银行融资申请报告样本.doc

1、1XXX 房地产开发建设有限公司申请 4 亿元房地产开发贷款一、借款人概况（一）基本情况XXX 房地产开发建设有限公司（以下简称“申请人” ）成立于 2002 年 1 月，经 XXX 工商行政管理局核准登记，注册号为 43120000000XXX，注册资金 5003万元，法定代表人林 XX，公司住所为 XXX 管委会办公楼五楼，公司经营范围：房地产开发经营（凭本企业有效资质证书经营） ；建筑材料销售，房地产开发资质为二级资质。（二）过往开发经验申请人为一家房地产开发公司，该公司先后开发建设了 XXX 河西两大市政基础设施工程：XXX 和 XX 大道、XXX 陶瓷洁具城、XXX 商贸物流农副产品

2、交易中心。神 XX 路、河 XX 大道、XX 陶瓷洁具城、西南 XX 农副产品交易中心已交付使用。 神 XX 路：东起潕水二桥，接天星东路，西至 XX 德天家世界，全长 5 公里，路宽 45m，总投资 5000 万元。 河 XX 大道：东起 XX 二桥，西至 XX 公司，全长 8 公里，路宽 60m，总投资 9000 万元。以上两条道路是 XX 经济开发区的主要商业交通干道，其使经济开发区的交通形成网络，激活了二桥的功能，改变了经济开发区的交通状况，促进和加速了开发区的发展。 XX 物流XX 陶瓷洁具城：占地 50 亩，建筑面积 8 万 m2，总投资 2亿元，西 XX 陶瓷城是 XX 周边 X

3、X 规模最大、设计一流的展厅式陶瓷装饰产品超市中心现已竣工投产。、西部物流农副产品交易中心：占地面积 100 亩，建筑面积 15 万m2，总投资 4 亿元。该中心是 XXX 乃至西 XX 规模最大，集物流、仓储、冷藏、包装、加工、配送为一体的农副产品交易总汇，已竣工营业。（三）近期的财务分析单位：万元项目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 10月一、资产总额 19730 22713 26760 470621、流动资产 19644 22627 26681 46994其中：货币资金 105 220 302 402应收帐款 20 52 25 0其他应收款 5 9 11 33存货

4、 19514 22346 26342 465592、长期投资3、固定资产 86 86 80 674、其他资产2二、负债总额1、流动负债 1227 585 832 2430其中：应付帐款 356 299 503 2350应付工资 27 27 27 27应交税金 44 259 302 522、长期负债3、短期借款 800应付票据一年内到期的长期负债长期借款4、 银行融资合计 800三、所有者权益 18503 22128 25928 44632少数股东权益负债和所有者权益合计 19730 22713 26760 47062利润表 四、主营业务收入 12866 24502 26008 3021销售成本

5、 7076 17744 18778 1820销售税金 1411 1558 1771 348营业费用 235 250 269 321管理费用 112 123 130 238财务费用 -5 -6 -8 -10五、利润总额 4037 4833 5068 303其中投资收益所得税 1009 1208 1267 0净利润 3028 3625 3801 303六、现金净流量 62 115 82 99经营活动现金净流量 -742 109 74 -18310投资活动现金净流量 0 0 0 0其中取得投资收益所收到的现金 0 0 0 0筹资活动现金净流量 805 6 7.8 18409前账面资产主要体现在存货科

6、目，存货主要系在建开发项目。申请人存货较年初增加 20217 万元，主要因为公司自年初以来追加在项目上的投入而增加的存货。申请人应付账款较年初增加 1847 万元，主要是因为按工程进度结算还未付给给施工方 XXX 工程技术有限公司的工程款。二、 “XXX 商业广场建设项目”项目分析（一）项目简介“XXX 商业广场建设项目”位于位于 XXX 经济开发区城市主干道 XX 大道与XX 大道交汇处，坐拥 XXX 经济开发区核心商圈。整个项目共 5 栋大楼，总建筑面积 22.8 万，容积率 3.3。该项目前是 XXX 最大的商贸物流业目，是一个商贸综合体，主要功能区分布为： 1#楼 A 区为 XXX 家

7、居广场，1#楼 B 区为星汇国际商业广场，1#楼顶楼为罗浮宫式美食广场，1#楼负 1 楼为地下商业，5#楼为配套商务办公写字楼和电子商务办公楼，2#和 3#为配套低层住宅，4#楼为配套3高层住宅，另 2#3#4#5#楼的底部 1-3 层均规划建设成为超市、百货、餐饮、银行、酒店等配套建筑及设施，1#楼前坪为 1 万平米开阔广场，可以停放 300 台车辆。项目设计单位为 XXX 设计事务所，具有建筑工程设计的甲级资质；监理方为 XXX 建设工程监理有限公司；施工方为 XXX 工程技术有限公司，该公司成立于 1959 年 4 月，前身为清流县林业工程公司，2001 年公司兼并重组宁化县林业基础工程

8、公司并改制为 XXX 工程技术有限公司，为公司现注册资本 2000 万元，拥有固定资产 5000 多万元。XXX 建设厅核准的施工总承包房屋建筑工程二级和市政公用工程施工总承包三级的总承包企业，与申请人及其股东无关联关系。（二）项目概算1、项目二期总投资情况，具体如下表:序号 工程项目名称 投资金额（万元） 已投入金额 （万元） 说明1 土地分摊费 2394.10 2394.10 按土地出让合同分摊2 前期工程费 7520.57 7520.57 根据实际发生计算2.1 规划、设计费 3584.71 3584.71 2.2 水文、地质勘查费 500.73 500.73 2.3 土地平整费 333

9、5.13 3335.13 2.4 其他 100.00 100.00 3 基础设施费 600.00 599.8 根据定额计算3.1 道路费 200.00 203.55 43.2 供水费 100.00 105.82 3.3 供电费 200.00 205.43 3.4 临时设施 100.00 85.00 4 建安费 36358.37 32056.36 5 配套设施费 29400.00 根据实际发生计算5.1 给排水 500.00 5.2 园林绿化 500.00 5.3 弱电 200.00 5.4 强电 200.00 5.5 消防 2000.00 5.6 电梯 2000.005.7 空调 7500.0

10、05.8 装修 15000.005.9 屋面钢结构 1500.006 管理及销售费用 1080.00 7 财务费用 10800.00 按 40000 万贷款 12%计算8 其他费用 1640.00 1640.00 9 不可预见费 1483.75 10 开发期税费 2000.00 按工程建设 5%计算合计 项目二期总投资 93276.79 44210.83 项目二期总投资成本为 93276.79 万元，其中：土地分摊费 2394.10 万元，占整个项目投资的 2.57%，土地费占总投资金额较少的原因是该地块是 2004 年通过“招拍挂”的国有出让地，当时的地价较低仅 38 万元/亩，但到目前该地

11、块市场价在 300 万元/亩以上；前期工程费 7520.57 万元，其主要为规划设计费3584.71 万元和土地平整费 3335.13 万元；基础设施费 600.00 万元；建安费36358.37 万元，折合 1683 元/，占整个项目投资的 38.98%，其主要原因是该项目 1#楼是一个整体 6 层 17 万平方米的大型商业楼，特别考虑大量活负载，另其底座面积有 2 万多平方米，要求大面积均匀沉降，因此地下基础要求较高，从而整体造价比一般建筑高；配套设施费 29400.00 万元，折合 1361 元/，占整个项目投资的 31.52%，其主要原因是该项目商业较多达 186527.37，占整个项

12、目总面积的 86.37%，由于商业项目配套的电梯、消防、水电要求较高，同时 1#楼是引进 XXX，对外立面装修的要求更高，所以使整个项目配套设施费占投资总额高；管理及销售费用 1080.00 万元；财务费用 10800.00 万元，按40000 万贷款，12%年化率，3 年贷款年期计算；其他费用 1640 万元，其是支付给 XXX 的咨询费；不可预见费 1483.75 万元；开发期税费 2000.00 万元。2、项目融资方案：项目总投资 资本金 占比 销售转投 占比 银行贷款 占比93276.79 万元 44772.86 万元 48% 8503.93 万元 9% 40000 万元 42%二期开

13、发建筑面积 215975.05,总投资额为 93276.79 万元。其中自有资本金 44772.86 万元，占比 48%；资金缺口 48503.93 万元。资金缺口主要通过二个渠道筹措：一是通过银行贷款 40000 万元；二是通过商品房销售转投入8503.93 万元。5（三）项目合规性该项目各项报批报建手续证照情况详细如下:颁证机关 证件 证载内容 文号 发证时间XXX经济开发区经济发展局 核准项目批复核准“XXX布艺商业广场”建设XXX经开经发【2009】26号 2009.10.24XXX商务局 同意建设市场批复 核准市场建设 XXX商发【2007】23号 2007.4.20XXX市环保局

14、环评批复 同意建设XXX商业广场项目 环评批复 XXX环表【2010】10号 2010.5.14XXX国土资源局 1#楼A区国有土地使 用权证 使用权面积16,657.69，土地类型为出让 XXX（河西）国用（2012）第出XXX号 2012.5.2XXX国土资源局 1#楼B区国有土地使 用权证 使用权面积17,302.73，土地类型为出让 XXX（河西）国用（2012）第出8XXX号 2012.5.2XXX国土资源局 2#楼和3#楼国有土地 使用权证 使用权面积8,525.13，土地类型为出让 XXX（河西）国用（2012）第出XXX号 2012.5.2XXX国土资源局 4#楼国有土地使用权

15、 证 使用权面积4,381.29，土地类型为出让 XXX（河西）国用（2012）第出XXX号 2012.5.2XXX国土资源局 5#楼国有土地使用权 证 使用权面积4,155.51，土地类型为出让 XXX（河西）国用（2012）第出XXX号 2012.5.2XXX市规划局 建设用地规划许可证 用地面积69,980.17 XXX西地规字0412002号 2004.12.24XXX市规划局 1#楼建设工程规划许 可证 1#楼建设，建筑面积175,466.05建规【建】字第2XXX06117号 2010.12.1XXX市规划局 2#楼建设工程规划许 可证 2#楼建设，建筑面积8,640.00工规字第

16、200908XXX号 2010.9.30XXX市规划局 3#楼建设工程规划许 可证 3#楼建设，建筑面积8,640.00工规字第200908XXX号 2010.9.30XXX市规划局 4#楼建设工程规划许 可证 4#楼建设，建筑面积18,700.00工规字第2009080XXX7号 2010.9.30XXX市规划局 5#楼建设工程规划许 可证 5#楼建设，建筑面积21,809.00工规字第20090XXX37号 2010.9.30XXX市经济开发区建设环保局1#楼建筑工程施工许可证1#楼建设，建筑面积175,466.05XXX建13-433001201XXX10401 2013.6.20XXX

17、市经济开发区建设环保局2#3#4#楼建筑工程施工许可证2#3#4#楼建设，建筑面积35,980.00XXX建13-433001201006100106 2010.6.10该项目目 1-4#楼四证齐全，5#楼仅建筑工程施工许可证还未办出来，正在报审批流程，预计在 15 个工作日内可以办出来。 (四)项目形象进度项目二期 1#楼截止申报日已封顶已完成建筑面积 174054.67，4#楼已建设到 13 层,已完成建筑面积 19710.26；5#楼已建设到 1 层，已完成建筑面积61567.18。整个项目二期已完工面积共 195332.11，占二期总面积的90.44%；已投入资金 44210.83 万

18、元，占项目二期总投资的 47.40%。(五）项目损益分析“XXX商业广场建设项目”二期总建筑面积 215975.05，住宅面积12,313.70、商业面积 203661.35（其中用于出售面积为 114061.87，出租面积 89599.48） ，以项目周边楼盘价格作为销售单价参考，估算该项目住宅销售价格为 4500 元/，商业销售均价 8838 元/，商业出租均价 8838 元/，则二期能实现住宅销售收入 5,541.17 万元，商业用房销售收入100811.32 万元，总销售收入可达 106352.49 万元，另未来 3 年内租金收入13081.15 万元，总计可实现收入 119433.6

19、4 万元。整个项目二期的收入估算具体明细表如下：项目二期收入估算表 单位：、万元、个住宅出售 商业出售 商业出租 时期 面积 单价 收入 面积 单价 收入 面积 单价 收入 合计前期 615.69 0.45 277.06 5703.29 0.8838 5040.57 5317.62 第 1 年度 3694.11 0.45 1662.35 34219.73 0.8838 30243.40 89595.5840.55/月. 3924.35 35830.10 第 2 年度 3694.11 0.45 1662.35 34219.73 0.8838 30243.40 89595.5840.55/月.45

20、78.41 36484.15 第 3 年度 4309.80 0.45 1939.41 39923.02 0.8838 35283.96 89595.5840.55/月.4578.41 41801.78 小计 12313.71 0.45 5541.17 114065.76 0.8838 100811.32 89595.58 13081.15 119433.64 项目二期效益分析表序号 项目 面积（）计费依据（元/）总额（万元）住宅出售 12313.71 4500 5541.17商业出售 114065.76 8838 100811.32商业出租 89595.58 40.55/月. 13081.15

21、1合计 119433.642按出售面积占总建设面积比例分摊建设期成本的总投入63430.333 税金 13014.024 利润总额 42989.295 所得税 利润总额*25%=10747.326 净利润 32241.977 利润率 50.83%项目二期总收入为 119433.64 万元，根据国家和 XXX相关文件，项目的土地增值税、营业税及附加为 13014.02 万元(按销售收入的 10.89%计提)，税前利润为 42989.29 万元，所得税为 10747.32 万元(按企业利润额的 25%计提)，净利润为 32241.97 万元。项目二期总投资成本为 93276.79 万元，但是 1#

22、楼 B 区租赁给 XXX，不作销售，因此按出售面积占总建设面积比例分摊建设期成本的总投入，同时在贷款期内计7提未出售部分的资产折旧作为计算盈利总成本即 63430.33 万元。盈亏平衡点的计算依据为：销售收入-总投资-销售税费=0；销售税费包括营业税、城建税、印花税、土地增值税，在盈亏平衡时，土地增值税为 0，故在盈亏平衡点四项税费可按销售收入的 5.6%计算。则在盈亏平衡点的销售收入为：总投资/(1-10.89%)=63430.33/89.11%=71182.06 万元。当销售进度达到71182.06 万元/119433.64*100%=59.59%时,该项目全部投资及贷款本息可收回。该项目

23、的销量下降 10%或价格下降 10%时，项目的总收入为 107490.28 万元，净利润为 32241.97 万元；当该项目的销量下降 20%或价格下降 20%时，项目的总收入为 95546.91 万元，净利润为 16283.64 万元。该项目有一定的抗压能力。项目收入压力测试表 单位：万元总收入 总成本 税金 利润总额 净利润正常情况 119433.64 63430.33 13014.02 42989.29 32241.97 销量下降 10% 107490.28 63430.33 11705.69 32354.25 24265.69 销量下降 20% 95546.91 63430.33 10

24、405.06 21711.52 16283.64 价格下降 10% 107490.28 63430.33 11705.69 32354.25 24265.69 价格下降 20% 95546.91 63430.33 10405.06 21711.52 16283.64 三、项目担保分析申请人向我行申请授信 40000 万元，以其申报项目用地及在建工程作为抵押担保，土地使用证号为 XXX（河西）国用（2012）第出 XXX号，面积共计4,155.51的土地及第 1#、4#、 （已完工面积 193764.92）的在建工程作抵押，该在建工程及土地经 XXX土地评估咨询有限公司评估，评估价值共计为743

25、17.84 万元，担保主债权金额为 4000 万元，抵押率为 53.82%，抵押物足值。四、项目优劣势分析（一）优势分析1、该项目区位优势较好，土地成本较低，土地于 9 年前取得，其市场溢价已近 10 倍，且目前完工进度较好，1#楼和 4#楼已完工 193764.92，已接近获取预售许可证的条件，占总开发面积 215975.05的 89.72%，完工风险较小，目前销售情况较好，意向订房率接近 60%。2、该项目已和 XXX达成协议，XXX 入驻 1#楼 B 区，其租赁面积即占整个二期项目开发面积 40%，且租金收入可观，对于整个二期项目的招商及出售已奠定了决定性基础。3、开发经验丰富，申请人为

26、开发公司，公司成立时间长达 10 年，自主开发建设有 4 个大型项目，且其股权较为集中，主要股东也有其他大型项目的开发经验。（二）风险分析1、经营风险房地产市场近年受国家宏观调控影响，市场走向波动较大，近几年 XXX房地产基本情况：年份 总投资（万元） 施工面积 （） 竣工面积 （） 销售面积 () 销售金额（万元）82010 447300 6726200 1801400 1750000 3504002011 570400 7770000 7953000 7552000 16720002012 793500 13659000 7856000 3237400 829600近几年 XXX土地出让情况表：年份 土地出让总面积（亩） 土地出让金额（万元） 均价（万元/亩）2010 7055 389788.75 55.252011 8039 927379.04 115.362012 9012 1224190.08 135.84根据测算 1#楼 A 区、4#楼、5#楼的一层可售金额为 3.46 亿元，1#楼 B 区虽然是租赁，但参照 1#楼 A 区同等可售单价其价值为 2.61 亿元，因此，1#楼、4#楼、5#楼一层总价值为 6.07 亿元，足以覆盖 4 亿元借款本息，风险较小。