1、Role/Character/Concept/Manner,-Made In ZhongXing-,Terrain/Culture/Custom/Art,CONCEPT/概念,SHOW TIME/实战,1。,2。,3。,MANEUVER/策略,第 一 部 分,CONCEPT/概念,观 念 / 突 破,不是为突破而改变观念，而是世界已经变了！,由纯产业基地变成了多功能新区！,过去只是纯产业基地，生活配套极不方便，如今不同了，这里将成为新一代多功能综合新区！,起 飞！,过去只是天津的科技产业基地之一；如今随着空客A320等大型国际项目的引进，这里已成为中国乃至世界的焦点，专家称空港是“时代脉动的热
2、土”。,区域定位：综合性的功能多元化新区 “空港是整个滨海区域经济的发动机 ”,由科技产业升级为支柱型核心产业了！,过去这里基本上是纯科技产业开发区，只能在这里工作；如今这里将成为白领、商业人士、外国人士工作生活的汇集地！,随着天津重点工程滨海新区建设的启动，及各大国际型企业的进驻，将有大批专业人士、行政管理人员、自由职业者和商人涌入空港，片区内绝大多数是高收入、高教育水平的中轻年人群。,三日行程安排：,27日晚：飞抵北京28日：福田分别与胡锦涛、温家宝、吴邦国等中国领导人举行会谈之后，福田将前往北京大学就中日关系发表演讲，并同中国学生进行恳谈。演讲后，福田将出席温家宝主持的欢迎晚宴。29日：
3、温家宝与福田将共同出席中日民间友好团体举行的早餐会。福田将参观北京一所小学。随后前往天津考察经济开发，并参观开发区30日：前往山东，参观曲阜孔庙，并从山东返回日本。,考察天津经济开发区是日本首相此次中国之行唯一申请前往的地点。新华社分析，此次福田主动要求前往天津经济开发区考察，不仅因为在那里有丰田等大型日本企业，更为重要的是其十分看重中国天津滨海新区建设所带来的无限商机与发展前景。,空港，国际了！,随着天津北方经济中心和国际物流中心的定位日益清晰，空港正在飞速发展。空港经济已经成为推动地方经济发展的发动机之一，并紧扣“国际与时代的脉搏”。,深圳中兴通讯公司投资50亿元在天津保税区空港物流加工区
4、建设北方基地。这是天津港保税区大力发展高新技术产业，构筑高层次产业结构的又一例证。 深圳中兴通讯公司是中国内地唯一的全球“IT百强”企业，在香港、深圳两地上市，是国家重点高新技术企业，2005年销售额达到500亿元，已经成为世界电信市场主要的设备提供商。在美国、印度、瑞典及国内设立了13个研发中心，拥有3万余人的研发队伍。深圳中兴通讯公司北方基地包括区域研发中心、创新业务总部基地、生产基地和北方市场总部、综合配套基地等，将以WIMAX、3G手机、RFID和泛在技术为主要发展方向，供应和服务全球市场。,中兴北方基地，生来就注定不平凡！,国际化融合型生活模式的先行者,浦东有浦东的生活方式，空港为什
5、么不能有自己的生活模式？！,日本野村综合研究所的专家说，正如纽约有“纽约生活方式”、伦敦有“伦敦生活方式”、东京有“东京生活方式”，现今的都市生活方式也各有其品牌。 在中国，一种代表着效率、品位、国际化的“浦东生活方式”，开始为越来越多的国际人士所追求。 也因此，在世界经济版图上，浦东已成为一颗耀眼的明珠，从产业发展、城市建设到生活方式，形成了一个特色鲜明、富有巨大潜在价值的品牌体系，这已不仅仅是地段附于它的。,我们最典型的特点是国际化产业，我们当然要创造一种依托国际化产业的生活模式！,优势（S）,国际产业，科技环境,畅通八达，交通便捷,商务配套，生态片区,劣势（W）,居住氛围不浓,流动人口多
6、，人气不足,机会（0）,滨海新区发展规划,中新生态城建设联带效应,办公居住综合化建设,配套设施尚未完善,威胁（T）,郊居化生活概念冲击,其它板块的加速建设,相临区域的快速发展,国际、品位、感性的,国际化融合型生活模式的先行者,国际化产业 MIX生活,我们的答案,国际化产业,支持,客 户,畅想,概 念,思考方式,国际化产业,客 户,概 念,思考方式,国际化产业的生活方式,空港物流加工区未来企业将达到3000多家，总从业人口20多万人，根据天津开发区的统计数据，外资和内资企业从业人数比为2.4：1，未来空港物流加工区的外资企业和内资企业从业人员数分别为14万和6万人。长期居住人口约10万人；其中空
7、港物流加工区一期管理人员约2.7万，工程技术人员约3.5万。,空港的未来,思考空港,空港有三个鲜明特点和优势。一、位置优势在滨海新区规划了八个功能区，空港是其中的功能区之一。天津空港是和临空物流比较接近的。二、多重政策优势不但享受着滨海新区的开发开放政策，同时保税区原来对境内外企业的政策对它也有效，因此和天津滨海境内其他区域相比，它享受的政策比较多。三、功能拓展优势最早的空港物流加工区是建立航空物流中心、货流中心。从现在看这个功能已经无限扩大了。除了空客A320，以及外来的很多国家高科技企业，金融业、物流业、商业、还有加工制造业，还有房地产业，这些行业综合在一起，必然形成综合的多元化的新兴区域
8、。,空港是国际化的,图示对比分析,表现/概念,地段/景观,符号/价值,区域/人文,I,II,III,IV,项目思考,什么概念？,国际化的？品味的？,符号化的？独特的？,潮流时尚的？个性化的？,MIX&MIX,2001年至2008年最具影响力的时尚符号,是什么?,MIX,新世纪的全球时尚似乎产生了迷茫，什么是新的趋势呢？于是融合成为了无师自通的时装潮流,“融合主义”(Mix)是指近年来流行于时尚界的一个专用术语。2001年日本的时尚杂志ZIPPER写道：“新世纪的全球时尚似乎产生了迷茫，什么是新的趋势呢？于是融合便成为了无师自通的时装潮流。”它融合了时尚与经典、嘻哈与庄重、奢靡与质朴、繁琐与简洁
9、之间的界限，由个人化的自由搭配融合了不同时空、文化、风格、阶层的元素，用一种“非个性”的特点来张显自己个人化的风格。这种混和搭配的“融合美学”自时装界开始，迅速蔓延到与时尚有关的饰品、美容，并进而作为一种生活方式和美学标志影响到家居装潢、数码时尚用品等。而作为一种文化立场和意识形态表现出来的“融合主义”则是与挪用、搬演、拼贴、混杂、组合、反讽等后现代惯用的手法不谋而合。,日本的时尚杂志ZIPPER,2001年,服装界,2002年,2003年,2004年,2005年,王菲（流言）,服装界,家居界,音乐界,前卫+返古,珠宝界,麂皮+牛仔,王力宏（唯一）,中式+西式,戏曲+舞曲,华少翌（梨园英雄）,
10、各色宝石,国际专业钻石机构HIFRSUN,IPOD,北美红木外壳,瑞士军力,加上U盘,日本人紧抓住Mix的潮流，将西方的前卫时尚与东方文化相融合开创了新的时尚浪潮，使日本成为最时尚潮流的地方之一！,Mix也是旧奢华与新简约的分水岭，以融合的新时尚潮流代替了纯名牌的老土！,诺基亚7270限量版手机，就因为披上了范思哲的皮且限量727套，于是毫不讲道理标价799欧元,三联生活周刊,Sohu社区敏感地抓到这个时代的特征，就是“融合”！,潘石屹,2008年奥运会的奖牌已确定为“金镶玉”形式。“金镶玉”相得益彰，“金”张扬，“玉”含蓄，配在一起十分协调。金属和玉的搭配也很合适，金属的颜色偏亮，与玉配合十
11、分和谐，因而才有了金玉良缘的古语。奖牌采用了玉环的形式也很恰当。圆形在几何图形上被认为是最具开阔性的形状，美术方面则是完美的代表。这就是一种mix的体现。,跨文化 MIX,跨风格 MIX,跨领域 MIX,诺基亚7270限量版手机，就因为披上了范思哲的皮且限量727套，于是毫不讲道理标价799欧元,跨领域 MIX 又叫CROSS OVER,跨领域 MIX,当Nissan汽车与Adidas鞋走在了一块，将汽车的每一处设计都溶入了Adidas鞋的影子，使这款车迅速在欧洲市场树立知名度，取得了一炮而红的效果，成为了汽车营销史上经典的案例。,跨功能 MIX,瑞士军刀加上U盘，立刻变成时尚消费的宠爱,国际
12、化的,生态的,个性的,文化的,科技的,关联的,匹配,项目气质,概念,M I X & M I X 概念联想,国际化产业,MIX&MIX,国际产业的独特生活方式,毫无疑问：国际产业承载了MIX&MIX文化的可能与实现,国际产业,生 态 景 观,景观的融合独特的双重生态人居环境完美的文化融合,内敛与奔放并存精细的建筑空间融合国际时尚的生活形态,国际潮流生活,东方人居文化,M I X & M I X,何谓,？,M i x = 观念 + 方式 + 角色 + 性格,M i x = 地域 + 文化 + 风情 + 艺术,first,second,国际产业的先天条件优势，成为承接MIX&MIX文化的基础。,MI
13、X&MIX文化的融合，使楼盘突破区位，增值至品牌符号！,国际化产业居住人群对时尚有着天然的敏感与认同，MIX&MIX概念，对他们有着强烈的认知与吸引力！,MIX&MIX文化引领国际潮流，更易将品牌生活社区推向国际！,MIX&MIX 概念价值,MIX&MIX,中兴,+,产业国际化让MIX成为可能,中兴觅客,MIX&MIX,国际社区 MIX生活,什么样的生活？,7/10 热咖啡，1/10 巧克力，2/10 奶沫，再加入碎冰块形成一杯意大利巧克力奶沫咖啡，就是Mocha（摩卡）咖啡。 原本对立的元素“冷/热、甜/苦”，为摩卡带来最具特色最丰富的体味。这就是MIX精神的写照，将多元元素进行巧妙的汇集融
14、合。,在这里，可以不奢想林宝坚尼，但尽显林宝坚尼简洁高雅的设计风格的瓷器总是可以拥有一套摆在家里的,什么样的生活？,纯正意大利血统的Tonino Lumborghini。威尼斯风情MIX米兰简约两组采用线条与 色块的交互运用，尽显林宝坚尼简洁高雅的设计风格。,在这里，老喝芝华士太没趣了，适当的时候来点金桔汁+“可口可乐”才能让生活有点个性与创意！,什么样的生活？,金桔口味“可口可乐”做法：金桔汁1盎斯糖浆 5cc 40%冰块 “可口可乐”一罐。（让你喝得痛快,果香口味“雪碧”做法：奶球3盎斯百香果汁1盎斯“雪碧”一罐（凉凉入口，香气十足,这里是一个与国际接轨的潮流前沿，融有一切国际的潮流元素，
15、这里是中国最潮流的社区，而且这种潮流是成熟男人型的，在这里的每天，我们的每个客户都在创意着自己独特的生活，这里的生活每天都是新鲜的，新奇的，令人陶醉的,国际潮流的格调创意生活,什么样的生活？,跨领域？,跨风格？,跨功能？,中兴MIX,我们追求的MIX生活方式，是不局限于形式的，随意发挥个性MIX,中兴MIX体系构成,角色表达,空间表达,MIX生活理念,宣传推广,产品内涵,MIX生活环境,随处可感觉MIX视觉及文化的冲击，只要是MIX的，这里都有！,产品内涵,产品符号化核心,客户购买路线,客户生活空间,产品外立面,广场,电梯,售楼处,会所,样板房,大堂,融入MIX概念，体现创意核心,视觉冲击力让
16、MIX印迹于建筑，或用光纤制造独特的视觉效果,立面概念,运用GUCCI国际品牌，再配搭其它的国际化品牌，并可揉入中国文化的家俱与装饰,样板房,GUCCI +中国文化,运用GUCCI国际品牌，再配搭其它的国际化品牌，并可揉入中国文化的家俱与装饰,GUCCI +中国文化,GUCCI 厨房工作服,GUCCI 蜡烛饰品,入户大堂(公共休息区),Lamborghini沙发外形独特，其冷峻的外表和坚硬的线条完全继承了跑车的性格，如同汽车座椅的沙发均有缝制精致的明 线，厚厚的牛皮包裹的椅座，以及柔软透气的小牛皮靠垫，完全就是与跑车中座椅的融合。,意大利的热情MIX跑车的野性,入户大堂风格示意(公共休息区),
17、欧洲经典 +中国文化,回 归,从项目的突破回归到项目的卖点！,中兴MIX,科技的,生态的,国际的,MIX的,中兴MIX,一种综合价值体现的MIX生活方式,风格,区位,卖点整合鱼骨图,品牌,国际产业前景,共享景观,快速交通,M生活方式,中兴品牌,品牌精装,M生活环境,M生活设施,M生活配套,品牌物管,升值潜力,配套,特色配套,投资回报,高端会所,星级服务,无限宽带,智能环保,国际社区,MIX生活,共享景观,快捷交通,星级物管,星级配套,中兴品牌,符号化卖点？,这里会是一个时尚的、潮流的、符号化的MIX生活社区,无限宽带,SHOW TIME / 实 战,第 二 部 分,定 位,竞 争,政 策,思考
18、方式,价 格,客 户,产 品,营 销,定 位,MIX,占 位,当环顾周围之后，我们便清楚了自己的占位！,随着中国全方位对外开放步伐的加快和西部大开发战略的实施，东中西部地区之间的交流和合作不断加强，长三角、珠三角、环渤海和中西部地区成为中国经济的热点区域。长三角作为中国经济最具活力的城市群之一，近年来房地产市场发展迅速，房价一路攀升，比较以广州、深圳为代表的珠三角城市，在国家各个宏观调控政策出击后，经历了短暂的观望期后，房价高速上扬。,占位一：,四大城市商品住宅销售面积（20042007年）,四大城市商品住宅销售价格（20032007年）,相对长三角、珠三角而言，除北京和天津外，环渤海其他城市
19、外向型经济和金融市场发展都相对落后。北京、天津在奥运经济和国家战略倾斜的助推下，房地产市场越发火热。,占位二：,伴随711月的价格连续攀升，自9月份开始市场吸收纳能力出现拐点。,价格方面：今年下半年，全市价格水平呈现持续攀升。月均单价攀升在100-200元。成交量方面：自9月份开始，市场消化程度出现陡然下落；10月份成交面积比9月份下滑36万平米，11月份成交面积比10月份下滑17.6万平米,天津市房地产市场（一）,价格攀升势头减缓，近期销量出现下挫,成交量方面，自10月份过后，销量跌破下半年个月始终维持的20万平米大关；价格方面：10月份达到6553元/平米高点，11月份价格出现下半年的首次
20、下浮，下浮单价96元/平米。,天津市房地产市场（二）,11月份区域新品供应量缩减，以性价比高的产品为走量主导。,天津市房地产市场（三）,成交量方面，自10月份过后，销量停止下滑趋势，成交量回升至9月水平。价格方面：10月份达到8386元/平米高点，11月份价格出现下半年的首次下浮，单价为5806元/平米。,天津房地产市场主要运行特点：,房价居高不下，购房意愿普遍较低；郊县楼市渐成气候，成交规模有望超过市区；高层住宅日益普及，多层及别墅挤压至环外区域；产品风格日益多样化，鲜有市场、口碑俱佳之作。,天津房地产市场未来展望：,县市场扩广市场份额，市区楼市增长乏力；价保持稳中有升态势，行业平均利润下降
21、；市场竞争加剧，资源进一步向优势企业集中；单套户型面积进一步缩小，总价因素首当其冲；高层住宅占据主体，成品房市场有较大突破。,滨海新区的面积为2270平方公里，包括天津港、天津经济技术开发区、天津港保税区、塘沽区、汉沽区、大港区和东丽区、津南区的一部分。滨海新区是天津工业战略东移的承载体，是天津工业、经济、贸易的密集区域，是新世纪天津经济的最大增长极。2002年，滨海新区的国内生产总值已占全市的40.2%，外贸出口占全市的62%。按照规划，到2010年，新区经济总量将实现比2000年翻两番，人均GDP达到中等发达国家水平，将成为国际先进的现代化工业基地和现代物流中心。,占位三：,综 述:,在一
22、系列的政策调控下，北京、上海、深圳等一线城市楼市旺火再度降温，但对后期房产走势判断业内分歧较大，有开发商快速放盘，有的则继续捂盘，真正的走势只能让时间来检验。2007年10、11月天津市场，成交价格继续攀升，而成交量大幅回落，从全市分区成交均价比较中看出，中心城区及东丽区几月来价格波动较大，而滨海新区、远郊五区价格波动较为平缓。各区成交量均有小幅下降。,结论:,中国房地产大环境，在经过了亢奋时期之后渐渐放慢了脚步，整体趋于平静。天津楼市环境保持稳定，在未来整体发展中，我们有优势的一面。随着2008奥运的到来及滨海新区建设的日益完善，我们从中会得到更好的发展机会。,思考,当清楚了占位，我们便开始
23、了自己的思考！,竞 争,MIX,项目没有绝对的直接竞争对手!项目最大的对手是超越自已!,中原看竞争,综合竞争,未来竞争市场,相邻板块市场,项目区域市场,区域物业竞争,远洋新干线,空港金融中心,空港国际贸易中心,皇冠国际广场,本案,现阶段，空港地区处于大幅开发阶段。区内项目空港国际贸易中心、皇冠国际酒店、空港金融中心、远洋新干线都以写字楼及配套开发为主。远洋新干线另有住宅面市。区域内写字楼，主要为空港物流区内企业配套服务。,区域物业竞争,临近板块物业竞争,卫国道板块、华明镇板块和东丽湖板块是我们最大的竞争对手,未来的竞争对手主要来自卫国道、华明镇、东丽湖和空港物流加工区四大板块内。,未来板块物业
24、竞争,空港物流板块,竞 争 物 业,可比筛选,万科东丽湖,远洋新干线,皇冠国际公寓,产品对比,政 策,MIX,政策趋势,我们的对策和建议,2007年新政盘点,2006年政策回顾与市场影响,中原看政策,2008年宏观政策走向,关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见国六条的颁布关于规范房地产市场外资准入和管理的意见关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知加息上调存款准备金率,调控楼市，控制房地产投机炒作， 抑制房价上涨过快 打击规范二三级市场,其目的,2006新政回顾与市场影响,数据显示，天津上半年商品住宅均价为5651元/平米，而7至11月份商品住宅
25、均价为6352元/平米，比上半年上涨12.4。房价每平方米上涨700多元；截至今年11月份天津市商品住宅均价为6000元平方米，仍有强劲上涨之势。,进入2007年，回顾来看，天津楼市并没有如人所愿。,原因：, 需求旺盛，供需失衡； 政府的执行力度不够。,截至十月份，所出台的相关政策,2007全年政策盘点一年6次加息严控公积金 二套房贷首付40%，实行1.1倍利率 一年内8次上调存款准备金率关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知,运用利率、存款准备金率等多种货币工具加强对市场流动性的控制。 影响投资客的置业比例，预计投资客将减少； 提高首付重点打击二次及以上置业者，对本项目投资客户有影响，自住客
26、影响略微。,落实和完善现有政策是明年主旋律推进住房保障政策的关键之年 土地市场清理整顿有望进一步加强 货币政策从紧意味着金融紧缩已成定局 物业税或可从目前的“空转”阶段转入到部分城市的真正试点开征运行 进一步规范中介行业将成为大势所趋,2008年政策展望,我们的对策与建议,小户先行，尽快消化投资客,在产品档次上，内供与外销没有区分,抓紧入市，提早积累目标客户,价 格,MIX,定价原则,保证发展商利益最大化(经济&品牌),充分尊重市场现状及条件,满足发展商阶段性销售计划及资金回笼目标,全面考虑政府相关新政预期效力,合理体现产品软、硬件设计的价值,中原看价格,最大体现项目定位内在价值,价格,市场比
27、较法,成本收益测算, 档次相当,远洋新干线皇冠国际公寓东丽湖万科城, 定位部分类似, 区位相近, 客户部分共享,参考楼盘选择,市场比较法定价,注:比较均价为实收价格，毛坯标准,市场比较法定价系统,运用市场比较法试算得出的本项目报价均价,修正后均价权重I 均价I Px /Pi (i=ac)7929元/平米,增加精装修标准700元/平米，且预测08年9月开盘之际，价格涨幅5%，故,一期开盘入市均价 9000元/平米一期整盘实现均价 9370元/平米,成本收益测算,按照市场比较法制定的价格，进行经济测算，得到以下结论：,静态利润率 26.74%（合理）静态利税率 20.18%（合理）含税平米造价 7
28、607元/平米,静态利润率和利税率在合理范围内，市场比较法估算价格符合市场，可行。,客 群,MIX,主要竞争项目客群对比,皇冠国际公寓可能分流少量空港加工区内追求高服务，高品质生活的高端客户！远洋新干线可能分流空港加工区内及周边机场等中等阶层客户！万科东丽湖（三期）可能分流少量追求生活品质，注重生活质量的中高端客户！,分析,我们的客户在哪里？,空港物流加工区内各高新技术企业的技术骨干及中高管理层？区域内国家企事业单位工作人员？区域内教育单位的教授、高级教师等？在空港区内投资、工作、生活的外籍人士？机场或航空公司的工作人员？具备区域发展眼光的投资客？来自各国各城市及本市周边区域改善型住宅需求客户
29、群？,where,本案客群定位：,片区内各加工制造业、科技产业、政府事业性单位、教育单位的工作人员、管理人员及科研人员、境外人士；其他城市及周边区域改善型需求人群；具备发展眼光的投资人士。,关键词：,高文化、高素质、高品位、国际化、改善型、投资意识,产 品,MIX,产品,开发策略,产品塑造,由西 东，分 3 期开发,全盘建筑面积30万平米,开发总体策略,每期开发体量10万平米,开发策略,一方面减少一期开发量以加大后期利润回笼阶段的产品数量，追求更高的利润率。另一方面避免以大体量的一期启动所可能带来的开发风险，上市周期过长带来的产品形式滞后。以减少体量，多期开发来及时结合市场需求变化，验证、调整
30、、完善后续开发产品。,强调首期开发体量,10万平米,具备一定开发规模 合理、适量开发 短期内实现销售,成熟期名利双收,发展期实现利润,市场培育期树立品牌,形象树立阶段,发展阶段,成熟阶段,一期开发,二期开发,三期开发,首期开发主攻市场形象的树立，中兴品牌的快速推进。以个性化的科技产品树立中兴的品牌形象，以高品质差异化的产品深入人心。,结合一期产品的市场反应和销售情况，现时的客户需求，优化和创新产品，不断研发新型产品分梯次进行开发，实现利润的阶梯递增。,结合前两期的销售情况和当期的市场情况，优选精良产品，完善项目细节，实现稳定的收益直至至清盘。陈公实现中兴品牌进军天津市场的整体战略。,阶段开发主
31、策略,时间轴,第一期,价格走势,开发规模,主力户型,70-90平米,区域价值升温园区建设进行中,区域发展,第二期,第三期,区域规模效应形成社区发展中,区域和项目成熟和完善,开发周期,2008.52009.12,20个月,2009.32010.7,17个月,一期均价9370元/平米,预计3年完成整盘的开发与销售,销售周期,三期均价12000元/平米,二期均价10300元/平米,各阶段开发安排,17个月,2009.102011.2,增幅10%,增幅16%,80-100平米,80-110平米,主力客群,空港初期从业人员，最初的一批团队建设者，以事业为重，需求小户型，倡导时尚、健康、快捷的居住理念。,
32、开发分期,空港逐渐趋于成熟,区外客户关注加强。最初开疆辟土的建设者在此安家落户,家庭住房需求改善。后加入者需求旺盛,倡导生态、人文的居住理念。,区域成熟，聚群效应形成。成熟家庭和高端客户需求逐步扩大，倡导国际、生态、融合的居住理念。,区内消化转向区外兼容,区域、项目价值的不断升级,居室需求升级,产品塑造,产品与地块的融合,地块与景观的融合,产品与科技的融合,品牌与服务的融合,文化与社区的融合,产品与地块的融合,MIX, 总体规划 首期规划,一期：运动与激情,总体规划分期发展主题（景观）提炼,二期：生态与和谐,三期：成熟与价值,关键词：小户型、投资、精装、会所、极限运动、国际、时尚、科技,关键词
33、：舒适、改善、生态景观、融合、品位、配套,关键词：经典户型、成熟配套、成熟社区、投资价值,总体规划,总体建筑风格,时尚的、线条的、丰富的、具有视觉冲击力的现代风格建筑,总体规划,总体建筑类型,建筑类型为小高层，层数为11-15层，高低搭配（平衡容积率，追求合理范围内的利润最大化）11-14层的层高设计为3米，15层的层高设计为2.8米（把握纵向空间的舒适尺度，体现人性化建筑理念）,根据本案的容积率2.0和限高43米的规划指标，中原建议,中兴职工宿舍安排在15层的小高层中，11-14层主要作为对外销售使用。,总体规划,总体户型面积配比,本案执行“70、90”政策，套型建筑面积90平米以下的占总建
34、筑面积比重不低于70%。,户 室,面积区间,比 例,一室,二室,三室,四室,55-75,75-120,100-140,160-180,20%,60%,14%,6%,合计,55-180,100%,总体规划,交通组织规划建议建立分级明确的道路系统，合理组织人流和车流入口便捷主次入口应选在主要规划道路上。交通简洁明确，骨架清晰。人车分流二级路网及人行应自成体系，在满足交通及消防的同时应尽量节约土地。路网设计应“通而不透”，“畅而不穿”，同时利用道路组成最富变化的视觉走廊和丰富变化的街道景观。合理组织停车小区停车可采取上、下结合，即地下、地面结合的方式，同时利用边角地带和部分道路沿线布置，本着就近停车
35、的原则，区分住户停车和外来探亲访友的临时停车。,总体规划,交通组织,首期规划,首期建筑规划理念,运动主题支撑点： 将运动主题融入小区会所中（运动文化主题会所） 将运动主题融入首期卖场中（运动主题销售中心包装） 将运动主题融入景观环境中（塑胶慢跑道、极限运动场地、康体设施） 将运动主题融入户型设计中（小跃层设计） 将运动主题融入精装修风格中（小跃层设计）,运动与激情,关键词：小户型、投资、精装、会所、极限运动、国际、时尚、科技,一期小户型产品采用精装修设计形成产品差异化，提高产品竞争力,首期建筑类型与风格,从楼盘的产品整体性和风格、外观的一致性考虑，中原建议首期产品遵循总体建筑类型和风格定位，使
36、一期产品充分融入到整体地块的规划中，实现和谐、统一。,首期规划,首期产品形式为11-15层的小高层，15层层高2.8米，11-14层层高3米。 靠近会所一侧规划相对层数低一些的11-12层小高层。 地块北侧、西侧多设计层数相对高一些的15层小高层。,首期户型面积配比,一 房,65平米,55-70平米,小两 房,小三 房,75-90平米,100-110平米,四 房,160-180平米,22%,50%,8%,5%,80平米,105平米,170平米,两房,90-110平米,10%,100平米,三 房,130-140平米,5%,135平米,户室,面积区间,比例,主力户型,投资+单身工作者居住,投资+单
37、身+两口之家,中层管理者，注重功能分区完善,企业高管，注重舒适尺度,中层管理者，注重家庭居住舒适度,企业中高层，满足家庭成员需要,主力直击客户群特征,首期规划,产 品 设 计,产品差异化卖点,精装修,省心省力,户型多样,满足需求,别样感受,空间布局,实惠多多,赠送面积,产品关键词：,终端关键词：,首期规划,精装修,关键词：小户型、性价比、便捷性、运动风格、健康环保,精装修支撑点： 迎合客户特点及需求：先期客户主要以区域内在职人员居住为主，该部分人群大多来自外地， 繁忙的工作无暇顾及装修，精装成品住宅打包购买无疑是最佳的选择。 突出装修的性价比：700元的成本标准，装修不打折扣，让客户感到实惠、
38、物超所值，树立中兴诚信开发的品牌形象。 提倡绿色、环保，承诺装修材料百分百环保。 提供菜单式装修，风格多样，运动主题风格就为其中之一。客户可自由选择，避免千篇一律。 另提供一种1200元的装修标准，客户可根据自己的需求选择，只须补足与标准型装修的价差。,空间布局,针对本案15层产品层高低的特点， 需要从内部空间做文章，拉升室内纵向空间。建议：3层高度设计成两户，一平一跃交替空间，给客户不同的空间感受。 下层住户平层设计，客厅4.2米挑空，其他房间2.8米； 上层住户跃层设计，客厅4.2米挑空。,高挑空跃式空间变幻,空间布局,赠送面积使室内空间功能多变,卧室超大阳台，可作为书房或婴儿房使用； 客
39、厅阳台，可作为茶室或阳光房后使用，轻松2房变4房。,空间变化2：,空间变化1：,奇偶错层设计花架和露台，全部赠送空间，空中绿化概念突出生态、绿色主题。, 入户花园,计算一半销售面积,功能用途多样性：改造为书房，非常实用。,设计多样：高挑空式入户花园（奇偶层）。,多样化的面积赠送形式, 落地外飘窗,高2.2米以下不计算销售面积,可拆除横梁：设一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏室。“ 打掉”假横梁，就可变成2.8米与正常房屋层高一致，扩大了居室使用面积。,可打掉地台：在外飘窗处的地面设计较低的平台，客户打掉后 ，连通室内地面，扩大居室使用面积。, 隐
40、蔽式衣橱,高2.2米以下不计算销售面积,通过外墙外移并将其做成储物空间，业主可以利用该空间做成衣橱，节省室内原有的储物空间。在精装修中，我们可以将该部分直接设计为精装修的衣橱。, 半封闭阳台,计算一半销售面积,设计时选个房间不安装窗户来当作阳台的做法，稍加改造即可成为一个独立房间。这也是变相增加容积率，最直接、最经济、最有效的赠送面积的方法。,多样的户型示意,一房：1房2厅1卫,小两房：2房2厅1卫,小三房：3房2厅1卫,露台,入户花园,生活阳台,外飘落地窗,两房：2房2厅1卫,地块与景观的融合,MIX,引进国外社区的街区概念，在住区内培育关爱、交流的社区文化。将景观节点，贯穿整个小区，让大部
41、分客户都能体会景观与生活的互动关系,线性景观带贯穿围合整个小区，各种景观节点，如小型景观绿地、休憩公园、游戏土坡、精致水景、儿童乐园、露天咖啡吧等都沿线性景观带分布，极大提高住宅景观的均好性的同时也让景观具有了很好的可利用性。,在不牺牲容积率的前提下，大面积核心景观绿地的摆放变得尤为困难。而在社区里，景观不应该只是少数人的专利。,社区景观规划理念：,不要传统大绿地，以组团式线性景观带围合贯穿整个小区。,由于主要景观沿线性分布，在社区内形成景观街区的格局，通过景观尺度的小型化、近人化创造出丰富多变的景观效果，同时大量半私有和公共空间都沿景观带分布，非常有利于住户在社区的悠美环境中拉近彼此距离，进
42、行充分的交流。,芦苇生歌,彩虹喷泉,田园林溪,旋涡水池,精灵沙丘,铁艺屏风,快乐谷,咖啡厅,局部首层架空层 、 社区慢跑道,特色景观亮点：,对小区个别楼座采取，首层架空的处理，可将架空空间建设为小组团内的共享交流场所。,在小区通路铺设慢跑道，引导业主的健康生活理念,今天你享受到了科技没有？MIX将科技潜移默化的融入住宅，体贴您的每一次呼吸。,产品与科技的融合,MIX,MIX 12 项生态&科技技术,太阳能路灯光环境模拟声环境模拟一卡通”智能化管理,恒温恒湿外围护系统住宅室内新风系统全社区无线热点覆盖,中水回用系统变压止逆烟道绿色建材应用渗水路面系统,空港人向来以科技研发和高端产业知识经济为工作
43、、生活的中心，在新经济快节奏的重压下，长时间贯注于实验室等科研工作的人们更容易使身体耗损，精神加倍疲倦，出现亚健康状况。而从事创业行业的人员个性比较低调，其健康生活更大程度上需依赖于健康的办公空间及居住环境。,空港不缺乏高科技， 缺乏的是与其科技称号相匹配的高科技住宅。,什么是“恒湿恒温”从人体最佳舒适环境来说：室内温度约2026，空气相对湿度约3070%，声环境约3545分贝，取自楼顶高空的新风，全天候柔缓涌入室内，不用开窗换气，也不需要空调暖气，以最舒适的方式改变生活。恒湿恒温通过向楼板内预埋的管材里注入温度适宜的水，以天棚辐射的方式，使室温常年保持在人体最舒适的20-26摄氏度之间，一套
44、系统即可完成采暖和致冷；辐射采暖制冷效率高，温度均匀，不占用室内空间，不会破化建筑外观；无风感，无噪音；采暖制冷与新风换气系统分离。,外围护系统由外墙优化、外遮阳及窗优化、屋面优化系统组成。,外墙优化:在加厚混凝土外墙上增加了120mm厚聚苯板外保温层，热工性能直接引用欧洲标准，传热系数小于0.4WM 2K，低于北京1.3WM 2K的通行标准。与普通建筑相比，如果需要1匹的空调来实现舒适度，上第Moma只用13匹就足够了。 外窗保温优化:则是将Low-E玻璃的真空层添加导热系数极低的惰性气体氩气。 可滑动遮阳板外遮阳优化系统，可滑动外遮阳与Low-E中空玻璃的搭配使用对季节变换起到互补的作用。
45、同时，采用天棚柔和辐射采暖制冷系统，更使户内温度的舒适度得到保证。,全置换式新风系统,在楼顶安装新风机组，在每一户的客厅、起居室和卧室设置送风口，在厨房、卫浴设置回风口，新鲜空气从新风机组进入系统，为每家每户输送洁净新风。新风系统从送风口向室内输送温度稍微低于室温（约1419度）的新鲜空气，在室内形成新风湖,并利用回风口的作用力、送风与回风之间的气压差，以及室内所有热源对空气的加热作用把旧空气送到室外，完全以新鲜空气置换使用过的旧空气，不用开窗，通风效果反而更好。,渗水路面系统,指路面轻度等性能满足要求的同时,使路面保持良好的渗水性,雨水能及时透过路面渗入地下土壤,路面设计达到快速排水的目的.
46、渗水路面有力于生态和环保,在日本、欧美等发达国家已使用多年,取得了良好的社会效益,对比普通硬地做法其优点主要表现在如下方面:1、防止雨天路面积水和夜间反光，改善行走的舒适性与行车的安全性：2、提高土壤的透气，透水性，改善土壤湿度、盐度，改善城市地表植物和土壤微生物的生存 环境；3、可降低地表温度，调节居住区气候，缓解居住区“热岛”现象；4、地表水分散、就地排放，可减轻城市排水设施的负担。,无线上网热点覆盖,“在2007中国（广州）国际信息产业周“城市信息化国际高峰论坛”上，广州市信息化办公室主任谢学宁在迈向信息社会的广州的演讲中透露，广州市在未来三年内即2010年亚运会前将实现覆盖全市的无线宽
47、带上网 .”,在空港开发区,MIX社区与时代科技先行接轨, 采用全社区范围内无线宽带上网技术,最大化便捷住户通讯交流.,全方位 “一卡通”智能化管理（1）基础档案：对小区内各住户、商家的档案、参数等基础数据进行管理。采用科学的方法对各住户、商铺以及内 部管理人员等进行自动编码，通过编码可以采集、汇总、分析各类数据； （2）权限控制：可以对住户、物业管理人员、物业维护人员进行不同权限管理，针对不同人员开发各种使用功能；（3）分析报表：可以打印输出各类统计分析报表、辅助决策和查询；（4）智能IC卡发放：进行IC卡的发放、改写、充值、延期、退卡、退卡、挂失、补发新卡等；（5）方便住户在社区内的活动和消费，提升社区档次和管理水准；,MIX 社区智能化,“2007年度北京十大商业品牌评选”的主题定为“品牌与服务”。品牌是企业的名片还是一种理念？品牌是一种形象还是一个目标？品牌是企业文化还是一种社会责任？ .MIX的服务观是永远为目标客群想得更多，对客户投其所好。,
