1、诏安.新城大酒店地块物业规划建议,福建中原泉州事业部 泉州.05 2011,我们的目标：企业,我们的目标：政府,我们的目标：新城区,翔发置业的第一个项目，树立企业品牌形象；项目启动期以低成本启动，迅速回流资金，为后续开发打基础；本项目在诏安引领生活潮流；,通过本项目的开发，提升新城区形象；凭借华新城大酒店牵力，聚集新城人气；打造一个新城区的核心区,市场容量小、同期开发项目推量大，产品同质化严重；处于城市发展新区域，资源配套缺乏；老城中心商业区地位稳固，大体量商业开发风险高；,市场浅析城市发展,建议思路,物业功能产品剖析,物业建议,区域属性项目属性,定位方向,诏安县房地产市场浅析,2010年诏安
2、县房地产业走出08、09年的低谷，开始回暖升温，增长率高94.7%。,资本市场房地产投资状况,2008、2009年受金融危机影响，投资额增长下降幅度较大，房地产市场受冲击较为严重；2010年明显提升，增长率高达94.7%，房地产业逐渐复苏。,2007年，诏安县房地产开发投资占固定资产投资的17%，促进城市建设发展。2008年以来，受金融危机影响，房地产投资大幅下降。诏安县固定资产投资逐年提高，房地产投资占固定资产投资比重相对稳定，且一直处于较低水平。反映出城市经济不以房地产业为主导，诏安县房地产市场发展较为健康。,资本市场房地产投资状况,诏安县城市经济不以房地产业为主导，房地产市场发展稳定、原
3、始。,2008年-2010年，诏安县商品房销售面积逐年增加，平均增长率为20%，促进经济发展的同时，推进了城市化发展。诏安县房地产市场需求量逐年递增，客户不受金融危机因素影响，对住宅进行消化，表明客户主要为刚性需求。,二级市场销售面积,诏安县房地产市场客户主要以刚性需求为主，为房地产市场发展注入动力。,2008年-2010年，诏安县商品房销售额逐年提升，促进城市经济发展；2010年，商品房销售总额提升到一个新的高度，突破2亿元。,二级市场销售额,2010年市场向好，商品房市场经济不断提升，年销售金额首次突破2亿元。,2010年-2011年，诏安县住宅成交均价逐步走高，且市场表现良好；2011年
4、，市场成交均价首次突破3000元大关，并保持上涨趋势。,二级市场住宅成交均价,诏安县房地产市场较为乐观，物业价值逐步提升，房地产稳步发展，也预示着诏安城市的良性进程与运作。,数据来源：诏安县房产网,诏安县房地产运行状况总结,诏安县房地产发展相对滞后，但较为稳定、健康，主要以刚性及改善型需求为主导，潜在客户量大，房地产业发展乐观，前景可期。,1,2010年诏安县房地产业走出08、09年的低谷，开始回暖升温，并快速发展，增长率高达94.7%。,2,诏安县固定资产投资逐年提高，房地产投资占固定资产投资比重相对稳定，且一直处于较低水平。反映出 城市经济不以房地产业为主导，诏安县房地产市场发展较为健康及
5、稳定。,3,诏安县房地产市场需求量逐年递增，客户不受金融危机因素影响，对住宅进行消化，市场以刚性需求为主，为诏安房地产发展奠定客户基础。,4,诏安县房地产市场向好发展且较为乐观，物业价值逐步提升，房地产稳步发展，也暗示着诏安城市的良性运作与发展。,诏安县城市发展,诏安县综合经济实力显著增强，GDP年平均增长率逾13.7%，高于全国10%平均水平，城市经济发展快速。,城市经济,GDP,城市规划,诏安县随着工业园区的不断发展，食品加工、纺织服装主导产业优势明显，电子、机械、港口码头等新兴产业快速发展，经济实力不断提升；2010年，诏安全县实现95.6亿元的国内生产总值，人均生产总值达16037元，
6、增长率提高到15%的高位，经济继续保持快速、稳定增长。,居民生活,整体规划,中心区规划,诏安县人均可支配收入及人均消费支出呈稳定增长，消费积极，居民生活水平较高，对城市经济具有较强的拉动作用，将为房地产发展提供强力支撑。,2010年诏安县城镇居民人均可支配收入达到12939.3元，年增长12.5%；诏安县城镇居民人均可支配收入与消费性支出对比，可见诏安县人民生活水平不断提高，居民消费积极，促进流通，拉动城市经济。,城市经济,GDP,城市规划,居民生活,整体规划,中心区规划,围绕“一区两带三极”的多方位、多层次、多领域的对外开放格局，推动区域经济的协调发展，促进诏安县经济的迅速崛起。,一、城市定
7、位闽粤边界生态工贸城市 二、空间布局围绕“一区两带三极”的多方位、多层次、多领域的对外开放格局，推动区域经济的协调发展，促进我县经济的迅速崛起。三、战略目标“增创优势、赶超先进、立体开放、综合开发、整体推进、迅速崛起”的开发型区域经济发展战略。 四、发展方向打造“三个基地”即福建承接珠三角及港澳台产业转移的重要基地、闽台农业技术交流和绿色无公害农业生产基地、漳州南部重要的食品工业和制造业基地 。,城市规划,GDP,城市经济,居民生活,整体规划,中心区规划,城市向西开拓，规划定位为新城市中心，打造居住、购物、休闲的现代城市居住理念，逐步提升人居生活条件，加速城市化发展。,一、以国道324线为主轴
8、，依托高速公路诏安互通口，两头拓展，把南诏、深桥和闽粤边界综合工业园区、边贸旅游区连为一体，形成闽粤边界新兴工贸区 二、城市向西发展开拓，打造居住、购物、休闲的现代城市居住理念。新的规划理念，新的造城方式，逐步促进诏安城市化发展。三、路网规划为一内环和南北外环 ，注重城市交通发展。四、城区框架不断拉大，辐射面不断提升，将为房地产业发展吸引到更多的潜在客群。,GDP,居民生活,整体规划,中心区规划,城市规划,城市经济,本项目位于新城规划中心区，城市规划向好，价值巨大，为项目提供了良好的区域背景,诏安县城市经济发展快速，但城市建设步伐相对滞后，城市居民资金实力强，随着城市化进程不断加快，房地产业也
9、将得到大力发展。,诏安县城市发展总结,1,诏安县综合经济实力显著增强，GDP年平均增长率达13.7%，高于全国10%的平均水平，城市经济发展快速。,2,诏安县人均可支配收入及人均消费支出呈稳定增长，消费积极，居民生活水平较高，对城市经济具有较强的拉动作用，将为房地产发展提供强力支撑。,3,城市总体规划的重点是发展边界贸易、边界旅游、对台贸易，规划建设以食品加工、纺织服装、青梅等特色产业为主导的工业区、加工区，促进城市实体经济稳步发展前行。,4,城市西部新区优先开拓，规划规划定位为新城市中心，打造居住、购物、休闲的现代城市居住理念，逐步提升人居生活条件，加速城市化进程。,5,项目位于新城规划中心
10、区，城市规划向好，价值巨大，为项目提供了良好的区域背景。,板块划分及代表性楼盘浅析,诏安县房地产板块划分,Part 3.1,房地产市场板块划分随着城市化进程不断推进，房地产业快速发展，诏安县住宅市场形成了明显的板块分布态势。,新城板块,县中心区板块,老城区板块,耀星商厦,城市花园,香港城,嘉盛豪园,中山豪庭,良丰家园,华林怡景,新加坡,武夷名仕园,本案,老城区多为年代久远的老建筑，如旗楼、溜楼、自建房等，人流量大，交通条件差，发展空间狭小。,老城区板块,新城板块,县中心区板块,区位功能属性： 老旧生活区,板块现状：中山东路贯穿，道路狭小，交通不便利，缺乏现代生活氛围，但文化底蕴浓，拥有精神层面
11、信仰去所，居住条件落后，配套涣散，但人流量较大。配套资源：自发形成商业为主，如自建溜楼、路边摊、旗楼街铺为主；休闲娱乐资源极少，庙宇较多；代表性楼盘：耀星商厦,新城板块,县中心区板块,老城区板块,当前县行政中心区，配套成熟，交通便利，商品楼盘较多，未来仍具有一定的发展空间。,县中心区板块,新城板块,老城区板块,区位功能属性： 行政功能,板块现状：该区作为当前诏安人民活动最频繁的区域，拥有现代生活所需的配套，一定的现代生活氛围，交通较便利，市场认知度高。配套资源：县政府、移动通讯、良峰公园、步行街、中山西路商业街、教育局、水利局、汽车站等；代表性楼盘：良丰家园、金骅香港城、金骅城市花园、嘉盛豪园
12、、 长晖中山豪庭,城市西拓新兴区域，目前配套匮缺，交通不便。未来规划定位为集居住、生活、休闲、购物于一体的现代化生活区域，发展空间巨大，潜在价值无限。,新城板块,县中心区板块,老城区板块,区位功能属性： 居住属性,板块现状：未开发土地存量大，生态原始，配套稀缺，区域外围交通发达、内部交通较为不便，客户对区域认知度低。配套资源：青少年活动中心、文体中心、边城中学、规划中的生态公园、博物馆、书画市场、星级酒店、中学、医院等；交通资源：沈海高速、324国道、南北环路（规划）、玉峰路（规划）、康华西路等代表性楼盘：武夷名仕园、华林怡景、南洋新加坡,诏安县代表性楼盘浅析,Part 3.2,户型配比,客户
13、、均价、风格,市场放量3254套区间，去化2633套，去化率高达80.9%，反映市场需求量大；物业类型主要为多层、少量小高层、溜楼为主、别墅市场空白；户型单一，主要以2房(65-97 )、3房(86-139 )占据主导。,客户、均价、风格,户型配比,市场总体均价为3300元/左右；推广方式单一，广告覆盖面较窄。建筑风格不突出，品质中低为主。,诏安县商品住宅板块市场特征总结,1,区域特征较为明显，房地产市场板块划分：老城区板块、县中心区板块、新城板块。,2,市场共放量3254套，去化2633套，去化率高达80.9%，反映出市场需求量大，人民生活水平提高，改善生活品质，已投放产品符合市场需求。,3
14、,物业类型主要为多层、少量小高层、溜楼为主。,4,主要以2房(65-97 )、3房(86-139 )占据主导，总体均价为3300元/左右。,5,推广手法单一，广告覆盖面较窄。,6,建筑风格不突出，品质中低。,7,客户主要来源以本地刚需、改善型占据主导。,小结,市场浅析城市发展,建议思路,物业功能产品剖析,物业建议,区域属性项目属性,定位方向,如何界定本项目区域属性及项目属性？,从城市规划、房地产现状分析可知，项目所在区域将承担“居住核心”的城市职能,区域属性的界定,未来几年内将成为诏安的“居住核心区”,规划层面,房地产现状,关键词：新城区。作为政府大力发展的西部新城，各类配套设施日益完善，如文
15、体中心、市政公园等；,多个大盘林立，如武夷名仕园、华林怡景、南洋新加坡等在售楼盘盘踞于此，未来住宅放量大。片区将有大量新进人口进驻。,从地块的先天条件、后天规划分析可知，项目将成为引领区域的标杆项目。,项目属性的界定,项目将成为“区域标杆项目”,先天条件,后天规划,地块包含酒店、集中商业、商业街区、酒店式公寓、住宅等各类地块，俨然一个“城市综合体”，丰富多样的自带配套将成为吸引客户进驻区域进而选择项目的筹码；,多元化的物业形态可满足不同客户的多样需求，降低去化风险；同时挣脱市场严重同质化的困境，脱颖而出；,关于项目定位方向、客户定位的思考,综合分析区域及项目属性，项目定位方向为：代言居住核心区
16、的标杆项目,关于项目定位方向的思考,区域属性：城市未来的居住核心区,项目属性：区域内的标杆项目,项目定位方向：代言居住核心区、进而辐射全城的城市综合体。,关于客户定位方向的思考,诏安市场客户特征,市场客户特征总结：本地多，外地少；自住多，投资少,注：漳州市区“限贷”政策出台后，进一步打压外地投资客的置业热情，以上结论将更显“极端”。,关于客户定位方向的思考,根据项目定位方向对客户定位进行第一次圈定,项目的高端形象及功能定位决定其中高端的产品定位,中高端产品需求者的特征（可分中、高客户进行分析）：追求品质、追求身份象征、追求性价比；,根据项目定位方向对客户进行圈定：中高端客户,本案客户的初步定位
17、：本地中高端客户及外出经商、务工的成功人士,关于客户定位思考的补充,区域特性的分析结果：外出经商、务工的成功人士,诏安作为著名的侨乡和台胞祖籍地，存在大量外出经商、务工人士,产品需求：他们见多识广、事业有成 ，追求品质和身份象征；置业需求：他们在外打拼、衣锦还乡，为家人为自己置一个家；,市场浅析城市发展,建议思路,物业功能产品剖析,物业建议,区域属性项目属性,定位方向,关于项目产品定位的思考住宅篇,产品定位从项目整体角度出发,项目涵盖多种物业形态，做好产品定位需从项目整体出发。,产品规划定位超越现有市场,商业价值最大化,高性价比提升附加值,无论是从项目可借助的外力、可利用的资源（区域、项目属性
18、定位），还是市场和客户的突破点（客户定位），项目可重点提升的价值点可归纳为一下几点,建筑形态，物业类型等（避免市场同质化）,定位为区域商业核心，后期辐射全城,在满足市场客户的基本需求的前提下增加附加值（避免产品同质化）,客户关注的现有状况,客户关注的未来状况,客户关注的额外状况,住宅产品策略：以市场作为基础，结合区域、项目、客户等定位进行推导,市场产品简述,结论：市场同质化严重；房地产市场现状较为落后。,住宅产品策略：产品多元化，主流+标杆；以产品创新和附加值提升客户认知度。,产品规划如何超越现有市场？,关键词：多元扩大客户层面，降低市场风险和竞争压力，推售过程中以标杆产品拉升整体档次，主流产
19、品实现收益；升级以高品质、高舒适度、高附送率的户型提高项目的客户杀伤力。,现状,策略,物业类型确定独栋、双拼、联排、退台别墅；复式、小高层、高层,物业类型的分析、选取,低密度住宅：设置1-2幢独栋别墅作为楼王，配以少量双拼产品，提升项目档次；以联排别墅和底商上层的退台别墅作为主力低密度产品；高层产品：以市场上少量存在的小高层作为过渡，延长客户接受周期，中远期再推出高层产品以实现利润。,总平排布：住宅地块划分为别墅、小高层、高层三个组团,别墅组团（C组团）,小高层组团（B组团）,高层组团（A组团）,物业形态丰富，同时保证了小高层及高层组团的视野范围；通过景观绿化带将别墅组团与小高层、高层组团进行
20、区隔；退台别墅作为底商与别墅区之间的过渡区，都保证了别墅组团的私密性和舒适度；,关于各组团内部产品规划的初步建议,别墅组团标杆产品提升档次，主力产品实现利润,别墅组团（C组团）,在别墅组团的中心区设置1-2幢独栋别墅作为楼王，配以少量双拼产品，提升项目档次；以联排别墅和底商上层的退台别墅作为主力低密度产品；,总建筑面积：13600平米左右；总套数：58套,补充底商上层的退台别墅,“退台式建筑设计样式”，又称为“台阶式”，其外型类似于台阶。特点是住宅的建筑面积由底层向上逐渐减少，下层减少的建筑面积成为上层的一个大平台，可做空中花园使用。,小高层、高层组团以市场供给作为基础,市场平层产品概况,小高
21、层、高层组团以市场供给供给作为基础，进行修正,从市场信息中得出本项目户型配比的雏形并做第一次修正,据项目组在诏安进行考察得知，小户型产品去化相对较差，限贷新政对其造成进一步打压；另外，项目酒店地块包含酒店式公寓这一小户型物业，我们应该避免在项目内部产生竞争；在住宅地块摒弃1房及以下的小户型产品；设置少量四房及复式产品，丰富产品线；在86-103平米这一面积区间中设置可进行灵活多变的户型设计，可做“大二房”亦可做“小三房”，增加客户的选择性，提高项目产品的竞争力，降低去化风险。,市场平层产品概况,二、三房产品作为市场主流供应，去化率高；四房、复式等大面积产品量少，且去化率较高；小户型产品的去化及
22、供量相对较低。,二、三房产品面积区间存在交集，最大的二房面积达103平米，最小的三房面积仅86平米。,修正（应对策略）,总平排布：住宅地块划分为别墅、小高层、高层三个组团,小高层组团（B组团）,南北朝向，通风采光佳，符合闽南人心理需求；东南面视野良好；西北面沿街设置二房产品，保证去化；东南面朝向社区内部设置三房产品，保证舒适度。,总建筑面积：23310平米；总套数：195套,总平排布：住宅地块划分为别墅、小高层、高层三个组团,高层组团（A组团）,南北朝向，通风采光佳，符合闽南人心理需求；视野良好，享中庭花园；沿街设置二房产品，保证去化；朝向社区内部设置三房产品，保证舒适度。,总建筑面积：近52
23、520平米；总套数：440套,户型配比,根据以上分析，可得别墅组团与高层产品的户型配比参考：,小高层、高层产品户型配比,别墅产品户型配比,补充复式：亲地别墅与空中别墅,复式产品可以两种形态存在于项目小高层及高层产品中：建筑底层（亲地别墅）、建筑顶层（空中别墅）,1F：复式下层,下沉式私人庭院,2F：复式上层,17F：复式下层,18F：复式上层,3F16F：平层产品,顶层赠送露台；挑空客厅可自行搭板增加使用面积。,顶层复式（空中别墅）,地平线,-1F：阳光地下室,下沉式私人庭院；赠送地下室；,底层复式（亲地别墅）,住宅产品开发顺序及推售策略的建议,首先，对各个组团的特征及功能进行分析,别墅组团（
24、C组团）,特征：工程量较小，施工周期短；功能：前期可快速提升项目形象，提高客户心理预期；必要时可回笼部分资金（前期利润较低）；开发建议：周边景观需配合建筑一同打造到位，提升展示效果，建立良好的客户印象。,高层组团（A组团）,特征：工程量大，施工周期长；功能：经过前期的展示面打造及宣传造势，并在宣传和推售过程中逐渐溢价，最终实现利益最大化；开发建议：在充分考虑客户需求的基础上，创新产品。,小高层组团（B组团）,特征：工程量相对较大，施工周期较长；功能：回笼资金的速度较高层更快，物业形态较高层更容易为本地客户接受；开发建议：在充分考虑客户需求的基础上，创新产品。,住宅产品开发顺序：别墅小高层高层,
25、再从开发周期、展示效果、资金回笼三个方面对各组团的表现进行分析评分获得最优的项目开发顺序。,注：括号内为该组团在单项上的得分，根据对项目开发的利好程度进行评判。,开发顺序如下：,周边园林景观与之一同打造为示范区，提升市场预期。,施工周期适中，经过C组团的展示、溢价，于初期回笼资金。,中远期入市，凭借良好的展示面及前期造势，实现利润。,推售顺序：小高层别墅、高层,以开发顺序作为基础，综合考虑，制定推售策略。,小高层组团（B组团）,别墅组团（C组团）&高层组团（A组团）,推售顺序如下：,前期不进行C组团推售或推出少量中端产品，该组团仅作为示范区，冲击市场，吸引客户眼球，提升项目档次；初期借势推出B
26、组团回笼资金；中远期充分溢价后以C、A组团实现利润。,鉴于项目前期溢价不足，若无严重资金压力，中原建议：,关于项目产品定位的思考商业篇,商业物业规划原则，满足启动阶段的销售和运营。,主要考虑哪些因素： 26万平的总建、 3.6万平星级酒店、 4万平酒店公寓、 9万平米住宅、5万平综合商业、1.3万平主题商业街区，都是本案强力的优势资源。 如何打造区域综合体和发挥自身的多业态包融性，住宅、商业、酒店的功能衔接优势如何突出商业优势。,商业属性和模式界定,三重商业形态激活项目。打造市场空白商业形态，为本案商业的高档定位提供建筑形式上的支撑。,区域商业中心概述,下沉式商业中庭广场下沉式的规划形态丰富项
27、目整体商业形象，和地下商业联通之后成为整 盘核心亮点。,沿街休闲商业街区式的购物环境，主营餐饮、文化教育、零售等业态，先进的商业形态 填补市场空白。,区域大型体验购物中心主要承载连接区域商业主体的核心功能，配备提供百货、购物、美食、酒吧、娱乐、休闲等高档业态。,诏安现有中心商业街辐射范围有限，目前与新城区之间断层严重，新城区处于完善阶段，前期启动不利于项目运营和资金回笼。,购物中心的建设，其消费基础支撑首先得益于自身的酒店、公寓、写字楼，最有力的支撑还是区域的发展，目前新城区拆迁安置房大部分均未峻工，入驻使用和区域成熟，存在周期性和延后性。 同时，就诏安区域整体来看，中心商业街也处于随行就市，
28、自发形成的商业街。,购物广场,如何打造诏安商业旗舰 带动区域经济繁荣,具体方案后续提交,充分利用和提升地下商业价值，有效衔接酒店、购物中心和商业街之间功能关系，形成区域人流集中点。,下沉式商业中庭广场,如何充分利用地下商业提升和发挥项目商业价值,具体方案后续提交,业态建议：娱乐型商业，展示型商业等，注重娱乐性和主题性。概念：广场与采光井在购物中心上设玻璃采光井，为地下商业采光特点：享酒店之势吸引眼球，有利于吸引人流走向。人流的集中点，可举办各类活动。,根据商业价值不同和使用用途不同确定平面格局及楼层高。,人流动线,小区车流,人流集中点,人流牵引点,商业街物业建议,主力店商业,主力店商业,错落有
29、致的底商建筑形态，区隔于常规商业街形态，昭示性强，展现项目品质。,主力店商业,主力店商业,为满足未来主力店需要和本身商业位置价值，牵引点位置可做3-4层，其余商业不超过2层。,商业不超过2层，局部3-4层。,重点位置突出高度，形成落差，强化昭示性,根据退台别墅（骑楼）的面积规划设置商铺的平面面积做修正。纯底商及商铺以满足销售为原则，以小开间为主。,商业街物业建议,纯底商及商铺,小开间设计：开间进深比1:2至1:3之间，面积控制在30-40平米；增加商铺数量，销售时可灵活组合，提高产品竞争力。,退台别墅+底商,为满足当地客户的特殊需求，底商开间应配合上层住宅，设置大开间，以供客户商住两用,底商面
30、积结合上层居住建筑规划,以满足后续销售为原则，做小开间规划。,关于项目产品定位的思考酒店式公寓篇,酒店式公寓产品定位：实现快速销售，激发投资客群投资需求，结合住宅产品形成相互补缺价格实现突破。,LOFT公寓,市场,为年轻自住客户、中小企业客户、投资客户专 属打造，清晰划分客户群;导入LOFT概念，着重住宅特性。实用，创意兼备，适应市场不同需求。,产品,补充住宅产品体量，相互拉动，相得益彰;满足自住客求新，求变需求心理;引导投资客，市场稀缺、投资压力小、发展用途广。激发投资欲望。,发展方向建议,LOFT是大空间的解构基础，空间里元素的创意组合，把LOFT真正意义的内涵融合到实用性强的住宅设计中，
31、这才是我们的要考虑的重心。,LOFT公寓,A户型,多维空间，多变组合,小面积大作为 随心随变,户型面积：40-60平方米区间,如何将空间组合，多变、随变充分的体现：,+,B户型,=,B户型,A户型,B户型,A户型,组合一：2套组合,组合二：3套组合,A户型,+,B户型,C户型,B户型,A户型,+,=,C户型,=,B户型,A户型,C户型,=,B户型,A户型,C户型,=,组合三：以此类推，越多户型也多形态组合,LOFT各种组合后的效果图,LOFT公寓,建筑外立面风格设置的建议,市场现状外立面：形象风格不统一，外立面处理较为随性。,嘉盛豪园,金骅城市花园,金骅香港城,长晖中山豪庭,市场现状,首先，我
32、们将诏安房地产市场上所出现的建筑外立面进行罗列。市场部分项目仅是简单的外立面处理，形象风格未能统一，缺乏昭示性。,市场现状外立面：单调、不纯粹、品质低,市场所谓的“现代简约”、“简欧”风格。不纯粹、且品质不高。色调搭配缺乏视觉美感，细节处理略有欠缺。形象感官过于单调。,华林怡景（现代简约）,武夷名仕园（简欧）,良丰家园（现代简约）,南洋新加坡（简欧）,市场现状,本项目外立面建议市场导向,市场现状：缺乏形象统一、风格不纯粹、昭示性低、视觉观感弱,以市场作为导向：如何在这样的市场环境下脱颖而出？,项目策略：,效果预期：超越市场，提升项目形象，树立区域标杆、吸引客户眼球，满足市场对高品质的需求。,走
33、市场差异化。成本导向，以简约为核心，注重在局部上突破，力争简约不简单。形象统一，各组团在统一基础上延展各自特色。重点顶部、外墙色彩搭配、窗与阳台造型结合。,本项目外立面建议形象、风格统一，与周边项目树立差异化。,项目定位方向：代言诏安居住风向标、进而辐射诏安乃至周边县城的城市生活综合体。各种物业类型互相依托，形成的未来区域形象标杆。项目规划：地块分为南北地块，一条东西向步行商业街区贯穿其中，作为居住区街铺和商业区街铺的结合处，为保证商业街能一体化，两侧的建筑风格统一。,以项目定位及规划作为导向：这样的项目应选择何种外立面予以匹配？,策略：独特形象风格统一,效果：形象、风格统一，与周边项目树立差
34、异化。,简洁明快、色彩鲜明、层次感较强以现代、简约构成主立体，局部予以点缀形成差异化，形成项目独有风格。,风格,项目相关布局建议,基本空间布局建议步行街区与居住区融合和依据动线动静区域合理规划原则，居住区之间融合和各自特点展现原则。,根据项目地形现状，在设计中充分考虑居住区布局与周边商业环境（6.3万平商业），的融合和各自功能分区的需求。 从社区的品质和定位而言，需要尽可能地拓展居住的景观环境空间。重视C组团与B组团整体性和私密性区隔，形成建筑布局上的差异性。 居住区分为三大组团，考虑整体性同事凸显各组团自身特性。A组团 （景观打造，凸显品质）B组团 （突出性价比，规避影响别墅区私密性）C组团
35、 （尊贵，居住区核心价值产品）,基本空间布局建议,居住区,步行街区,购物中心区,酒店服务区,A组团,B组团,C组团,基本空间布局建议人车分流，景观突出核心重点。,出入口与景观设置建议,集中区,出入口建议 根据商住规划布局，以及可实际操作的可能，在外侧步行街区处区域设置车行入口外，另在步行街区中心区域设置一个人行入口，主次出入口与区内的环行道路相联，很好的解决小区交通的出入问题和消防疏散问题。,车行入口,人行入口,休闲下沉广场,重点打造景观,景观,观设计建议 依照项目组团分布交汇位置，凸显景观优势。展现绿色、氧气、阳光、步履与低碳的休闲文化精髓，更是一种尊贵高尚的生活方式。,基本空间布局建议人车
36、分流，景观突出核心重点。,配套商业设置建议,前期商业街区配套商业考虑,项目地处诏安新城区，周边配套匮缺，但作为高端项目定位且距中心商业区需5分钟车程，前期大型商业配套不做提前启动考虑，但日常生活所需的必备配套尚需完备，建议配套商业应具备以下功能：24小时便利超市、餐饮、社区服务站、物管等。除硬件配套外，还需要配备相应的软件服务，方便业主生活。代办服务：如代办订报、订奶、代领邮件、代办有线电视，宽带开通，代办煤气开户等；其他服务：钟点家庭服务，家用维修，干洗、家庭医护。,基本空间布局建议人车分流，景观突出核心重点。,会所设置建议,会所,会所规模：作为一个高档社区，且地段相对配套匮乏，需要设置较多
37、功能，因此会所不宜过小。但会所又往往是非盈利性建筑，只是作为项目配套，为了项目形象而存在，因此也不宜过大，空间能基本满足功能设置为准。会所选址：项目C组团中间位置,高层建筑首层。功能设置：会所是居住区居民的公共活动空间。健身、休闲、娱乐、服务、交流是它的主要功能。会所除了硬件，还有重要的软件部分，那就是提供方便人际交流的各种活动。住户在会所可以会客，以增进邻里之间的友谊，营造良好的邻里关系和住区文化。我们可以把会所看作家庭生活的延伸，甚至是住户的公共客厅，也可视为生活品质的保证、个人及社区身份的象征。目前大多数会所微利或不盈利，同时也因为本案会所规模所限，那些占地面积太大、利用率不高或投资太大的会所项目应予舍弃。因此，我司建议本项目会所馆内可配置以下设施：健身房、阅览室、棋牌室、医务室,Thanks for your attention,Wish you a good day!,
