1、,广州科学城总部经济区项目前期策划方案,总部经济概念理解,总部经济是一个崭新的经济学概念，到目前为止还没有一个公认的在理论和实践上都达成共识的定义。,什么是总部经济？我们的理解是：总部经济是指企业和城市（或地区）在使双方都能获取更高经济效益的目标驱动下，形成总部在城市聚集并产生外部经济效应的“经济现象”。它的核心内涵：是指城市（或地区）通过创造各种有利条件，吸引跨国公司和外埠大型企业集团总部入驻，企业总部在城市中心集群布局，生产、加工、研发基地则安排在营运成本较低的城市周边区域，从而形成合理的价值链分工。,总部经济效应,税收贡献效应,产业关联效应,就业乘数效应,消费带动效应,技术进步和技术外溢
2、效应,社会资本效应,总部经济效应是城市（地区）产业升级、品位提升的动力引擎，是推动经济发展的战略选择。,总部经济的空间集聚态势和特点,CBD和EOD带来同样的经济和社会效益，只是产业特点和形态不同的两种总部集聚模式。,典型大城市CBD发展经验,CBD区在硬件办公环境、外部商业配套、公共交通非常便利的条件下，高密度的人流、车流带来的空间拥挤和空气质量等问题，则日益突现。因此，从区域位置来看，CBD是总部物业的主流选择；但从办公环境及效率来看，并不是最佳选择。,北京朝阳CBD,上海陆家嘴CBD,纽约曼哈顿CBD,EOD的发展,EOD模式在发达国家十分流行，如美国硅谷、日本筑波、韩国光谷等。 EOD
3、的布局特点：在首都或经济中心城市；不在繁华市中心，在城区外低密度城区。比较强调和追求企业的独立性。提供24小时办公保障。有很好的交通效益现状和潜力。良好的生态绿化空间，开发成本相对不高。,箩岗新城将朝EOD模式发展！,EOD模式是否迎合中国市场需求？我们通过戴德梁行环球企业服务部（DTZ GCS）的长期服务国内外大型客户之经验，从跨国企业及国内龙头企业办公需求趋势说起，分析其办公选址需求特征,我们所观察到的跨国公司发展趋势:,近年来，中国已经快速发展成为一个国际商业活动活跃的主要市场和成熟平台。在当今的中国，知识型业务外包已经形成一种跨国公司发展的新需求趋势，如研发、客户服务和后勤办公等职能部
4、门，为许多跨国企业的大型项目在背后提供技术支持。这些功能部门的业务通常采用“off-shoring(离岸外包)”运作模式，也即所谓的BPO模式（商务流程外包），印度、菲律宾等国家是跨国公司进行BPO所选择的重点国家。但同这些竞争对手相比，中国的成本优势是促使其商业活动和研发增长的主要推动力，使跨国公司近年来加快进入中国市场,什么样的跨国公司会选择BPO：,他们的共同特点是：发达国家的大型企业具有优秀和广泛的品牌知名度拥有雄厚资金实力全球化的终端产品和服务网络掌握全球先进的产品技术和研发能力在本国的企业运营成本高,跨国公司为什么选择中国:,？,最“根本”原因（低工资及大量的人才市场）广阔的本土市
5、场同亚洲其他国家的关系密切（如文化、语言）良好的基础设施政府的大力支持贸易及其他商业活动屏障的消除（WTO、CEPA的利好影响）,他们去哪里？,上海无疑是这些跨国企业首选的目标城市，特别是制造行业北京的学术优势对跨国企业技术部门极具吸引力，如软件等高科技行业广州、深圳和大连是跨国企业后勤支援部门和BPO选址的热点城市其他二线城市亦正处于快速发展中,他们选址考虑这些因素,素质一流的办公物业 物业知名度 显著地段和区位（如CBD）,价格昂贵,发展商所谓的超5A写字楼 位置虽好，但交通拥挤堵塞 办公建筑的高运营和维护成本 空气浑浊、环境污染,价格便宜,更多的还有这些,因此他们选择了非市中心园区,位置
6、辨认度低 交通可达性不便，导致心理距离远 楼宇智能化系统支持不足 缺乏高素质的物业管理,但能提供真正便宜的价格,工业园写字楼的现状与他们的理想差距是：,他们理想的办公环境是这样的,大面积、实用性高的办公楼层 校园式的办公环境 良好的公共交流平台和空间 良好的技术设施支援 良好的性价比：低成本，高质素物业,他们的需求促使EOD形式的诞生和发展，箩岗区具备丰富先天资源及后天优势为他们建设理想办公环境！,项目发展战略,项目发展方向,首席总部生态办公区（HEOD）Headquarter Economical Office District,立足箩岗新城EOD核心圈，面向全国，打造总部经济产业链。,项目
7、是否具备发展EOD的条件？,广州发展总部经济的条件与优势广州宏观环境研究,广州城市经济总量,2000年以来，广州GDP每年均保持15%以上的增长速度；2006年全市GDP达到6068.41亿元。,经济实力雄厚,人均GDP以每年10%以上的速度增长；2006年人均国内生产总值超过7800美元。,广州城市经济增长与北京、上海比较,经济实力雄厚,广州城市总体经济实力增长强劲，发展势头良好。2006年广州的GDP增长速度和人均GDP都超过了北京和上海，在十大城市中位列前矛。,广州高新技术产业情况,2006年全市实现高新技术产品产值2187.57亿元，自2000年以来保持着平均每年接近30%的高增长率；
8、同时占全市工业总产值的比重不断加大，2006年达到27%。,高新技术产业发展迅速,广州高新技术产业与北京、上海比较,高新技术产业发展迅速,总部经济是一个有品位的，比较高端比较纯的经济，应以技术创新和思维为主动力。广州的高新技术产品产值在2006年已经与北京相当，是上海的一半。创新成为了广州经济发展的主要动力，广州完全具备发展高端品位的总部经济的实力。,广州外商投资情况,近年来，广州市外商投资情况稳步发展。2003年由于“非典”，外商投资企业数量有所下降，但之后外商投资信心逐渐恢复，2006年外商投资企业数达到历年最多的8843个。外商直接投资项目数量则一直为增多的趋势，自2000年以来年均增长
9、率为8.3%。,开放型经济发展加快,广州利用外资情况,广州利用外资在近年呈现增长的态势。截至2006年，广州市累计吸收来自113个国家和地区的外商直接投资项目17266个，其中世界500强跨国企业已有151家进入广州，共设立329个投资项目，投资总额累计112.44亿美元。2006年10月，旨在引导外商投资企业设立区域总部、营运中心、研发中心和核心产品制造中心的广州市鼓励外商投资设立总部和地区总部的规定出台，引发了跨国企业投资广州的又一轮热潮。,开放型经济发展加快,广州城市地位与发展能力,中心城市地位凸显,广州与北京、上海分别是我国三个经济圈的总部经济发展先导区域的核心地，城市地位相当。广州正
10、日益凸显其在珠江三角洲地区作为区域中心的带头和辐射作用，如此的城市地位，为广州发展总部经济，打造总部基地奠定了基础。,广州城市地位与发展能力,总部经济发展能力评价领先,全国各城市总部经济发展综合能力的评价中，广州和北京、上海均属于第一能级。广州与北京、上海同样以吸引跨国投资为主，是“外延型”的总部经济。,广州城市地理区位,地理区位优越,广州是中国的南大门，华南地区最大的中心城市；又毗邻港澳，有泛珠三角作为发展腹地，面向东南亚，交通便利。如此形成了广州这个中心区域和其外围区域合作分工的关系，广州凭借其中心地位，能够吸引更多的资本、技术、人才，从而形成总部经济的资源优势，把握着人才、信息等战略资源
11、；而外围区域由于地价、劳动力成本等的优势，充当起加工基地的角色，为广州发展总部经济提供能源、材料、劳动力等常规资源。,广州城市地理区位,对外开放经验丰富,总部经济与一个城市的开放程度密不可分。广州对外开放历史悠久，清朝著名 的“十三行”是当时全国集中对外贸易的商务区，“广交会”在20世纪50年代已经诞生并且一直延续至今，这些都可看作是总部经济在中国的最早雏形。总部经济与广州有着较为深刻的历史渊源， 又有着巨大的政治关系、社会关系和经济关系。广州还是中国改革开放的前沿阵地，经济国际化程度居全国领先行列。对外开放经验达到一定的积累，肯定会对广州发展总部经济产生推助作用。,广州发展总部经济的条件与优
12、势,条件成熟，优势明显！广州发展总部经济，,广州总部经济之发展现状,广州总部经济发展现状,天河区和越秀区的总部经济已经有了一定程度的发展。,珠江新城CBD发展,假设这些地块项目有一半在2010年前落成，其中写字楼功能建筑面积占6成,则写字楼面积也有103万平方米。加上在建及已建的甲级写字楼面积224万平方米，预计到2010年,整个珠江新城新的写字楼可供使用面积约为227万平方米。,单位：建筑面积万m2,预计未来2-3年，珠江新城大量甲级写字楼的落成，CBD氛围将趋向成熟，主要集聚金融、贸易、商业、传媒、文化、制造、专业服务业等行业，成为政府部门、跨国公司、领事馆、大型国企、民企等首选的核心总部
13、CBD。,广州总部经济发展现状,荔湾区、海珠区发展总部经济的战略刚被提出，尚处于概念阶段。,珠江新城已成为金融、服务、贸易类企业聚集的CBD总部经济区,生态型高科技企业聚集的EOD模式在广州仍是空白点!,广州总部经济发展现状,政策倾向,本项目发展总部经济具备怎样的区位条件？首先，看看开发区与科学城宏观经济环境是怎样的,开发区高新技术产业发展情况,高新技术产业基础雄厚,广州开发区的高新技术产业不断发展。2006年，实现高新技术企业产值562.83亿元，实现高新技术产品工业总产值735.81亿元，分别占当年全区工业总产值的28%和36.7%；分别比2002年增加了3.62倍和2.14倍，年平均增长
14、速度分别为50.5%和33.8%。,科学城高新技术产业发展情况,高新技术产业基础雄厚,广州科学城的产业目标是：以高新技术产业的研究开发、生产制造为主，鼓励发展微电子、计算机、现代通讯、机电一体化、光电技术、空间技术、生物技术产业。至2006年，广州科学城已累计引进外资投资项目176个，认定高新技术企业109家，涉及电子信息、生物工程、环保等领域。,开发区利用外资情况,外向型经济发达,近年来，开发区吸收外资额呈增长态势。自2000年以来，开发区历年的合同利用外资均占广州市比重的30%或以上，而实际利用外资所占比重亦从2000年的18.3%上升到2006年的27%。从2000年-2006年，实际利
15、用外资和合同利用外资年均增长速度分别为5.4%和19.1%。2006年的合同利用外资额和实际利用外资额分别比2000年增长了240%和44%。,开发区外商投资情况,外向型经济发达,截至2006年底，开发区累计批准外商直接投资项目2409个，投资总额为252.2亿美元。其中外商投资总额在1000万美元以上的项目有569个，累计投资额达到202.52亿美元，占全区累计外商投资总额的80.33%。香港、英属维尔京群岛、美国等国家和地区成为开发区历年外商直接投资前十大国家和地区。,科学城外商投资情况,外向型经济发达,广州科学城的外商投资也迅速发展，在开发区中所占的比重不断增大。2006年科学城外商直接
16、投资项目为57个，占当年开发区引进外商直接投资项目数的28.83%；合同利用外资5.46亿美元，实际利用外资1.33亿美元，分别占开发区合同利用外资和实际利用外资总额的29.90%和16.79%。历年来科学城累计批准外资投资项目176个，累计合同利用外资超过22亿美元。,接下来，看看开发区与科学城规划和实施情况的进展,广州城市建设总体战略规划,广州城市建设总体战略概念规划纲要提出：东翼大组团以高新技术产业为导向，建设成为广州制造业的基地，高新技术开发和生产中心，广州21世纪经济增长的核心区域之一。 广州东部将建设成：最适宜投资创业和生活居住的绿色生态新城广州市外向型经济的主要基地广州市科技创新
17、和高新技术产业发展的主要基地,城市总体规划主导东部组团发展高新技术产业,萝岗区区域发展规划,2006年审批通过的萝岗区区域发展规划提出“将萝岗区建设成为适宜创业发展、适宜居住生活、适宜投资的新城区”的目标。萝岗区的发展定位是：华南现代制造业与高新科技产业基地，创新基地；保税教工与现代物流中心；发达的现代服务产业与适宜居住的城市居住生活区；现代高新农业研发与种植基地。萝岗区规划结构将形成“一城（萝岗中心城区）七区（科学城、东区、西区、永和、黄陂、镇龙镇、九佛镇等发展区）”,萝岗区发展定位为高新科技产业基地,萝岗区在广州市城市发展规划中的地位,2000年，广州市制定了“东进、南拓、西联、北优”的城
18、市空间发展战略；“一主三副”的城市空间结构， 即一中心主城区，和南沙、萝岗-新塘、花都副三城区。为配合这一战略，广州市以开发区为基础，成立了萝岗区。萝岗区正处于广州市“东进”发展主轴之上， 是城市未来的重点发展区域之一。,面向2010年亚运会的广州城市发展,萝岗区是未来重点发展区域之一,萝岗新城发展规划,2007年“十公里地带”规划中对萝岗新城的建设目标是建设和谐新城，营造生态萝岗。坚持“低容积率、低密度、低建筑高度”理念，建设“林中城”、“城中林”的山水萝岗。,萝岗新城发展战略为建设生态萝岗,萝岗规划实施及建设情况,现在萝岗区已经吸引了来自世界50多个国家和地区的800多家外资企业前来投资设
19、厂，其中世界500强跨国企业已有95家落户萝岗，约占广州市世界500强跨国企业总数的66%。目前位于萝岗区的广州开发区已建成孵化场地总面积超过10万平方米，在建的孵化场地总面积达30万平方米，在全国名列前茅。由天河软件园、广东软件园和南沙资讯科技园组成的广州软件园被列为国家火炬计划软件产业基地，留学人员广州创业园被确定为国家级留学人员创业园建设示范点，广东软件园拥有国家级软件测试中心、全国一流的软件开发测试平台。,萝岗已吸引一定数量的世界500强跨国企业落户,科学城总体规划,发展方向和目标：以高科技制造业为基础，推动科学技术研究和开发应用；以形成科学研究综合体为目标，培育科技创新环境，促进广州
20、产业结构的协调发展；具有高质量生态环境的世界一流科技园区；成为21世纪华南地区的知识创新中心、研制开发中心、技术服务中心和成果转化中心；成为广州21世纪新的经济增长点；产业发展重点：计算机及软件、生物医药、光电子、新材料、环保产业等 。,广州科学城以高科技制造业为发展方向,科学城规划实施情况,目前科学城已吸引了众多世界500强企业落户，包括微软、因特尔、IBM、甲骨文等世界IT巨头，广州有史以来最大的外资项目LG、飞利浦液晶显示项目也落户于此。光宝产业园、广东软件园、广州国际企业孵化器、优宝科技园、丰彩菱重、金鹏电子、凌宇通信电缆、索尼华南电子、杜邦应用面材、丰田汽车、松乔电子、广日科技园等项
21、目已在科学城建成投产。,科学城已积聚了一定的高科技氛围,区位建设目标,广州东部将建成最适宜投资创业和生活居住的绿色生态新城,区位产业方向,东翼大组团以高新技术产业为导向,本项目发展总部经济的条件,发展高科技企业聚集的HEOD总部经济区,萝岗新城发展战略为建设生态萝岗,萝岗区发展定位为高新科技产业基地，创新基地,广州科学城以高科技制造业为发展方向,与珠江新城错位发展，填补空白,目前国内其他城市同类项目的发展状况如何？本项目如何借鉴其经验？,市场同类型项目比较,售价相当于市区甲级写字楼平均售价的20%-45%，档次不高。,市场同类型项目产品配套现状,针对企业而设置的配套功能有限,产品附加值不高,景
22、观均为公共绿化,项目提升借鉴之处,目前其他城市的同类项目只处于初级阶段，本项目产品需要一个质的提升!,本项目位于广州东面，目前广州东部科技园的发展状况如何？本项目应如何进行突破？,东部科技园区写字楼物业情况,东部科技园区写字楼物业情况,东部科技园区写字楼物业的特征,园区内的写字楼零散分布，没有集中在一个区域内进行统一的规划布局，形成不了写字楼群的规模效应；设置各种配套设施，但智能化设施较简单；写字楼的档次及租金水平属于中低档次；有一定的物业管理，但未达到专业水平；产品主要是传统的写字楼模式，在生态环境和个性化方面未有突破；以高新技术企业为支柱，园区内形成了一定的高科技聚集氛围。,目前广州客户市
23、场的发展状况如何？,广州外资企业发展情况,近年广州经济发展强劲，外商投资企业数量一直呈现增多的趋势。2006年广州外商投资企业数达到8843个，比2005年增长了8.5%。世界500强跨国企业已经有151家进入广州。2006年广州市政府出台鼓励外资企业设立总部的政策，引发跨国企业投资广州的又一轮热潮。,广州民营科技企业发展情况,广州市的民营科技企业保持稳步发展。根据民营科技企业协会的统计，2006年广州的民营科技企业已经达到了2400多家。当中高新技术类的民营科技企业发展尤其迅速，由2001年的311家增加到2005年的779家，短短几年间就翻了2.5倍；而且占全市的比重也逐年递增，由2001
24、年的17.4%增加到2005年的36.3%。,萝岗区外商投资情况,萝岗区对外资企业表现出显著的吸引力。目前萝岗区已经吸引了来自世界50多个国家和地区的800多家外资企业前来投资设厂，其中世界500强跨国企业已经有95家落户萝岗，约占广州市世界500强跨国企业总数的66%。,萝岗区外商投资情况,在萝岗区的外资企业中，以来自美国、日本、香港的企业最多；在行业方面，高新技术类的企业占据着主导地位，当中精细化工和电子制造各有23.5%和16%的比例。高新技术企业无疑已经成为萝岗区外资企业的主力。,在政策的支持下，广州的外资企业和民营科技企业将延续过往的发展趋势，继续扩容。目前萝岗区对外资企业和高新技术
25、企业已形成相当的吸引力，而未来仍将受到此类企业的青睐。,目标客户的需求关注点是什么？我们结合戴德梁行环球企业服务部（DTZ GCS）的长期服务国内外大型客户之经验，以及对跨国企业、国内龙头企业及国内民营企业进行访谈，总结出目标客户的办公选址需求特征,企业总部选择非市中心的动因,1、市中心高办公成本的驱逐，使众多企业纷纷将厂房和研发中心迁至郊区。2、利用各种资源谋求企业进一步发展。包括选择具有交通、信息、高级人才、科研成果、服务等多种资源优势，为企业进一步发展提供物质上的保障。3、产业集聚效应，箩岗开发区、科学城的发展基础为产业集聚提供了可能性。 4、品牌提升效应。本土企业以广州为总部，利用广州
26、的城市品牌效应，将获得更多与国内、国际知名企业合作的机会，也将提高其企业知名度和美誉度。 5、相对高效的政府服务效率，宽容多元的人文环境，为改善企业经营软环境提供了可能性。,跨国企业选址遵循的四大标准,跨国公司、国内龙头企业选址的共同关注因素,跨国公司、国内龙头企业选址的共同关注因素,不同类型企业/部门对写字楼面积的需求,大型内外资企业的研发、客服、后勤支援等部门具体规模需求，视公司不同地区的业务发展策略而定。既可与生产制造部门统一设置，亦可与生产制造部门分离独立设置。,写字楼价格的需求特点,对租金水平的看法：客户对郊区办公场所的租金期望一般市中心写字楼租金水平的一半左右，且表示越低越好。对物
27、业租售方式的态度：跨国公司视乎自身发展策略而定租售方式，偏向以租为主。内资大型或行业龙头企业以购买物业为主。内资中型民营高新科技类企业以租赁物业为主。,跨国公司、国内龙头企业选址需求的发展趋势,高新技术企业选址的考虑要素,办公环境健康,健康的环境给研发人员放松的活动空间，可以激发员工的创造力，有利于企业提高工作效率与产品创新的能力。,独立的个性化建筑有利于加强企业文化建设，企业的形态通过企业的写字楼马上能看出来。同时企业拥有独栋写字楼，能够防止企业最新的机密被泄露给竞争对手，使资讯得到保密。,高新技术企业尤其看重网络带宽等通讯方面的设施，要求写字楼必须具备以光纤为核心的智能化配套；他们由于习惯
28、频繁加班，也要求写字楼24小时空调开放、电梯开放等细节。,办公空间独立,智能设施先进,行业氛围聚集,高新技术企业要求写字楼所在区域的办公氛围具有一定的行业聚集性。,有效控制成本,高新技术研发投入巨大，高科技企业对成本的控制非常严格，会着重考虑物业价格及后期运营成本的问题。,目标客户选址的共同偏好,办公物业所处的区域具行业凝聚力,办公环境人性化、个性化，办公空间相对独立,强调办公环境的绿色、生态、健康,办公物业的配套设施高智能化,一次性成本和持续运营成本要降到最低,偏好,城市边缘区域自然风景优美低层低密度独栋办公物业,问题主要集中在：距离市区较远交通条件不理想区域缺乏知名度未有实质的产品,需要对
29、目标客户进行有针对性的引导,但，从目标客户的访谈中了解到：他们进驻科学城的意愿尚不明显在500多家的被访客户中，目前有明确进驻意愿的仅11家,广州的外资企业、民营高新技术企业的市场继续扩容,总结,东部产业区现有写字楼档次较低，不能满足目标客户的需要,跨国企业、高新技术企业偏好郊区或新城的生态独栋写字楼,本项目具备市场机会，但要作出质的提升！,目标客户进驻科学城的意愿尚不明显,项目提升目标及实施手段,为达到“新一代HEOD”的目标，项目该如何定位？产品该如何打造？,项目目标定位,打造成为广州箩岗新城内的标志性生态建筑群。建设成为全国的总部办公示范区，实现办公环境的变革。,以研发、设计及区域总部为
30、主，建设一个专业、节能、生态复合型的领先性总部园区。,功能定位,可能入驻企业的引进方向,企业规模引进方向：“5+2”模式“5”：全球500强企业“2”：国内行业100强企业和有潜力、处于快速发展期的优秀中型企业。,产业引进方向：以高新科技产业为核心，以特色制造业和配套服务业为两翼。,不同企业总部入驻目的分析,跨国公司设总部的目的：增强对所在区域乃至整个中国市场的控制力，并使其能更快捷地应对中国市场需求变化，从而在争夺中国市场时获得更大优势。因此，跨国公司总部并非推动所在区域经济发展和战略转型的根本力量。本土企业总部立足于本土资源，植根于本土经济，只有促使本土企业总部发展壮大，才能形成区域经济的
31、核心竞争力。,跨国公司和本土企业总部的引进关系,在大力吸引跨国公司总部入驻的同时，要注重多种方式支持和鼓励本土企业加快自主创新，培育核心竞争力。,积极搭建企业之间及产学研之间的交流合作平台。,增强跨国公司技术外溢效应，最大限度发挥其辐射带动作用。,提升本土企业在国际价值链分工体系的地位，使其真正成为推动城市产业升级和战略转型的强大动力。,产品类型,客户的定位决定了产品发展的方向注重企业形象先进的设施完善的配套优美的环境,配套一流、技术领先的生态型写字楼群落,项目建设,各地块规划指标,一期用地已完成规划并开始动工，但目前的产品未能充分发挥项目的价值，若要将项目建设成高标准、高档次的HEOD，则要
32、结合二四期进行统一规划，完善配套。,产品类型及比例,写字楼符合甲级写字楼标准的总部式写字楼约占90%，约24万平方米配套商业功能齐全的高品质商务会所约占10%，约2.7万平方米,一期用地的存在问题,目前一期用地已规划了8栋写字楼，但缺乏整体考虑忽略了配套设施的建设，为了将项目发展成为高标准的写字楼，因此应将一至四期统一规划，完善配套。由于一期的地块最大，因此建议利用一期用地，建设独立的建筑，设置商业配套功能。由于一期的写字楼已开始动工，而且写字楼的配置较低（如没有中央空调，只有首层架空停车位等），因此建议集中设计相对独立的商务大楼，进行独立的经营与管理。,利用一期的用地，设置商务功能，为整个项
33、目的整体发展打好基础。在地块的核心位置设置中央商务会所，配置行政服务中心、国际视像会议中心、行业信息中心、银行中心、康体中心以及餐饮配套等功能，为整个项目提供完善的商务设施，营造成熟的商务氛围；此外，设置充足的地下车位，弥补原设计车位的不足，并尽可能结合绿化设计，建造阳光车库。,一期用地的建设,一期产品类型及组成,编号：I4-2用地面积：54248 m2总建筑面积：104883m2。其中写字楼面积（已设计）：84883m2；配套商业面积：20000m2。容积率：1.93建筑基底面积：16254m2密度：30%车位数：845个。其中地上停车位（已设计）：216个；地下停车位：629个。地下车库面
34、积：25160m2注：一期地块已设置了216个地上停车位，而且地块剩余可使用的面积有限，因此地下车位按0.6：100 m2的标准进行配置。,一期配套商业的功能组成,产品类型及组成,为了营造生态型的办公环境，园林式的建筑氛围，实现“生态萝岗”的目标，建议不要将容积率最大化，同时尽量降低建筑物的层数，将密度严格控制在30%以内。,产品类型及组成,产品类型及组成,一期地块地下车位按0.6：100 m2的标准配置，二四期的用地按1：100 m2的高标准进行配置。地下车位的面积按40 m2 /个计算。,项目建设,个性化彰显企业形象独栋式纯写字楼。设计现代时尚的建筑风格，并通过不同特色的建筑外型，展现企业
35、鲜明的个性。建筑内部设置多功能的使用空间，根据企业的特色与需要，灵活布置为会议、展示、休息和娱乐等多种用途。,二至四期的建设应站在更高的起点，倾力打造世界一流的总部聚集区。在规划上应统一考虑，营造环境优美、设施先进、配套齐全的商务办公区。,项目建设,舒适性优美的生态环境，绿化率在50%以上结合“生态萝岗”的发展目标，设计低层低密度高绿化率的产品，使建筑与自然更亲近。因此产品应精巧舒展，体量不宜过大。充分利用项目的自然山地，因地制宜，采用园林设计的手法，顺着地形错落有致的布置建筑，使建筑与环境相互融合。采用组团式布局，使产品具有景观的均好性，又便于一个企业使用多栋写字楼。营造丰富的水景资源，优化
36、区域生态环境，提供最佳的办公环境。设计具有岭南特色的园林绿化，营造独特的具有地方人文风情的景观环境。,项目建设,层高在4米以上，净高达2.7米3米设置1315厘米的地台架空技术层（RAISE FLOOR）全方位采用智能化设施，对项目进行统一的管理与服务，如配置24小时闭路电视监控系统、无线巡更系统、红外线入侵报警系统、卫星通信系统、远程抄表系统、消防自动化系统、WIFI无线上网系统等。,高档次一流的硬件设施，参考CBD区甲级写字楼标准配置,项目建设,专业化完善的商务配套设施结合一期用地，设置约2.7万平方米的商务配套设施，包括服务、会议、银行、信息、康体中心、餐饮、便利店、诊疗所等功能。采用商
37、务会所的形式，为项目提供舒适、高档的配套服务。在一期用地集中设置约2万平方米的中央会所；而在二至四期的用地，则分散设置泛会所，形式更灵活，使用更方便。按超前的标准（按1：100m2）设置地下停车位，并设计可通风采光的生态型车库。,产品类型及组成,独栋式写字楼户型比例,产品建筑设计,以简洁明快的线条为基调，通过通透的玻璃、轻盈的金属和稳重的石材进行质感搭配，产生虚实对比的效果，营造高档时尚的形象。同时结合项目的自然环境，采用园林式的布局，设计各具特色的建筑单体，提高各类建筑的识别性。设计挑空两层大堂，高度约810米。大堂空间应明亮通透，以达到“借景”的效果，将室外的绿化景观引入室内。写字楼门口应
38、预留宽敞的空间作为停车之用。针对南方多雨的天气，建议在出入口设计雨蓬，为雨天时上下车提供方便；同时应尽可能在各个出入口设置无障碍通道，以体现项目人性化的设计。在建筑的内部设计不低于7米的多功能空间，根据不同的企业要求，设置为会议室、展示厅、BALLROOM、休息套房等功能。,产品建筑设计,建议采用具备新风净化循环系统的复合型中央空调，新风量达人均35立方米/小时以上的标准。同时，可在空调系统中装配消毒除尘的空气净化系统，增设加湿设备等。而玻璃幕墙建议采用防晒、防反射、隔音、隔热、透光率高的环保材料，最大程度的满足自然采光与通风的要求。结合周边的绿化，设计具有地方特色的园林景观。建议采用传统园林
39、“以小见大”、“曲径通幽”的理念结合现代的设计手法，营造项目的景观特色。项目作为国际化的企业总部，以及24小时办公理念的需要，产品的夜景形象应该受到重视。建议在立面设计时，结合夜景灯光效果进行考虑，营造具有夜景特色的建筑风格。,项目规划,目前整个项目的规模仅有31万平方米，对于建设一个国际化高标准的总部办公区是远远不够的！同时项目周边的规划也将对项目的发展产生直接的影响。“Rome was not built in a day!”(冰冻三尺非一日之寒)，一个具有世界影响力的优秀项目是不可能也不应该短期完成。因此，建议尽快将周边的用地进行统一考虑，制定中期、远期的发展规划，为项目未来的发展预留发
40、展空间，为项目储备持续发展的充沛动力！,产品价值与市场价格如何对接？,成本法：项目定价应以成本为基础。项目单方成本价格约4891元/平方米（未含财务费用），按投资回报率8-10%计算，月租金30-40元/M2的水平是项目定价的底线和基础。,定价方法及考虑点,对于本项目定价，我们综合采用成本法、市场比较法和认知价值法进行全面分析，从而制订价格定位策略和水平。,市场比较法目前，项目周边一般写字楼月租金水平约30-40元/平方米。然而，我们的产品定位和设计素质将超越这些写字楼的水平,市场比较法：同级城市同类项目的价格规律：为市中心甲级写字楼价格的25-50%；市区甲级写字楼价格水平：当前广州市中心甲
41、级写字楼平均月租金水平达到125元/M2。分析小结：按同级城市同类项目的做法，项目租金定位为市中心租金的40%左右（按目前条件即50元/平方米/月左右）是具有市场竞争力的。,所以，我们更多地考虑这些比较因素：,定价方法及考虑点,认知价值法：项目的产品个性特点和附加值；所在区域的未来发展潜力。,定价方法及考虑点,分析小结：从广州甲级写字楼使用市场看，受附加价值的影响，且随着区域的发展成熟，高端产品定价比普通产品平均租金高10-20%的水平是合理的，且易获得优质客户的认同和接受。,但是，我们认为，项目租金还可从附加值中找到提升空间：,产品特色,高档次的建筑外型：在产品设计上应更具有时代性，用材要体
42、现企业的档次以及产品的特色。同时，每个进驻的企业都可以享有独立的冠名权，树立企业LOGO，展示良好的形象，并有利于增强项目的知名度。高标准的物业管理：整个项目实行单一业权，统一管理。聘请国际化的专业管理公司对项目进行统一的管理，提高项目的整体档次，树立项目的国际形象。,二至四期的产品应具有更高的附加值，体现产品的领先性与舒适性。,产品特色,高科技的节能设施：使用生态能源及先进的节能技术，打造可持续发展的办公平台。 如风能太阳能、分质供水、河水冷却、集中供冷等系统。按照超前的标准设置地下停车位，并结合景观绿化，设计阳光车库。尊崇的生态领地：设置企业专属的生态庭院与屋顶绿化，营造最佳的办公环境。设
43、置可开启的窗户，提供清新自然的空气。,产品的高附加值将使项目档次更高、更具吸引力，在市场具有更大的竞争力！,项目定价建议,采用领先型的价格策略，使物业档次和价格均处于引领市场的地位。项目租金定位为市中心租金的40-60%水平。,我们建议项目租金定位应采用以下策略：,如何进行有效营销推广，吸引目标企业进驻？,目标客户意愿尚不明朗，必须发起一场盛大的营销推广运动,营销推广目标,在现实的市场环境下，很多跨国公司和外地行业龙头企业受自身发展策略、区域关注重点的影响，暂未能表示对箩岗和本项目的明显意愿。引领目标客户关注并进驻本项目是发起这场营销运动目的！要有效启动市场，核心问题在于：如何通过与目标客户的
44、沟通引导目标市场关注与认可项目，并获得项目的持续发展。,营销推广任务,项目承担的营销目标主要承载3项任务：第一要将项目逐渐树立为中国能为跨国企业提供持续工作和生活的“最佳平台” ；第二就是为 “中国新一代高端总部物业”的推出建立市场优势；第三要实现高效的市场营销行动。,营销推广时机,根据工程进度项目于08年12月落成，结合8月我国奥运会召开，届时将举世瞩目，中国将成为全球焦点！必然会吸引跨国企业的关注。以此为契机，在此之前进行市场预热和区域炒作，为营销推广找到切合实际的市场进入点；也将起到事半功倍的市场聚焦效果！,营销阶段目标分解,认 同,招商策略,配套和环境先行，使项目入市之际能够以实景吸引
45、优质用户，稳定用户信心。,客户甄选，保证客户是自用非投资客，政府把关审核，确保用户的高质素。,树立严格挑选高质素用户的高端物业形象，使其建立”新一代总部物业领导者“的市场优势。,策略一,政策倾斜，通过入驻企业能够获得一定政策的奖励和扶持，直接鼓励企业入驻。,招商政策优惠建议,2006年12月，市政府颁布广州市鼓励外商投资设立总部和地区总部的规定，有效期5年。 规定对外商在广州市设立总部和地区总部提出了多方面的优惠政策，建议本项目也采用 规定的优惠政策，对入驻企业进行奖励、补贴和扶持。同时兼容科学城内的产业政策，使项目获得更大的政策优势，成为吸引跨国企业进驻的重要优势。,营销租售方式,项目采用“
46、全租为主，局部销售”的策略，整栋出租占主要比例，通过局部销售缓解资金压力。,营销代理方式,建议本项目采用首席代理联合代理，政府把关的形式，即以首席代理为主，联合代理为辅的招商方式。首席代理协调联合代理。首席代理：建议聘请知名的国际顾问代理公司，该类公司有全球化的客源支持，较内资代理公司容易引驻高质素的用户。联合代理：首席代理以外的代理公司和渠道，包括政府资源和开发区窗口等等，只要能够引入符合入驻条件的用户均给予奖励。政府把关：邀请政府相关部门对入驻企业进行审核和把关，保证入户企业质量，维护项目高端形象。采用首席代理联合代理，政府把关的形式，既保证以首席代理为主力，又在其他渠道拓宽招商的客源，保
47、障项目的租赁成功。,项目经济效益如何？我们遵循稳健的可行性研究原则，以投资估算和收益假设预测为基础，评估项目在何种条件下才能获得良好经济效益,项目总投资分析,单方成本按地上建筑面积计。,建设投资进度计划,根据本项目的建设规模和同类型项目的建设经验，项目建设期跨度约为3年，预计2007年年底动工，至2009年投入使用。土地费用、前期费用在项目建设第一年投入完毕。建安工程造价、基础设施建设费、开发税费、不可预见费、开发管理费等费用根据项目施工进度投入。,项目收益预测,项目经营收入主要来自于写字楼、配套商业和车位的出租收入。写字楼经营收入假设：假设项目于2009年正式入驻企业，按65元/平方米的初始
48、平均月租金水平计，经营期前十年租金走势假设如下图，第10年后保持稳定不变。预计首年出租率50%，考虑到市场发展等因素，假设到第5年达到90%的稳定水平。,项目收益预测,配套商业经营收入假设：按50元/平方米的初始月租金平均水平、每隔两年递增10%测算（第10年后保持稳定）。出租率进度假设同写字楼一致。车位经营收入假设：按200元/个的月租金水平测算（按不变水平计）。固定出租率首年按50%计，5年后稳定在80%的水平。,项目资金筹措说明,项目自有资金按总投资的40%计算，建设期间的资金缺口采用银行贷款解决。项目方案全租方式经营，项目的经营收入在第4年开始收取。经营收入是偿还贷款的主要资金来源。基
49、准贴现率是项目净现值贴现时，计算贴现系数所采用的利率。我国一般取略大于同期贷款利率为基准贴现率。本项目采用全租模式运营，发生银行贷款按长期（五年）贷款利率7.11%计，则现按7.82%（按贷款利率上浮10%计）作为基准贴现率进行计算分析。,项目经济效益分析,注：以上为全投资现金流指标。,结论：基于稳健原则进行的条件假设及经济模型测算，分析数据说明项目财务方案可行的。,不同运营模式经济效益对比,敏感性分析(写字楼初始月租金变化),在全租模式下，假设项目投资不变，并有60%贷款，写字楼初始平均月租金在55元/平方米以上，项目财务上可行。写字楼初始平均月租金若低于55元/平方米，项目经营将出现较大的风险。,
