 1 日竣工投入使用，该建筑物当时重置价值为 1300 元平方米。现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入 6000 万元，年销售成本及经营成本共 4000 万元，管理费、财务费用为年经营收入的 6，商品销售税金及附加为销售收入的 8.5，经营利润为年经营收入的 10，若2005 年 7 月 1
2、 日同类型建筑物重置价值为 1500 元平方米，房屋还原率为 8，土地还原率为 6，不考虑递增及物价因素，求该地块于 2005 年 7 月 1 日价值。1.年总收入6000 万元2.年总费用：(1)销售成本及经营成本=4000 万元(2)管理费、财务费用=60006=360 万元(3)商品销售税金及附加=60008.5510 万(4)房屋年折旧折旧年限从 2001 年 7 月 1 日至 2040 年 6 月 30 日共 39房屋重置价1500150002250 万元年折旧额22503957.69 万元(5)经营利润600010600 万元年总费用(1)+(2)+(3)+(4)+(5) 5527
3、.69 万元3.房地产年纯收益60005527.69472.3l 万元4.房屋年纯收益房屋现值房屋还原利率(225057.694)8161.54 万元5.土地年纯收益472.3l 161.54310.77 万元6.求该地块于 2005 年 7 月 1 日价值剩余收益年限 35 年土地使用权价格a/r11/（1+ r ）n310.77/6%11/（1+6%）354505.62 万元土地单价9011 元平方米二某公司于 1994 年 11 月以出让方式取得一面积为 500 平方米的地块 50 年土地使用权，并于 1995 年 11 月建成一建筑面积为 450 平方米的钢筋混凝土建筑物，建筑物全部出
4、租。已知当地同类建筑物出租租金一般为每月 30 元建筑平方米，每年支付的土地税及房产税为 20 元建筑平方米，支付的管理费为同类建筑物租金的 5，年维修费为重置价的 3，年保险费为重置价的 0.3。目前该建筑物重置价为 1500 元平方米，残值率为0，土地及房屋还原率分别为 5和 6。试求该地块在 1998 年 11 月的土地使用权价格。(1)总收益采用客观收益：以 30 元月计年总收益：3045012=162000(元)(2)计算出租总费用1）年税金：20450=9000(元)2）年管理费：1620005=8100(元)3）年维修费：15004503=20250(元)4）年保险金：15004
5、500.3=2025(元)5）年折旧费：150045049=13775.5(元)2年总费用：9000 十 8100+20250 十 2025+13775.5=53150.5(元)(3)房地纯收益总收益-总费用=162000-53150.5=108849.5(4)计算房屋年纯收益房屋年纯收益=房屋现值房屋还原率=(房屋重置价年折旧费 已使用年限 ) 房屋还原率=(1500450 13775.53)6=38020.4(元)(5)计算土地纯收益土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益=108849.538020.4=70829.1( 元)(6)计算 1998 年 11 月土地价格土地总价：P=a/r1-1
6、/（1+r）n=70829.1/5%1-1/（1+5%）46=1266429.0(元)三某酒店拥有的房地产占地面积为 10000，土地使用权通过有偿出让方式取得，土地使用权出让年期为 50 年。该宗地上建有一座饭店，在 2005 年 8 月尚可有效使用 50 年，容积率为 3。据当地市场资料用比较法评估的宗地在 2005 年 8 月 50 年期土地使用权价格为每平方米 1000 元(容积率为 l 时)。据当地资料，容积率每增加 l，地价增长 60。该饭店每月的客观纯收益为 15 万元。已知土地还原率 r16，该饭店的建筑还原率取r28。试评估房屋( 该饭店) 2005 年 8 月的
7、价格。估价过程：计算房地产年纯收益：房地年纯收益15 万元月12 月180 万元年计算土地价格：土地总地价10000l000 元(1+260）2200（万元) (容积率修正)计算土地年纯收益：土地年纯收益22006/（ 11/1+6% ）50139.58（万元）计算房屋年纯收益：房屋年纯收益房地年总纯收益土地年纯收益180-139.58 40.42（万元）计算房屋价格：房价 = 房屋年纯收益/r1-1/ （1+r ）50= 40.42/8%1-1/（1+8%）50 494.48( 万元)四不动产为一栋五层的钢筋混凝土建筑。用途为综合楼。占地面积及各层建筑面积如下表：土
8、地面积：8400。建筑物部分：1 楼：3800；25 楼：2800；合计：15000其他条件：建筑物总造价为 4800 万元，其中主体所占比例为 65，设备所占比例为35，建筑物的耐用年限主体为 50 年，设备平均为 10 年。残值率为 0；不动产每年空置一个月，押金运用年收益率为 7；不动产租税为 54.65 万元；保险费为 0.48 万元；管理费为建筑物造价的 2。综合还原率取 8，土地及地上建筑物均为 50 年使用年限。3估价过程：计算总收益：租金总额： 82.812993.60( 万元)押金运用收益： 21.87%=1.53(万元)空房等损失额：以 1 个月的租金计，为 8
9、2.8 万元则年总收益合计为：993.6+1.53-82.8=912.33(万元)计算总费用折旧费：建筑物的耐用年限主体为 50 年，设备平均为 10 年。残值率为 0。主体：480065%15062.40(万元)设备：480035%110168(万元)小计： 62.40 +168 =230.40 万元管理费：按建筑物造价的 2计：48002%96.00(万元)税金：54.65 万元保险费：0.48 万元总费用合计为：381.53 万元计算房地纯收益纯收益总收益一总费用912.33381.53530.8(万元)计算收益价格不动产收益价格不动产纯收益综合还原率1 一 1/(1+综合还原率)50
10、530.8/8%11/（1+8%）506493.53(万元 )五某企业于 10 年前以国家出租方式取得某商业用地使用权，目前实际支付的年租金是 8万元，该租约尚有 10 年到期，余期租金不再调整。据调查，目前同类商业用地市场年租金为 10 万元，根据测算承租土地使用权还原率为 8，请计算该企业所拥有的承租土地使用权价格。(1)计算年租金差额(租金盈余 ) PR10-82 万元(2)题目给定承租土地使用权还原率为 8(3)计算承租土地使用权价格承租土地使用权价格2/8% 1-1/(1 十 8)1013.42 万元。 4六估价师要评估一宗商业用地的市场价值，估价案例情况见下表.土地还原
11、率取 6%，结果采用加权平均法，实例 A、实例 B 权重均为 0.3，实例 C 权重为 0.4。计算土地价格。估价对象 实例 A 实例 B 实例 C用途 商业 商业 商业 商业交易情况 正常 卖方急于出手低于正常 5%拍卖成交，成交价比正常高 5%正常交易交易日期 2005.6.30（价格指数 105）2004.10（101） 2005.4（103） 2005.1（102）区域因素 100 98 100 97个别因素 100 98 99 100容积率 2 1.8 2.3 2.1剩余使用年限 40 38 39 40成交价格 4500 5200 4900容积率 1.8 2 2.1 2.
12、3修正系数 0.98 1 1.01 1.03估价对象 实例 A 实例 B 实例 C交易情况 100 95 105 100交易日期 105 101 103 102区域因素小计 100 98 100 97个别因素小计 100 98 99 100容积率 1 0.98 1.03 1.01剩余使用年限 1 0.9867 0.9935 1成交价格 4500 5200 4900七与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易类型的 4 宗土地交易实例，待估宗5地与各交易实例的条件以及各交易实例的区域因素和个别因素修正情况如表 1 所示:项目用地 宗地成交价格/（元/）交易日期 土地使用年期容积率
13、区域因素修正系数（%）个别因素修正系数（%）A 1250 2000 年 12月 1 日70 4.0 +3 -10B 1565 2001 年 8月 1 日70 5.0 -2 -3C 1620 2002 年 12月 1 日50 3.0 +4 +1D 1450 2003 年 5月 1 日40 3.0 -4 -2待估宗地 2003 年 10月 1 日70 2.5 2、土地还原利率为 8%；3、该市住宅地价指数以 2000 年 12 月 1 日为 100，以后平均每月上涨 1 个百分点，从2003 年起每月上涨 0.5 个百分点；4、该市住宅地价的容积率修正系数如表 2。容积率
14、 1.0 2.0 2.5 3.0 4.0 5.0修正系数 1.0 1.8 2.2 2.6 2.8 3.1(二)要求：根据上述资料估算出待估宗地在 2003 年 10 月 1 日土地使用年限为 70 年的土地价格。（三）解题过程根据题意采用市场比较法评估。1、进行交易日期修正日期 2000 年 12月 1 日2001 年 8月 1 日2002 年 6月 1 日2002 年 12月 1 日2003 年 5月 1 日2003 年 10月 1 日地价指数 100 108 118 124 127 129.52、编制土地使用权年期修正指数土地还原利率为 8%，以住宅用地法定最高 70 年的指数为 100。
15、则：50 年期修正指数为： 32.98%)1/()81/(0705040 年期修正指数为： 4.5)/()/( 70403、容积率修正系数：按题目给定的系数进行。4、确定区域因素和个别因素条件指数根据题意，表中指数为交易实例与待估宗地相比，因此，确定待估宗地的条件指数为6100，各交易实例条件指数按表 4 中给定数据确定。项目 区域因素条件指数 个别因素条件指数比较实例 A 103 90比较实例 B 98 97比较实例 C 104 101比较实例 D 96 98待估宗地 100 1005、修正各交易实例价格A： 元/平方米74.136908.2105.912B：C:D:6、待估宗地价格的确定经
16、比较分析，上述 4 个试算价格差别不大，取算术平均值得待估宗地土地面积价格：八某单位于 2000.1.1 以出让方式取得一宗工业用地，2005.1.1 拟将其转让，经市场调查，2005.1.1 土地取得费、开发费、利息、利润及税金共计 500 元/平方米，土地增值收益采用当地出让金标准，为 50 元/平方米。土地还原率取 6%，用成本逼近法评估其单价。土地增值收益=出让金1-l(1+r)m/ 1-l (1+r)nm待估宗地剩余使用年期；n法定最高使用年期。待估宗地价格(土地取得费及税费 +土地开发费+利息+利润)1-l(1+r)m +出让金1-l(1+r)m/ 1-l(1+r)nm
17、待估宗地剩余使用年期；n法定最高使用年期。 九某开发区征用土地总面积 5k，现已完成了“七通一平”，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地 1.5k。该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为 50 年，土地面积为 10000。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为 4.5 亿元，征地中发生的其他费用为 1.5 亿元，征地后，土地“七通一平”的费用为 2 亿元/k，开发周期为两年，且第一年的投资总额占总开发投资的 40，总投资回报率为 20，土地增值收益率取 20，当年银行年贷款利息率为 10，土地还原率确定为 7。试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格1.计算土地取
18、得费(4.5+1.5)108(5106) 120( 元)2.计算土地开发费(2.0108)(1106)200(元)3.计算投资利息7120(1+0.1)2-1+20040 (1+0.1)1.5-1+20060(1+0.1)0.5-125.20+12.30+5.8643.36( 元)4.计算投资利润(120+200) 2064(元)5.计算土地增值收益(120+200+43.36+64) 2085.47( 元)6计算土地价格土地价格土地取得费+土地开发费+投资利息 +投资利润+土地增值收益120+200+43.36+64+85.47512.83( 元)7进行可出让土地比率修正开发区可出让土地比率
19、(开发区总面积 -不可出让土地面积 )开发区土地总面积100=(5-1.5)5 10070则可出让土地的平均单价512.8370732.61(元 ) 8进行土地使用权年期修正以上求取的是土地无限年期的使用权价格，则 50 年的土地使用价格为：732.611-1(1+0.07)50707.74(元) 9计算土地总价格707.74100007077400(元)采用成本法估算出的该宗工业用地的价格为：单位面积价格为 707.74 元m2 ，总价格为 707.742 万元。十某企业于 2000 年 12 月 31 日以出让方式取得了一宗土地使用年限为 50 年期的国有工业用地，土地总面积为
20、 3000 平方米，交纳的土地出让金为 30 元/平方米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平” 。 2001 年 12 月 31 日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费 (含税费)平均为 10 万元/亩， “五通一平” 土地开发费为 8 万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为 5.5%，投资利润率为 10%，土地还原率为 6%，50 年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于 2001 年 12 月 31 日的单位地价和总地价。 十一. 有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为 2k，适宜进行“五通一平” 的开发后分块有偿转
21、让；可转让土地面积的比率为 60；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为 800 元；开发期需要 3 年；将该成片荒地开发成“五通一平”8熟地的开发成本、管理费用等经测算为 25 亿元k；贷款年利率为 10；投资利润率为 15；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的 6，买方需要缴纳的税费为转让价格的 4。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。 解 设该成片荒地的总价为 V： 开发完成后的总价值800 2 000 000 60 9.
22、6(亿元) 开发成本和管理费用等的总额2.5 25(亿元) 投资利息总额(VV 4)(110)3 1 +5(110 )1.5 1)0.344V+0.768(亿元) 转让税费总额9.6 60.576(亿元) 开发利润总额(V+V 4+5)15 0.156V+0.75(亿元) 购买该成片荒地的税费总额V 40.04V( 亿元) V9.65(0.344V+0.768)0
23、.576(0.156V+0.75) 0.04V V1.627(亿元) 荒地总价1.627(亿元) 荒地单价81.35(元) 十二.需要评估一宗“七通一平”熟地于 2004 年 9 月的价值。获知该宗土地的面积为 5000，土地剩余使用年限为 65 年，容积率为 2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该宗土地后建造该类商品住宅的开发期为 2 年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积 800 元，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的 12，第一年需要投入 60的建筑安装工程费、专业费用及管理费，第二年需要投入 40的建筑安装工程费、专业费用及管理费；销售商
24、品住宅时的广告宣传等费用为其售价的 2，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的 6，买方需要缴纳的契税等为交易价格的 3；预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积 2 000 元。试利用所给资料用现金流量折现法测算该宗土地 2004 年 9 月的总价、单价及楼面地价(折现率为 12) 。 解 设该宗土地的总价为 V 开发完成后的总价值2 0005 000 2/(1+12%)2 1594.39(万元) 建筑安装工程费等的总额800(1+12) 5 000 260/（1+12%）0.5+40%/（1+12%）1.5 &nb
25、sp; 810.36( 万元) 销售费用和销售税费总额1 594.39(2+6 ) 127.55(万元) 购买该宗土地的税费总额V 3 0.03V( 万元) V1 594.39810.36 一 127.550.03V V=637.36(万元) 故： 土地总价637.36( 万元) 土地单价1274.72( 元) 楼面地价637.36( 元) 十三. 某旧厂房的建筑面积为 5 000。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权
26、出让金等 400 元(按建筑面积计) ，同时取得 40 年的土地使用权。预计装修改造期为 1 年，装修改造费为每平方米建筑面积 1 9000 元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积 4 000 元；销售费用和销售税费为售价的 8；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的 4。试利用上述资料用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为 12) 。 解设该旧厂房的正常购买总价为 V 装修改造后的总价值40005000 /(1+12%) 1785.7l( 万元) 装修改造总费用10005000/(1+12%)0.5
27、 =472.46(万元) 销售费用和销售税费总额1785.71 8142.86( 万元) 购买该旧厂房的税费总额V 4=0.04V( 万元) 补交土地使用权出让金等的总额4005000200(万元) V1785.71472.46142.86 0.04V 200 V933.07 万元 旧厂房单价l 866.13( 元)十四. 某在建工程开工于 2003 年 3 月 1 日，总用地面积 30
28、00，规划总建筑面积12400，用途为写字楼。土地使用年限为 50 年，从工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价 800 元。该项目的正常开发期为 25 年，建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积 2300 元。至 2004 年 9 月 1 日实际完成了主体结构，已投入 50的建设费用。但估计至建成尚需 1.5 年，还需投入 60的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为 60 元m2 ，可出租面积为建筑面积的 70，正常出租率为 85，出租的运营费用为有效毛收入的 25。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的 3，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的 8。试利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程 2004 年 9 月 1 日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为 9，折现率为 13) 。
