1、象远 转塘镇留用地项目市场研究报告,项目现状分析转塘概况转塘经济与需求分析房地产市场分析转塘未来规划宏观市场小结,供应市场概述公寓供应分析写字楼供应分析酒店供应分析商业配套分析画室供应分析,写字楼定位分析美术培训中心定位分析商铺定位分析单身公寓定位分析酒店定位分析娱乐定位分析,美院经济模式分析HOPSCA模式创新项目规划思路,宏观市场调研,供应市场调研,项目规划定位思路,产品定位,项目现状分析转塘概况转塘经济与需求分析房地产市场分析转塘未来规划宏观市场小结,宏观市场调研,项目规划指标占地面积： 72亩容积率： 2.5记容总建筑面积：120750平方米,本项目位于转塘中国美院正南，与转塘老镇区一
2、山之隔，因美院学生宿舍靠近北门，南门人迹稀少，转塘主要公交站点也都集中在老镇，故宗地现状比较冷清。,宏观市场调研,项目现状分析转塘概况转塘经济与需求分析房地产市场分析转塘未来规划宏观市场小结,宏观市场调研,2007年10月，转塘镇和龙坞镇合并设立转塘街道，并将灵隐街道的珊瑚沙、五云、梦湖3个社区并入街道办事处管辖。调整后的转塘总面积约78平方公里，常住人口55000多人，流动人口45800多人，辖24个社区、18个行政村，成为了西湖区面积最大、所辖村（社区）最多，拥有山林资源最丰富的一个街道。 教育资源：中国美院象山校区、浙工大之江校区、市委党校等；旅游资源：龙坞茶村、大清谷、宋城、西湖国际高
3、尔夫球场等；,转塘概况,宏观市场调研,项目现状分析转塘概况转塘经济与需求分析房地产市场分析转塘未来规划宏观市场小结,宏观市场调研,旅游休闲经济：之江国家旅游度假区、西湖高尔夫、大清谷、龙坞农家乐工业经济：以运输机械和塑料机械制造业为主的工业企业、转塘科技经济园美院经济：以美院为依托的招考经济、创意产业经济等农业经济：以“万担茶乡”龙坞镇为主的茶叶经济农民其他收入：拆迁安置补偿金、出租自建房、经营旅馆,宏观市场调研,转塘经济,龙坞镇有“万担茶乡”的美誉，镇内茶园9093亩，是西湖龙井茶最大的原产地保护区，占总产量的60%。该镇集体经济主要来源于厂房和土地出租，年收入在600万左右。农民围绕茶园，
4、做好茶业，发展茶产业农家乐、茶园观光产业，收入逐年上涨。 原转塘镇居民在中国美院入驻、大量外来人口涌入后，租房、家庭旅馆成为转塘镇区农民的收入来源之一。近几年，随着转塘镇拆迁安置的大范围展开，安置费用才是转塘原住民的收入大头。,宏观市场调研,转塘居民收入分析：1.农民基本收入,(以下资料来源：转塘街道拆迁安置相关部门)拆迁政策：原有房子估价进行赔偿，户均拆迁面积在400。前几年户均赔偿金在40万左右。目前户均赔偿金在100万左右。安置房以人均建筑面积50分配，单价在6701100元/平米。转塘街道拆迁户共计8000户，目前已拆迁2000户，09年计划拆迁2000户，但据往年拆迁经验估算只能实现
5、1000户。根据以上数据，已拆户资金保守统计（户均人口3.3计）：（400000-670*50*3.3）*2000 290000*2000=5.8亿元未来户均拆迁户资金：1000000-1100*50*3.3 82万， 82*1000=8.2亿元 82*6000=49.2亿元转塘居民资金相当充裕，目前这部分资金尚无大量外流的迹象，预计未来会大部分涌入转塘房地产市场。,转塘居民收入分析：2.拆迁安置居民收入,宏观市场调研,农居建设是转塘近几年的一项重大工程，从转塘规划上可以看出，农居建设规划点主要集中在本项目附近，可以想象，当未来这些农居点建成安置完工后，本项目附近将聚集一大批资金充裕的转塘居民
6、，他们的购买力、消费力绝对不可小觑。,宏观市场调研,转塘农居建设,在转塘的人口统计上，很明显的看出一个特点，外来人口数量庞大。据官方统计，转塘街道外来人口与本地人口比例达到了1.5：1。不难想象，吸引外来人口的主要靠转塘的企业。转塘街道内有辖属企业800余家。企业行业多，品种全，以养生堂为代表的总部经济凸显，工业企业以运输机械和塑料机械制造业为主。未来规划：转塘科技经济园区：发展科技型工业经济，引进上规模、高档次企业，构筑企业总部基地和高科技产业基地。文化创意产业园：依托中国美院的学科优势和人才优势，积极发展以文化创意产业为主的高校经济。,宏观市场调研,转塘工业,转塘科技园区位于转塘南面浮山版
7、块。占地1.78平方公里。规划打造“花园式、生态型、信息化现代企业总部园区和高科技产业园区”，通过四年的建设，至2011年基本完成项目建设。截至08年8月底，园区已累计引进注册企业28家，确定了杭州卷烟厂“十一五”异地技术改造项目、德力西高科技产业基地、美国西域亚洲区域总部等19个用地项目。,宏观市场调研,转塘科技经济园,建设中的德力西高科技产业基地,之江文化创意园由凤凰创意国际园区、中国美术学院象山校区紧邻区及两者之间商业用地三部分组成，整体项目预计于5-8年内建设完成。启动项目凤凰 创意国际由原双流水泥厂改建而成，规划建筑面积15-20万方，目前，一期已改建完成建筑面积8000平方米，并实
8、现对外招商。园区主要以发展现代艺术设计、现代传媒等产业。,宏观市场调研,之江文化创意园：凤凰创意国际,杭州之江国家旅游度假区是国务院1992年10月批准建立的十二个国家级旅游度假区之一，位于杭州市区西南，南频钱塘江，北依五云山，总面积9.88平方公里。主要建成有宋城、杭州西湖国际高尔夫场等主题项目和九溪玫瑰园等一批度假单元。2005年度假区全年接待国内外游客248万人次，增长12.7%。2006年旅游经济呈现持续增长的局面，全年接待中外游客260万人次，比上年增长4.9；门票收入1.59亿元,增长64.73%。2007年旅游休闲经济持续增长，呈现良好发展态势。全年接待中外游客276.95万人次
9、，比上年增长7.1%；门票收入1.79亿元,增长12.4%。,之江旅游游客基本以一日游为主，很少会在当地留宿，这一方面跟之江旅游度假区开发的景点所需逗留时间有关，另一方面以美院为中心的转塘艺术小镇尚未形成一道风景，转塘镇的各项配套设施尚处落后。,宏观市场调研,转塘旅游业-之江国家旅游度假区,2008年11月26日，杭州极地海洋公园极地海洋馆、之江国际商务中心开工。杭州极地海洋公园目标是成为国内第一个建筑物设计和全区主题地景艺术结合的馆，第一个将虚拟实境和传统水族馆造景及水族箱展景结合的馆。公园预计2010年上半年陆续建成开放。之江国际商务中心主要包括25幢面积在2000至4000平方米的独幢写
10、字楼，6幢面积各为1万平方米的高层写字楼，以及五星级商务酒店、商务中心等配套设置。,宏观市场调研,从现状来看，转塘居民不缺购买力，他们的资金缺乏好的投资渠道，一大部分必将流入房产市场，预计在未来35年内，转塘原住民将仍然是购房的主力。随着拆迁安置工作的推进和农居点的进一步建设，原有的家庭旅馆、家庭商铺将面临消失，城市商业综合体的诞生成为必然趋势。之江旅游度假业的发展、科技园区、创意园区的建设、都需要高档次的配套设施与之匹配，转塘商业地产前景乐观。,宏观市场调研,转塘经济与需求分析小结,项目现状分析转塘概况转塘经济与需求分析转塘房地产市场分析转塘未来规划宏观市场小结,宏观市场调研,在07年年初，
11、杭州市的政府门户网站上就明确公示，之江度假区的用地储备充分。之江度假区包括转塘镇旅游用地、住宅用地已储备4000余亩，其中可以直接招拍挂的土地达到700多亩。其中，之江度假管理单元约有2600多亩储备用地，将建设小高层、高层住宅。转塘镇区单元的储备土地有1300多亩。而政府的推地节奏控制的较为缓慢。,宏观市场调研,土地市场：储备资源充分，推地节奏缓慢,之江版块历年土地出让情况（单位）,2007年金都、九龙仓、中海、雅戈尔等房产大鳄斥巨资争抢黄金宅地。转塘成交土地的楼面地价也直逼10000元/，随着经济危机及楼市冬季，这些地块已深度套牢。,宏观市场调研,土地市场：2007年大鳄进驻，深度套牢,九
12、溪围绕高尔夫球场，已经兴起了一批高端别墅物业环美院生活圈逐渐形成,高尔夫、美院成为房产主战场,之江、转塘一直以来虽然房产市场供应量不大，由于其景观优势，多年来已聚集多个高端项目，是豪宅版块的代名词。直至06年开始，该版块开始推出价格相对较低的公寓项目，如云溪香山、赞成岭上。,宏观市场调研,转塘的楼市轨迹,从杭州大城区与之江版块的住宅销售状况对比中可以看出，之江版块的房产市场在杭州楼市中一直处于边缘状态，历来都不是开发的热点区域。这一方面是转塘开发节奏较慢的体现，另一方面也说明杭州楼市的主流买家对于该板块的认知度不高，外来资金有限。,历年杭州与之江版块房产销售额对比,历年杭州与之江版块房产销售套
13、数对比,宏观市场调研,房地产市场：非主流板块,由于早期该版块以开发豪宅为主，主要面对的客群是少量的外来高端客户，本地化客户非常少。而在以云溪香山为首的公寓楼盘推出后，本土客户开始将资金投入到房产市场，随着转塘居民闲散资金的增多，房产中低端产品将有不小的市场。,宏观市场调研,房地产市场：中低端产品涌现,之江、转塘版块的开发节奏较为缓慢，土地市场的无所作为造成了该板块供应量一直不大，无法成为楼市的开发热点，对于外来资金的吸引力仅限于高档的别墅物业。从板块内产品发展趋势看，已经开始由别墅类高端物业向公寓类中低端物业过渡，如果未来公寓物业持续涌现，凭借板块的价格优势，有可能聚集一定人气，导入部分城区人
14、口。但进驻该板块的大鳄拿地成本过高，产品的价格优势无法显现，预计未来几年该区域“非主流板块”的位置很难改变。,宏观市场调研,转塘房地产市场分析小结,项目现状分析转塘概况转塘经济与需求分析转塘房地产市场分析转塘未来规划宏观市场小结,宏观市场调研,根据转塘镇区单元控制性详细规划显示，转塘街道的发展将跨过象山往南发展，转塘街道政府也将定址于云溪香山南面区块。因此，望江山、象山以南区域是转塘未来的居住、商业中心。本项目也将成为新转塘街道的核心商圈。,宏观市场调研,核心商圈,区域交通之江大桥,规划中的之江大桥属于杭州“三纵五横”快速路系统中的一横。利用此通道，向西可经320国道至富阳、桐庐、建德等地，向
15、东到达滨江区、萧山区、国际机场、湘湖旅游度假区，并可经时代大道-复兴大桥与杭州主城区快速联系。大桥全长约5.6公里，双向六车道。建设工期3年左右。该工程已于2008年12月18日开工。该桥竣工后，转塘的区域优势将进一步体现，杭州主城区、滨江区到转塘的时空距离大大缩短。,宏观市场调研,不确定因素：之江大桥未来是否收费？,项目现状分析转塘概况转塘经济与需求分析转塘房地产市场分析转塘未来规划宏观市场小结,宏观市场调研,宏观市场小结,新农居建设，改善了居民的生活环境，也给居民带来了不小的财富，转塘居民的购买力大幅提高。政府对于转塘的规划定位为生态型的旅游休闲区域，造就了转塘得天独厚的人居环境，为人们所
16、追捧，未来居住潜力大。目前转塘商业配套设施，存在规模小、零散、缺少高档次商业体等问题。根据转塘镇区单元规划，未来转塘将往南发展，本项目所处位置将成为未来转塘镇区的商贸中心。,宏观市场调研,供应市场概述 公寓供应分析 写字楼供应分析 酒店供应分析 商业配套分析 画室供应分析,供应市场调研,土地供应,住宅供应,写字楼供应,酒店供应,商业配套,杭州市之江度假区管理单元控制性详细规划之江度假区：50.68平方公里之江单元储备用地：2600多亩转塘单元储备用地：1300多亩,该区域的住宅不稀缺,透明售房网截至2009.1.14日可售住宅存量为1411套,存量房源特点：价格偏高、户型偏大，改善性需求为主,
17、转塘规划：旅游和创意产业区办公用地供应量小凤凰创意国际供不应求之江国际商务中心,办公需求存在，供应量小,之江区域内酒店供应小转塘小型旅馆偏多个别经济型酒店存在高档度假型酒店偏多,之江作为旅游区域，度假型高档酒店偏多；转塘区域内写字楼少，协同效应低，酒店少且档次较低,转塘镇街铺超市：世纪联华、世纪华联在建龙心田城商业项目之江小商品综合市场西湖茶叶市场,目前区域内商业项目较少，现有商业未来将会拆迁,画室,之江画室万松岭画室众多小型画室,美院经济带动区域内，小型画室多如牛毛，大规模画室较少，画室环境恶劣,供应市场调研,供应市场概述 公寓供应分析 写字楼供应分析 酒店供应分析 商业配套分析 画室供应分
18、析,供应市场调研,何为单身公寓？,单身公寓又称白领公寓，是一种过渡型住宅产品，是小户型住宅的一种。,面积及总价：一般平均在25平方米45平方米左右/套，总价在30万元40万元左右,结构特点：只有一间房间，一套厨卫。近年来根据市场的需求，出现带厨房的功能更为健全的单身公寓，有的还建造起了跃层小房型公寓（loft），这种房型不仅在建筑面积方面增大到50平方米80平方米，而且在房屋结构方面还增加了厨房、客厅、餐厅、阳台等等,购房特点：以投资为主，少量自住,单身公寓的特点,小户型产品,面积小；低总价,结构简单；功能齐全；带有时尚标签,是一种投资型产品,供应市场调研,别墅,非经验住宅,别墅,别墅,排屋,
19、townhouse、高层公寓（高端）,酒店式公寓,别墅,高端公寓,极地海洋公园,本项目,在售楼盘小户型统计,区域内在售小户型数量少，户型以两房为主，总价偏高,结论：该区域内目前没有真正意义上的单身公寓,利好：产品空白,供应市场调研,西房.云溪香山杭州西景房地产开发有限公司,供应市场调研,赞成岭上浙江金纬房地产开发有限公司,供应市场调研,新帝.朗郡新帝置业有限公司,供应市场调研,金都九龙仓转塘地块项目,07年11月金都分别以11亿、7.1亿、11.41亿、1.4亿一举拿下转塘37号、38号、43、44号地块，楼面地价分别为9688元/平方米、6980元/平方米、10004元/平米、3242元/平
20、米。平均楼面价在8200元/平方米左右。,供应市场调研,中海雅戈尔转塘地块项目,中海与雅戈尔联手拿下的转塘地块也已经开工，今年上半年产品将会面市。项目总建面积88600平方米。据中海方面负责人称，该楼盘将会打造成一个“非常高端”的项目。目前的方案是townhouse和高层公寓。,供应市场调研,供应市场概述 公寓供应分析 写字楼供应分析 酒店供应分析 商业配套分析 画室供应分析,供应市场调研,目前区域内在售和在建办公项目,龙心田城商业大厦（在建）,之江国际商务中心（在建）,凤凰创意国际（招商中）,云溪印象,云溪印象（在建）,供应市场调研,龙心田城商业大厦10%留用地项目,项目概况：该项目总投资7
21、000余万元，总占地面积15亩，建筑面积25432平方米，主楼十层，建筑高度39.6米，1-4层为商业、休闲及影视娱乐，510层为办公、商务会议，地下2层为停车场，集艺术购物、影视多媒体和商务休闲于一体,项目进度：2008年11月26日开工；预计2010年3月建成。,供应市场调研,之江国际商务中心,项目概况：包括25幢面积在2000至4000平方米的独幢写字楼，6幢面积各为1万平方米的高层写字楼，以及五星级商务酒店、商务中心等。,项目进度：2008年11月26日开工；办公楼预计2010年底前建成，酒店等配套2011年底建成营业。,客户定位：中心主要引进企业总部基地、企业会所、艺术经营公司和创意
22、产业公司等,供应市场调研,西房云溪印象,项目概况：该项目位于云溪香山的西端，总建筑面积约3.1万平米，定位是艺术综合体，以创意产业为核心，集商务办公、购物休闲、文化娱乐于一体。业态分布如图,创意写字楼：定位创意办公，层高3.4米，户型56-680平方米,单身公寓（精装小户）：主力户型38-45平方米；精装修,loft：四楼以上层高4.75米,休闲商铺：300米长；户型面积100-1100平方米；层高4.2米,供应市场调研,凤凰创意国际,项目概况：原双流水泥厂改造项目。北至老320国道，南与周浦石矿接壤，西至石龙山，东至凤凰山。位于规划中创意路1号，距美院象山校区2公里。总占地面积221940平
23、方米，未来总体规划面积约200000平方米，分三期完成,一期为已建成的原水泥厂厂房改造工程，总投资约2-3亿元人民币，建筑面积28000平方米。二期和三期均为厂区内新建区域，估计将达到120000平方米 。,项目进度：2008年4月7日开园，目前一期改造项目在进行内部装修。,招租情况：目前一期招租工作已经完成，意向客户很多，二期的招租工作还未开始。,招商经营业态：各类设计、新媒体、画廊艺术、时尚工艺、广告策划、展示展览等。,供应市场调研,写字楼调研小结：,目前区域内的写字楼供应很少,未来区域内写字楼供应存在，客户定位以创意型企业为主,未来区域内写字楼可能的来源是2400亩留用地，其中1000亩
24、左右都在转塘镇中心附近，都有存在写字楼的可能。,供应市场调研,供应市场概述 公寓供应分析 写字楼供应分析 酒店供应分析 商业配套分析 画室供应分析,供应市场调研,1,2,3,4,5,6,供应市场调研,高档楼盘,外来人口,旅游区,写字楼,协同效应,小结：,区域内高档度假型酒店偏多。,本项目周边酒店项目较少，旅馆居多，档次不高。,项目周边酒店少是因为协同效应较低。,中国美院,供应市场调研,位置：杭州市转塘杭新路东1号（中国美院正对面）,规模：酒店现有商务标准间、商务大床房、普通标准间及普通单人间共52间，大小会议室两个，可容纳350人的报告厅和80人的会议室等配套设施,价格：,万好万家杭州转塘快捷
25、酒店,供应市场调研,杭州华庭云栖度假酒店,位置：杭州西湖区梅灵南路1号,规模：店占地150亩，拥有标准客房、普通套房、超豪华套房232间（套），酒店公寓130套,价格：,供应市场调研,阳明谷希尔假日酒店,位置：位于杭州西湖风景区之江国家旅游度假区内，南临大渚河，北靠杭州五云山,规模：总用地面积约30亩，建筑面积约20000多平方米；分为主楼和附楼两部分，主楼部分为三层建筑（局部四层），拥有标准客房和套房120余间，并设置多个大、中、小会议室、餐厅、酒吧、咖啡厅、网球场、游泳池、SPA、桑拿、足浴、歌舞厅、KTV等；附楼是有二栋豪华总统套房组成，均为二层独立别墅；总设停车位100余个,价格：,供
26、应市场调研,杭州玫瑰园度假酒店,位置：位于杭州西湖风景区之江国家旅游度假区内，南临大渚河，北靠杭州五云山,价格：,规模：主楼区占地82亩,设有室内外游泳池、 顶级SPA水疗区、健身房、标准客房和套房,配有高档中餐区和英式酒吧,供应市场调研,假日之星杭州之江店,位置：杭州之江旅游度假区江口218号（江口大厦）,价格：,规模：拥有标准间，商务大床间等100间客房。酒店设有与住宿配套的多功能会议室、餐厅、大型超市、银行、KTV等多项内容。,供应市场调研,供应市场概述 公寓供应分析 写字楼供应分析 酒店供应分析 商业配套分析 画室供应分析,供应市场调研,中国美院象山校区,浙工大之江校区,江口商贸大厦,
27、世纪华联,小商品市场,供应市场调研,江口商贸大厦,地理位置：杭富路与留转线交叉口用地面积（亩）：17.53用地性质：商业、写字楼、宾馆容积率：2.0建筑面积（平方米）：28000超市铺位租金：营业额23%现有业态：世纪联华超市、假日之星酒店、肯德基、足浴、GOGO KTV、味港餐厅对本项目的影响：该区域依靠世纪联华超市的带动，人流量很大，离转塘镇上也只有一路之隔，而且公共交通比较便利。目前已经是区域内兴起的商业中心。考虑到本项目离转塘镇有美院相隔，则该项目交通的便利性和业态多样性将成为本项目未来商业上的竞争对手。,供应市场调研,转塘直街,转塘直街是转塘镇主要的商业街，人流量及车流量较大，以转塘
28、横路为界分为南北两段。,业态分析：转塘直街商铺定位以配套和休闲、服饰为主。南段商铺网吧居多，并夹杂一些服饰店及银行、药店等配套业态。北段业态基本上以配套为主，有电信、邮政、杭州联合银行等营业厅。,供应市场调研,转塘直街与里街交叉口商铺租金调查,供应市场调研,镇停车场区块,区块位置：转塘直街北段与转塘后街围合区域物业形态：集合式商业业态分析：区块内的商业主要包括小商品市场和世纪华联超市。超市面积约3000方左右，人气相对比较冷清，小商品市场商品档次比较低，环境较差。对本项目影响：该区块属于转塘比较早的商业带，年代比较早，环境较差，应该在未来拆迁过程中会被首先纳入拆迁行列，而且受新建世纪联华超市竞
29、争影响，目前超市人气要明显下降。故对于本项目来说，未来该区域商业并不存在竞争性。,供应市场调研,镇农贸市场区块,区块位置：转塘集镇转塘里街物业形态：集合式商业业态分析：该区块汇集了转塘农贸市场、世纪联华超市、之江购物中心、西湖茶叶市场四大商业体，又通过南侧转塘里街和北侧梦园路与转塘直街相连，车流人流汇聚，商业繁荣，人气旺盛。对本项目影响：该区块为转塘集镇的核心地带，拆迁进程必定异常缓慢，即常住人口的消费习惯短期内较难改变。对本项目而言，若想顺利的完成向规划镇中心的过度，需要恰当的把握市场时机，适时进行引导。,供应市场调研,案例分析：转塘镇农贸市场,市场规模： 转塘镇农贸市场主体建筑面积为930
30、0平方米，绿化面积1400余平方米，是杭州地区农村市场中最大的室内农贸市场之一。市场内设蔬菜、肉类、水产、蛋类、豆制品、卤味、副食、糖果糕点、酱菜类10大行业，有营业摊位451间，同时还设有150平方米的展销区。 市场内从事个体经营的经商人员近800人。市场日流量达1万人，节假日在1.5万人以上。,楼层布局：1F：转塘镇农贸市场，约6500平米2F：世纪联华超市，约2000平米3F：台球室及其他用房,供应市场调研,案例分析：之江小商品综合市场,市场规模：总建筑面积为13300平方米。,楼层布局：-1F2F：小商品市场经营用，约7000平米，共设443个摊位。3F：千蝶足浴、天水阁浴场、滚石娱乐
31、城等4F：天元楼酒店、天元棋牌、起点网吧,商铺租金分析：,样本分析：1F入口处铺面，约10平米，转让价20万，折算单价20000元/。,供应市场调研,案例分析：杭州西湖茶叶市场,市场规模： 杭州西湖茶叶市场占地面积10亩，建筑面积5000余平方米，市场设有148间茶叶摊位。市场配有冷库3个和餐厅等配套设施。,租金水平：单个摊位面积在10-15方之间，租金在1-3万/年之间。,动态： 从市场管理部负责人处了解到市场两年后将会搬到凌家桥区域,供应市场调研,转塘新村区块,区块位置：中国美院象山校区北门物业形态：农民自建房底层物业业态分析：转塘新村内街较多且街道较窄，容易聚集人气，现存商业以餐饮类业态
32、为主，辅以部分生活配套类商业，如干洗店、发廊等；沿美院北路店面以艺术类专业书店、画材商店等为主。对本项目影响：现有餐饮业档次较差，极少知名连锁餐饮品牌入驻，对本项目不构成直街威胁。待本项目成为现房，极有可能吸引其中的部分商户南迁。,供应市场调研,转塘里街,区块位置：与转塘直街相交，东至杭富路物业形态：北侧为集合体商业底商，南侧为农居底商业态分析：以直街为界里街西段该路段西侧靠近转塘新村路段，延续了餐饮类和水果超市等业态；该路段东侧靠近转塘直街部分除餐饮店外，主要业态还包括服饰专卖店、蛋糕店等。以直街为界里街东段该路段主要大的商铺靠近转塘直街，包括珠宝店、转塘合作社新药店、五金商场；路段以东商铺
33、偏小，以杂货小超市等为主。并且路段两侧内有多处旅馆，主要集中在转塘村靠近杭富路方向，并且价格较低。,供应市场调研,1,2,3,区域内较大商业体体量统计,4,5,6,供应市场调研,供应市场概述 公寓供应分析 写字楼供应分析 酒店供应分析 商业配套分析 画室供应分析,供应市场调研,转塘画室概况,画室特点：数量多。由于画室更新速度及规模影响，并没有一个准确的数字可以说明转塘镇画室的数量，人们都用“多”来形容。规模参差不齐。在转塘的这些画室中，大多画室规模较小。画室分布杂乱。大都分布在各处农民房中，不集中。,“画室效应”：画室已经成为了转塘的一道风景，还有一些画室和农民房的围墙也因为学生的一些涂鸦之作
34、而别具风格，给转塘带上浓浓的艺术味。画室经济也带动了转塘周边农民的租房收入。具不完全统计，美院滨江校区的牵出直接带走了联庄农民每年700万的房租收入。,学生在墙上的涂鸦之作,供应市场调研,之江画室,规模：教学场地3500方左右（包括操场），有4间教室，40间宿舍，每56人一间宿舍，教师和后勤人员有10几人，招生最多的时候有300人，平均学生人数在200人左右，是目前转塘区域内最大规模的画室之一。,租金水平：2500方（不算操场）的年租金为50万，约0.5元/平方米/天,办公楼,女生宿舍,教室及男生宿舍,供应市场调研,万松岭画室,规模：教室、住宿和用餐的总面积在600方，教室面积在270方左右，
35、学生有60人左右。学习环境和住宿环境较差。,租金水平：600方的年租金为10万，约0.46元/平方米/天,收费标准：暑假班：学费4000元（2000元/月）强化班：学费10800元（1800元/月，需一次交清）国美合同班：12000元/月（至少学3个月，需通过基础专业考核，专业不够国美学费退50%，限招8人）,供应市场调研,其他小型画室,资料来源：业内人士访谈,规模：很多小型画室的创办者都是美院的毕业生，场地一般租在农民房中，面积在200方左右，教学环境和学生的住宿条件都比较恶劣。,租金水平：200方的年租金为3万，约0.41元/平方米/天,经营条件：画室经营中最困难的是招生难问题，一般此类小
36、画室的存活门槛在学生20人左右，即每次能招到20个学生，画室就能存活了。,供应市场调研,项目规划定位思路,美院经济模式分析 HOPSCA模式创新 项目规划思路,2006年底召开的转塘镇第九次党代会即确立了今后五年将大力发展“旅游休闲经济”、“美院经济”和“工业经济”的发展思路。对本项目而言，作为规划中的未来集镇商业中心和距离美院最近的商业综合体项目，最恰当的开发思路应该围绕美院经济展开。,【美院经济】分层示意图,项目规划定位思路,招生经济伴生业态分析,【考前培训经济】伴生业态：美术培训中心（画室）、出租公寓、餐饮、服务业,【招考报名经济】伴生业态：酒店、餐饮、服务业,【学生经济】伴生业态：出租
37、公寓、餐饮、零售业、服务业,项目规划定位思路,美院经济模式分析 HOPSCA模式创新 项目规划思路,项目规划定位思路,“豪布斯卡”(HOPSCA),HHotel (酒店)OOffice (办公)PPark (公园)SShopping (购物)CConvention (会议)AApartment (公寓),TTraining Center of Arts （美术培训中心）,有转塘特色的城市综合体开发模式“HOPSTA,公认的目前世界上最先进的城市综合体开发模式,项目规划定位思路,用发展的眼光看中国,项目规划定位思路,“豪布斯卡”开发模式中各种类型物业最合理的体量分配遵循 “三三二二”法则，即30
38、%办公区，30%零售，20%服务，20%公寓。,我司通过调研，结合转塘实际情况，对各业态比例出了修正，考虑到转塘老镇的拆迁必然加大了商铺的需求量，故零售和服务的体量，减少了办公物业的体量，各类型物业的比例如右图所示。,项目规划定位思路,美院经济模式分析 HOPSCA模式创新 项目规划思路,项目规划定位思路,开放式街区,本项目期初方案：人流导向相对单一,成熟的商业区规划：开放式街区,思路1：尽量减少板式楼的使用，因为板式楼会造成商业区内人流的空间压力感，用短板楼或点式楼替代。,项目规划定位思路,棋盘式布局,思路2：提炼基本的元素，采用棋盘式的平面排布，通过楼宇高度调整引发空间的层次感,参考项目：
39、北京 建外SOHO,项目规划定位思路,提炼基本元素,思路3：正方形用作写字楼可以造就最舒适的通透无柱空间，自由分割，随心所欲；用作商业经营，可以方便划分为尺度合理的方正空间；用作公寓居住，可以最大限度的利用楼宇四围景观。,项目规划定位思路,正方形,项目规划定位思路,超市,快捷酒店,美训中心,单身公寓,SOHO办公,SOHO办公,SOHO办公,独立式商业,产品定位,写字楼定位分析美训中心定位分析商铺定位分析单身公寓定位分析酒店定位分析娱乐定位分析建筑风格建议,转塘板块没有真正意义上的写字楼物业，市场供应存在空白。美院经济的第三圈层为创意产业经济，亦是杭州市政府当前政策主要扶植的朝阳产业。,截止2
40、008年底，北京从事创意产业从业人数突破100万，而杭州的创意产业从业人数仅有1.5万人，已建成的创意产业园区仅为15万。截止2007年底，杭州市区总就业人口为400万，随着政府推进创意产业进程的加快，杭州如果接近发达国家和地区从业人数最低比例3.6%，则从业人员总数将会逼近15万。潜在的创意产业办公需求量为135万平米。在杭州，中国美院是最好的创意产业人才输送基地。,故我司建议，将本项目写字楼物业定位为创意产业办公基地。,产品定位,杭州政府对于创意产业的界定,图：杭州市文化创业产业分类示意图,核心圈,外围圈,相关圈,产品定位,写字楼租户来源,产品定位,户型建议方案1,考虑因素：1、客户定位：
41、创意型企业（平层办公） 2、容积率（loft户型）,搞创意的人往往工作和居住密不可分，这些人挑选户型的眼光也相当独特。在别的楼盘里，呈L形的“手枪”户型一般不太受欢迎；但云溪香山129方的“手枪”户型却最先被抢光，据说这种户型可以很方便地分割成工作室和生活区两部分。云溪香山另外一种138方带阁楼的户型也极受青睐，因为它很容易做出艺术工作者喜欢的LOFT空间。” （摘自新闻云溪香山户型分析）,创意型企业办公要求特点小结：空间感强、创新型、个性化,“根据调查，创意产业从业人员对LOFT产品情有独钟。” （摘自本项目策略性报告）,产品定位,建议：综合考虑创意型企业办公空间的特点及其他因素，采用与目前
42、市面上传统办公的loft户型和平层户型不一样的一种全新户型理念。,立体办公,特点：1、户型可上下打通，单层打通2、面积可自由分隔3、预留好可打通的楼板,可打通楼板,示意图,产品定位,户型来源：杭州旅游红苹果X户型,户型参考：,户型来源：上海西山创意小镇“中间建筑”户型之一,产品定位,层高建议方案1,3300,3300,建议：考虑到容积率，写字楼的层高建议为3.3米，尽量保证装修后楼层净高高度可达2.52.7米左右，不致于产生空间压抑感。但不建议采用更高的层高，以降低成本。,3300,产品定位,户型建议方案2,普通平层办公，面积可自由分隔,层高建议方案2,商铺层高9米，顶上两层层高4.8米，可做
43、loft，其余层高3.3米,产品定位,其他建议,产品定位,华荣时代大厦,概述：项目占地面积:7385平方米，总建筑面积:40000平方米 ，作为杭州“中国动画之都”、杭州高新区国家动画产业基地驻地，进驻了盛大网络等动画业界知名企业 。租金：最高时曾达到2.3元/平方米/天左右，目前租金在1.4元/平方米/天左右政策：05年项目推出时，滨江区政府按照1.60元/平方米天(税前)的租金租赁了华荣时代大厦16个楼层的办公面积，并将这些租赁的楼层用来招商引资，主要用来引进动画产业和招商引资中的强势企业，所有进驻华荣时代大厦的企业都将享有高新企业、动漫产业的扶植政策。 同时，滨江区政府还为知名的高新企业
44、、动画产业补贴装修费用，让这些企业能够进入滨江，进驻华荣时代大厦,凤凰创意国际,租金：基准租金为1.2元/平方米/天，承诺5年内租金不低于1.2元/平方米/天，根据企业税收和产值有一定的折扣，年税收在20万以上的可享受8折优惠。政策：新成立或引进的文化创意企业， 三年内 给予一定财政资助； 规模在 500 平方米以上、且年交易额 5000 万元（含）以上的文化创意产品交易中心， 三年内按当年比上年新增区财政贡献部分的按比例予以资助; 首次引进且当年地方财政收入达到 50 万元（含 50 万元）以上的现代服务业企业，三年内按当年比上年新增区财政贡献部分的相应比例予以资助; ,写字楼租金建议,产品
45、定位,1、考虑到本项目客户定位为小型创意型企业和目前创意产业办公租金水平，建议租金水平应低于1.2元/平方米/天，增加在该区域内的竞争力。可根据后期实际租赁效果适当提高租金。,理想收益计算：建议前期租金水平为0.8元/平方米/天，体量以24000方左右计 物业空租率10% 则年租金收益=24000*0.8*365*0.9=630万元,2、建议通过与政府的沟通实现政策和税收上的优惠，增加项目的吸引力和竞争力。,写字楼租金建议,产品定位,写字楼定位分析美训中心定位分析商铺定位分析单身公寓定位分析酒店定位分析娱乐定位分析建筑风格建议,产品定位,美训中心发展背景分析,据官方统计，每年在杭州报名点报考中
46、国美术学院的考生人数稳定在3.5万人左右。,美术培训业内人士保守估计，每年在杭州参加考前美术集训的考生人数在2万人左右。以每位考生15000元的培训费用计算，杭州的美术培训市场年消费量在3亿元人民币。,美训市场潜力巨大,产品定位,美训中心发展背景分析,据业内人士不完全统计，杭州目前存在大大小小数以千计的画室，规模在200人以上的大型画室不超过10家，而规模在20人以下的学生自办画室多如牛毛。,美训市场缺乏规范指引，亟待资源整合,产品定位,我们设想有这样一种物业，他提供一个平台，将画室和考生更简单的联系起来。,美术培训中心,美训中心应该具备这样的特质：大面积的办学场所；长期稳定的租金；利用自身的影响吸引稳定的生源。,产品定位,画室经营特点分析,根据我司对转塘部分画室经营者的访谈，画室经营有如下特点：,【一站式服务】：画室除考前专业辅导外，还包办考生备考期间的食宿费用，好的画室提供全封闭式管理，避免高中生因自律能力较差而影响备考，消除家长的后顾之忧。,之江画室校长关威：“家长很关心学生的备考情况，如果管理不善，很容易发生考生擅自逃课等情况，所以我们基本都包办食宿，尽管这一块是亏钱的，但可以让家长放心。我们这里供设有学生宿舍约40间，每间房间46个人不等。另设五间大的培训教室。”,
