1、,金佛山2012定位策略研讨,重庆汇润物业发展有限公司,重庆天英房地产顾问有限公司,中国旅游饭店协会会员*重庆10大代理机构*重庆最佳案例操盘奖,TYCQ-ZY-JFSXM-2012.10.11,重庆10011亿,北京16000亿,上海19196亿,深圳11502亿,2011年重庆已经成为西南地区经济总量影响力具有领头作用的城市,2011年国民生产总值（GDP）,成都6854亿,重庆人均GDP突破4000美元，催生了重庆旅游度假时代！,据国际惯例：当城市人均GDP破3000美元时，这个城市的旅游度假时代就到来了。2010年重庆人均GDP破4000美元，重庆度假旅游新时代来临！ 由于旅游度假时长
2、一般在2-7天，这就催生了旅游度假地的住宿需求，一方面推动了酒店业的经营，另一方面也催生了自有性旅游度假住宅的消费市场，也就是旅游地产市场。,2011年南川经济总量居渝南黔北5区县之首,南川2011年，GDP增长18.1%达到168.9亿元，地方财政收入增长32.9%达到34.2亿元，全社会固定资产投资增长35%达到180亿元，社会消费品零售总额增长22.5%达到59.6亿元，城乡居民收入分别增长16.2%、23.1%达到18900元、7317元，经济总量居渝南黔北5区县之首。 南川已纳入“1小时经济圈”范畴，是规划建设的5个大城市之一，重庆城市发展战略加快了南川城市发展进程。,南川第三产业增
3、长19.6%达到57.18亿元，与重庆现两大旅游热点区域的綦江、武隆第三产业相较，2011年綦江区第三产业93.34亿元、武隆县第三产业41.35亿元，虽然仙女山的旅游地产领舞重庆，但去年南川旅游收入远高于武隆。 旅游经济呈现良好发展势头，游客接待量505万人次，旅游综合收入17.1亿，占全区GDP的10%，成功创建中国优秀旅游城市，南川凭借其得天独厚的旅游资源以一座旅游度假城的形象出现在世人眼前。 由此可见，随着南川政府对旅游景区、地产打造力度的加大，未来南川旅游地产的发展后势强劲。,第三产业的持续增加，南川旅游业发展前景看涨,2005-2010年期间，国内旅游人数比重、国内旅游消费比重都呈
4、稳 步增长态势。中国旅游业“十二五”发展规划纲要中指出，到 2015年，国内旅游人数将达到 33.1 亿人次，国内旅游收入将达到 1.9 万亿元， 而居民出游率也将要由 2010 年的 1.4 提高到 2015 年的 2.25。同时，随着人们生活水平的提高和生活质量理念的提升，休闲度假 理念已逐步为社会所接受，这为旅游地产的快速发展提供强大的消费前提。目前，我国全年法定节假日达 115 天，加上单位带薪休假的时间， 居民休闲时间已占到全年的三分之一，这为旅游地产的发展带来机遇。,国内旅游消费需求持续增加，旅游发展空间很大,国家政策方面：国家大力支持旅游事业发展,2009年国务院通过的关于加快发
5、展旅游业的意见，把旅游业定位为国民经济的“战略性支柱产业”，旅游业被提到国家战略层面， 旅游业不仅是关系到国民经济的战略性支柱产业，也是关系到国计民生的战略性产业。,旅游地产方面的政策利好,旅游业是重庆战略性支柱产业，各大旅游景区将共同发展,重庆政府规划：把旅游产业发展为我市战略性支柱产业，把重庆建设成全国重要的旅游集散地、西部著名旅游目的地，2020年建成长江上游地区的旅游中心。2011年，重庆市旅游局打出“重庆，非去不可”的口号，花大投入来开展重庆的城市旅游营销，重庆入选“2012年世界十大旅游目的地之一”等事件，无一不让人看好重庆的旅游业发展前景。,重庆旅游地产正处在由“起步阶段”向“发
6、展阶段”过渡的转型期,目前只有仙女山旅游地产板块符合发展阶段的特征，重庆其余片区的旅游地产都还处于起步阶段。因此，总体来说，重庆旅游地产正处在由“起步阶段”向“发展阶段”过渡的转型期，以标杆性的度假区、高端度假产品为主的产品类型以及完善的配套设施将会是未来旅游地产发展的主要特征。 城市的急速发展使重庆的旅游市场也正处于爆发式增长阶段，旅游地产进入快车道。,南川旅游资源丰富，全区看旅游资源种类涵盖8大主类，35个亚类，92个基本类型。其中风景区有金佛山、楠竹山、王山坪等；峡谷景观有神龙峡、灰钎河等；文物保护单位有龙岩城、东汉摩崖石刻、伊子祠等；红色旅游资源：有革命烈士陵园、韦奚成革命烈士故居等；
7、乡村旅游:油菜花节、大观樱花节。尤以金佛山最为出名。,南川旅游特色地块流转问题,在A区与B区沿河路之间的区域进行流转，可以较好利用河流资源，打造高端项目，又能较好连接A区与B区。,在B区与C区之间植被的区域进行流转，可以较好利用植被资源，打造休闲配套，又能较好连接B区与C区。,由于D地块与C地块相隔较远，又高差较大，依据地形流转之间的坡地，打造营地。,、各区域地块的连接，依据地形及公路连接，使其成为一个整体大盘项目。,从项目目标客户需求的内心需求看，主要是分为注重彰显地位型、自我享受型、健康养老型以及部分投资型客户，而其中最重要的是前面两大类,因此我司建议在后期产品定位,配套设置等方面应该综合
8、考虑以上主要客户群体的深层次的需要,为最后的销售奠定基础。,目标客群定位,良好的旅游地产项目，虽然并不需要大体量的商业作为项目卖点支撑,但必须具备完善的度假商业配套，弥补旅游项目区域属性的不足。以满足业主或景区游客日益增长的物质及精神方面的享受需求。在具体的商业类型规划中，根据项目地块及区域发展趋势，并结合旅游度假类产品发展轨迹，以前瞻的战略眼光去审视及思考，指定合理的定位及规划。,“商业小镇+五星级酒店+云峰顶级会所+帐篷营地项目”为一体的全功能立体化商业体系。,根据上述两点商业定位的原则，我司建议项目商业规划以：,商业定位,定位初探,最大限度保护生态/满足MINI别墅的需求,颠峰之作,精品
9、旅游地产开发/区别他山之石,项目区域板块划分,项目共由美茵河谷、伊云美镇、丽斯东方、长慧花谷、御景天下五大板块组成，根据各大版块地形地貌、交通条件、景观资源等方面的差异，根据综合容积率1的标准规划出不同的产品功能和物业形态。,简欧、法式风情,现代、新亚洲风情,组团A释意美茵河谷,莱茵河，发源于瑞士境内的阿尔卑斯山，流经德国注入北海，该河流景如画，游客如织。其特有的法式风情也和项目建筑风格定位相吻合。 由于该地块内有潺潺溪流涌过，所以“河谷”二字则是该区域内地形地貌的最好诠释。 所谓看字成像，整个组团名给人一种清雅脱俗之感，同时衬托出几分浪漫情愫。,组团B释意伊云美镇,创作灵感来自法国的伊云小镇
10、，它背靠阿尔卑斯山，面临莱芒湖，是法国休闲度假圣地。 和项目BC地块的地理位置一样，背靠金佛山北坡，面临大河坝。山地风光秀丽。,组团名释意丽斯东方,该组团打造为项目的酒店生活区，里面囊括了新亚洲风格独栋别墅群、五星级酒店、露营基地等板块。,组团名释意长慧花谷,“长慧”代表一种思想境界的升华，而“花谷”更是给人一种身临仙境的奇妙感受。整个组团名有思想却毫无距离感，有意境的同时也充满了思想上的哲学，适合峰层人士的思维观念和想象意境。,组团名释意御景天下,该组团背靠银杏皇后景点，海拔较高视野开阔，其特有的地理环境决定了该组团产品的高贵和庄严。 “御景天下”自然景观来说，给人以居高临下视野开阔之感。而
11、从意境上来讲，则代表了人生经历大起大伏，虽已居高临下，但早已看淡了世俗名利，心中只剩云淡风轻。其字义给人极尽高贵之感。这个概念也很符合项目客户群体。,会所型商业山景联排别墅区河畔独栋别墅区森林趣味体验区联排别墅区风情商业街、客栈、中央自助厨房露营基地（帐篷营地 ）五星级酒店、商业配套 生态SPA、养生理疗中心定制级独栋别墅区10 双拼/类独栋别墅区11 企业会所定制,1,2,3,4,5,5,6,7,8,9,10,项目总体规划图A方案,11,项目建设占地面积47万平方米，该方案综合容积率定为0.3，建筑面积约为141000。根据各个地块不同的地形地貌条件以及景观资源打造相应产品类型的原则，我司建
12、议：,附项目各业态指标商业0.7万平+五星酒店1.8万+营地临设0.2万+地产12.7万方,A.方案主要经济指标,稳健思考,保护生态/满足别墅和院子的需求/降低风险,成熟之作,保留精品旅游地产开发思路/仍区别其它,会所型商业溪谷别墅区河畔院落洋房区森林趣味体验山景院落洋房区法式风情商业、客栈/中央自助厨房露营基地（帐篷）五星酒店、社区商业、生态SPA定制级别墅区10 酒店服务别墅区11 顶级企业会所,项目总体规划图-方案二,索道,项目建设占地面积47万平方米，根据“溪谷计划”增加体量的要求，综合容积率定为0.45，建筑面积约211500。根据各个地块不同的地形地貌条件以及景观资源打造相应产品类
13、型的原则，我司建议：,附项目业态规模安排:商业0.8万平+五星酒店2万+营地临设0.2万+地产约19.2万方,B.方案二主要经济指标,A计划经济测算（预估）,B计划经济测算（预估）,A计划经济沉淀资产测算（预估）,酒店与商业作为沉淀资产：减少33300万现金收益总销售额：111760万元,酒店与商业作为沉淀资产：减少6327万税收及管理成本总成本：85284.4万元,26475.6,B计划经济沉淀资产测算（预估）,酒店与商业作为沉淀资产：减少37200万现金收益总销售额：144260万元,酒店与商业作为沉淀资产：减少7068万税收及管理成本总成本：112509万元,31750.6,综合评判,A
14、.方案一,纯别墅高尚旅游度假区,VS,B.方案二,洋房+别墅+商业,复合度假区,对于方案二而言,从低价入市的角度及产品多样性的角度符合市场需求,通过价格测算，增加的花园洋房体量虽然相对别墅价格较低，但总产值却远超A计划的产值，更划算。,建筑风格,法国风情建筑风格,皇家定制级别墅,新亚洲主义的建筑风格,五星级酒店（戴斯圣杰温泉酒店）,星光帐篷酒店+小镇风情客栈,地块内商业配套,地块内商业配套,中央自助厨房,商业景观带：以西欧商业街区为诉求形式，让小镇商业自称风景。,溪谷景观带,凭借我国旅游业的强势崛起以及其独特的“旅游+地产”开发模式，旅游地产迅速成为地产行业新贵。然而旅游地产并非完美无瑕。其自
15、身也显现出了一系列弊病。 项目如何解决旅游地产的通病，利用有限的资源寻找项目亮点及生命力，是我们需要思考的课题：,？,思考2运营旅游地产不可避免的问题,物业资源闲置严重，空置率高,受旅游地产的功能及其时令性的限制，很多物业存在着明显的闲置现象，旅游旺季入住率高，而到了旅游淡季则人丁稀少。物业的长时间闲置成为了消费者最为头疼的负担。,整合资源，加入“天英旅游联盟”实行换住模式： 购买本项目的业主，按照统一装修标准，可同天籁谷、戴斯圣洁温泉酒店、遵义龙潭关山、海南度假项目实行轻松换住，从而减轻物业闲置。尽量打造出适合四季度假的产品链，减少季节因素对旅游度假的冲击。,本案解决之道开启旅游地产换住模式
16、新时代！,Question 1,产品功能房存在浪费现象,对于广大的度假型客户来讲，厨房功能如同鸡肋般“弃之可惜食之无味”，他们并不愿意利用度假养生的时间去和厨房打交道。所以旅游地产在产品功能上，往往存在着严重的浪费现象。,在项目公共区域配备中央自助厨房，内设菜场、原料及烹具供客户自己动手制作菜品。由此而来，可向客户提供无厨房设计的度假住宅产品，减少产品功能的浪费。,Question 2,本案解决之道首现中央自助厨房,小区的配套景观实用性较差,很多旅游地产项目在景观配套上，追求大气却少见个性，均以森林公园、湿地生态园、高山瀑布等形式来表现，而忽略了邻里文化的打造，无形中给人一种距离感和孤独感，会给人带来深度压抑的不安。,增设大量院落型景观，营造出邻里空间。可考虑打造索道观光，拉近路线，打造出特色旅游观光线路。服务于未来旅游。,Question 3,本案解决之道建造“人气”小区,配套不足，水电供给不力,以武隆仙女山多数旅游地产为例，旅游淡季时水电等配套设施还能够满足业主需求，而到了度假旺季，水电气的供应显得力不从心。这无疑给业主在生活上带来了不便和尴尬。,协调政府，将医疗概念、水电系统提前规划，打消购房者对该方面的疑虑。,Question 4,
