1、苏州金枫路项目,苏州市概况,木渎，是苏州市12个区域性商业功能区之一，被正式划入中心城区范围。木渎新区正逐步发展成为生态化、服务化、都市化、国际化的特色苏州经济城区。木渎，十一五规划为苏州西南片区城市商业中心，旅游次中心。,木渎新区,古镇商贸中心,金枫路创新创意街区： 苏州西部最大体量城市综合体，占地面积2.15平方公里。凯马广场：F5汽车主题公园目前已有30多家汽车4S店，2家汽车用品商店，一个2S汽车精品城。 长江路商圈：建材和汽配专业市场发挥专业市场集群效应。金山浜生态人居：2500亩打造成为苏州西部高档生态、旅游、休闲人居集聚区。,本案,四大板块规划,产业支撑：,金枫路创新创意街区：目
2、前有8大工业园区，入驻50余家企业，发展成100万平方米规模，发展电子信息、多媒体技术、动漫衍生品、工业品设计、软件开发等创新、创意产业。,商圈规模：,长江路专业市场聚集：目前有江南汽配市场、华夏五金机电城、凯马汽车用品城三大专业市场近50万平方米，还有汽车主题的凯马广场2700亩。,高尚住宅：,金山浜生态人居：区域面积2500亩，开发住宅100万方，其他区域住宅开发约100万方。,三大发展支撑,目前轻轨四条线，木渎是一号线的起始站区域将成为苏州门户和城市精英的聚集地,目前轨道交通一号先经基本完毕，一号线起点位于苏州吴中区木渎站，终点为工业园区钟南街站，横跨苏州6个区。地铁一号线通车后，区域的
3、地位将取得历史性的提高，将成为苏州门户和城市精英的聚集地。,轨道交通,至2050年，苏州拟建9条轻轨线，线路总长318千米，木渎镇将有五条轻轨的站点,1号线：东西方向主干线，全长25.739公里，共24个站，西起木渎站，东至钟南街站。一号线预计将于2012年通车。 2号线：南北向骨干线路，线路全长26.557公里，共设22座车站 ，北起于相城区京沪高速铁路苏州站，南止于吴中区迎春南路站 。3号线：东西向线路，线路全长43.5公里，共有31站，西起高铁苏州新区站 ，东至唯亭城铁站 4号线：为南北向骨干线，起点为相城区苏蠡站，终点为吴江市苏嘉城际松陵站，线路全长39.2公里，设站28座 8号线一期
4、工程(原地铁4号线支线)：邵昂路站友翔路站区间，设站8座 ，与地铁4号线同步开工建设，2015年建成投运。,木渎,未来轨道交通,城市干线苏福路, 5分钟就可接轨绕城高架 ，距苏州市区5分钟，距苏州工业园区10分钟,随着苏福快速路的延伸建设，区域间的交通网络愈发密集，地铁的规划及施工也进一步缩短了各区域的距离，加强了区域间的联系。交通体系的完善，使得苏州五大区已经连成了一片，苏州大城发展格局基本形成。,道路交通,发达的大交通体系，各区域之间快速通车,道路交通,辐射人口,苏州正由单中心向多中心发展，南部将成为苏州未来重点发展区域,根据苏州及木渎的总体规划，滨江新城规划为苏州西南部未来都市核心。滨江
5、新城要建设成为苏州市的现代制造业副中心、商贸物流副中心、优美人居副中心。滨江新城确定以总部经济、商贸集群、汽车服务、创意园区、休闲水岸为主的五大主导功能。,未来发展,区域未来住宅供应情况,木渎片区未来几年新增的住宅供应量大约在811253。木渎生态人居的规划，将在短时期内为本区域带来居住人群的快速聚集，为项目提供充足的消费人群支撑。,未来发展总结,区域未来商业供应情况,区域商业土地供应,木渎片区未来几年新增的住商业供应量大约在852504，木渎片区未来商业用地的开发，将带动整个木渎板块商业格局的升级，进一步推动包括本案在内的区域商业价值的提升。,未来发展总结,木渎前景,1.2005年出台的苏州
6、市市区商业网点布局规划中，木渎被划为苏州市12个区域性商业功能区之一。2.2005年凯马广场正式开建，汽车年销量现今已占苏州城半壁江山。3.2007年在苏州市城市总体规划中，木渎正式划入中心城区范围。4.2008年12月，金枫路创意街区正式开街，企业聚集效应初步显现。5.2010年9月，苏州首条山体隧道凤凰山隧道通车，城西到太湖更便捷。6.2012年4月，木渎镇全面启动胥江城区域开发，后者将成为木渎经济发展的又一重心。7.2012年4月，轻轨1号线全面投入运营，木渎站、金枫路站双站设置，推动区域经济快速发展。8.2012年10月，福州中环高架和南环高架西延工程开建，大交通架通“大苏州”。,本案
7、地处于高新区及木渎老经济区交汇处，周边有较为明确的区域规划，且融入住宅规划区，有较大的商业增值空间，虽然商业氛围已经形成，但区域内的商业项目竞争过于激烈，需经过综合产品包装定位，及合理的业态定位，才能调高该地块的商业价值。,苏城西南，胥江两岸，木渎活力新区,区域总结,地块开发优势：毗邻轨道交通1号线站点，与高新区、老城区和工业园区各商务区的联系将十分便捷;区域西部的灵岩山、太平山以及区域内的众多河流等为物业开发提供了良好的景观优势;紧临的苏州高新区经过多年发展，为本项目发展提供了产业支撑和居住商业人群支撑;轨道交通的开通将扩大区域商业的辐射范围，方便消费者到达;金枫路商圈位于木渎镇几大商圈的中
8、心位置，具备发展成区域级商业中心的潜力;,地块开发劣势：区域内现处于集中开发时期，同时又大量产品涌入市场，竞争激烈产品类型雷同，一个项目想要脱颖而出对于前期的定位和营销策略要求偏高。,木渎金枫路街区发展条件分析地块,木渎金枫路街区发展条件分析地块,地块开发机遇：苏州正经历加快发展第三产业的历史阶段，政府出台众多政策推动产业发展及城市转型;苏州具备承接上海众多大型企业的研发、后台支持部门的区位条件和相关配套，而这一转移趋势将在未来日趋明显;本项目总基地面积较大，并规划有14万方住宅，具备规模优势，有利于从中长期的发展角度进行统一规划;未来周边聚集大量高消费商务人群和居住人群，这为商业的发展提供了
9、基础;,地块开发挑战：苏州综合商业市场未来几年面临集中供应、去化压力较大的局面;与苏州工业园区域及高新区相比，本项目在交通、政策方面不具备优势;距离合景领峰和大运城两大综合体项目较近，将形成直接竞争;,项目区域房地产市场,酒店式公寓研究,苏州酒店式公寓整体市场去化情况好，市场接受度高,苏州酒店式公寓,园区湖西、新区狮山路、古城的平江新城将为未来（中）高端苏州酒店式公寓的主要供应地。,苏州酒店式公寓分布,未来吴中区可能形成酒店公寓的地块情况,吴中区商用土地供应,未来吴中区酒店式公寓主要集中在木渎镇附近，总供应量约为600000平方米，为多层次酒店式公寓。,酒店式公寓供应量,地段一般的项目层高大多
10、在5米左右，以能提升产品性价比，该类项目主要集中在吴中区，而地段优越项目层高大多在3米，该类项目主要集中在园区。,苏州酒店式公寓层高,面积主要集中在40-55平米之间。,苏州酒店式公寓户型,立面以现代风格为主，少量欧式风格。,铂客,港龙财智,环球188,南苏州生活广场,派客公寓,永诚国际,印象19,苏州酒店式公寓风格,苏州酒店式公寓价格分布,湖东：18000,湖西：28000,东环：13000,古城：10000,新区：11000,吴中：5000-9000,木渎：8000-9500,苏州酒店式公寓价格,从产品的供需来看，苏州市酒店式公寓整体供应量较为可观，市区去化也比较，未来苏州市场供应量更大，
11、市场竞争将更加激烈。从分布特点来看，目前苏州的酒店式公寓主要集中在吴中区和园区，其中吴中区比较多元化，园区以中高端为主，而未来，园区的湖西、新区的狮山路、吴中区木渎板块将成为酒店式公寓的主要供应地。从产品特点来看，苏州市酒店式公寓处于一般地段的层高一般在5米左右，提高产品的性价比，在地段较好的如园区层高一般在3米左右；主要面积在40-55平米之间，立面多为现代风格。从价格上来看，园区、市区酒店式公寓价格最高，突破万元，新区、吴中区较好位置也突破万元，但是总的来说均价难以突破万元大关，相城区价格最低。,总结,综上所述，,我司认为酒店式公寓是本案可以考虑的一种物业类型。,商业研究,苏州经济发展和轻
12、轨开通，助推商业地产的发展,2011年苏州全市全年实现地区生产总值（GDP）11507亿元，同比增长13.7%。整体经济保持快速增长趋势，这也将使苏州继北京、上海、广州之后成为跨入万亿行列的城市。在GDP高速增长的同时，苏州市城乡居民收入以高于GDP增幅的速度增长。2011年苏州市区居民人均可支配收入达33070元，比去年增加3800多元，增幅为13%;农民人均纯收入17040元，比去年增加2300多元，增幅为15.6%。,经济情况,苏州市整体购买力：267亿中等消费人群购买力：188.2亿，占苏州总购买力的70.49%人口：240.21万户数：791479户人均收入：33070元/年人均消费
13、支出：22944元/年,苏州市消费者基本状况,苏州市人均月收入,苏州消费者以中等收入群体占多数，购买力占苏州总消费额的70.49%,消费能力,私家车数量迅速增长，生活水平逐步提高，中高端市场正在形成,生活方式,上海和杭州更高的餐饮及娱乐消费占比预示苏州消费观念有向一级城市靠拢的趋势，未来苏州餐饮和娱乐消费仍有提升空间。,2011年苏州、上海、杭州消费支出结构,苏州餐饮、休闲、娱乐近两年刚刚起步，发展迅速，且仍有较大提升空间,消费结构,随着收入的不断提高，苏州人的日常消费在餐饮、服装、娱乐的份额持续上升，显示苏州人生活品质正在提升,人均消费,12472,13959,15183,16402,增长率
14、,31.5%,（元）,消费结构,苏州餐饮、休闲、娱乐消费呈现个性化、多元化特征，家庭消费和旅游消费正在取代商务需求成为主体,消费结构,项目周边商业布局,家具建材市场,汽车综合服务市场,家具建材市场,汽车综合服务市场,华润万家,易买得,世纪联华,木渎商业区,苏福路,金山路,翠坊街,香港街商业区,永真商城,金枫路,区域市场,由于木渎的商业市场业态较为凌乱，所以其市场的租金差异也相对较大。本项目区域，商业氛围较成熟，商铺租金较高。,区域市场,汽车类业态经营状况好,超市类业态经营状况好,酒店类业态经营状况好,百货类业态经营状况一般,本案商业定位为零售百货类商业还是专业市场类商业更合适？,考虑方向一：专
15、业市场类商业,规模不合适：本案商业规模较小，不合适形成仓储物流平台；竞争很激烈：周边的汽车、建材两大类专业市场较成规模性发展；,建材专业市场问题,汽配专业市场问题,其他专业市场问题,距离：专业市场聚集区3KM，中间被汽车产业带分割，产业连续性存在断层。档次：项目有公寓（或办公楼、酒店），建材市场货流量大，进出人流频繁，拉低项目档次。,物业要求：汽配市场对室外场地要求高，而且需求都是以一层店铺为主，物业形态与本项目建筑要求不符。档次：项目有公寓（或办公楼、酒店），建材市场货流量大，进出人流频繁，拉低项目档次。,消费人口：深度消费人口为周边常住人口与学生，其他消费群体很难支撑项目做专业市场。因此近
16、些年本项目对于日常消费类商业业态的支撑能力有限。,目标市场,考虑方向二：零售百货类商业,“规模效应”是把双刃剑：本案区域做零售百货类商业有利有弊！,百货： 大多集中在苏州传统商圈,市中心观前街美罗城、金鹰国际、大洋百货、人民商场、长发商厦、第一百货石路区域石路国际商城、成泰百货、威尼斯百货南门区域泰华广场东楼、泰华广场西楼工业园区久光百货、天虹百货吴中区东吴国际商城、新苏国际,苏州传统商圈百货经营状况都不错，其他则较一般,所以，苏州的经济发展水平较高，消费潜力巨大，商业发展空间巨大，而目前项目所在地木渎附近没有已经成熟的大型的综合型商业体，但在未来的2年内，大型综合商业将会集中出现。所以，零售
17、百货类商业有机会点，但是目前市场不成熟，需要时间培育市场，需要专业公司经营管理，销售上客户对项目的信心也将犹豫。,区域项目案例,本案,项目周边商业楼盘分布,住宅区域,五星酒店,ShoppingMALL,商业街,办公+酒店式公寓,该项目是一个集居住、办公、shopping-mall、五星级酒店、商业步行街等于一体的大型城市综合体。并于全区建筑大型活动广场、小型运动场所、水体景观、绿地景观等各类丰富景观资源，使全区无论商业还是景观配套，均可达到在满足社区自我供给的同时，辐射周边，形成未来城市商业、居住、景观中心，以此完成其对区域居住及生活品质的全面提升。,合景领峰,目前主力产品,合景领峰目前以销售
18、住宅为主，年后将会推出项目的商业部分，除其综合型Shopping MALL和五星级酒店将自持以外，商业街、办公楼及酒店式公寓将会出售，但目前其户型和价格都未公布。,对于本项目的影响： 同为知名大型开发商，领峰作为区域内最为高端和规模最大的综合型地产项目，且紧邻本项目，和本项目成为了最直接的竞争对手。,浙建枫华紫园规划由商业、SOHO、住宅等物业形式组成，地处金枫路与竹园路交汇处，位于木渎镇大力打造的木渎镇金枫商圈的重要位置。区域北接轨道交通，南连苏福路快速路，东面、北面紧邻苏州高新区，南接吴中经济技术开发区，西依国家级太湖旅游度假区。,浙建枫华紫园,目前主力产品,枫华紫园目前以销售住宅为主，酒
19、店式公寓已经开始销售，商铺将会在年后推出，其酒店式公寓主力产品为50平米左右的5.2米挑高LOFT公寓，销售均价8800元/。,对于本项目的影响： 项目由浙建集团开发，开发商实力雄厚，位于项目正西面仅一路之隔，整体档次相比合景领峰稍低，也是本项目的直接竞争产品。,酒店式公寓,商业广场,金枫美丽湖广场地处金枫路与竹园路交汇之间，包含商业广场和酒店式公寓2中业态，坐拥新区木渎之繁华。项目距离轻轨金枫路站点仅50米，并依托金枫中环成为瞩目的金枫路商业项目。项目周边有合景领峰、枫桦紫园、嘉业阳光假日等大型中高端住宅社区集聚，华润万家、超市等成熟配套齐聚尽显众星拱月之势。,金枫美丽湖广场,目前主力产品,
20、金枫美丽湖广场目前处于停售状态，其产品立面与周边环境格格不入，失败的产品设计及招商管理导致该项目整体运作的失败，对于本项目而言，有一定借鉴意义。,对于本项目的影响： 该项目的总体量比本项目商业部分稍大，但是商业自身定位不明确，光依靠区域的商业环境和人口支撑，产品没有卖点，导致失败。,酒店式公寓,酒店式公寓,酒店式公寓,商业广场,东门町,东门町位于苏州市珠江路西、花苑东路南，紧靠苏福路凯马汽车城、近邻木渎古镇成熟片区、距离新区狮山路约4公里，属于木渎镇大力规划发展的区域。包含酒店式公寓和综合商业广场2种业态，项目周边有苏福路、珠江路等主干道快速连接市区环线高架及规划建设中的金枫路中环高架，交通发
21、达、出行便捷。,目前主力产品,东门町项目目前已销售酒店式公寓为主，主力面积52-62，5.7米挑高，销售均价10500元/，商铺也在同步销售，面积从20-2800平米不等，售价2-5万元不等。,对于本项目的影响： 项目是区域内商业建筑风格最为有特色的项目，起商业部分为传统的苏州园林古镇风格，酒店式公寓则显得相对常规，距离本项目约2公里，为间接竞争关系。,睿峰商务广场,睿峰商务广场傲居金枫路商圈核心，新城西板块中央，左拥城西繁华，右御老城古韵。同样为酒店式公寓+商业广场的形式，立体化的交通网络纵横交织，瞬间接驳城市一线繁荣。5分钟直达轻轨1号线, 城市中环龙脉将现，轻松抵达苏城各处。,目前主力产
22、品,睿峰商务广场目前的主力产品为48酒店式公寓，4.49米挑高，销售均价8000元/，商业部分为开始销售。,对于本项目的影响： 金枫路又一商业综合体项目，同样由合景开发，在区域内档次定位为中档，与领峰形成高档和中档的区别定位，距离项目约为1公里，直接竞争产品。,大运城,商业广场,商业广场,五星酒店,酒店式公寓,酒店式公寓,该项目是苏州市超大型商业项目之一，总建筑面积约40万方、投资近30亿元，集中了五星级酒店、5A写字楼、大型购物中心、大型超市、高级公寓等一流物业形态。大运城在苏州首次倡导“时间消费”的全新理念，以绝对领先之态傲领苏州城西乃至苏州的商业模式变革。,写字楼,目前主力产品,大运城是
23、区域内的目前尚未开始销售的规模最大的商业综合体项目，其业态丰富，从项目规划来看，集中型的商业和酒店式公寓将会是起主力产品。,对于本项目的影响： 大运城与合景领峰的MALL的诞生将彻底颠覆金枫路沿线的商业格局，从目前的区域现状来看，商业供应量已经过大，氛围的养成还需要相当长的时间，大型商业综合体对于本项目有很大的影响。,一号商铺,1号商铺是一个纯商业项目，位于木渎新天地地下层，与地铁直接相连，包含服装、餐饮及生活配套类等相关业态。有其他商业项目无可比拟的交通优势，商业地位极其突出、区位优势得天独厚。商铺间将进行有效的串联，使得商场内人流被均匀分配到店内，与步行街进行人流的互动与共享。,商业广场,
24、目前主力产品,一号商铺是一个纯商业项目，目前主力商铺户型为10-15平米的小户型，最大商铺面积不超过300平米，销售价格从7500-29000元/不等。,对于本项目的影响： 位于地铁木渎站出口，纯商业项目，目前已经有少量稍加进驻，对于本项目来说虽都处于地铁沿线，但是距离较远，属于间接竞争项目。,不计算区域内已经售完的酒店式公寓和已经运行成熟的商业业态，在距离项目半径2.5公里内，就目前已知的和可以推算出的区域供应量来看，酒店式公寓的供应量达到28万方，商业供应量达到20万方，项目于区域目前的人口现状来说，供应量过大，竞争异常激烈。,区域总结,项目定位,本案怎样定位？,项目指标属性：,项目指标属
25、性解读：,商业容积率3 | 商业建筑面积 32546.4 | 限高100米 | 建筑密度50%,常规商业容积率，适用于多种商业业态，商业形态可灵活组合。,超过3万平米的商业体量，相对于住宅14万方的体量来说比例过大，不适于针对本项目住宅建设社区配套商业。,相对于项目占地面积，商业部分100米的限高对于项目的发展建设不会造成影响。,无论建设何种形态的商业建筑，50%的建筑密均能够做到。,从商业供应来看，尽管具有很强的市场影响力，但是依然存在着切入市场，实现成功销售的市场机会,从目前已知的项目供应和木渎镇的土地供应来看，政府对于区域功能的定位总体来说更偏重于商业项目的发展，居住功能相对弱化，也就是
26、说，木渎未来房地产项目的发展不能仅仅依靠本地的客户支撑。项目区域内多个商业综合体出现，产品相似度高，对于区域整体的投资能力和消费能力都会是一个挑战，准确的市场定位和新颖的营销模式决定了区域内项目是否能够成功。,供应角度：市场供应充沛木渎未来不缺少商用物业的供应,需求角度： 区域前景好，需求潜力大，存在市场进入的机会,道路交通和轨道交通的成熟预示着区域内的人口导入将会更为容易，这也是木渎镇能形成目前的发展状态的一个重要的原因。项目天生就面临着区域各个项目的竞争压力，但是良好的市场基础和区域的集群效应也为项目创造了一定的市场机会。,供求分析,商圈主要消费人群分析,苏福路商圈中小企业老板及商务人士占
27、消费群体30%的比重,游客人群,木渎古镇的旅游资源，吸引了大量外来商旅人员的聚集，占消费人群10%的比重,私营业主,目前市场上的餐饮、休闲、娱乐消费以大众化为主，新区以南、木渎、胥口附近住宅居民占消费群体25%的比重,周边住宅居民,中产阶级人群,木渎现有大量的中小企业白领、工厂中层人士，以及金枫路创意创业产业的消费群体占消费人群30%的比重,学生消费团体,苏州科技学院及大学城聚集了的学生群体占消费人群5%的比重,消费客群,通过地块属性分析,符合地块性质的各类产品可行性有以下几种,有市场需求但销售难度大,便于销售但竞争激烈,体量不够且竞争激烈,可用于自身商业配套,物业类型,餐饮娱乐,五种定位方向
28、选择比较,领导者,挑战者,跟随者,填空者,酒店式公寓,补缺者,小型配套商业,综合型商业项目,新专业市场,定位方向,可以看出：,本案位于：“金枫路商业中心”和“长江路（专业市场）”交汇处“政府开发建设的焦点商贸区域”未来发展：随着苏州向西开发，木渎优越区位逐渐显现，在“十一五”规划中，木渎建设目标是“建成苏州西南部商业副中心”而本案能借此契机发展成为城市商业副中心中有利的业态补充和人流聚集点,目标市场,看看“金枫路商圈”和“长江路商圈”,金枫路商圈创意街区成型后将成为苏州西部最大的城市综合体。,办公,商业,生活配套,50万平方米,入驻企业近150家,长江路商圈是苏州战略发展的“12个次商业中心之
29、一”。,江南汽配市场,苏州凯马广场,苏州最大的汽车市场板块,将形成,华夏五金机电城,企业集群,专业市场集群,未来人流量非常大，同时也预示着相关商机的滋生。,目标市场,很明显，本案的区位、交通、建筑体量都具备打造商住配套中心的条件，而在操作和执行上同时满足挑战者和补缺创新两种角色。我们需要做的是：以市场需求为导向，发现需求，给予别人不能给予的。给予别人不能给予的，正是我们对本案操作的核心价值所在！,挖掘市场最大需求，最大程度满足区域市场需求 我们项目的核心价值所在,目标市场,金枫路商圈最专业的商务配套中心商住两用的全功能产品,符合市场需求,操作难度低,小型配套商业+酒店式公寓,总体定位,从企业资金角度考虑,从本项目开发而言，难度小、利润大、销售快是这个方案最大的优点，酒店式公寓可以独立销售也可以整体作为产权式酒店整体销售，直接销售不需要长期的回报承诺，并将项目利润最大化，销售速度也快。,战略分析,容易招商，容易经营，社区配套型商业对于统筹招商要求低，可以交给业主自行解决，对商家的组织管理较简单，酒店式公寓只需引进专业的管理公司管理即可。,从项目经营角度考虑,战略分析,谢谢,
