1、财富广场招商方案,一、赣州商业格局及目前发展趋势 二、安远县基本情况 三、安远商业现状 四、项目情况 五、项目定位 六、项目招商 七、项目推广 八、项 目“永 续 经 营 工 程” 九、开发商须提供的资料数据,目 录,一、赣州商业概括,2、赣州商业格局赣州市城市化进程促使大型商业项目井喷，近两年赣州中心城区商业总体供应量超过50万平方米 赣州市商业将逐渐和商业发达地区看齐，消费者要求逐渐提高，赣州现有的商业格局、商业体量、商业配套、交通便利性和商业公司的运营能力都有待升级，小型商业体量和散乱的商业组合将逐渐被市场所淘汰 赣州的商业结构和商业消费场所不丰富，尤其百货行业的运营商更是了了，有待更多
2、优质商家的冲击以完善百货商业市场未来商业供应量的持续加大，市场竞争更为激烈，商户资源有待进一步丰富，需要更多高端优质品牌的加入赣州消费市场还处于保守消费阶段，有待进一步引导性消费,核心中心商业圈,站北商圈,黄金章江新区商圈,一、赣州商业概括,2、赣州零售商业发展赣州近两年商业零售业态发展较快，紧跟上国内一二线城市的模式引进了众多国内知名商业零售业态打破了原来传统的街区商业结构趋向于购物广场购物MALL的模式趋于更符合消费者的购物需求，包括消费观念和消费心理的引导，起到了很好的促进作用,二、安远县基本情况,1、安远概况 A、安远地理位置 a) 安远县位于江西省南部 b) 东毗会昌、寻乌县，南邻定
3、南县，西 连信丰县，北接于都、赣县。 c) 东西宽约48.8千米，南北长约84.6千米,二、安远县基本情况,1、安远概况 B、安远交通 安远与信丰位于江西南部，地处闽粤赣三省交界处，都是珠江三 角洲、闽东南三角区通向内地的主要通道 C、安远人口 a) 安远总人口37万，辖18个乡镇，151个行政村。安远是客家民系聚居地，客家文化源远流长，县内居有金、回、满、壮、高山等5个少数民族，占全县总人口数的0.65% b)人口密度168人/平方千米，人口出生率9.03，自然增长率7.05。 c)县城区面积9平方公里，城区常住人口8.2万人，全县城镇化率40.3%。,二、安远县基本情况,1、安远概况 D、
4、安远产业与经济 a) 文化旅游： 1） 安远文化底蕴深厚，名胜古迹众多，建于北宋的无为塔、古迹莲花岩、清代永镇桥均属省级文物保护单位 2）是全国第五、江西首个“中国楹联之乡”，有建于清朝道光年间、全国现存最大的的方型围屋“东生围”，有中国最小的客家围屋“米升围”，最具有革命纪念意义的围屋遗址“尊三围” 3）安远是东江源头，境内三百山是粤港居民饮用水东江的发源地，已被列为国家级森林公园、全国生态教育示范基地、国家重点风景名胜区，国家4A级重点风景名胜区和国家级森林公园 。年接待旅客20万人次，并以每年30%速度不断增长，初步成为东江源区域生态旅游休闲中心。 b) 安远矿产： 1）矿产资源丰富：境
5、内有稀土矿、钼矿、电气石矿、铁矿、锰矿、锡矿、铜多金属矿、瓷土矿、硅石矿、花岗岩、膨润土、石灰岩、油页岩等24个矿种，还有优质的地热资源 2）其中稀土矿探明储量达55484吨，远景储量为168100吨，多为中钇富铕稀土、高钇稀土，钼矿已探明储量2.5亿吨占全国第三，电气石矿、瓷土矿等储量丰、品位高、价值大，开发利用前景广阔。 3)具有独特的原始森林景观，三百山虎岗温泉群水温高达75，是海内外游客旅游观光的绝佳胜地。,二、安远县基本情况,1、安远概况 D、安远产业与经济 c) 安远果业： 2010年，果业总面积达35万亩，其中无公害脐橙面积达30万亩，全县年产水果25万吨，是全国第一个无公害脐橙
6、生产示范基地县、全国优质园艺产品（脐橙）出口示范区，被国家农业部列入赣南湘南桂北柑橘产业优势区。安远县“三百山”脐橙荣获“绿色食品证书”和“无公害产品标志证书”，荣获全国唯一的脐橙类绿色农产品殊荣，在中国赣州第二、第三届脐橙节上连续两届评为赣南脐橙金奖。其中脐橙22万吨，建有脐橙分级打蜡包装企业38家、生产线44条，日加工6000吨，占全市总加工能力的一半以上，产业化水平走在全市乃至全国前列，是赣南脐橙集散及加工的中心。,二、安远县基本情况,1、安远概况 D、安远产业与经济 d) 安远经济： 1) 2004年，全县国民生产总值(GDP)10.9亿元(人民币)，人均GDP3135元。农民人均纯收
7、入2243元；职工平均工资达到9216元 2) 2012年，全县完成生产总值35.2亿元，完成计划的105.2%，同比增长11%，国民生产总值比2004年翻三翻。 3）其中：第一产业增加值11.3亿元，增长7%；第二产业增加值8.9亿元，增长10.7%；第三产业增加值15亿元，增长14.4%。规模以上（500万元以上）固定资产投资额6.96亿元，比上年增长35.1%。 4）社会消费品零售总额11.5亿元，同比增长16.5%。财政总收入3.3亿元，同比增长37.6%；其中地方财政收入2.03亿元，同比增长32.3%。 5）城镇居民人均可支配收入8796元，同比增长10.2%。农民人均纯收入369
8、8元，同比增长17.1%。,二、安远县基本情况,2、安远发展 A、安远工业 走“工业兴县”的发展道路，并以重点工业项目为主抓手,以矿产品开发、生物制药、电子电器、食品加工为支柱的工业产业。 B、 安远农业 走“一乡一业、一村一品”产业发展之路，已经形成主导特色齐头并进的产业发展格局。全县形成了以脐橙、生猪、食用菌和西甜瓜为主导的农业产业 C、安远旅游服务业 以提升“东江源-三百山”旅游品牌为核心，采取市场运作与政府投入相结合的方式,形成以三百山生态休闲旅游业为龙头的旅游服务产业,三、安远县商业发展现状,1、安远县商业概况 安远县商业经过历史的发展，在购物模式、竞争格局以及消费者观念变化方面呈现
9、以下特点。 安远县购物模式等于缺失，远远落后于国内商业发展态势。 安远县商业目前处于60年代到80年代的以自发形成的街道沿街店面发散型发展阶段，近期有些类购物集中块状区域商业形态出现，2008年之前都没有大型外来商业机构进驻安远，安远商业处于一个缓慢的自然发展阶段，传统百货 （华玉超市、百家缘超市、东江源购物广场） 商业面积偏小，品质低下，购物环境差，坚强量贩超市的进驻，提供给市民比较舒适的购物环境。, 以濂江路、九龙路、东江源大道为城市发展新区，政府重点开发对象 近几年安远县政府加大了城市建设和改造，以濂江路、九龙路、东江源大道、安远大道为发展新区，将大大成为提升城市的形象和提升市民的生活质
10、量，将成为人气最旺的区域。 沿江路、龙泉路、是目前商业最为繁华的街区商业核心商圈。以濂泽广场为中心呈带状辐散开去。, 商品组合和商品品类远远满足不了消费者的购物需求，县城高端消费者购物趋于外购 目前，在安远县城大多数商业中，业态分布零散，商品组合和商品品类不够丰富，也没有合适的物业提供其支撑，急需提升城市的商业发展规模，跟上城市的发展脚步，提升市民的生活品质，降低市民的生活成本，提供给商家良性的发展空间。, 安远商业核心商圈分析（详细数据请见市调附表） a) 除坚强超市，华玉超市，东江缘超市卖场外，核心商业总面积为11864平米，其中服饰包括内衣共101家，品牌11家，商业经营面积为5567平
11、米，占46.9 %b) 在服装中品牌男装经营面积为975平米，占服装类的17.5%，占了较大的比重，但女装品牌几乎缺失，没有品牌女装C) 鞋类共13家，品牌4家，经营面积为845，占7.1% ，算得上品牌的鞋类经营面积为485平米，占57.4%，说明品牌商家单店经营面积需求更大, 安远商业核心商圈分析（详细数据请见市调附表） d) 核心商圈内平均租金为72元 e) 廉泽广场坚强超市附近街道租金达到220，商业核心商圈内商铺租金均价在100元/平米,由此辐散开去的街道商业，靠近核心商业圈中心的最高租金，街道尾商业不集中的商铺租金低到20元/平米 f) 商铺经营面积一般在3070平米，租金总价小于
12、6000的有136家，大于6000的为44家,热门商业楼盘参考价格表,热门楼盘商铺销售情况表,市场分析：从上述关于安远商业市场售价、销售情况、租金售价几方面数据及市场发展情况来看，有以下几个特点：1、安远的商业价格比较理性，整体价位并不高，比较贴近市场情况，最高价才达到26000元，普遍价格都只在10000多，客户较容易接受2、售价与租金成正比，投资回报较稳定。3、销售比较的稳定，这代表安远商业客户的投资观念较强。 综上所述，目前安远的产业市场整体发展持续平稳，供需呈良性增长状态，供需总量基本平衡，供给需求结构基本协调，商业格局有待升级。,四、项目情况,1、项目地理位置项目位于县城城关新区安远
13、大道东侧，面九龙路，临东江源大道2、项目物业结构 项目分3层商业裙楼和两栋28层住宅，一层地下室，商业面积2万多平米，住宅合计270户3、项目开发优势a) 项目位置较为便利，为新区与老城区交界处 b) 项目物业结构目前安远还没有，设计紧跟国内一线商业物业潮流，为安远商业物业地标性建筑 c) 将成为安远第一家商业管理的商业购物广场,五、项目商业定位 及业态分布,1、项目定位A、项目定位背景项目位于安远县发展新区，和老城核心商业区紧密接合；项目所处地段是安远县未来发展的核心，未来前景十分看好；本项目将成为安远县行政综合办公区核心区主要商业网点。,B、定位思路安远县人口结构及安远县商业现状分析；现代
14、人“一站式”购物特点及零售业态发展趋势；传统的购物场所在业态组合上及产品丰富程度上都有限；低建筑覆盖率，可充分利用地面空间营造自然人文景观；引导安远县人民的全新购物消费理念；将项目建成安远县标志性商业建筑。,C、定位依据项目本身规划条件；安远县消费者调查结果；安远商业调查及竞争对手的调查结果；大卖场、特色餐饮、特色服装等行业消费特性；综合性的购物广场应考虑各种业态及各种年龄层消费者的需求；投资回报与商业经营平衡关系；各行业各种零售业态的租金承受力水平；实现开发商利润最大化。,D、项目定位的总体目标基于上述原因，本项目总体目标定位： 构建安远县一个集国内名品视窗（国内一、二线）、休闲购物及一站式
15、购物为一体的购物广场，安远县标志性商业物业。,E、项目定位的构成一个项目的成功，跟准确的定位是密不可分的，而一个商业项目定位不是单一的，它是由其它几个细分定位组成的，构成一个完整的商业定位。如右图所示:,业态定位,特色定位,F、目标市场定位目标市场定位可分为区域市场定位及消费群定位。区域市场定位根据市场调查及安远县新城区的辐射能力，本项目的目标区域市场为以安远县城为中心，周边乡镇为补充。安远行政综合办公区、体育休闲区、城东商业区、城南生活区、行政综合办公区作为未来城市的核心，将成为众多商家进驻的首选对象，项目所处位置更是处于新城和老城交汇处，是该地区商业发展的重地。,安远包括东江源大道、濂江路
16、、沿江路、九龙路、九龙大道、安远大道、三百山大道(安定大道)；其中东江源大道、濂江路、九龙路是重点商业区。(配图进行说明),消费者定位本项目消费人群项目位于新城和老城交汇处，此区域是未来几年安远县的政治、经济、文化的中心，项目所处位置，将是安远县未来商业最旺、档次最高的商业区域，它所辐射的范围不仅仅要覆盖安远县城区，而是要覆盖安远全县，及周边乡镇。本项目的目标消费群群体不能仅限于安远县城区，应放眼整个安远及安远周边乡镇地区。,按区域特征分析安远城区消费群消费特征：区域性消费为主导；消费群 年龄段集中在15-50岁；日常性购物为主，以及平常的休闲观光；光顾频率高。,周边乡镇及及一小时交通范围内的
17、城市地区消费群消费特征：假日消费；消费年龄段集中在18-40岁；有一定私家车拥有率，家庭性购物明显；光顾频率一般。,按收入特征分析学生工薪阶层消费特征属于冲动性消费心里，追求新事物、潮流；喜欢相互攀比，带有一定盲目性消费；自身消费能力低下，但家庭消费为其支撑点，以购买快速消耗品为主；主要喜欢产品(体育用品、IT产品、小食、音像制品、娱乐)；年龄约15-25岁左右。,白领、公务员及中产阶层消费特征有一定区域性消费习惯，注重消费环境；注重消费场所的便利性；收入适中，容易接受新鲜事物；餐饮、休闲、娱乐、文化消费占总收入较大部分；消费人口素质一般较高；消费前卫、时尚；年龄约20-35岁左右。,较高收入
18、阶层消费特征收入较高；有一定的生活质量要求；注重消费场所的环境及交通的便利性；餐饮、娱乐、购物消费较大，追求品牌身份表现，具一定品牌品味；高收入、高素质容易接受新鲜事物；家庭消费占比较大的比重，注重“一站式”购物；年龄段较集中于28-50岁左右。,经商、私企老板消费特征收入较高有一定的生活质量要求；注重消费场所的环境及交通的便利性，特别是停车问题；餐饮、娱乐、购物消费较大；文化素质不一定高；年龄段较集中于2850岁左右；较强的经济能力及支配权；消费以中高档为主，注重消费环境及服务；追求更高层次的文化、娱乐、享受，注重品牌形象；掌握一定的社会资源。,功能定位现代商业已不可能以传统单一的购物功能满
19、足消费群、客户群的需要了。随着人们消费水平的提高，休闲、娱乐购物消费已成为一种趋势。故本项目在结合处于安远城市核心区的前提下，以体现现代购物中心的特点将几大功能融为一体：,形象定位本项目又位于安远城区核心地段，是未来的商业中心。本项目的建成将是安远城区商业的一个重要组成部分之一，成为安远第一个综合购物休闲广场，政府及民众对项目都给予了很高的期望值。为配合项目达到规划的硬性要求，以及结合消费群、经营者的特征与习性，本项目在形象上一定要具有一个新的概念，新的特色商业，新的商业文化融入其中。,项目的形象主要通过三方面来表现：项目的建筑规划设计，如建筑外观、结构、颜色等；卖场购物气氛，如内部购物环境布
20、局设计、橱窗设计等；商场的经营管理，如商品价格、质量、服务、促销策略等。经营方式定位根据企业实力实际情况、经营目标、承受风险能力等因素考虑。本部分会在后面报告中，做出详细阐述。,主题特色定位由于安远县商业发展较其他城市比较缓慢，商业多以传统百货、商场及临街商铺为主，纯商业建筑有限，所以目前安远商业设施内部装修尚可，但外立面目前尚无重大突破，而且购物中心都注重商铺的实用率,没有突出体现轻松购物和休闲购物的概念和理念,本项目中庭广场和中空设计应该做为本项目最重要的一个特色和卖点加以突出,广州的天河城、正佳广场等现代购物商城，都十分注重中庭广场的作用，并为商家促销和后期活动打下坚实的基础，商家也更加
21、容易接受，并为消费者提供了一个完美的休息平台和休闲环境。,随着城市节奏的加快，人们在购物的行为上，也有所改变，“一站式”的购物成为大多数消费者所选择的消费因素之首；因此，购物场所的不断变化，也由满足人们日常购物的需求发展到现在不但要满足人们的购物需求，还要满足人们的休闲、娱乐、饮食等各方面的要求。目前或以后的购物广场不但讲究规模，也要讲究业种的搭配，购物广场不再是单纯的商品交易，而且将生活的空间也搬进了商场。,本项目以“休闲购物”“一站式购物”为主题，以安远市政中心为景观，加之项目内规划的广场、绿化等，让消费者感受到前所未有的购物、休闲、娱乐新体验，通过各类活动感受到新购物方式的乐趣，成为安远
22、首创的安远首席城市休闲购物广场。城市休闲购物广场有别于传统的购物中心，它是自然景观与购物融合为一体，诣在为市民提供一个环境优美、交通便利的公共商业空间和活动场所，是市民节假日购物、休闲、娱乐的理想去处，营造出一种“坐享城市文明、体会景观之趣”的商业氛围。,业态定位本项目以城市休闲购物广场概念定位。因为它不仅仅是一种全新的商业模式，也体现了安远城区商业功能的完善及现代人的生活方式，不但可以抢占市场的空白，同时将生活的空间融入本项目内，满足消费者一站式的消费需求。从档次定位上目前主要以中低档为主，将来随着市场的变化产品档次将由中低档向高档趋势发展。在业态上目前以购物、娱乐、餐饮占有的比例较大，主要
23、是为了一个新的商业能更快、更好的适应市场尽快将商业聚集人气。但市场是千变万化的，将来在业态上也要随之不断更新变化才能保持长久的生命力。,考虑到商业结构、消费人群结构、需求动向等因素，本项目的商业业态由以下几种组成：大型生活超市：大型生活超市、品牌精品超市(负一层)品牌汇萃（百货类） ：肯德基、珠宝、皮具、化妆品、保健品、电讯数码、金融机构（一层）时尚休闲：品牌服饰、休闲服饰 (二层)休闲娱乐：3D影院、KTV、高档中西式餐饮、休闲健身、文 化娱乐(三层) 本部分将在后面报告中，做出重点阐述。,地址：赣州市章江南大道金域蓝湾B区西座1704室招商电话： 0797-3746115 电话：0797-8304213E-mail:ZXL,Thanks!,我们将集结精英，倾力投入，务求以实效的工作，与客户共创辉煌！,赣州升贤房地产经纪有限公司,
