1、,昆明新西南商贸有限公司资产评估报告书昆明百货大楼（集团）股份有限公司拟资产重组项目涉及昆明新西南商贸有限公司资产评估书中和评报字（2011）第 BJV4003 号,共 3 册,第 1 册,共（共 16 册，第 2 册）二一一年二月二十八日,通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层,第 0 页,邮政编码:100027,电话:(010)58383636,传真:(010)65547182,昆明新西南商贸有限公司资产评估报告书,总,目,录,第一册第二册第三册,资产评估报告书资产评估明细表资产评估说明,通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层,第
2、 1 页,邮政编码:100027,电话:(010)58383636,传真:(010)65547182,摘,一、,二、,三、,四、,五、,六、,七、,八、,九、,十、,昆明新西南商贸有限公司资产评估报告书资产评估报告书目录注册资产评估师声明 . 1要 . 2资产评估报告书 . 4委托方、被评估企业及其他评估报告使用者 . 4评估目的 . 6评估对象和评估范围 . 7价值类型及其定义 . 9评估基准日 . 9评估原则 .10评估依据 .10评估方法 .12评估程序实施过程和情况 .15评估假设 .17十一、 评估结论 .18十二、 特别事项说明 .20十三、 评估报告使用限制说明 .21十四、 评
3、估报告日 .21资产评估报告书附件 . 23,通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层,第 2 页,邮政编码:100027,电话:(010)58383636,传真:(010)65547182,昆明新西南商贸有限公司资产评估报告书注册资产评估师声明1. 我们在执行本次资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中搜集到的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。2. 评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估企业申报并经其盖章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委
4、托方和相关当事方的责任。3. 我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系，与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。4. 我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。5. 我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。,通信地址:北京
5、市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层,第 1 页,邮政编码:100027,电话:(010)58383636,传真:(010)65547182,昆明新西南商贸有限公司资产评估报告书昆明百货大楼（集团）股份有限公司拟资产重组项目涉及昆明新西南商贸有限公司资产评估报告书中和评报字（2011）第 BJV4003 号,摘,要,昆明百货大楼（集团）股份有限公司：中和资产评估有限公司（以下简称“本公司”)接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，分别采用成本法及收益法，按照必要的评估程序，对昆明百货大楼（集团）股份有限公司拟实施资产重组涉及的昆明新西南商贸有限公司股
6、东全部权益在评估基准日 2010 年 12 月31 日所表现的市场价值进行了评估。评估结果有效期为一年。现将资产评估结果揭示如下：根据本项目的具体情况，本次评估选取成本法结果作为本次评估结论。在评估基准日 2010 年 12 月 31 日，持续使用前提下，经成本法评估，昆明新西南商贸有限公司总资产账面价值为 72,180.26 万元，评估价值为72,215.17 万元，增值额为 34.91 万元，增值率为 0.05%；总负债账面价值为40,670.46 万元，评估价值为 40,670.46 万元，增值额为 0.00 万元，增值率为0.00%；净资产账面价值为 31,509.80 万元，净资产评
7、估价值为 31,544.71 万元，增值额为 34.91 万元，增值率为 0.11%。评估结果详见下列评估结果汇总表：,通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层,第 2 页,邮政编码:100027,电话:(010)58383636,传真:(010)65547182,1,2,3,4,5,6,7,8,昆明新西南商贸有限公司资产评估报告书资产评估结果汇总表,评估基准日：2010 年 12 月 31 日,单位：人民币万元,项流动资产非流动资产,目,账面价值A10,495.9261,684.34,评估价值B10,495.9261,719.25,增减值C=B-A0.0034.9
8、1,增值率D=C/A 1000.000.06,其中：可供出售金融资产持有至到期投资长期应收款长期股权投资,投资性房地产固定资产,59,603.682,077.79,59,603.682,112.37,0.0034.58,0.001.66,910111213,在建工程工程物资固定资产清理生产性生物资产油气资产,14,无形资产,1.97,2.30,0.33,16.75,151617,开发支出商誉长期待摊费用,18,递延所得税资产,0.90,0.90,0.00,0.00,19,其他非流动资产,0.00,20,资产总计,72,180.26,72,215.17,34.91,0.05,21 流动负债22
9、非流动负债,3,504.1737,166.29,3,504.1737,166.29,0.000.00,0.000.00,2324,负债合计净资产（所有者权益）,40,670.4631,509.80,40,670.4631,544.71,0.0034.91,0.000.11,以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。,通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层,第 3 页,邮政编码:100027,电话:(010)58383636,传真:(010)65547182,昆明新西南商贸有限公司资产评估报告书昆明百货大楼
10、（集团）股份有限公司拟资产重组项目涉及昆明新西南商贸有限公司资产评估报告书中和评报字（2011）第 BJV4003 号昆明百货大楼（集团）股份有限公司：中和资产评估有限公司（以下简称“本公司”)接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，分别采用成本法及收益法，按照必要的评估程序，对昆明百货大楼（集团）股份有限公司拟实施资产重组涉及的昆明新西南商贸有限公司股东全部权益在评估基准日 2010 年 12 月31 日所表现的市场价值进行了评估。评估结果有效期为一年。现将资产评估结果揭示如下：一、委托方、被评估企业及其他评估报告使用者（一）委托方名称：昆明百货大楼（集团）股份有限
11、公司,中文名称：英文名称：法定代表人：注册资本：成立日期：公司住所：股票简称：股票代码：上市地点：,昆明百货大楼（集团）股份有限公司KUNMING SINOBRIGHT （GROUP） CO., LTD.何道峰13,440万元1992年11月30日云南省昆明市东风西路1号昆百大A000560深圳证券交易所,通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层,第 4 页,邮政编码:100027,电话:(010)58383636,传真:(010)65547182,昆明新西南商贸有限公司资产评估报告书国内贸易、物资供销、进出口贸易；房地产综合开发与经营；停车服务；以下经营范围限子公
12、司、分公司经营；文,经营范围：主营业务：,化娱乐业、酒店业；饮食服务；物业管理；制药（以上经营范围中涉及国家法律、行政法规规定的专项审批，按审批的项目和时限开展经营活动）商业、房地产业和旅游服务业,（二）被评估单位简介公司名称：昆明新西南商贸有限公司注册地址：昆明经开区云大西路北侧 D6#地块 A1-903,A1-906注册资本：陆仟柒佰万元正法定代表人：何道峰公司类型：有限责任公司（法人独资）经营范围：国内贸易、物资供销；承办会议及商品展示活动（以上经营范围中涉及国家法律、行政法规规定的专项审批，按审批的项目和时限开展经营活动）昆明新西南商贸有限公司于 2006 年 8 月 24 日经云南省
13、昆明市工商行政管理局批准注册登记并取得法人营业执照，成立时公司名称为“昆明守恒商贸有限责任公司”，注册资本 100 万元，股东为西南商业大厦股份有限公司和云南大华工贸有限公司，持股比例分别为 60%、40%；2006 年 10 月，守恒公司增资至 4,200 万元，西南商业大厦股份有限公司和云南大华工贸有限公司持股比例分别为 90%、10%；2006 年 11 月，西南商业大厦股份有限公司将其在守恒公司的全部股权转让给华夏西部经济开发有限公司；2009 年 1月，云南大华工贸有限公司将其在守恒公司的全部股权转让给北京嘉和创智科技咨询有限公司；2009 年 7 月，嘉和创智将其持有的守恒公司的全
14、部股权转让给华夏西部经济开发有限公司，同时，华夏西部经济开发有限公司以货币出资，将守恒公司增资至 6,700 万元；2010 年 8 月，华夏西部经济开发有限公司将其持有的守恒公司的全部股权转让给西南商业大厦股份有,通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层,第 5 页,邮政编码:100027,电话:(010)58383636,传真:(010)65547182,昆明新西南商贸有限公司资产评估报告书限公司，同时，守恒公司更名为“昆明新西南商贸有限公司”。截至评估基准日，新西南股权结构如下：,序号1,股东名称西南商业大厦股份有限公司合 计,出资额（万元）6,7006,70
15、0,出资比例（%）100100,昆明新西南商贸有限公司 2009 年至 2010 年资产负债表如下：金额单位：人民币万元,项目资产总计负债合计净资产,2009 年63,817.1934,094.7929,722.41,2010 年72,180.2640,670.4631,509.80,昆明新西南商贸有限公司的 2009 年至 2010 年利润表如下：金额单位：人民币万元,项目营业收入利润总额净利润,2009 年1,564.646,780.505,053.89,2010 年5,043.722,395.031,777.51,2009 年 12 月 31 日之前昆明新西南商贸有限公司仅拥有新西南广场
16、部分楼层，至 2009 年 12 月 31 日拥有新西南广场全部楼层，故本次仅列示 2009年度、2010 年度的简要财务数据。2009 年度昆明新西南商贸有限公司将公司的主要资产新西南广场采用公允价值计量，当期的公允价值变动产生的损益较大，故造成 2009 年度营业收入低于 2010 年但净利润高于 2010 年。二、评估目的昆明百货大楼（集团）股份有限公司拟实施资产重组工作，为此需对该经济行为所涉及的昆明新西南商贸有限公司股东全部权益进行评估，以,通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层,第 6 页,邮政编码:100027,电话:(010)58383636,传真
17、:(010)65547182,昆明新西南商贸有限公司资产评估报告书确定其在评估基准日 2010 年 12 月 31 日的公允价值，为上述经济行为提供价值参考依据。本次资产重组行为已经昆明百货大楼（集团）股份有限公司第六届董事会第三十一次会议审议通过。三、评估对象和评估范围根据本次评估目的，评估对象是昆明新西南商贸有限公司的股东全部权益价值。评估范围是昆明新西南商贸有限公司经审计后账面上列示的全部资产及相关负债。本次评估的资产总额 721,802,634.37 元，其中：流动资产 104,959,237.70元，投资性房地产 596,036,844.00 元，固定资产 20,777,929.62
18、 元，无形资产19,658.12 元，递延所得税资产 8,964.93 元；负债总额 406,704,632.15 元，其中流动负债 35,041,687.35 元，非流动负债 371,662,944.80 元，净资产 315,098,002.22元。详细见下表：2010 年 12 月 31 日资产负债表金额单位：人民币元,资,产,金额,负债及所有者权益,金额,流动资产：货币资金短期投资应收票据,流动负债：104,277,902.93 短期借款应付票据应付账款,应收账款其他应收款减：坏账准备其他应收账款净额应收股利预付账款存货待处理流动资产净损失一年内到期的长期债券投资其它流动资产,预收账款6
19、81,334.77 其它应付款应付职工薪酬应付福利费应交税费应付利息其它未交款一年内到期的非流动负债其它流动负债,2,114,479.086,169,327.3111,431.058,047,004.891,120,739.6117,578,705.41,流动资产合计,104,959,237.70,流动负债合计,35,041,687.35,通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层,第 7 页,邮政编码:100027,电话:(010)58383636,传真:(010)65547182,昆明新西南商贸有限公司资产评估报告书,资,产,金额,负债及所有者权益,金额,长期投资
20、：,长期负债：,投资性房地产固定资产：固定资产原值减：累计折旧,596,036,844.00 长期借款应付债券长期应付款其它长期负债,287,585,352.40,固定资产净值固定资产清理,20,777,929.62,长期负债合计递延税项：,在建工程待处理固定资产净损失工程物资固定资产合计无形资产及递延资产：,递延所得税负债非流动负债合计负债合计所有者权益：,84,077,592.40371,662,944.80406,704,632.15,无形资产递延资产无形资产及递延资产合计其它长期资产：其它长期资产递延税项：递延税款借项非流动资产合计资 产 总 计,19,658.128,964.9361
21、6,843,396.67721,802,634.37,实收资本其中:国有法人资本资本公积盈余公积其中：法定盈余公积法定公益金未分配利润所有者权益合计负债及所有者权益合计,67,000,000.00163,188,151.568,696,798.8076,213,051.86315,098,002.22721,802,634.37,以上评估范围与委托评估的范围及被评估单位所申报评估的资产范围一致。上述会计报表经中审亚太会计师事务所有限公司审计，并出具了“中审亚太审【2011】020025 号”无保留意见审计报告。本次评估的资产总额 721,802,634.37 元，其中：1、流动资产账面价值 1
22、04,959,237.70 元，主要包括货币资金、其他应收款。2、非流动资产账面价值 616,843,396.67 元，主要包括投资性房地产、固定资产、无形资产、递延所得税资产；其中投资性房地产 596,036,844.00 元；固定资产 20,777,929.62 元，无形资产 19,658.12 元，递延所得税资产 8,964.93元。3、负债总额 406,704,632.15 元，其中流动负债 35,041,687.35 元，主要包括预收账款、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、其他应付款以及一年,通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层,第 8 页,邮政编码:
23、100027,电话:(010)58383636,传真:(010)65547182,1.,2.,3.,昆明新西南商贸有限公司资产评估报告书内到期的非流动负债；非流动负债 371,662,944.80 元，主要包括长期借款、递延所得税负债。4、净资产 315,098,002.22 元。实物资产的分布情况及特点：本次评估范围内的实物资产集中分布在昆明新西南商贸有限公司位于昆明市五华区人民中路17号的新西南广场内，本次昆明新西南商贸有限公司申报评估的实物资产主要包括：投资性房地产、房屋建筑物和电子设备。投资性房地产账面价值 596,036,844.00 元。为位于昆明市五华区人民中路 17 号新西南广
24、场内负二层到七层房地产，建于 1994 年 4 月，建筑面积共计为 65,335.53 平方米。房屋建筑物类账面原值 21,590,783.13 元，账面净值 20,690,382.67元。为位于昆明市五华区人民中路 17 号新西南广场内负二层和二层中部分房地产，建于 1994 年 4 月，建筑面积共计为 7370.71 平米。设备类账面原值 159.895.16 元，账面净值 87,546.95 元。主要是电子设备，共计 29 项。四、价值类型及其定义根据评估目的和委估资产的特点，考虑市场条件及评估对象的使用等并无特别限制和要求，因此确定本次评估结论的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方
25、和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日本报告的评估基准日是 2010 年 12 月 31 日。评估基准日期的确定是根据经济行为发生时间与评估基准日期尽可能接近，并考虑本次经济行为的,通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层,第 9 页,邮政编码:100027,电话:(010)58383636,传真:(010)65547182,昆明新西南商贸有限公司资产评估报告书实现、企业会计核算、会计资料的完整性、利率和汇率变化等因素确定。企业申报资料均基于评估基准日，评估中所采用的价格也均是评估基准日的
26、标准。本报告的评估基准日与业务约定书的评估基准日一致。六、评估原则（一） 遵循客观性、独立性、公正性、科学性原则；（二） 遵循专业性原则；（三） 遵循产权利益主体变动原则；（四） 遵循资产持续经营原则、替代原则和公开市场原则。七、评估依据经济行为依据：昆明百货大楼（集团）股份有限公司第六届董事会第三十一次会议决议。法律法规和评估准则依据：（一） 中华人民共和国企业国有资产法（2008 年 10 月 28 日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；（二） 国务院 91 号令国有资产评估管理办法（1991 年）；（三） 原国家国有资产管理局发布的国资办发199236 号国有资产评估管理
27、办法施行细则；（四） 原国家国有资产管理局发布的国资办发199623 号关于转发的通知；（五） 国务院国资委第 12 号令企业国有资产评估管理办法；（六） 财政部令第 14 号国有资产评估管理若干问题的规定；,通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层,第 10 页,邮政编码:100027,电话:(010)58383636,传真:(010)65547182,、,；,昆明新西南商贸有限公司资产评估报告书（七） 国资委、财政部第 3 号令企业国有产权转让管理暂行办法；（八） 关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知国资委产权2006274 号；（九） 关于企业国有产
28、权转让有关事项的通知国务院国资委国资产权发（2006）306 号；,（十）（十一）（十二）（十三）,企业会计准则 企业会计制度；资产评估准则基本准则（财企200420 号）；资产评估职业道德准则基本准则（财企2004 号）注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见（会,协200318 号）；,（十四）（十五）,企业价值评估指导意见（试行）（中评协2004134 号；关于印发资产评估准则评估报告等 7 项资产评估准,则的通知（中评协2007189 号）；,（十六）,中国资产评估协会关于印发资产评估准则无形资产,和专利资产评估指导意见的通知（中评协2008217 号）；,（十七）,中国资产评估协会
29、关于印发企业国有资产评估报告指南,的通知（中评协2008218 号）；,（十八）（十九）,中华人民共和国城市房地产管理法；中华人民共和国物权法。,产权依据：（一） 昆明新西南商贸有限公司房屋所有权证；（二） 昆明新西南商贸有限公司国有土地使用证；（三） 其他有关产权证明。取价依据：（一） 机电产品报价手册（2010 年）；,通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层,第 11 页,邮政编码:100027,电话:(010)58383636,传真:(010)65547182,；,昆明新西南商贸有限公司资产评估报告书（二） 中国机电产品成套订货目录（三） UDC 联合商情（
30、2010 年）；,（四）（五）（六）（七）（八）,中和资产评估有限公司价格查询系统；Wind 资讯；评估人员对评估对象进行勘察核实的记录；重点设备询价传真资料;昆明新西南商贸有限公司提供的资产负债表、损益表、成本,费用表等财务报表；,（九）（十）,昆明新西南商贸有限公司提供的未来收益预测资料；评估人员收集的商业零售业市场资料；,（十一） 与此次整体资产评估有关的其它资料。八、评估方法资产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。具体评估时需根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上
31、已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估方法。收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估方法。成本法也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估方法。市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，它具有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结果说服力强的特点。但由于目前国内商业零售企业项目资产或股权转让在公开市场缺乏交易案例和查询资料，故本次评估不宜采用市场法。,通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层,第 12 页,邮
32、政编码:100027,电话:(010)58383636,传真:(010)65547182,昆明新西南商贸有限公司资产评估报告书本次评估采用成本法和收益法。具体的评估方法如下：成本法（一） 流动资产：本次评估将其分为以下几类，采用不同的评估方法分别进行评估：1. 货币类流动资产：包括现金和银行存款，通过现金盘点、核实银行对账单、银行函证等，人民币货币资产以核实后的价值确定评估值。2. 债权类流动资产：全部为其他应收款，主要是在清查核实其账面余额的基础上，估计可能的坏账损失来确定评估值；（二） 投资性房地产：采用市场法进行评估；房地产市场价格交易实例房地产价格 交易情况修正系 交易日期修正 区域因
33、素修正 个别因素修正（三） 房屋建筑物：采用市场法进行评估；房地产市场价格交易实例房地产价格 交易情况修正系 交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正（四） 机器设备：采用重臵成本法进行评估；评估价值 = 重臵全价 综合成新率（五） 负债：负债评估值根据企业实际需要承担的负债项目及金额确定。 收益法收益法是通过估算被评估企业在未来的预期收益，并采用适当的折现率折现成基准日的现值，求得被评估企业在基准日时点的企业营业性资产价值，然后再加上溢余资产价值、非经营性资产价值、长期股权投资价值，减去有息债务得出股东全部权益价值。本次收益法评估选用企业现金流。股东全部权益价值企业整体价值有息负债,通信地址
34、:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层,第 13 页,邮政编码:100027,电话:(010)58383636,传真:(010)65547182,E,t,昆明新西南商贸有限公司资产评估报告书企业整体价值营业性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产价值+长期股权投资价值有息债务是指评估基准日被评估企业账面上需要付息的债务，包括短期借款、带息的应付票据、一年内到期的长期借款和长期借款等。1. 营业性资产价值的计算公式为：nP Ri ( 1 r ) i R n / r ( 1 r ) n i 1其中：P评估基准日的企业营业性资产价值Ri企业未来第 i 年预期自由净现金流r 折现率
35、, 由加权平均资本成本估价模型确定i 收益计算年n折现期2. 溢余资产价值的确定溢余资产是指与企业经营收益无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产，采用重臵成本法确定评估值。3. 非经营性资产价值的确定非经营性资产是指与企业正常经营收益无直接关系的，包括不产生效益的资产和评估预测收益无关的资产，第一类资产不产生利润，第二类资产虽然产生利润但在收益预测中未加以考虑。主要采用重臵成本法确定评估值。4. 折现率的选取有关折现率的选取，我们采用了加权平均资本成本估价模型(“WACC”)。WACC 模型可用下列数学公式表示：WACC= ke E (D+E)+kd (1-t) D (D+E),其中：ke,
36、= 权益资本成本,= 权益资本的市场价值D = 债务资本的市场价值,kd,= 债务资本成本= 所得税率,通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层,第 14 页,邮政编码:100027,电话:(010)58383636,传真:(010)65547182,=,昆明新西南商贸有限公司资产评估报告书计算权益资本成本时，我们采用资本资产定价模型(“CAPM”)。CAPM 模型是普遍应用的估算投资者收益以及股权资本成本的办法。CAPM 模型可用下列数学公式表示：ERe = Rf1 + (ERm - Rf2) + Alpha,其中: ERe =,权益期望回报率，即权益资本成本,R
37、f1,=,长期国债期望回报率,= 贝塔系数,ERm =,市场期望回报率,Rf2Alpha,=,长期市场预期回报率特别风险溢价,(ERm - Rf2)为股权市场超额风险收益率，称 ERP九、评估程序实施过程和情况评估人员于 2011 年 1 月 20 日至 2011 年 2 月 28 日对纳入此次评估范围的资产和负债进行了评估。主要评估过程如下：（一）接受委托本公司接受委托前，与昆明百货大楼（集团）股份有限公司的有关人员进行了会谈，并与昆明新西南商贸有限公司的年审会计师进行多次沟通，详细了解了此次评估的目的、评估对象与评估范围、评估基准日等。在此基础上，本公司遵照国家有关法规与昆明百货大楼（集团
38、）股份有限公司签署了资产评估业务约定书，并拟定了相应的评估计划。（二）资产清查根据昆明新西南商贸有限公司提供的评估申报资料，评估人员于 2011年 1 月 20 日至 28 日对申报的全部资产和负债进行了必要的调查、核实。听取昆明新西南商贸有限公司有关人员对待评估资产历史和现状的介绍，对申报的资产进行账账核实、账表核实、账实核实。1. 房屋建筑物的清查,通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层,第 15 页,邮政编码:100027,电话:(010)58383636,传真:(010)65547182,昆明新西南商贸有限公司资产评估报告书对企业申报的房屋建筑物及附属设施
39、，评估人员根据申报明细表进行必要的勘察，深入现场，逐项勘察实物，核实建筑面积，查验企业提供的房屋所有权证，核查房屋建筑结构、建筑质量、完工日期、平面形状、室内外装修情况、水电空调等配套设施的安装使用情况，并将测量数据及勘察结果详细记入房屋建筑物现状勘察表中，作为评估计算的重要依据。2. 对机器设备的清查对企业申报的电子设备，评估人员根据申报明细表进行了必要的清查核实；对设备的使用环境、工作负荷、维护保养、自然磨损、大修、中修、小修及日常维护等情况进行了了解；并通过与设备管理人员及操作人员的广泛接触，详细了解设备的管理、使用情况，以及设备管理制度的贯彻执行情况；通过问、观、查，详细了解设备现状。
40、评估人员对清查中发现的问题，建议委托方对申报表进行相应修改或做出补充说明。3. 对土地使用权的清查对土地使用权的清查，评估人员核实了与土地使用权有关的相关权证、出让合同、缴款凭证等资料，并向有关人员了解情况、对委估宗地的四至及利用现状进行了调查。4. 对往来款项、其它资产及负债的清查对往来款项、其它资产及负债，评估人员根据申报明细表搜集了往来款项、其它资产及负债有关的各种原始资料、证明文件及有关会计资料，对往来款进行了函证，对非实物性资产及负债进行必要的账务核实，以清查核实后的资产及相关信息作为评估的依据。5. 收益法调查1) 听取昆明新西南商贸有限公司工作人员关于业务基本情况及资产财务状况的介绍，收集有关经营和基础财务数据；2) 分析昆明新西南商贸有限公司的历史经营情况，特别是历史年度收,
