1、1,打造北京多元复合办公聚集区 开启永丰商务服务新纪元,永丰产业基地项目整体定位与物业发展建议,2,我们的工作内容及提交成果,15个日历天前期市场调研阶段,37个日历天中期沟通,时间进度,阶段划分,工作内容,市调结果沟通文件,整体定位及物业发展建议中期稿,提交成果,项目终稿汇报,整体定位及发展战略调整与修改规划设计建议书,整体定位及物业发展建议终稿规划设计建议书,2008/08/21,2008/09/05,2008/10/14,2008/10,项目地块查勘区域经济产业背景研究项目相关物业类型调研项目相关专业人士访谈项目潜在客户访谈,项目分析及属性界定项目开发背景分析市场机会分析案例借鉴和分析项
2、目整体发展战略项目整体定位物业发展建议,3,第一部分：前景展望,第二部分：定位缘起,第三部分：营销理想,汇报内容基本框架：,对项目战略思考以及愿景展望,对项目发展战略的几点思考：,战略思考方向：在盈利模式上考虑-22，以销售变现为主； -2 、-20，高端定位形成优质资产，可持有，可销售园区整体竞争力需要形象升级，配套补足，为剩余地块资源增值服务平台方面客户结构复合化，最具活力的产业区,园区发展统筹规划、后续运行模式探讨、以及园区二次创业发展考虑结合永丰园区发展，3个地块要纳入园区发展统一、800亩整体开发思路中考虑。对已经进入园区稳定发展期于永丰产业基地来说，3个地块承担的运营模式是本项目需
3、要考虑的问题。园区形象升级、配套功能补足，以及企业客户结构复合化，提升园区活力。基于市场实现的考虑，同时面向未来发展机会大海淀办公市场现状及未来供应趋势边缘低密度办公项目产品分析融合多元化的客户需求特征分析,项目定位与发展策略,1、满足多层次客户需求，产品分级以物业增值为目标的产品创新-22，功能弹性，组合弹性，扩大产品线，满足多样化的客户需求-2 ，-20，高端配置，高端商务配套，高端形象，打造优质物业2、提升园区竞争力，为后续地块增值创新规划理念、营造生态环境，为区域后续开发增值阶段性补充园区配套-22考虑满足企业日常配套需求 -20满足高档商务交流、餐饮、休闲运动、会议、展示功能,依托中
4、关村创新产业氛围、传承永丰现代企业加速器发展理念以承接中关村、上地产业扩张带动快速成长型外溢企业同时满足投资需求的 集商务办公、生产研发、居住、配套功能为一体的， 高形象、复合多元，融入生态特色的,“OFFICEXP”,项目整体定位：,基于“现代企业加速器”的“OFFICEXP”创新产品设计理念,传统产品设计：标准厂房、中试研发中心、办公空间；单一的功能，缺乏活力、弹性;,基于现代企业加速器“三四五”服务框架，适应园区发展阶段需要，满足快速成长企业对产品、物理空间和配套服务的需求；,创新产品设计：集生产、研发、办公、居住功能为一体的；功能可延展、生长；,基于“现代企业加速器”的“OFFICEX
5、P”多元化、弹性物理空间,园区发展阶段快速成长型客户需求：需求更灵活舒展的物理空间，快速扩张；对空间的需求逐步加大，对品质的要求越来越高；空间可组合、弹性、可扩展；,空间组合方式：平面组合，可实现单层扩大；上下组合，可实现空中别墅；整栋组合，可实现独栋办公；栋栋组合，可实现院落办公；,基于现代企业加速器“三四五”服务框架，适应园区发展阶段需要，满足快速成长企业对产品、物理空间和配套服务的需求；,基于“现代企业加速器”的“OFFICEXP”完善园区配套设施,补足优质的、高增值的配套服务设施；生活性服务：餐饮、便利店、运动休闲；生产性服务：银行、邮政、展示交流；,现有的配套服务设施：功能缺乏、单一
6、，不能满足园区基本配套服务需求；,基于现代企业加速器“三四五”服务框架，适应园区发展阶段需要，满足快速成长企业对产品、物理空间和配套服务的需求；,客户关键词：成长、创新、自主产品关键词：复合、多元、弹性、可扩展因此，我们称项目为 I-Office体现Office - XP产品功能的物业,项目案名推荐,备选: X-OfficeM-Office,关于-22地块建立复合多元、高形象、生态办公特色的Office-XP产品体系,Office-XP,1,2,3,4,复合、多元,集中与独立,限定与非限定空间,高品质、低成本,Mix and Match,Centrality and Independence,
7、Limited and Unlimited,High-quality and Low-cost,集中建筑形式、独栋空间；产品弹性，上下组合、左右组合、栋栋组合；,复合式办公理念，集办公、居住、服务功能；,院落式规划、组团布局；生态办公环境、漫步型规划；,品质立面、公共空间精装修；基于市场及成本控制的配置；,-22地块规划构想,用足指标/院落布局/面积控制/弹性叠加组合/用足展示性；,如何达成？区域“形象眼”，代言北清路永丰“双子座”，协调呼应一个表达创新、前卫精神的“活力芯”建筑生态化、配置5A级,关于-2、-20地块建立区域形象以及价值标杆的产品体系,地块开发策略：产品方面：高端配置，高形象
8、，打造园区优质物业；配套方面：-20满足园区高档商务交流、餐饮、休闲运动、会议、展示功能；运营方面：可以自用，结合园区会所，先经营收益，后根据市场情况可销售；,-2、-20地块规划构想,突破限高拔升形象,遵照限高创意建筑,对称、呼应/标志性/创意/空间创新/视觉冲击/大师手笔,即使是突破限高，单层面积至少在2500平米，因此，产品创新的方向在于空间创新,1,项目本体分析及发展战略思考,2,市场竞争及机会分析,3,永丰园区现状分析,4,整体定位与发展战略,报告正式汇报内容：,5,项目开发策略,一、项目本体分析及发展战略思考,项目本体分析：项目产业氛围项目区位项目交通项目本体分析项目属性界定项目发
9、展战略思考：,海淀园2007年专利申请量占北京市的42.94%；科技含量高的发明专利占北京市的51.08%，形成了包括“闪联”、“TD-SCDMA”等一批国际标准，在创新产出的数量、技术水平等方面都处于明显的领先地位；,海淀园区的产业氛围对于企业有一种软环境的向心力，事实上，很多中关村的企业的规模扩大后，需要再买一栋楼或租一个地方，他们几乎一致的前提就是不出海淀科技园。 -国务院发展研究中心新经济导刊主笔 杨剑,项目位于中关村海淀园，具备浓厚的产业和创新氛围，是北京乃至国家的“创新核”,中关村“一区七园”中国第一个国家级高新技术产业开发区，历经20年发展，中关村已经形成一区七园的发展格局，包括
10、海淀园、丰台园、昌平园、电子城科技园、亦庄科技园、德胜园和健翔园；海淀园：知识型服务业；丰台园、昌平园：是高科技产业基地；亦庄：高新技术产业的大规模生产制造环节；电子城科技园：国际电信企业在中国的总部、研发集聚地；德胜园：数字内容产业；健翔园：创业孵化国际科技交流与高技术商务活动为主要功能,中关村海淀园,中关村海淀园位于海淀区，地处北京西北部，占地面积217平方公里是中关村“一区七园”中规划面积最大的园区包括了清华科技园、上地、国家软件基地、环保园、创新基地、永丰产业基地 等个主要区域；创意产业、软件产业、集成电路产业、计算机整机产业、网络通信产业、生物医药产业、环保新能源产业为主导；,产业氛
11、围,20世纪80年代电子一条街是海淀园发展的重心。20世纪90年代上地信息产业基地是海淀园的重心。目前，永丰基地凭借自身优越的位置和环境， 成为海淀园高新技术产业发展重心转移的首选。,承接外溢：承接了中关村、上地的经历了初创的从孵化器成长出来的快速成长企业，为其提供成长加速器的成熟产业园区。,项目依托海淀高新企业聚集软环境，承接中关村核心区以及上地的产业扩张,永丰基地：永丰基地位于海淀西北，距离上地6公里，中关村科技园核心区12公里，距市区15公里。厂房聚集，具备电子信息、仪器仪表、高新材料、光机电一体化产业氛围。安泰科技、大唐微电子、用友软件、中科纳米、航天时代电子、神州软件等企业入驻。,项
12、目交通,项目与中心城区及周边区域交通联系便利。规划地铁L4号延长线永丰站紧邻项目地块，将极大程度增强区域对外交通,永丰基地目前通过三条城市线路连接市区：1、通过北清路与八达岭高速直接相连，沿高速路约10分钟车程可达上地信息产业园；到中关村核心区，车行时间不足30分钟2、四环路颐和园路圆明园西路永丰路北清路3、四环路中关村北大街信息路京包快速路北清路科学园永丰基地未来通过地铁4号延长线连接市区即将建成通车的北京地铁4号线未来将规划延长至北清路，并在永丰基地设定站点,北 清 路,永 丰 路,目前的公共交通状况：365路 永丰基地 经10站到达上地区域 经21站到达中关村 438路 永丰中路 经17
13、站 到达清华园目前基地在积极推进回龙观、西三旗轻轨站的摆渡车事宜，将进一步完善基地的公共交通,能够实现高新技术人才 在永丰和其他聚集区流动,永丰,中关村,西北四环,五环路,八达岭高速,北清路,上地,I-22地块周边道路顺畅进入性好，研发办公气氛浓厚,项目本体分析,状况：地块平整方正，面积68.13亩；北至丰慧中路，紧邻的新材料创业大厦处于销售中，能够满足中小面积办公需求；,西至永翔北路，道路宽阔顺畅，带来良好的进入性；,东至永盛北路东临福田重工厂房，东北侧有研发型独栋地块，营造独栋氛围；,南至丰秀中路，紧邻中科纳米厂房，厂房氛围浓厚,丰秀中路,两小地块分布主干路北清路两侧，位于永丰产业基地的明
14、星位置，昭示性极佳,地块状况：分布在基地主干路北清路两侧，规模为26.36亩、27.51亩，地上有待拆迁旧厂房和变电站四至：II-20 北至丰秀中路，西至永丰路，东至永旭北路，南至永丰路地块特点：昭示性好：北清路、永丰路为基地两条主干路，北清路贯穿地块，永丰路紧邻地块西侧明星位置：基地中心位置，东侧紧邻规划中的文体中心，规地铁站,项目本体分析,北清路,永旭北路,永旭南路,丰濠东路,南侧地块上厂房,北侧地块旧厂房,北清路与永丰路交口,永丰路,区域内部现有供应包括集中商务办公和大体量独栋，项目定位应考虑避免直接市场竞争,新材料大厦：占地面积：3.2万平方米总建筑面积：4.6万平方米办公面积区间：4
15、0-1800 销售状况： 北面基本销售完毕，剩10余套小面积独栋：生产型企业独栋5栋 2.3万多平方米： 设计功能： 满足生产型企业的生产办公 需求形式 ：标厂-办公一体神舟全部购买研发型企业独栋5栋，1.5万平方米1栋，1万平方米4栋：设计功能：满足研发型企业生产办公研发一体化需求中广核工程公司签约 5号楼标准厂房：A、B、C 3座满足小型研发企业厂房办公需求典型入住企业：索英电气、记忆集团、绿伞化学租用面积：500-2100,项目本体分析,项目属性界定,城市近郊成熟产业园区扩展区企业加速器项目,项目地块条件小结：1、城市近郊项目位于中关村海淀园、是北京乃至中国的“创新核”项目对外联系交通便
16、利，规划的交通利好为我们项目开发提供利好2、成熟产业园、产业扩展区项目位于中关村永丰产业园，是中关村产业园重点发展的区域之一永丰产业基地相对中关村和上地起步较晚，是承接中关村、上地产业转移的“桥头堡” 3、企业加速器开发项目项目三个地块方正，形象、展示性较好，项目开发定位考虑和整个园区差异化竞争项目开发紧紧围绕并承接中关村现代企业加速器的定位，为高新企业发展提供便利条件,一、项目本体分析及发展战略思考,项目本体分析：项目发展战略思考：经济背景及大势分析项目发展战略的思考,2008年上半年，北京市商品住宅竣工面积、销售面积与同期相比，下滑较大，市场观望气氛浓厚，销售均价小幅下降。,受上半年国家经
17、济形势面走势及消费者在去年出台“第二套住房的首付比例和贷款利率”政策后产生的对市场预期的影响效果上看，市场持有较浓的观望气氛，同时举办的北京奥运会也转移了部分消费者的注意力。2008上半年北京商品住宅供应面积环比去年下半年下降23.8%销售面积下降57.8%。市场总体来说比前期冷淡，销售面积尤为明显，比前几期均下降了一半以上，在08上半年市场真正进入了淡市。,宏观大势分析,从去年政府的宏观调控分析看，市场手段主要目标在回收流动性给经济降温，行政政策主要集中在房地产市场，继续抑制房价的持续上涨,一保一控：市场手段结合行政政策是当前政府对过热的经济和通货膨胀增长预期对进行调控的主要手段。,市场手段
18、（加息、利率、汇率、信贷）的核心是“紧缩”，回收流动性，收缩信贷规模，为过热的经济进行降温，以期实现经济的“软着陆”。,从07年全年出台的行政政策的方向和内容来看，主要还是针对房地产市场，政策从土地、投资、信贷、保障房等四个方面来抑制房价的快速上涨，其中，开发贷款紧缩和个人住房按揭贷款紧缩政策对整个市场的影响最大，最终导致市场成交量全面下滑，价格的下降还有待于进一步观察。,针对07年下半年以来CPI的的持续快速上涨，除频繁使用加息、提高存款准备金、紧缩信贷等市场手段对经济进行降温来间接达到降低CPI的目的，08年8月，CPI和PPI严重倒挂、物价走势审慎乐观；CPI同比上涨4.9%，PPI同比
19、上涨10.1%，再创十余年新高，面临向CPI传导压力。,宏观大势分析,近期央行两次下调两率，六年来央行首次下调贷款利率，各方面专家给出不同观点，但普遍预期对目前低迷的房地产市场是利好,经济学家降息应该会让房地产获得好处,在得知央行降息的消息后，茅于轼表示不能理解：“现在中国的利息率已经是全世界最低的了，央行还要下调的做法，我有点看不懂了。至于这次降息对房地产的影响，茅于轼认为，降息应该会让房地产获得好处。降息是否会对房价产生影响？茅于轼表示很难说；,地产专家房地产市场会是此次降息的既得利益者,复旦大学房地产研究中心副主任华伟。华伟称，房地产市场会是此次降息的既得利益者，并且建议消费要抓住现在良
20、好的购房时机。华伟认为，这并不意味着政府已经出手救楼市。因为此次降息的目的是扩大国内的消费需求，以刺激中国出口贸易，这不是政府单纯的出手救市，但是房地产市场会是此次降息的既得利益者，股市也会从中得到好处。,房地产商国家可能对房地产出台更多松绑政策,潘石屹表示，央行下调贷款基准利率和存款准备金率完全在预料之中，但此次调整主要是针对整个宏观经济环境，如果当前的房地产业形势继续恶劣下去，国家还可能针对这个行业出台更多的松绑政策。目前不管是中国经济还是全球经济都不乐观，央行下调贷款利率和存款准备金率意在刺激整个经济环境，这对开发商来说也绝对是利好消息。因为现在开发商的资金链普遍比较紧张，而贷款利率下调
21、对于那些极为缺钱的开发商来说自然是很好的消息，这意味着从银行贷款的利率更低了。,宏观大势分析,世联观点：长期看好，中期波动，短期看淡，我们的政府正在转向，我们越来越有信心，中国有望在未来3年之内成为全球稳定经济的重要火车头，经济总量有望超过日本成为全球第二大经济体。我们这一代人将能够见证美国的一次调整和中国在调整中的崛起。,从长期来看，中国宏观经济背景、人口红利以及城市化进程的加快，都将促进房地产快速发展,从中期来看，经济、政策等因素，为长期趋好的房地产发展带来波动,短期来看，各个城市表现出的观望现象明显，短期有转淡趋势,迅速拉动投资和内需可能是政府未来2-3年内平衡美国次贷危机、全球经济紧缩
22、的最重要举措房地产成交量会随着政策性措施进入开始放大，这种措施不是以中央统一决策为依据，而是以地方政府根据各自的情况率先调整国际热钱不会大规模地撤出，也不会大规模地进入。人民币汇率将逐渐与美元脱钩房地产成交量得以恢复，但价格的疯狂上涨并不会在短期内到来政府因为本轮刺激投资，会降低土地出让价格，开发商面临重要机遇，拿地时机已显现。,从央行降低准备金率、降低贷款利率和在股市上直接出手开始，意味着本轮宏观经济紧缩性的调控彻底结束，这个转折点对房地产影响的5个预见：,写字楼市场状况06-08年，北京市写字楼总体供应量稳步增加、空置率持续降低、租金水平稳步上升。,2005年-2008年第一季度北京写字楼
23、市场总体供应,02-08年北京写字楼租金趋势,北京甲级写字供需趋势分析,2006-2008年北京写字楼市场情况：供应量及需求：总体供应量呈稳步上升的态势，市场需求量也不断增加；整体空值率：市场消化量逐步增加，整体空置率呈逐步下行趋势；租金趋势：租金水平稳步上升，市场表现健康；2008年第二季度，北京写字楼市场平均租金报价上升到192.68元/平米/月，环比上升1.62%。 整栋销售/购买趋势：核心地段如CBD、金融街、东二环、中关村超甲级及甲级写字楼以整栋销售为主。金融类企业主要为投资，非金融类型企业基本为自用。,资料来源：第一太平戴维斯、世联工商部专业访谈,写字楼市场分析,2008年上半年写
24、字楼市场表现,北京上半年写字楼市场情况：整体供求状况：北京办公楼的需求依然保持旺盛。写字楼市场空置率有显著的下降，伴随着租金报价的上升；需求：2008年第二季度，租户对北京办公楼的需求依然保持旺盛，市场显示了强劲的吸纳能力，北京市写字楼市场的净吸纳量为288，630平方米，环比上升103.13%。租金情况：2008年第二季度，北京写字楼市场平均租金报价上升到192.68元/平米/月，环比上升1.62%。中关村租金情况：总体平均租金报价上升至155.21元/平米/月，环比上升0.66%。区域内需求继续保持上升趋势。,2008年上半年写字楼供应量,2008年第二季度各区域写字楼租金、空置率,写字楼
25、市场状况 08年上半年，写字楼总体市场受调控政策影响相对较小，消化量和租金呈上升趋势。中关村区域08年第二季度整体租金状况环比上升趋势，同时区域内部需求继续保持上升趋势。,资料来源：第一太平戴维斯、世联工商部专业访谈,写字楼市场分析,07年中至08年中，受一系列宏观调控政策影响，部分写字楼散售客户投资、自用需求受到金融政策、交易环节以及税收政策限制，购买受到较大影响。,金融政策,抑制投资贷款，投资压力增大：经过多轮加息，对于写字楼贷款投资行为，其增加负担的累加效应越来越明显，投资者必须防范还款的风险，将对贷款投资行为起到一定的抑制作用。企业购买门槛提高，开发商销售难度加大：2007年9月27日
26、，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会颁布关于加强商业性房地产信贷管理的通知规定“利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋”，“商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍”。,交易环节限制,“限外令”出台，提高了房地产市场外资准入门槛：部分外资投资写字楼的置业需求受到一定程度抑制，但一批确有自用需求的外资企业，因购买套数的限制可购买面积无法达到所需的办公面积，甚至无法购买。商品房交易规范频出，交易环节受到重点监管：国土房产局提出“开盘监管”要求，对全市内新楼盘销售都将采取“明确方案，现场监管”的模式。,税收政策,
27、土地增值税增加写字楼运营难度,部分转变运营方式：促使部分写字楼开发企业由物业出售转换为持有租赁、股权转让等多种经营形式自2007年2月1日起，开始向房地产企业征收土地增值税。,现在金融政策比较紧了，我们项目因为是商业用地，贷款不好办，一般首付至少要50%，一次性付款对于一部分企业来说比较困难，这个因素对项目影响较大。上奥世纪中心销售代表孟庆颐,由于园区政策原因和国家政策原因现在项目基本上不卖给投资客，客户是要筛选的，最近受加强商业性房地产信贷管理的通知要求首付比例提高。这样原来积累的一大批客户都被筛掉了，几乎筛掉一半新材料大厦销售代表何红,在付款方式上，需要有比较灵活的付款方式，比如按揭，或者
28、是以租待售。但是如果付款首付比例、付款方式上有限制，肯定会对购买受到影响，因为占用的资金太多了，不利于业务发展。迈达斯技术有限公司 桂满树CEO,销售人员、企业客户访谈：,写字楼市场分析,宏观大势分析总结：写字楼整体市场租赁供需两旺，但非核心地段写字楼销售状况不容乐观。,宏观调控政策相继出来后，08年上半年商品房竣工、销售与同期相比，大幅下降，主要集中在住宅市场。写字楼市场受影响较小。08年上半年，写字楼市场受政策影响相对较小，消化量和租金呈上升趋势。中关村区域08年第二季度整体租金状况环比上升趋势，同时区域内部需求继续保持上升趋势。07年中至08年中，受一系列宏观调控政策影响，部分写字楼散售
29、客户投资、自用需求受到金融政策、交易环节以及税收政策限制，购买受到较大影响。写字楼市场供需特征 ：06-08年，北京市写字楼总体供应量稳步增加、空置率持续降低、租金水平稳步上升。核心地段、高品质甲级、超甲级写字楼一整栋销售为主，客户为金融投资客户或者非金融行业的自用客户；边缘区域写字楼、零售类型、面向中小企业客户的写字楼受政策影响，销售状况较差，因此，激发租赁市场。,永丰产业园区内，已出让土地为企业购地自建厂房为主，未出让土地以科研工业用地及商服用地为主，后续可开发土地尚有42公顷,-4,-22,-14,-25,-20,-2,-32,-22,-4,-8,剩余资源盘点,要实现10亿资金回笼目标，
30、按照1.3容积率，销售价格1万元/平米，初步估算需开发8.36万平米的科研用地-22 、工业用地-4 。假设-2 、-20两个地块开发持有物业，后续将剩余30.04万平米的用地，其中，科研用地6.82万平米，商服用地23.22万平米。,整体资金回笼分析原则：1.从资金回笼的角度出发，需出售物业以实现资金回笼，降低开发风险和压力；2.对园区战略持续发展的角度出发，需要持有部分物业用作长久收益；计算基础和计算方式；2. 产品的开发成本为6000元/平米（包含土地成本），售价保守估计为10000元/平米；,地块赢利粗算：1. -22，占地4.54万平米，建面5.9万平米，预计利润6个亿；2. -4，
31、占地面积3.82，建面4.966万平米，预计利润在5个亿；3 . -2 、-20，占地3.62万平米，建面4.706万平米，开发成本估计3个亿；,-4,-22,-14,-25,-20,-2,-32,-22,-4,-8,基本财务目标,从上地发展历程看我们项目可借鉴的模式,中关村度过初创期企业面临二次创业需求：20世纪90年代，中关村一部分企业经过创业阶段，有一定数额的资金积累，自主创新所形成的小批量产品已得到用户的认可，建立研发、生产基地，成为企业再发展的关键；中关村作为有孵化器具的智力环境却缺少发展空间，房地产价格昂贵，不具备规划产业基地的可能。,一年290亿元的工业总产值，8.5亿元的上缴税
32、金，3.65亿元的每公顷产值，云集联想、方正、用友、IBM、三菱等国内外著名高科技企业。,上地发展历程,政府将上地土地使用权出让给实创公司，实创向中外投资者转让；周边配套逐步成熟,发展初期,成熟期,联想的职能总部、研发、服务、生产、制造全部搬进了上地，产值高达100多亿，物业面积3万平方米,90年代初，联想入住，800平方米，研发、生产，此时是一个无名的小公司，,以政策、土地(使用权)和服务吸引国内外投资者，吸引中关村“二次创业”，吸引了中外投资者,出租物业;；依靠产业氛围，建设创业园，提供产业化空间，吸引留学人员创业,诞生背景,诞生背景,盈利模式,成长历程典型企业,阶段特点,客户发展历程：由
33、小型企业和大型企业发展到客户复合；盈利模式：由以物业销售为核心发展到物业持有为核心的收益模式；配套发展历程：由小型配套设施到区域性、综合性配套；,I-22处于办公聚集区，具备先期启动开发条件；IV-2,II-20价值最高，未来可形成高端商务办公以及园区服务中心,地块昭示性好，临近规划商业服务中心、规划中的地铁站，紧邻基地核心主路，融合商务服务功能，形成园区商服核，能够有效提升园区竞争力,地块价值分析,办公集中区，周边办公氛围，有集中办公写字楼，独栋区紧邻，融入办公氛围可形成规模优势，项目开发可以和后续办公物业开发整体考虑土地证已经拿到，具备开发条件,商业服务中心,新材料,独栋,本项目发展战略思
34、考,战略思考方向：在盈利模式上考虑-22，销售为主； -2 、-20，高端定位形成优质资产，可持有，可销售园区整体竞争力需要形象升级，配套补足，为剩余地块资源增值服务平台方面客户结构复合化，最具活力的产业区,园区开发统筹考虑结合永丰园区发展，需要综合考虑后续800亩剩余土地资源，同时3个地块要纳入园区发展统一、800亩整体开发思路中考虑。后续运营模式结合中关村和上地的发展历程来看，一般园区的运营模式是前期出售物业回笼资金、后期出租物业赚取利润；对于永丰产业基地来说，已经进入园区稳定发展期，3个地块承担的运营模式是本项目需要考虑的问题；在满足基本回现要求前提下，地块价值最高的地块宜开发持有型物业
35、。园区二次创业发展园区形象升级、配套功能补足，以及企业客户结构复合化，提升园区活力。,二、市场竞争及机会分析,大海淀商务办公市场分析城市近郊低密度板块分析市场主流客户分析成熟产业园区案例分析,从项目情况和市场竞争角度出发，我们项目的主要竞争区域为大海淀（中关村海淀园片区及周边）和近郊低密度项目,亦庄,丰台总部基地片区,顺义空港商务区,常营非中心,西山片区,中关村海淀园区域,从市场角度出发，项目主要的竞争区域为中关村海淀园和城市近郊低密度板块项目：中关村海淀园：重点区域包括中关村西区、清华科技园区域、上地片区和永丰周边产业园区；城市近郊低密度板块（或项目）：丰台总部基地片区、亦庄片区、常营非中心
36、、顺义空港商务区和西山片区；,中关村西区清华科技园上地片区西三旗片区,MAX空港企业园,非中心,BDABDA国际企业大道,总部基地总部国际,中间建筑西山赢府,中关村的发展历程，由中关村到上地，再到永丰产业园的发展，区域主要商务办公的竞争区域主要集中在中关村西区、清华科技园、上地片区和西三旗区域,上地信息产业基地以电子信息产业主导，主要企业：联想集团、云南白药集团、美国安那洛（中国）公司、海淀留学人员产业园等。清华科技园：清华大学校园的东南，创业孵化、人才培育和科技成果转化基地。以清华同方、清华紫光和诚志股份为骨干，跨国公司宝洁公司和斯伦贝谢，以及各地200余家高新技术企业入驻。中关村西区：中关
37、村核心区旁，以金融资讯、科技贸易、科技会展等功能为主，配有商业、酒店、文化、公共绿地，高科技企业、大型公司总部、高科技产业管理机构聚集。,科技园清华,西区,上地,1,1988年5月中关村经国务院批准建立的中国第一个国家级高新技术产业开发区；1991年，上地信息产业基地完成立项、征地、奠基；2003年11月24日，永丰产业基地被国家科技部批准为北京市唯一的“国家新材料技术成果转化及产业化基地”。,高档次甲级写字楼为主，实力型企业入住，总部办公及自持出租为主,中关村西区,毗邻中关村核心区，租金69元，空置率低于5%，供不应求，且区域内未来无后续土地供应，以存量供应为主,依托资源,海淀区IT产业基地
38、的核心商务区中关村成熟核心区范围内,最后一个出售项目金和国际由soho中国整栋 8.9亿元购得1.5万/，无后续土地供应现有项目入住达到95%,大型企业冠名独栋。总部办公自持物业为主外立面现代时尚，内部配置高智能化5A级智能高端写字楼，多采用玻璃幕墙极致突出产品特点；租金6-9元/天,客户情况,国有大型企业：中国电子、中国机电、中钢集团实力IT企业：sina、微软中国研发总部未来状况：07年底60家企业与国资委脱钩进入市场，有18家左右选择入驻中关村去年，今年还将有5-6家中资大企业入驻中关村,空置率低于5%无新建写字楼开发自持出租为主,中关村西区,产品及价格,市场存量及供应,浓郁学术气氛，甲
39、级写字楼为主，高智能配置以及物业管理，高新科技IT企业入住,清华科技园,多为初创企业孵化，入住企业校园黏性强；后续有新增写字楼供应，但行业准入门槛会限制大部分非信息行业中小企业入住,学术气氛浓郁，聚集了数量众多的著名高等院校和研究院所 创业企业孵化、高新企业研发、创新人才培育、科技成果转化 清华科技园优惠政策,门槛限制租给留学创业企业以及高新技术企业搜狐网络大厦、同方科技有办公出售,客户情况,归国人员创业企业：沃德时代科技 、优森生物技术、忆科三友、凌讯华业校园科技成果社会转化：北京清华诚志科技发展有限公司、清华大学继续教育学院 企业依赖学院人才向科技人才转化，学院科研成果社会转化,行业门槛限
40、制,留学创业、高新IT企业入住,初创企业孵化器,依托资源,清华科技园,5A级智能高端写字楼，多采用玻璃幕墙极致突出现代特点；楼内配套高智能化，网络配置高，一般为高速光纤接入；办公空间弹性，可满足小型创业企业需求；租金4.3-5元/,产品及价格,市场存量及供应,写字楼智能化低，高成长型活力企业入住，流动性强，写字楼供应、需求旺盛,小型企业为主，有少量注册公司目的租用，暂居企业多,商住两用，社区感觉，楼体陈旧，户型局促,价格便宜,租金1.72元,户型面积150190,出租,上地科技创业园,初期整栋出售后来分层销售，返租,出售、出租,出租,出租,租售方式,高成长型中小企业，软件、IT行业为主，如：金
41、和软件、软通博伦、洪恩教育、北京数码视讯科技有限公司、北京完美时空软件有限公司,交通便利：距离西二旗轻轨站仅150米 ；配套完善：幼儿园、邮局、银行、餐饮小店,租金水平：3元/天平米,平层面积1200,盈创动力,中小型高新技术企业办公，研发，公司规模为5-30人，80-90平米居多,地理位置优越，位于上地环岛东南角，上地信息产业基地核心位置。外立面四面透明,写字间售价9000/平，商业1.3-1.4万/平,写字间面积在200300平，主要是办公入驻,科实大厦,销售2-3亿元/栋 ，平均14600元/ 返租3.3-3.8元/天,租金:3.5-4元/平方米天(不含物业费),价格水平,独栋客户主要为
42、大型通信、金融企业，联通、移动、国税、中国银行 ；整层主要为投资客户,自用的、投资购买外租的，入住企业以中型高科技公司为主； 中瑞大方投资、东方互联、北京久兴隆分析仪器有限公司、彩讯科技、；,客户,返租主力户型100-200平米，部分300平米户型,平层面积：约3000,产品面积,交通便利，周边配套较好，可独栋办公 ；绿化率高，庭院式花园空间；,硅谷亮城,中央穿越式挑空大堂以及绿植，活动空间自由充裕；内部白色装饰风格；,嘉华大厦,产品及项目特点,基本情况,项目,上地信息产业基地,信息产业基地高成长信息企业氛围 企业孵化器，留学创业人员政策,市场存量及供应,2006年初，百度公司购买了上地最后一
43、块土地，上地开发区的土地完成了100%出让 ，没有后续土地供应,产品及价格,客户情况,归国人员创业企业孵化：北斗汇智、七草堂药物研究院 、精易汇德 、清科奥博；IT信息研发企业:众和网讯、邦诺存储；企业员工工作时间弹性强，人才流动性强,以中小面积租用为主，出售型供应告罄,依托资源,物业类型：集中办公写字楼为主，分布区域集中，配套资源共享；物业配置：网络电信配置完全，适应信息企业入住；租金1.8-4元/天销售价格1.3-1.46万/,产品类型丰富，价格跨度大，信息企业集中，流动性强。区域内部无新增写字楼项目，后续供应以存量市场为主,上地信息产业基地,西三旗,物业档次不高，租金低廉，中关村、上地流
44、出成本注重型小面积企业入住，客户流动强,基本情况：综合体，重点在商住租金2.5，售价11000元 户型：40多平米1000左右，小的40多 客户状况：从上地流出的100200价格偏好型客户为主待商住楼销售结束开始销售写字楼部分。,基本状况：丙级写字楼，临高速，周边配套齐全；租金1元/天户型：平层450客户状况：从上地流出的电子行业公司及依赖附近建材市场的建筑材料公司目前仅有1楼3楼各有1租户,基本情况：租金2元/天开间面积3080客户状况：小型IT型研发企业入住除底商外余2套待租，面积分别为300，180,基本情况：紧靠高速路口，档次低，年代久远；租金1.5元/平米天 ；面积：小面积3090客
45、户状况：小型企业，成本依赖型剩两套待租，面积分别为40、90,金榜园商务会馆,上奥世纪,金达园,金燕龙,目前仅有一个销售项目供给，租住物业多属于老建筑，形象较差,周边竞争,创新园,环保园,生命科技园,永丰基地,永丰产业基地是承接大海淀产业扩张的“桥头堡”，是周边最成熟的产业园区，且和周边几个产业园存在竞和关系,生命科技园：有严格的行业门槛限制，行业组成单一，仅限生物医药有关的相关研究型企业；创新园：处于整体招商引资阶段，尚未有具体实施项目；环保科技园：主要以土地出让和大面积独栋项目 为主，仅有雀巢、华为等大客户入驻，有可能形成后期竞争；永丰基地：是直接承接大海淀产业扩张的主要区域，是周边几个产
46、业园区最成熟的产业园区；几个产业园区定位不同，但共同承担中关村产业发展重任，是竞和关系，但永丰基地开发要考虑其它几个园区后续竞争；,永丰优势：现代企业加速器（MEA），为高成长企业提供专业化平台、融资渠道以及产业氛围空间；具备二级开发资格，后续800亩土地供应储备，能够为企业快速入驻提供条件；,大海淀产业园商务办公市场结论,中关村西区、清华科技园以及上地等区域孵化企业增长迅速，流动性强，相应产生大量租赁、购买办公需求， 随着这些成熟区域内部办公物业的饱和，企业置业趋势已经呈现外溢化；,大海淀区域商务办公市场现状供应特征：,从大海淀商务办公市场分析看，中关村西区、清华科技园两个核心区域，写字楼供
47、不应求。写字楼以超甲级、甲级为主，且多为大企业自持自用。区域内未来后续土地供应较小，未来以存量供应为主。上地产业区，高成长型活力高新科技企业入住，流动性强，写字楼供应、需求旺盛，产品类型丰富，价格跨度大，信息企业集中，流动性强。区域内部无新增写字楼项目，后续供应以存量市场为主。西三旗区域主要为自发形成的商务办公蔓延区。从项目周边的主要产业园区来看，永丰产业园相对成熟，且几个产业园存在竞和关系。,主要竞争区域供应量趋紧，大海淀商务办公外向扩张，带动的产业客户外溢是我们项目的机会！,大海淀区域商务需求特征：,北京办公物业市场郊区化、低密化、生态化、集群化，郊区的企业总部个性独栋办公物业开始大量出现
48、,郊区集群化：企业总部在郊区的聚集是北京目前总部经济发展的新特征。中关村科技园区海淀园、丰台总部基地、亦庄经济开发区已经成为北京目前发展较快、规模较大、相对成熟的总部聚集区，顺义空港商务区、常营非中心和西山片区也逐步发展。生态低密：丰台总部基地以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。各个园区（或项目）积极打造低密生态商务办公氛围；个性化独栋：亦庄联东U谷为企业提供多功能通用标准厂房、商务花园独栋办公、个性化厂房定制以及各种生活、商务配套设施。空间自由组合：BDA国际企业大道II的16栋独栋建筑，与传统不同，为每个入驻企业提供专属的独立办公空间。建筑的灵活性体现在空间可自由拆分组合。,
