1、军民共建房地产项目的风险管理探索 宋清竹 青岛理工大学 摘 要： 近年来, 军队和地方房地产商合作开发的“军民共建房地产”模式可以有效解决军队住宅房屋的供需矛盾, 这种模式在成功解决军队房屋问题的同时, 由于各种原因在项目运作过程中隐藏着巨大风险。本文应用风险管理原理对这种项目具体实施过程中的风险进行深入的分析, 揭示其风险形成的内在机理, 并提出具体有效的解决方案, 最后以某军民共建房地产项目为案例进行了该项目的风险管理实证研究。关键词： 军队房地产开发项目; 风险识别; 风险评; 一、“军民共建房地产”模式研究的意义“军民共建房地产”模式在带来经济效益的背后, 隐藏着巨大的风险。必须正视这
2、种风险, 带着“面对问题, 解决问题”的态度, 来识别风险、剖析风险和试图避免风险, 从而提出一种解决问题的思路和措施, 也是具有实践操作的方法。希望在今后类似的项目上, 能够提前预测和尽可能及早识别风险, 达到规避风险的目的, 致力于努力去实现的目标。研究“军民共建房地产项目风险管理”的理论意义在于:提供应对整体风险的科学依据, 有助于全面识别、衡量和规避风险, 力争用最小的代价将风险损失控制到最低, 保证项目运作成功。如果缺少风险管理, 项目将暴露在诸多不确定因素中, 处于被动和消极状态, 存在重大隐形损失。因此在制定和实施风险管理计划之后, 项目有了对各种情况的分析及其对应措施, 可以避
3、免较大损失, 化被动为主动。也希望通过人为努力, 在力所能及的范围内识别风险, 规避风险, 化解风险。二、我国“军民共建房地产”模式研究现状我国在风险管理理论上起步较晚, 改革开放以后, 20 世纪 80 年代初逐步引进了风险管理理论和方法, 至 90 年代初开始真正进入研究阶段。随着研究的不断深入, 出现了越来越多与“风险管理研究”相关的研究点, 因此“房地产项目风险管理”开始萌芽。房地产项目风险管理研究是从 1998 年开始逐步兴起的, 自国务院决定停止福利分房后, 有关部门出台了一系列政策以启动房地产市场, 推动住房建设与管理的社会化与专业化, 加快住房市场化的步伐。至此房地产项目风险管
4、理研究开始进入快车道。军队房地产项目风险管理研究相比较之下研究较少, 由于国内军队具有特殊性质, 改革开放之前军队住房问题基本是采取征收军事用地, 部队营房处自行建设解决。随着改革开放的深入, 为保证建设一支稳定的国防队伍, 就必须稳妥地解决部队干部和官兵的住房问题, 为此国务院和部队逐步出台了一些住房改革的文件。1992 年后随着军队房地产项目与地方不断加深合作, 也逐步开拓了一些新的建设模式, 关于军队房地产项目风险管理研究也有了不少成果。何晓云 (2015) 在对地方建设占用军队储备房地产问题的思考中提出, 军队储备房地产是国防建设和军事斗争后勤准备的重要战略资源。在我国军队正规化、现代
5、化、信息化建设中, 从储备房地产中调整了大量的土地和营房, 弥补了部队建设的经费不足。目前占用军队储备房地产问题愈发突出, 合法有效地解决这一问题有利于经济发展和国防建设。魏凯铭, 张涛, 王欣 (2016) 在部队干休所住房改造的现状及对策中提出, 部队干休所住房改造目前仍处于试行阶段, 文中对部队干休所住房改造当前的现状进行分析, 并提出了多种方式筹集资金、加强土地转让管理、依据干休所实际规划改造三大对策, 为解决问题提供了实践指导。以上是国内房地产项目风险管理研究的部分成果, 由于军队房地产项目的特殊性, 结合风险管理研究的成果, 需要探究出一条适合军民共建房地产项目的道路。三、某军民共
6、建房地产项目风险的特点本文讨论的项目地处青岛市优越地段, 是响应军队政策, 为军队离休老干部改善住房条件而实施的。在拆除原有常年失修、矮旧破烂房屋的基础上, 在原地新建高档次的住宅楼, 一方面为部队老干部群体谋福利, 另一方面部分住宅楼用于销售, 实现地方房地产开发商的利益, 是一个双赢的好局面。本项目是部队项目毕竟与一般房地产项目不同, 因此除了具有一般房地产项目风险的特点外, 其自身还有一些独特性, 现将其独有的特性归纳如下。(一) 依托军队政策的特点。本项目是部队与地方房地产开发商合作的项目, 但项目土地来源是部队提供, 且改造的主要目的是进行干休所老所改造, 为老干部改善住房条件。因此
7、在这种前提条件下, 土地审批手续, 大部分房屋的立项、审批手续, 以及住房标准和改造形式等都必须依照军队政策执行。军队政策是本项目至关重要条件, 对军队政策的仔细研读, 深入探讨, 是工作的重点之一。(二) 尊重部队合作方的特点。由于本项目是与部队方进行合作开发, 因此能否与本项目直接合作方“某离职干部休养所”合作愉快, 是关乎项目成败的因素。在属于干休所楼座的开发过程中, 部队方是真正意义上的甲方, 地方开发商虽然负责全盘建设, 但实质上是属于代建单位, 在很多具体事情上没有决策权。另外, 在建设属于地方开发商的楼座时, 由于部队方管理整个干休所的事务, 建设行为也在其监管之下。为此, 与部
8、队方加强合作, 争取得到最大限度的支持, 是将来工作顺利的关键。(三) 老干部群体特殊性的特点。本项目改造的受益主体是部队离休老干部, 离休干部是指对建国前参加中国共产党所领导的革命战争、脱产享受供给制待遇的和从事地下革命工作的老干部, 达到离职休养年龄的, 实行离职休养。由于这些老干部地位高, 年龄大, 有重大影响力, 甚至能决定项目的存亡, 因此是老所改造过程中最关键的群体, 如果争取到老干部的支持, 那么改造项目将事半功倍。特别是拆迁改造的工作, 这是一项相当困难的工作, 依托干休所的力量, 通过一系列的组织动员, 争取到老干部及其家属子女的支持, 是本项目工作的重点之一。四、某军民共建
9、房地产项目风险管理本项目的风险管理的确存在不少问题, 对风险的认识是有的, 但没有引以为重, 没有建立对风险的一系列管理制度, 通常是遇到风险后, 再来解决风险。风险过后, 也缺乏相应的总结和分析, 如此一来, 风险管理的模式缺乏科学性和总体规划, 给本项目的风险管理带来了困难。目前, 本项目存在的主要问题如下。(一) 内部环境风险。1. 部队方和地方房地产开发商之间的风险。为更好地参与管理, 部队方和地方房地产开发商各派人员组成了“联合建房办公室”, 具体负责监督、指导工程的组织实施及施工管理。为达成各自利益的最大化, 免不了在日常管理中会出现相互掣肘的事情, 从大到小事无巨细。领导和领导间
10、有摩擦, 下属人员之间也有小纠葛, 对项目的顺利进展造成了一定的阻挠, 因此内部管理存在风险。2. 房地产置业公司内部管理风险。(1) 管理人员风险意识淡薄。公司高层管理没有做好风险预防措施, 即使遇到了风险, 将风险处理完毕后, 也没能组织总结经验教训, 直接导致了手下员工的风险管理意识不强。(2) 缺乏风险管理文化的建立。因是新成立公司, 企业文化管理还处于初级阶段, 由于领导对高层决策和项目进展讳莫若深, 风险问题直接管理, 很少向下属透露。这种氛围下, 员工认为项目的风险管理是领导的事情和自己无关, 导致风险管理没有形成良好的文化氛围。(二) 效益风险。房地产置业公司作为本项目的实际操
11、作者, 一切行为都是以企业利润最大化为目标。然而因为过分关注成本与效益, 导致忽视了项目建设中的其他风险因素。例如:与部队方关系协调问题, 政府主管部门监管问题, 质量和安全的关系等, 这会对项目顺利进展产生影响。五、结语本文应用风险管理的方法与原理对军民共建房地产项目比较深入的研究。在充分剖析军民共建房地产项目整个生命周期内存在的风险, 以及双方充分沟通的基础上, 针对过程风险的不同提出不同的、双方都可以接受的解决方案, 不断提高风险管理水平, 只有这样, 才能把军民共建房地产项目顺利实施, 实现部队方和建设方的“双赢”。参考文献1任延艳, 黄维, 武竞雄.军队工程项目风险集成管理研究J.军事经济研究, 2011, 8:6164 2王荣祝, 扶德友.试论军队工程项目风险规避J.军事经济研究, 2003, 10:3133
