1、 Copyright Centaline Group, 2010,长沙房地产市场月报（2013年1月）湖南中原研究中心,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,Code of this report | 1,3,44,报告内容A. 第一部分,宏观市场,页码,B. 第二部分C. 第三部分D. 第四部分E. 第五部分,土地市场住宅市场营销活动月度销售排行榜, Copyright Centaline Group, 2010,152236Code of this report | 2,Part A,宏观市场, Copyright Cental
2、ine Group, 2010,Code of this report | 3,宏观数据1月PMI连续4个月保持在荣枯分界线之上，整个实体经济的预期和活跃程度还在继续恢复，未来经济增长将趋于平稳态势。,官方制造业PMI降至50.4%,1月份中国制造业采购经理人指数（PMI）为,50.4%，较前两月的50.6%小幅下滑 0.2个百分点，但已连续四月位于枯荣线上方。1月新订单指数较上月上升0.4个百分点至51.6%，需求进一步巩固；原材料库存指数较上月上升2.8个百分点，报50.1%，企业信心有所增强；而出口形势有所恶化，新出口订单指数为48.5%，较上月下降1.5个百分点；此外，生产指数较上月小
3、幅回调0.7个百分点至51.3%，显示工业生产增速略现回调。中原观点：受季节性因素影响明显。临近过年返乡潮会导致生产、就业指数等有所降低。1月份PMI指数小幅下降，预示未来经济增长将趋于平稳态势，经济运行保持稳健，开局良好。, Copyright Centaline Group, 2010,Code of this report | 4,行业动态百城住宅均价环比连续8月上涨，两年来首次突破1%，均价刷新25个月以来的纪录。各方预期乐观，房价或将继续稳中有升。,2013年1月，全国100个城市新建住宅,十大城市住宅均价为16417元/平方米，,平均价格9812元/平米，环比上涨1.00% ，自2
4、012年6月止跌后连续8个月环比上涨，涨幅扩大0.77个百分点，其中64个城市环比上涨，35个城市环比下跌，1个城市持平。,环比上涨1.61%。北上广深四个一线城市涨幅均超过2%。同比来看，上涨2.84%，连续第3个月上涨，涨幅扩大1.78个百分点。本月2个城市同比下跌，其余8个城市同比上涨，广州、北京、重庆（主城区）涨幅均超过5%。,长沙、株洲、湘潭均在上涨行列中，其中长沙上涨幅度最小为0.91%，株洲上涨2.33%，湘潭涨幅最大为2.34%。,全国100个城市住宅均价与2012年1月相比（9696元/平米）上涨1.20%，涨幅扩大1.17个百分点。中原观点：在经济企稳回升、政策面平稳、市场
5、信心恢复、各方预期乐观的大环境下，今年首月百城住宅价格延续2012年末的上涨态势，且涨幅扩大。其中，重点城市及东部沿海房价较高的城市涨幅更为突出，这是百城房价涨幅扩大的主要原因。, Copyright Centaline Group, 2010,Code of this report | 5,行业动态积极信号持续释放，合理调整普通商品住房用地供应，加强房地产用地调控，将保持房地产市场平稳运行。从全国国土资源工作会议上获悉，今年，国土资源部继续坚,国土部：商品房供地不低于过去5年年均水平中原观点：受季节性因素影响明显。临近过年返乡潮会导致生产、就业指数等有所降低。1月份PMI指数小幅下降，预示未
6、来经济增长将趋于平稳态势，经济运行保持稳健，开局良好。,持房地产用地调控政策不动摇，对大企业大地块监督将常态化，600万套保障性安居工程用地应保尽保。2012年，保障性住房用地应保尽保，房地产用地供应保持在较高水平，年均达到195万亩，促进了土地市场平稳发展。全国105个城市居住地价平均水平同比增幅由2010年的11%下降到2011年的6.4%、再下降到2012年的2.3%。国土资源部部长徐绍史表示，今年，国土资源部将继续加强房地产用地调控。坚持房地产用地调控政策不动摇，根据房地产市场形势，普通商品住房用地供应要确保不低于过去5年年均实际供应，保持土地市场平稳运行。加强对闲置土地和各类违规违约
7、用地行为的查处，促进已供土地开发利用。对今年600万套保障性安居工程的新增建设用地，继续实行计划专项安排，提前单独报批，应保尽保，并实行目标责任考核。深化利用集体土地建设租赁房试点并加强指导。, Copyright Centaline Group, 2010,Code of this report | 6,.,行业动态行政干预式调控逐渐显现“免疫效用”之时，房地产宏观调控要保持力度不放松，调控手段或将调整。中原观点：目前，住建部已经将“配合有关部门，加紧对建立金融、财税等手段为主的房地产市场调控长效机制进行研究”作为该部门2013年将要开展的重点工作之一，而在,2012年布置的八项重点工作中，
8、并不包含此项工作。实际上，住建部配合发改委进行此项工作已经半年有余，在此期间，双方以及相关部委进行了多次会商。而在此半年间，北京、上海、广州、深圳的房地产市场和土地市场已经出现成交回暖、房价微涨的趋势。在此背景下，房地产调控长效机制的有关工作提速，并不意外。2013年1月1日，中央政治局进行2013年第一次集体学习，新任中共中央总书记习近平在主持集体学习时强调，要以更大的勇气和智慧推进改革，并坚持社会主义市场经济的改革方向，以深化重点领域的改革解决当前较为集中的矛盾问题。“姜伟新部长在部署这项工作时，特别强调了两点，一是要积极配合有关部门；二是要重视金融、财税的市场化手段，确保房地产市场和行业
9、长期、稳定、健康的发展。”某住建部官员表示。实际上，“建立房地产调控的长效机制”最早由国家发改委提出，涉及建立“增加中低价位、中小套型普通商品房供给”的相关配套制度、住房保障制度与普通商品住房制度的衔接等方面的制度建设。由于涉及基本住房制度和房地产市场监管思路，住建部随后加入。 Copyright Centaline Group, 2010,所谓“房地产调控长效机制”,是针对现行的以限购、限贷为核心的“行政干预”式楼市调控手段而言的，包括金融、信贷、财税、土地、普通商品住房供给等多方面。此项调整将更加尊重市场规律，通过市场规律的传导，达到调整市场结构的目的，减少行政手段带来的限制和弊端。Cod
10、e of this report | 7,行业动态楼市调控或深化，以差别化政策抑制房价过快上涨，区域分化加大。,一线楼市调控料加码 北上广深释放严厉信号地方政府部门在两会期间的表态往往可奠定全年的政策基调，因此其措辞颇受关注。据悉，京沪深在针对楼市调控政策基调的表态中，均使用了“严格”字眼，广州虽未作出上述表态，但强调“坚决”。似乎意味着今年一线城市的楼市政策基调将维持从紧。,机构称二三线城市楼市调控力度或普遍从紧在二三线城市两会召开的期间，房地产市场依然是代表委员关注的话题。其中，南京等城市明确在政府工作报告中提出继续落实楼市调控政策。济南等地两会关注保障房制度的进一步完善，代表委员热议如何
11、提高保障房的建设质量。青岛市市政协委员、青岛海关副关长邹朝银表示，楼市调控不能放松，限购令对于炒房的人可以起到限制作用，防止哄抬房价。珠海市两会期间，珠海市常务副市长针对放松楼市调控的声音表示，珠海对房,地产业的依赖太大，宛如吸毒，导致一调控珠海的经济和财政收入就大受影响，而现在珠海正在“戒毒”。从地方两会释放的信息来看，2013年二三线城市的楼市调控力度或普遍从紧。中原观点：调控从严从紧的趋势预期与目前一线城市的市场反弹压力大不无关系。进入2013年以来，市场需求旺盛，房价上涨势头仍在持续，必将引起各级政府的重视。, Copyright Centaline Group, 2010,Code
12、of this report | 8,行业动态个人房贷、地产开发贷款提速，当前房地产市场需求温和企稳趋势明显，房地产贷款增速有望进一步提高。,房地产贷款全年增加1.35万亿元，同比多增897亿元，全年增量占同期各项贷款增量的17.4%，较去年前三季度占比高2个百分点。分类别来看，去年末，地产开发贷款余额8630亿元，同比增长12.4%，增速较去年三季度末高5.1个百分点。房产开发贷款余额3万亿元，同比增长10.7%，增速较去年三季度末低1.4个百分点。个人购房贷款余额8.1万亿元，同比增长13.5%，增速较去年三季度末高0.9个百分点；全年增加9610亿元，同比多增23亿元。2012年末，保障
13、性住房开发贷款余额5711亿元，同比增长46.6%，增速较去年三季度末低15.1个百分点；全年增加1796亿元，占同期房产开发贷款增量的66.5%，较前三季度占比高6.3个百分点。住户贷款增速回升。年末金融机构本外币住户贷款余额16.13万亿元，同比增长18.6%，较去年三季度末高0.8个百分点；全年增加2.53万亿元，同比多增1081亿元。去年末，金融机构本外币住户消费性贷款余额同比增长17.6%，较去年三季度末高0.8个百分点；全年增加1.57万亿元，同比多增857亿元。住户经营性贷款余额同比增长20.4%，较去年三季度末高0.8个百分点；全年增加9586亿元，同比多增225亿元。 Cop
14、yright Centaline Group, 2010,中原观点：2012年第四季度，房地产贷款环境逐步走向宽松。个人贷款、房地产开发贷款增速回升。房产开发贷款中，保障房开发贷款占绝对主力。2013年，房地产成交市场回暖势头将持续，将带动房地产开发投资增速回升。Code of this report | 9,央企,行业动态银行主动上调开发贷款额度，流入房地产的资金将较去年有所增加，同时或将推动房价反弹。“在去年基础上，今年对房地产开发贷的额度预计增加10%-13%。”17日，一,长沙部分银,额度：国有银行拟增加13%,家国有银行信贷部负责人表示。除了楼市回暖之外，今年货币宽松、经济回暖的大环
15、境也有利房地产行业的趋稳。“受城镇化建设的推动，预计2013年长沙房地产市场销售将增长10%左右。”目前银行房地产开发贷款利率大部分都是在基准利率基础上上浮30%。据上述,行拟增开发贷额度,利率：基准利率基础上仍上浮30%对象：全国100强企业或,国有银行信贷部负责人介绍，从2012年开始，长沙市场房地产开发贷款利率一直保持在基准利率上浮30%以上，只有极少数全国50强的央企才可享受到上浮10%的利率。“我们只贷给资金实力强大的全国100强和央企。”上述国有银行信贷部负责人表示，国家宏观调控还比较严，企业想发展还存在一定风险。银行在贷款方面对企业的要求也相对比较严，在额度充足的情况下，还要衡量
16、企业的多,项指标。以申请开发贷款为例，要衡量企业自有资金是否充足、开发规模多少以及融资的项目的资质，来衡量企业的还款能力。中原观点：随着楼市的回暖，部分银行对于房企2013年的开发贷申请已有松绑迹象。虽然眼下尚未接到总行的最新信贷政策，但银行对于房企的态度确有微妙变化。同时开发贷额度上升，受益较大的也是资质较好的大型企业，这将进一步推动房地产行业两极分化。, Copyright Centaline Group, 2010,Code of this report | 10,地产销,售呈现,“三,涨” 标,去年业,绩超预,期,行业动态大多房企逆势超额完成2012年目标，万科、绿地、保利跨入千亿，5
17、3家跻身百亿房企，房企对未来市场的信心充足。,标题杆房企,内容数据显示，2012年全年保利地产销售金额达到1017.39亿元，与万科一起入列“千亿军团”，而金地全年销售额为341.5亿。截至目前，包括保利、金地在内，已有15家房企披露2012年经营业绩，这15家房企的全年销售业绩合计约6367亿元。虽然2012年楼市处于调控之中，但从这15家房企的销售业绩可以看出，大型房企在2012年依然收获颇丰，其中有12家房企超额完成年度销售目标，呈现销售金额、销售面积、销售目标的“三涨”局面。未实现“三涨”的3家房企为瑞安房地产、万科和华夏幸福，主要原因是这三家公司均未明确全年销售目标。其中，除瑞安房地
18、产因销售金额同比负增长而“掉队”外，万科和华夏幸福的销售均有不俗表现，万科更是以1412亿的年销售额刷新了行业记录。,除了房地产开发商，地产营销代理行业在2012年也终于走出逆境，实现翻转。中原集团中国区总裁赖国强近日透露，中原集团2012年在内地实现全年佣金业绩47.4亿元，超额完成公司年度目标，并破纪录实现大陆区3200亿元的代理销售额，其中2级市场销售额2200亿。赖国强同时表示，2013年中原内地的佣金收入年度业绩目标60亿元，增幅近30%，全年销售额目标为突破4000亿元。2012年12月12日，世联地产也披露公告称，从2012年1月1日至12月9日，公司累计实现代理销售金额2002
19、亿元，相比2011年全年代理销售金额1424亿元增长40.5%。中原观点：2012年仍然是调控严格的一年，经过长期的平稳之后，整个房地产市场大环境还是持续升温向好。在此大环境下，大小房企以以价换量等营销策略，实现今年销售金额、销售面积和超额完成年度目标“三涨”的情况出现并不意外。目前房企已经开始逐渐加大拿地力度，再加上短期政策环境也将稳定趋好，房企对未来市场的信心充足。, Copyright Centaline Group, 2010,Code of this report | 11,1,2,3,市政规划引进实力企业运作，完成片区建设规划，开福区发展动力强劲。长沙开福区今年将投200亿记者昨日
20、从开福区委经济工作会议上获悉，去年，开福区地方财政总收入达到70.5亿元。今年，开福区将力争投资200,推动实施104个重大项目在建商业商务楼宇面积近300万方形成互联互通的交通网络。,亿元以上，推动实施104个重大项目。去年，开福区完成地区生产总值545亿元，增长13%。其中，服务业占地区生产总值的比重达到73.3%，金融业成为税收贡献度第二大产业。 文华酒店、红星美凯龙等高端消费载体开业或开工，万达、北辰、泊富等大型城市综合体，在建商业商务楼宇面积近300万方。今年，开福区将力争投资200亿元以上，全力推动实施104个重大项目。将完成苏托垸生态新城、捞刀河东北片区城乡一体化控制性详规和滨水
21、产业带、高岭商贸组团、车站北路北延线及片区发展规划。年内将加快建设速度，将汉沙公路南延至星沙联络道，推进滨河南路建设，打通德雅路北段、学堂园路、佳园路、双拥路等“断头路”，改造拥堵点，畅通出城口，形成互联互通的交通网络。, Copyright Centaline Group, 2010,Code of this report | 12,市政规划地铁2号线2013年10月底通车试运营，地铁1号线2014年年底竣工通车，届时长沙将实现东西南北通地铁的梦想。,长沙地铁1号线2014年底通车 16个地铁站开工建设长沙市轨道交通集团公司相关负责人透露，到目前为止，地铁1号线已有16个地铁站开工建设，10
22、个地铁站主体建成，4个盾构区间贯通，预计2013年年底实现“洞通”和“轨通”，2014年年底实现地铁1号线一期工程正式通车。地铁1号线目前已完成主体结构建设的地铁站为开福区政府站、北辰三角洲站、涂家冲站、铁道学院站、友谊路站、省政府站、桂花坪站、大托站、中信广场站、五一广场站;汽车北站、侯家塘站、南湖路站主体结构完成60%;黄兴广场站、南门口站、黄土岭站主体围护结构完成50%;北辰三角洲站、友谊路站、桂花坪站、大托站、中信广场站5个站点附属结构完成50%。大托站-省政府站、省政府站-友谊路站等4个盾构区间已完成盾构施工。 Copyright Centaline Group, 2010,中原观点
23、：2014年年底地铁1号线竣工通车，城市生活的判断价值标准将会从以往的空间概念转变为时间上的判定，从时间上判断空间距离，覆盖范围内的房地产项目的区位条件及配套水平将得到很大改善。Code of this report | 13,绑,发,行业动态湘府路大桥正式通车在即，长沙再添过江通道，洋湖板块与省府板块直接对接。,标题湘府路湘江大桥今日试通车猴子石大桥松洋湖、省府片区楼市蓄势待中原观点：,内容湘江以西，是大河西先导区起步区的核心之一的洋湖片区，北依岳麓山、东临湘江，内含6000亩的洋湖湿地公园，自然生态得天独厚。湘江以东，是日益兴盛的省府片区，这里是长株潭三市交会的核心之处,是长沙乃至整个湖南
24、最重要的政务中心，城市配套跟进迅速，是当之无愧的政经首府。随着湘府路湘江大桥开通，湘江两岸的距离将被再一次拉近。长沙两岸通勤已呈“九龙过江”态势。不同的是，这一次的两岸对接，连接的是省府板块和未来的先导区核心区，这也是长沙城内湘江南端的无缝对接的首次实现。湘府路湘江大桥主体工程1月24日全面完工，1月25日进入试通车阶段。长沙城投集团项目公司总经理李垚透露，大桥主体完工后，立马进行主桥桥面、部分匝道和大量附属结构施工，预计在今年春节前实现主线全面放开交通。湘府路湘江大桥通车后，长沙将现“九龙过江”盛况，即三汊矶大桥、福元路大桥、银盆岭大桥、营盘路湘江隧道、橘子洲大桥、猴子石大桥、湘府路湘江大桥
25、和黑石铺大桥。待南湖路湘江隧道完工，长沙市过江通道将从现在的6条增加到10条，三环内过江总车道数将达到48条。根据正在修编的长沙市城市总体规划，到2020年时长沙市将有20条过江通道。随着湘府路湘江大桥的拉通，长沙南城和洋湖片区这两个只能隔江相望的片区即将实现全面融合，区域间的各种元素的自然流动即将迎来一次全新的排列组合，构筑长沙一江两岸的崭新格局。, Copyright Centaline Group, 2010,Code of this report | 14,Part B,土地市场, Copyright Centaline Group, 2010,Code of this report
26、| 15,16, Copyright Centaline,1月土地供应：本月供应土地9宗，宗地面积38.46万方。岳麓区2宗、芙蓉区3宗、天心区2宗、雨花区2宗。,2 0 1 1 年1 月-2 0 1 3 年1 月土地供应情况,供应面积,120100806040200,单位：万方,供应宗数12840-4-8,1月,3月,5月,7月,9月,11月,1月,3月,5月,7月,9月,11月,1月,2013年1月，总供应土地面积38.5万方，环比上涨9.19%。同比供应量增长13.58万方，上涨54.49%。2013年首月，土地供应充足，除开福区外均有土地出让。供应地块用地性质方面，商住综合、科研、医疗
27、、纯住宅、商业用地均有，满足不同开发商需求。梅溪湖临湖宜居地块，起始楼面地价3000元/平米，梅溪湖土地价格出现上涨。地方财政收入依托土地出让的方式未发生改变，继12月推出老火车北站两宗商业用地，政府顺势再次推出中心商业地块，随着市区商业用地供给的逐年减少，商业用地争夺将愈加激烈。,资料来源：长沙国土局网站,中原地产研究中心分析整理 Group, 2010,Code of this report | 16, Copyright Centaline,1月土地成交：本月成交土地8宗，流拍1宗，成交面积31.55万方，环比上涨40.85%、同比上涨49.81%。,2 0 1 1 年1 月-2 0 1
28、 3 年1 月土地成交情况,成交面积,12010080,单位：万方,成交宗数,201612,8604,40200,0-4-8,1月,3月,5月,7月,9月,11月,1月,3月,5月,7月,9月,11月,1月,2013年1月，成交土地8宗，仅一宗雨花区洞井镇纯住宅用地流拍。土地成交面积31.55万方，环比上涨40.85%，同比上涨49.81%。1月土地成交8宗，成交宗数较12月的3宗成交宗数上有大幅提高，非热点区域土地出让面积集中在2万方左右。湖南本土开发商成为拿地主力军。供应充足情况下，成交面积连续三月呈现走高。结合2012年来看，在12年4月楼市逐步回暖的带动下，长沙土地市场从2012年6月
29、开始出现逐步回暖，新年1月保持良好势头。,资料来源：长沙国土局网站,中原地产研究中心分析整理 Group, 2010,Code of this report | 17, Copyright Centaline,1月土地价格：本月土地总成交25.0亿元，土地均价为528.81万元/亩，楼面均价为2300元/平米，整体溢价率为2.7%。2 0 1 1 年1 月-2 0 1 3 年1 月土地成交均价和溢价率情况,200017501500125010007505002500,单位：万元/亩,成交均价溢价率,250%200%150%100%50%0%-50%-100%-150%-200%,1月,3月,5
30、月,7月,9月,11月,1月,3月,5月,7月,9月,11月,1月,2013年1月土地成交地价为528.81万元/亩，环比下降46.4%。楼面地价为2475元/平米，环比下降26.2%。土地价格方面，岳麓区梅溪湖商住用地底价成交，楼面地价达3000元/平米。梅溪湖地块价格上调逐步确定。位于芙蓉区朝阳路和天心区湘江大道的商业用地均溢价成交，天心区湘江大道地块溢价达到50.6%。,资料来源：长沙国土局网站,中原地产研究中心分析整理 Group, 2010,Code of this report | 18, Copyright Centaline,1月土地成交明细：当月土地成交8宗，1宗流拍。岳麓区
31、2宗、芙蓉区3宗、天心区2宗、雨花区1宗。建筑面积为108.8万方，整体溢价率为2.7%。,宗地位置,宗地面积,亩数,容积率,用途、年限,成交价,地价(万元/亩),总建筑面积(平米),楼面地价(元/平米),溢价率,竞得人,F-,岳麓区梅溪湖F-03、F-05、F-47地块,100571,150.8,035.6、F-052.0、,商业40年、住宅70年,140156,929.5,467188,3000,0.0%,湖南晟通置业有限公司,F-475.0中冶长天国,岳麓区梅溪湖I-17地块,78072,117.0,1.67,科研设计50年,19909,170.1,130379,1527,0.0%,际工
32、程有限责任公司,中冶长天置业,有限公司,芙蓉区东岸乡和平村,18783,28.2,1.8,行政办公用地、医疗卫生用地50年,4093,145.3,33809,1211,0.0%,湖南省食品药品检验研究院,芙蓉区东岸乡和平村,19812,29.7,3.2,住宅70年,9193,309.5,63399,1450,0.0%,湖南省嘉庆德隆投资有限公司,资料来源：长沙国土局网站,中原地产研究中心分析整理 Group, 2010,Code of this report | 19,/, Copyright,1月土地成交明细：当月土地成交8宗，1宗流拍。岳麓区2宗、芙蓉区3宗、天心区2宗、雨花区1宗。建筑面
33、积为108.8万方，整体溢价率为2.7%。,宗地位置,宗地面积,亩数,容积率,用途、年限,成交价,地价(万元/亩),总建筑面积(平米),楼面地价(元/平米),溢价率,竞得人,天心区青园办事处、天心区园艺场、青园路罗家坡1号,70486,105.7,商业40年住宅70年,39400,372.8,251253,1568,0.0%,湖南省天心房地产开发有限责任公司,湖南宇辰房产开发有限公司,雨花区井塘村,17294,25.9,4.5,商业40年住宅70年,7938,306.2,77822,1020,0.0%,湖南江域置业有限公司,湖南友谊阿波,芙蓉区朝阳路,6694,10.0,6.5,商业40年,1
34、7751,1768.6,43513,4079,17.9%,罗商业股份有,限公司,天心区湘江大道,3758,5.6,5.5,商业40年,11670,2071.5,20667,5647,50.6%,湖南泰禹商业地产开发运营有限公司,资料来源：长沙国土局网站,中原地产研究中心分析整理Centaline Group, 2010,Code of this report | 20,少态,1月土地市场小结：供应区域及用地性质覆盖面广，中心商业用地争夺愈加激烈。河西热点板块的持续走高带动开发商对岳麓区的关注，河东郊区土地出让可能遭遇瓶颈。土地行情分析：全国范围内，央企国企拿地汹涌，市场环境转好，央企和国企良好
35、的融资环境是促成其目前成为市场主角的一个原因。受一二线城市楼市回暖情况及盈利好于三四线城市影响，部分房企选择重心回归一二线城市。京投归京心切，京投联合体4天之内在京两次拿地，斥资金额已达93.5亿元 。长沙范围内，本土开发商发力，揭开2013年土地市场序幕。湖南泰禹高溢价再拿商业用地。雨花区洞井镇楼面地价1745元/纯住宅用地遭流拍，一定程度上反映了开发商对部分纯住宅用地风险性以及利润的担忧。纯住宅或纯商业用地开发风险性更高。河西热点板块的持续走高，会对河东郊区地块土地成交造成不利影响。现象一：楼市好转情况下，政府市区商业用地推地增加。随着城市的发展，市中心商业用地供应呈现逐年减势，市区商业用
36、地竞争激烈，溢价频繁，价格走高。2013年商业用地预计主要集中在开福金融生态区及滨江新城商务区。现象二：洋湖垸片区湘府路大桥2月6号主线正式向社会开放，洋湖垸片区省府后花园即将确立。洋湖湿地公园二期预计五一将全线开放，板块价值也将水涨船高。现象三：梅溪湖片区2012年中建梅溪湖壹号和金茂梅溪湖的成功入市为市场注入信心，开发商的宣传以及政府出于财政收入，政绩等多方面原因的大力扶持，梅溪湖2012全城关注。2013伊始，土地出让便以2宗梅溪湖地块打头阵。地铁2号线将于年底正式运营，梅溪湖最大的缺点交通将有所改善，土地提价成为必然。现象四：2012年11月底，被冠以“雨花区高铁新城”首宗出让土地以流
37、拍告终。武广高铁的通车，能否有效带动周边土地价格上涨有待关注。现象五：受国土部节约集约用地影响，以及城市发展需求，低容积率地块将愈趋减少。容积率的提高在一定程度上可以抵消土地价格上涨的影响。, Copyright Centaline Group, 2010,Code of this report | 21,Part C,住宅市场, Copyright Centaline Group, 2010,Code of this report | 22,Part,C.1,长沙内六区商品房供应分析Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 201
38、0, Copyright Centaline,内六区整体供应走势：2013年开年，市场持续回暖，预期普遍看好，购房者及时出手，住宅新增供应量同比有所增加。,10年1月-13年1月长沙市内六区新建商品房及住宅供应量,(单位：万方),1、2013年1月长沙内六区新建商品房、住宅累计供应量依次为68.35万方、50.6万方，与12年同期相比上涨29.48%、37.13% ，降幅有所扩大 。2、从近两年供应走势来看，2011年，在各种调控政策的影响下，新增供应量有所减少；2012年，调控依旧从紧，加之购买者持续浓厚的观望态度，住宅供应持续减少。2013年开年，在经济企稳回升、政策面平稳、市场信心恢复、
39、各方预期乐观的大环境下，供应量同比有所增加。,资料来源：长沙房地局政务网,中原地产研究中心分析整理Group, 2010,Code of this report | 24, Copyright Centaline,1月内六区商品房供应情况：1月受双节传统淡季和政策趋松的影响，商品房、住宅新增供应量环比大幅下跌，但同比仍有所上涨 。,物业类型指标2012.12012.122013.1环比同比,商品房面积(万)52.79122.4168.3544.16%29.48 %,住宅面积(万)36.990.7550.644.24%37.13%,1、2013年1月长沙内六区新建商品房、住宅供应量同比分别上涨2
40、9.48%、37.13% ，环比分别下降44.16%、44.24%，跌幅均超过44% 。2、1月，长沙市内六区新建商品房、住宅供应量环比大幅下跌、同比有所上涨。(1) 据中原研究部周开盘监控数据显示，1月有14个项目采取集中开盘，相比12月减少17个，推出房源减少4171套。与2012年同期相比，开盘项目增加10个，所推房源增加1130套。1月迎来传统年关淡季，但今年“淡季不淡”，开盘新推项目同比有所增加，推量同比增加。(2) 1月份，在元旦、春节双节影响下，缺乏成规模蓄客解筹条件，新增推量环比明显减少。,资料来源：长沙房地局政务网,中原地产研究中心分析整理Group, 2010,Code o
41、f this report | 25, Copyright Centaline,1月各区商品房供应情况：内六区中，除望城区和芙蓉区两区上涨，其余四区下跌。雨花区跌幅最大，达到80%以上，开福区跌幅最小。天心区、雨花区和芙蓉区新增供应量不足10万方。图： 2012年1月长沙各区商品房、住宅供应量饼图1月，内六区新建商品房、住宅新增供应两区上涨四区下跌。1、天心区本月新建商品房和住宅新增供应分别为9.4万方和5.16万方，环比分别下降40.95%和63.20% ，住宅供应量居内六区第四位，环比跌幅为本月第三位。2、开福区新建商品房供应量12.93万方，环比下跌6.51% ；其中住宅供应12.13万
42、方，环比下跌2.49% ，跌幅最小。3、雨花区新建商品房供应8.16万方，环比下跌74.16% ；其中住宅3.85万方，不到去年同期的三分之一，环比下跌84.94% ，跌幅最大。4、芙蓉区新建商品房供应量为4.47万方，环比上涨184.71% ，全部为住宅供应，环比上涨238.64%。涨幅居首位。5、岳麓区新建商品房供应量为10.07万方，下跌67.26% 。其中住宅8.71万方，约是去年同期的两倍，环比下跌68.44%。跌幅仅次于雨花区。6、望城区新建商品房新增供应23.32万方，占内六区供应总量的34% ，上涨49.10% ，其中住宅新增供应16.28万方，上涨65.95% 。区域供应量居
43、内六区之首，涨幅次于芙蓉区。,资料来源：长沙房地局政务网,中原地产研究中心分析整理Group, 2010,Code of this report | 26,Part,C.2,商品房成交分析 Copyright Centaline Group, 2010,Code of this report | 27, Copyright Centaline,长沙内六区整体成交走势：宏观环境一些积极因素正在形成，经济运行保持稳健，开局良好，预计短期内成交量稳中有升。,11年1月-13年1月新建商品房及住宅成交情况,(单位：万方),1、2013年1月长沙内六区新建商品房、住宅累计成交量依次为119.61万方、9
44、4.24万方，与12年同期相比上涨272.07%、251.08% ，基本回到2011年的水平 。2、2012年内六区整体成交较好，调控定向宽松，整体上升趋势较明显。 2013年，市场延续2012年翘尾行情，整体市场在刚需持续发力的同时加入了返乡置业和地州市入长置业两股动力的支持下继续回暖，预计短期内成交量稳中有升。,资料来源：长沙房地局政务网,中原地产研究中心分析整理Group, 2010,Code of this report | 28, Copyright Centaline,1月内六区商品房成交量：成交量同比成倍上涨、环比有所下跌。预计未来几个月，成交量与1月相比会略有上浮，在住建部提出
45、对改善型需求的支持后，成交量将继续保持稳中有升。,物业类型指标2012.12012.122013.1环比同比,商品房面积(万)32.15160.84119.6125.63%272.07%,住宅面积(万)26.84130.3694.2427.71%251.08%,1、2012年1月长沙内六区新建商品房、住宅销售量同比分别上涨272.07%、251.08% ；环比下跌25.63%，27.71%。2、1月，内六区新建商品房、住宅成交量同比成倍上涨、环比有所下跌。(1) 据中原研究部开盘监控统计，1月开盘整体成交率56.08% ，与12月份相比降低1.60% 。本月开盘成交率在34%-83%之间。新华
46、都万家城和红墅湾开盘成交率达到81%以上。(2) 1月迎来元旦和春节双节的传统淡季，项目纷纷以各种优惠吸引客户，但传统淡季成交不俗。预计未来短期内，成交量与1月相比会略有上浮，在住建部提出对改善型需求的支持后，成交量将继续保持稳中有升。,资料来源：长沙房地局政务网,中原地产研究中心分析整理Group, 2010,Code of this report | 29, Copyright Centaline,1月内六区成交量：内六区除芙蓉区外环比均有不同幅度下跌，商品房成交量天心区跌幅最大，超过七成，住宅成交量望城区跌幅最大，接近五成。岳麓区成交量居首位，居末位的芙蓉区成交量不足10万方。2013年
47、1月长沙内六区商品房、住宅成交量1月，内六区成交量除芙蓉区外均有不同幅度下跌。1、天心区新建商品房成交12.41万方，环比下跌72.95% ，跌幅仅次于望城。其中住宅成交量为9.56万方，环比下跌36.06% ，跌幅最大。2、开福区新建商品房成交16.06万方，环比下跌44.16% 。其中住宅成交量13.15万方，环比下跌33.59% 。3、雨花区本月新建商品房、住宅分别成交31.43万方和25.63万方，成交量仅次于岳麓区。环比分别下跌9.34%和15.25%，跌幅最小。4、芙蓉区成交量不足10万方，新建商品房成交量为7.94万方，环比上涨29.05%，住宅成交6.58万方，环比上涨16.06% ，为本月唯一环比上涨区域。5、岳麓区新建商品房、住宅成交量为33.24万方和26.07万方，分别下跌20.71%和22.70% ，成交量位居内六区首位，跌幅略高于雨花区。6、望城区新建商品房成交为18.52万方，下跌51.63%，内六区中跌幅最大；其中 住宅成交13.25万方，环比下跌49.02% 。成交量位居内六区第三位。,
