1、,碧桂园盈利模式与效益分析,汇报人：王 鹏、郑荣芹 曾 叙、杨 超,碧桂园盈利模式与效益分析,A,碧桂园业态分析,碧桂园项目分布,投资方向与 品牌延展,碧桂园的超级配套体系并不是楼盘的附属品,碧桂园集团在坐拥品牌与产品两大优势之余，配套体系的整合进一步将碧桂园的优势明朗化，同时也提高了碧桂园的市场影响力。,超级配套,投资方向与 品牌延展,经过不断探索与实践，碧桂园率先成功构建了便捷的、多功能的“碧桂园家园模式”，并形成了碧桂园独特的规模化“五星级配套连锁体系”： 星级酒店连锁体系创造性地将五星级标准酒店引入社区，为五星级的家园注入“五星级”含金量。 碧桂园开创了教育品牌连锁体系，这一举措很好地
2、解决了广大业主关心的教育问题。 碧桂园高尔夫连锁体系将高尚休闲运动项目“高尔夫”融入现代社区生活，提升了社区的居住价值，更改善了区域的居住、投资环境。 碧桂园开创性地创建了大型品牌主题公园体系：汇集传统文化、自然田园野趣、精彩缤纷游乐项目的增城荔枝文化村、碧桂园农庄，再现祖辈生活情景的主题公园“故乡里”，使碧桂园成为国内最具特色的高尚山水休闲社区。,碧桂园投资方向与业态分析,碧桂园投资方向与业态分析,业态分析,案例介绍,业态分析,业态分析,房地产开发,碧桂园开发史上的重要里程碑,碧桂园凤凰城,业态分析,房地产开发,项目简介：凤凰城诞生于2002年，是深受广州市民喜爱的明星楼盘，也是一座成熟运营
3、了9年的都市山水缤纷大城。交通位置：凤凰城位处广州市增城区新塘镇，紧邻广深高速、广园快速路、广惠高速、107国道，交通便捷，到广州天河中央商务区仅30分钟车程，独立交通中心每天发车300多班次，强势运输网络全面覆盖珠三角主要城市。周边配套：学校、商场、娱乐、银行、其他,a.项目位置相对偏僻，位于城郊；b.项目规模大，土地成本低；c. 产业链完整，协同效应及成本控制力强；,业态分析,博涵中英文 雅润凤凰城,教育连锁,业态分析,凤凰城中英文学校（PHOENIX CITY INTERNATIONAL SCHOOL） 坐落于广园东碧桂园凤凰城。 凤凰城中英文学校开办于2003年9月，由碧桂园集团投资，
4、占地143亩，建筑面积7.8万平方米，设计规模为幼儿园20个班，小学30个班，初中24个班，高中18个班以及出国留学预科班。校园建筑新颖别致，生态环境优雅，现代化教学设施齐全，超过省一级学校标准。 学校交通十分便利，门口接驳广园快速路、广深高速公路、广惠高速公路，距离广州中央商务区、广州火车东站半小时车程，距离广州白云国际机场50分钟车程。 学校现有幼儿园、小学、初中在校生2000多人，教职员工310人，其中专任教师200人。,教育连锁,碧桂园凤凰城酒店,业态分析,高端酒店经营,业态分析,广州凤凰城酒店南中国首家以白金五星级标准建造的山水主题式酒店。 广州凤凰城酒店背倚郁郁葱葱的凤凰五环山，面
5、朝仪态万方的翠湖。整体占地面积达20万平方米，建筑面积达7.8万平方米，是广州面积最大、的山水酒店。富丽典雅的欧陆式建筑风格，使宾客感受到西方古典文化独特的神秘雅致。 此外酒店还特别引进了国外主题式酒店的独特意念，创造出超凡的品味。完善先进的服务设施，温情个性化的五星级服务，令各方嘉宾倍感尊荣。,高端酒店经营,碧桂园发散式的投资方向、其“超级配套”的开发理念，为企业立足于竞争激烈的房地产市场起到了什么样的作用，在财务上有何突出绩效呢？,碧桂园财务分析（与万科对比）,杜邦分析,近几年财务概况,营运能力分析,盈利能力分析,增长能力分析,碧桂园近几年财务概况,碧桂园近几年财务概况,在存货平均水平一定
6、的条件下，存货周转率越高，表明企业的销货成本数额增多，产品销售的数量增长，企业的销售能力加强。,在一定时期内，流动资产周转次数越多，表明以相同的流动资产完成的周转额越多，流动资产利用的效果越好。,这一比率可用来分析企业全部资产的使用效率。如果这个比率较低，则说明企业利用全部资产进行经营的效率较差，最终会影响企业的获得能力。,营运能力分析,用来分析企业资产的周转速度，速度越快，企业销售能力越强，越可以采用薄利多销的形式，加速资产周转，带来更多的收益。,营运能力分析,碧桂园与万科营运能力指标,碧桂园营运能力强,盈利能力分析,企业净资产收益率越高，企业自有资本获取收益的能力越强，运营效益越好，对企业
7、投资人、债权人的保证程度就越好。,表示每一元销售收入扣除销售成本后，有多少钱可以用于各项期间费用和形成盈利。销售毛利率是企业销售净利率的最初基础，没有足够大的毛利率便不能盈利。,该指标反映每一元销售收入带来的净利润的多少，表示销售收入的收益水平。,总资产收益率的高低直接反映了公司的竞争实力和发展能力,也是决定公司是否应举债经营的重要依据。,经营利润率考虑的是利润能力, 而不是仅仅利润,经营利润率越高，盈利能力越强。,盈利能力分析,碧桂园与万科盈利能力指标,盈利能力分析,碧桂园盈利能力强,增长能力分析,不难看出碧桂园呈现出良好的发展状态，在资产经营效率及盈利能力上已经全面超过万科，并且呈现出爆发
8、式增长态势。,杜邦分析,杜邦财务分析模型,杜邦分析,由上表可以看出，碧桂园在经营上全面强于万科。在不考虑采用财务杠杆的情况下，碧桂园经营可获得的净资产收益率高过万科5.99个百分点。,万科作为房地产的龙头，而碧桂园作为后起之秀，在如此短的时间里盈利能力却超过了万科，这是什么原因呢？,碧桂园盈利模式,多元化的业务组合,前向、后向一体化,独特的市场定位,低成本拿地,“批发大盘”的开发模式,碧桂园盈利模式分析,C,大型高尚社区优美环境优质产品五星级管理服务超级配套体系合理定价,碧桂园大规模社区的常规配套设施,1、采取相关多元化的业务组合，以住宅为主业，融入酒店、建筑装修、物业管理等业务,碧桂园盈利模
9、式分析,C,多元化的业务结构在一定程度上可以减弱单项业务波动的影响，也可以提升住宅产品的市场价值。,合理的布局,童话世界般的环境,碧桂园凤凰城,规划设计,取地,建筑施工,市场定位,产品营销,战略布局可行性研 究政府公关拆迁安排,城市调研产品定位客户定位物业定位,整体规划单体设计景观设计相关配套 设施设计,原料采购建筑施工品质把控配套工程景观营造,营销策划产品形象 包装产品定价广告主题,社区服务配套设施 管理,碧桂园盈利模式分析,C,2、前向、后向一体化，几乎覆盖整个开发环节的业务品类,3、独特的市场定位避开一线二线城市“主流”客户群的竞争，主要针对大城市郊区和三线，四线城市的“主体”客户群,全
10、面扩张时代,价格敏感度较高，对档次、品味考虑较少的客户阶层。,2004年以前,2004年以后,较成熟市场的白领、中产等中端、中高端阶层,边远不成熟市场的高端客户,碧桂园开发模式分析,C,本土运营时代,随着房地产市场的发展，一二线城市的房地产市场日渐趋于饱和，需求量也日渐降低。碧桂园前瞻性布局极具发展潜力的二三线城市，碧桂园控股公布的2010年报显示，其二、三线城市的土储占总土储约84%。,4、低地价，大规模的城郊取地策略,价格低廉,土地成本占平均售价的比例一直维持在78左右；,交通便利,大部分项目选址于距相关城市中心地带1030分钟车程，能迅速接驳道路交通网络的城郊区域；,密度较低,确保开发产
11、品以别墅和洋房为主，缩短施工周期的同时有利于跨地域的简单复制；,景观优质,地块多拥有良好的自然景观，便于设计优美舒适的园区环境，提高产品性价比；,规模庞大,一般地块面积都在千亩以上，建筑面积达数百万平米。,碧桂园取地的五大特征,碧桂园盈利模式分析,C,5、“批发大盘”的开发模式，低成本，低房价，快速开发,严控成本,通过业务链整合，牢牢掌握设计、施工、绿化、装修、物业服务、酒店经营等每个环节，很少外包，从而保证规模扩张的同时成本得到有效控制；,前置设计,在项目选址和土地收购阶段就开始进行规划研究和初步设计，在与政府谈判过程中不断完善设计；,快速开发,同一段时间内，所有碧桂园项目均为同一批次产品，
12、极大地提升设计，施工，销售等效率；从拿地到预售平均7个月，从预售到结算约810个月；,以低价换周转,项目价格经常是周围可比项目一半的价格，产品取得预售证后，全数投向市场，低价快销使2007年批次日均销售率达到78，年度平均积存率仅为2.5。,碧桂园盈利模式分析,C,土地获取,开发速度,成本把控,扩张能力,对获取地块的属性要求的标准极其统一，取地决策快速；通过“住宅楼盘未动，社区配套先行”的方式，主动配合市政建设，形成良好的政府关系，有效降低地价；2008年5月土地储备达到4506万平米。,固化开发流程，一体化的运作保证高效率沟通与决策；长期积累的工程管理运作能力保证同时进行大规模开发。,通过将
13、外部成本内部化，以及标准化运营有效降低成本；平均售价1500元/平米以上即可获取利润空间。,标准化产品体系与开发模式，便于复制；以红筹方式在香港上市，有效规避国内资本市场的监管规定，获取大量的运作资金降低资产负债率，保证后续扩张。,长期以来碧桂园在土地获取、开发速度、成本把控、扩张能力四个方面形成了自身的核心能力,以上便是碧桂园的五大盈利模式，这是其长期运营形成核心能力的沉淀，其他开发商难以有效模仿。但此种模式究竟带来怎样的效益呢？,效益分析,D,经济效益,经济效益,碧桂园盈利模式,碧桂园开发流程,经济效益,碧桂园盈利模式特点,复合化,开拓了广阔的盈利途径,提高经济效益,采取相关多元化的业务组
14、合，以住宅为主业，融入酒店、建筑装修、物业管理等业务,经济效益,碧桂园盈利模式特点,郊区化,引入“5+2”“4+3”生活模式,提高经济效益,碧桂园进军二三线城市，大规模城郊取地政策,经济效益,碧桂园盈利模式特点,大盘化,低房价，快速开发，降低开发成本,提高经济效益,“批发大盘”的开发模式，实现建造工业化、规模化,项目立项,勘察设计,房地产开发,建筑、装修、装饰,物业管理,酒店经营,碧桂园开发流程,经济效益,效益分析,2008年收入报表,经济效益,2009年收入报表,经济效益,2010年收入报表,经济效益,经济效益,社会效益,社会效益,基础设施,碧桂园进入二三线城市，往往要大力兴建市政配套，将一
15、些荒坡地甚至不毛之地开发成有价值、有人气的社区，他们在自身发展的同时，显然也推进当地快速发展。经过碧桂园打造之后，原来没有水电道路配套的“生地”变成“熟地”，当地基础设施得到很大完善。,社会效益,效益分析,医疗体系,顺德碧桂园医院,广州碧桂园分院,凤凰城分院,华南碧桂园分院,社会效益,一所集医疗、疗养、预防保健、健康教育、科研为一体的综合性社区医院拥有门诊、住院大楼、社区保健大楼等现代化医院建筑群,社会效益,顺德碧桂园医院,广州碧桂园分院,提供24 小时平、急诊服务与广州康都检验所建立了合作关系，为园区的住户提供各种高技术的检验项目,社会效益,华南碧桂园分院,实行信息化管理，就诊与检查预约制度
16、实行上门服务，家庭医生及家庭病床，个人健康电子档案等医疗服务制度,社会效益,凤凰城分院,为住户提供 24 小时平、急诊服务对于长期卧床的慢性病者，提供预约、上门诊治、检查等优质服务,社会效益,碧桂园在看开发房地产业的同时前瞻性地开创了全国领先的教育连锁体系, 以“培养未来的成功人士”为办学宗旨，注重学生综合素质的培养，把德育教育放在首位，重视英语和电脑教学。学校班级从幼儿园到大学预科，拥有一流的硬件软件和由全国各地教育精英组成的优秀教师队伍。 从广东碧桂园学校、华南碧桂园学校、到凤凰城学校、碧桂花城学校、长沙威尼斯城学校，不仅成就了一个优质教育品牌王国，更是对社会的巨大回馈。经过十余年不懈努力
17、，碧桂园教育品牌连锁体系已经在中国乃至世界教育事业领域都享有极高的威望和声誉，创造了极大地社会价值。,教育领域,社会效益,税收与就业,社会效益,汇报人：王 鹏、郑荣芹 曾 叙、杨 超,谢 谢！,pOXLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3X
18、tKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGtgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02GshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02dLPqafkFGlzcvv2YiRQYHbhR8AI1LKULh3xvjDzkEAMGr8xbwF1bH1oIM30E7xp,
