1、,2005 年房地产金融业机会与风险分析报告,目,录,第一章 房地产金融概况.1第一节 房地产金融基本概念. 2一、房地产金融的界定 . 2二、房地产金融的特性 . 2第二节 房地产金融的重要地位. 4一、房地产行业在国民经济中的地位 . 4二、房地产金融的地位和影响 . 6第二章 房地产金融发展环境及发展指标.8第一节 宏观经济环境概况. 9一、GDP 持续较快增长 . 9二、固定资产投资增长调整 . 10三、利用外资继续增加 . 11四、居民收入水平提高 . 13五、物价指数上涨 . 14六、银行信贷规模得到有效控制 . 15第二节 产业政策调整变化. 17一、土地政策 . 17二、金融政
2、策 . 19第三节 房地产金融行业发展特征. 24一、我国房地产金融行业发展简况 . 24二、美国房地产金融行业特征 . 271PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 ,2005 年房地产金融业机会与风险分析报告,三、我国房地产金融行业特征 . 30,第三章 房地产金融市场状况分析 .32,第一节 我国房地产市场需求能力分析. 33,一、消费结构升级和城市化推动需求攀升. 33,二、商品房销售显示需求旺盛 . 36,第二节 我国房地产金融市场资金供需分析. 41,一、资金需求面分析 . 41,二、资金供给面分析 . 42,第四章 房地产金融产品分析 .44,第一节 房地产
3、银行贷款分析. 45,一、房地产银行贷款的现状 . 45,二、房地产银行贷款的发展趋势 . 46,第二节 房地产上市融资分析. 48,一、房地产上市融资的现状 . 48,二、房地产上市融资的发展趋势 . 49,第三节 房地产信托业分析. 51,一、房地产信托业的现状 . 51,二、房地产信托业的发展趋势 . 54,第四节 其他融资方式分析. 58,一、其他融资方式的现状 . 58,二、其他融资方式的发展趋势 . 60,第五章 我国房地产金融市场竞争状况分析 .62,第一节 房地产金融市场总量波动分析. 63,第二节 银行贷款居市场的主导地位. 65,第三节 房地产金融模式呈多元化. 67,一、
4、贷款融资的创新 . 67,2,PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 ,2005 年房地产金融业机会与风险分析报告,二、上市融资 . 67,三、房地产信托 . 69,四、境外基金 . 70,五、典当 . 70,六、外资银行 . 71,第六章 房地产金融业重点区域分析.72,第一节 北京市房地产金融业 2004 年发展分析. 74,第二节 上海市房地产金融业 2004 年发展分析. 76,第三节 广东省房地产金融业 2004 年发展分析. 78,3,PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 ,2005 年房地产金融业机会与风险分析报告,附,表,表 2.1
5、 2003 年 10 月2004 年 10 月货币供应量变化情况. 16表 2.2 2004 年国家颁布的重要土地政策. 18表 2.3 2004 年国家颁布与房地产相关的重要金融政策. 21表 3.1 城市化水平预测. 35表 3.2 商品房销售价格指数（上年同期100）. 38表 3.3 2004 年房屋销售价格上涨幅度较大的城市（%） . 38表 3.4 19982004 年全国房地产开发资金变动情况 单位：亿元，% . 42表 4.1 房地产开发企业（单位）的资金来源 单位：万元. 45表 5.1 20012004 年全国房地产完成投资占固定资产的比重 . 63表 5.2 房地产开发资
6、金来源比重和增长情况对照表. 66表 5.3 2004 年 112 月全国房地产开发到位资金情况 单位：亿元，%. 664PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 ,2005 年房地产金融业机会与风险分析报告,附,图,图 1.1 房地产开发投资额占 GDP 的比重. 4图 2.1 2004 年各季度国内生产总值及其同比增长趋势. 9图 2.2 2004 年各季度固定资产投资完成额及其同比增长趋势. 10图 2.3 历年固定资产投资走势情况. 11图 2.4 2004 年进出口增长率对比 单位：% . 12图 2.5 2004 年中国实际利用外资情况 单位：亿美元 . 13图
7、 2.6 1995 年以来的生产资料价格总指数. 14图 3.1 中国房地产开发景气指数趋势图. 33图 3.2 全国城镇居民家庭住房现状调查. 34图 3.3 个人购房比例趋势. 34图 3.4 城市人口增长趋势. 35图 3.5 2002 年2004 年商品房销售增长情况（%） . 36图 3.6 2004 年 111 月商品房供求状况 . 37图 3.7 2003 年2004 年商品房销售均价（元/平方米） . 37图 3.8 各季私房交易价格增长情况（%） . 39图 3.9 各季房屋租赁价格增长情况（%） . 40图 3.10 2004 年房地产开发资金来源结构. 42图 3.11
8、20032004 年房地产开发各项资金来源及变化. 43图 4.1 地产股走势图. 49图 5.1 20012004 年全国房地产完成投资增幅情况 . 635PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 ,2005 年房地产金融业机会与风险分析报告,图 5.2 2002 年年末2004 年年末房地产投资规模增长情况（%）. 64,图 6.1 分区域房地产投资额增长情况（%） . 73,图 6.2 2004 年京房景气指数运行趋势. 74,图 6.3 北京市历年房地产开发投资及其增长率. 75,图 6.4 上海 19902004 年房地产开发投资完成额与变化率. 76,图 6.5
9、 1995 年来上海商品房、住宅及高档住宅的销售均价. 77,6,PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 ,2005 年房地产金融业机会与风险分析报告,第一章 房地产金融概况,1,PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 ,2005 年房地产金融业机会与风险分析报告,第一节 房地产金融基本概念,一、房地产金融的界定,房地产金融是指在房地产开发、流通和消费中，通过货币流通和信用渠道进行的,筹资、融资和相关金融服务的一系列金融活动的总称。,房地产金融的基本任务是运用多种金融方式合金融工具筹集和融通资金，支持房,地产开发、流通和消费，促进房地产资金的良性循环
10、。,房地产金融的内容主要包括吸收房地产存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款（主,要是房地产抵押贷款），从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算以及房地产,有价证券的发行和交易。,二、房地产金融的特性,由于房地产存在物质上和经济上的特征，房地产资金运作就存在着下面的一些特,点：,1、资金运作的地域性强,房地产是不动产，不可移动是它的根本特性。由于不可移动，使得房地产业的地,域性很强，其资金的运用就有很强的地域性。另外，房地产的购买者往往受国籍、户,口等限制，从而使其消费受地域经济的影响。,2、资金投入量大,2,PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 ,2005 年房地产金融
11、业机会与风险分析报告,房地产生产的时间长，付出的劳动多，价值较高，房地产的价格比一般商品高很,多。在北京，一套住宅的销售价格一般都是好几十万。这使得房地产资金的投入量非,常大。,3、资金周转慢，投资回收期长,房地产从开发到交付使用，其生产周期短则一年，长则数年。而且，房地产的购,买往往分期付款，或者采用出租的形式收回投资。因此，房地产资金完成一次周转的,时间较长。,4、资金的高风险和高收益,房地产是不动产，在地理位置上具有排他性和稀缺性，固定位置的房地产供给是,一定的，因此房地产的价格随需求上涨时，没有供给的增加，会造成其价格直线上升。,需求的增长是可以预期的，所以房地产资金的收益是非常可观的
12、。而且居住消费是人,们的基本消费，房地产投资没有通货膨胀的风险。于是房地产成为一项良好的投资品。,作为投资品，疯狂和恐慌是其基本特点，于是价格的波动巨大，风险很高。银行资金,投入房地产，通常是以贷款而不是股权的形式，从而承担了高风险，而没有获得高收,益。因此银行一定要更加谨慎的投资房地产。,3,PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 ,GDP,2005 年房地产金融业机会与风险分析报告第二节 房地产金融的重要地位一、房地产行业在国民经济中的地位1、整体情况概述从产业地位看，房地产业以其市场需求大、产业链条长和集资本、技术和劳动密集为一体等特点，已经成为国民经济第三产业中仅
13、次于服务业和商业的第三大支柱产业，同时还是涉及土地重要资源的资本密集型行业。,160000140000120000100000800006000040000200000,121086420,1999,2000,2001,2002,2003,2004,房地产开发投资额,房地产开发投资额占GDP比重,图 1.1 房地产开发投资额占 GDP 的比重从图中可以得知，近六年来，房地产开发投资占 GDP 的比重一直处于上升阶段，近两年上升的速度越来越快，2004 年，房地产开发投资占 GDP 的比重高达 9.64%，差不多是 1999 年时的二倍，房地产行业在国民经济中的战略地位由此可见一斑。2、房地产业
14、对相关产业的带动分析4PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 ,2005 年房地产金融业机会与风险分析报告,房地产业众多产业都有着密切的联系，房地产的发展促进了建材、冶金、运输、,家电、装饰、物业管理、社区服务等相关行业的发展。据世界银行和建设部有关测算,结果表明，每投入 100 元的房地产建设资金，可以创造相关产业 170220 元的需求，,每销售 100 元的房地产产品，便可带动 130150 元的其他产品的销售。而在我国，据,统计局的研究结果，每 100 亿元房地产投资，可以诱发国民经济各部门的产出 286 亿,元，其中诱发建筑业产出 9076 亿元，高居榜首。有资
15、料介绍，西方经济发达国家多,年来一直保持每年建造住宅人均 1 平方米的发展速度，从而使建筑业在国内生产总值,中的比重在 9%左右（我国大约在 67%），成为国民经济的支柱产业。以美国为例，,建筑业约每年消费冶金工业产品的 16%以上，水泥、玻璃、砖瓦的 70%，木材的 40%，,油漆的 50%。我国用于建筑工程的材料消耗为：钢材约占钢材总消耗量的 25%，木材约,占 40%，水泥 70%，玻璃 70%，塑料制品 25%。在制造业方面，在房地产各类产品的建,造过程中，要涉及 40 多个产业部门，据投入产出模型测算，每 100 亿元房地产投资可,以诱发制造业的产出 12361 亿元。其中最高的是非
16、金属矿物制品业 3145 亿元，其,次是金属冶炼及压延加工业 1881 亿元，再次是化学工业 1498 亿元，然后是金属,制品业（982 亿元）、机械工业（879 亿元）、电器机械及器材制造业（758 亿,元）等等。房地产业诱发相关部门的产出除了建筑业和制造业之外，依次为采矿业,（1664 亿元）、商业（1116 亿元）、房地产业自身（1098 亿元）、电力煤气自,来水供应业（659 亿元）、货物运输及仓储业（586 亿元）、社会服务业（498,亿元）、农业（455 亿元）、金融保险业（408 亿元）、邮电业（305 亿元）、,饮食业（157 亿元）、综合技术服务业（118 亿元）等等。,3、
17、房地产业对相关行业的就业带动作用分析,房地产业不仅可以促进相关产业的发展，而且可以提供大量的就业机会。就与房,地产业关联度最高的建筑业来说，按照每亿元住宅投资与施工面积 1：167 测算，若,新增 500 亿元房地产投资，就可以增加 8390 万平方米的施工面积，而完成 1 万平方米,施工面积需要从业人员 160 余人，由此推算，可以安排就业人员 140 万人。考虑到建,5,PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 ,2005 年房地产金融业机会与风险分析报告,筑业对国民经济其他行业的带动作用，依据投入产出模型测算，建筑业每生产 1 亿元,产品，需要直接消耗 064 亿元的
18、工业产品，还可以带动 004 亿元的商品销售。由,于工、商两大行业工作量增加，则可解决更多的就业岗位。,二、房地产金融的地位和影响,1、房地产金融对房地产业的影响,（1）房地产的开发和经营需要房地产金融,住房等房地产的开发投资较大，一个开发项目动辄需要上亿的资金，这仅靠房地,产开发企业是没有能力筹集到如此多的自有资金，必须有房地产金融为之提供融资。,（2）房地产的消费需要金融业,对于消费者，房地产是最重要的耐用消费品，靠自己的资金积累难以实现当前的,消费。比如北京三环附近的一套 120 平方米的住宅，按较低的 8000 元每平方米来算，,需要 96 万，如果一个 3 口之家，年收入 10 万，
19、需要 10 年才能买得起。所以房地产金,融业务能使他们提前其消费。,（3）房地产行业需要金融业的其它服务,如其它行业，房地产行业也需要金融业提供结算、信托、保险、代理等金融服务。,2、房地产金融对金融业的影响,（1）金融业需要在房地产行业投资,6,PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 ,2005 年房地产金融业机会与风险分析报告,房地产是重要的行业，具有较大的发展前途，又有较高的收益，因此银行应将资,金投入到房地产，以获得收益，分散风险。,（2）房地产金融业务为金融业创造了新的市场和金融工具,房地产抵押贷款是资产证券化的主要资产，从而创造出以抵押贷款预期现金流为,支持的
20、证券及其交易市场，这即为银行业减小风险提供了途径，又为投资者提供了新,的投资途径。,（3）房地产金融的其它服务业务为金融业提供了收入。和其它行业一样，结算、,代理等中间业务是不需要银行资金投入的，却可以获得服务费，是银行相当重要的收,入来源。,7,PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 ,2005 年房地产金融业机会与风险分析报告,第二章 房地产金融发展环境及发展指标,8,PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 ,（亿元）,2005 年房地产金融业机会与风险分析报告第一节 宏观经济环境概况在经济内在扩张动力和宏观调控共同作用下，2004 年国民经济在高速运行中实现了平稳与协调发展。一、GDP 持续较快增长2004 年虽然加强了宏观调控的力度，但国民经济发展势头不减，初步核算，全年国内生产总值累计达到 136515 亿元，按可比价格计算，同比增长 9.5%，与去年同期提高了 0.4 个百分点，没有出现大的起落。其中第一产业和第三产业的增长率分别为 6.3%和 8.3%，高于去年的 2.5%和 6.7%，而第二产业的增长率下降为 11.1%，低于去年的12.5%，这说明宏观调控政策对经济结构的调整起了积极的作用。从单个季度的情况来看，第四季度的国内生产总值在经历了前三季度的下滑后有了小幅反弹。,
