1、2012.10.1-2012.10.31,杭州月度市场报告,PART1 政策与市场资讯,PART1 政策资讯,政策法规,政策法规,政策法规,金融资讯,金融资讯,住建部消息,外来上市企业动向,外来上市企业动向,外来上市企业动向,外来上市企业动向,本地上市企业动向,本地上市企业动向,货币政策调控难度加大，逆回购短期内仍是央行货币政策调控工具的主要手段中国货币政策调控难度加大，无论是欧央行的OMT，还是美联储的QE3，在总规模和持续时间上都存在较大的不确定性。而这种不确定性，使得中国政府在增加流动性面临通货膨胀、资产泡沫的风险和收紧资本流动而可能扼杀经济增长势头之间陷入两难。因此，当前中国的货币政策
2、需要“以静制动”，不宜做大的调整。相比于存款准备金率的调整带来的强烈的市场效应，逆回购的缓冲效果比较好，调控的灵活性、间接性与精确性程度更高。可以预见，在国内经济仍存在较大不确定性的情况下，短期未来逆回购将成为央行货币政策调控工具主要手段。为了久违的经济企稳，楼市政策将仍以“稳”为主10月部分经济数据显示出中国经济已出现触底迹象，但这种数据暂时也仅是一种信号，经济尚未企稳回升，因此，为了呵护经济形势好转的“火苗”，加之，近期“十八”的召开，可预见，目前中央对于楼市政策仍会以“稳”为主，能容忍一定的市场热度。但是为了稳定市场预期，不排除中央政府在房价或地价出现较大起伏时出面表态调控决心，但新动作
3、短期内不会有。,政策环境小结,PART1 政策与市场资讯,PART2 土地市场,土地市场出让情况,本月杭州八区37宗经营性地块成交，其中成交宅地可形成建筑面积约239.32万方；通过近几月杭州宅地市场量价走势来看，整体市场已迎来土地出让高峰，各大品牌房企拿地热情高涨；但我们认为土地市场热背后是开发商饥饿式补仓，拿地企业多为年关战略性拿地。,土地市场出让情况,土地市场出让情况,数据来源：杭州国土局,土地市场挂牌情况,2012年10月杭州主城区土地市场挂牌情况一览,本月杭州八区新增土地供给138万方，其中宅地供应约119万方，宅地份额环比持续增长；从土地分布情况来看，江干区和余杭区是未来土地供给的
4、重点区域，萧山区仅一宗宅地公告。,土地市场挂牌情况,关键词：九堡复合创新功能区 地铁口 未来的宜居之地区位规划：九堡商业核心区，享前景规划价值交通：紧邻地铁一号线、沪杭高速以及德胜东路，坐享九堡客运中心、城东火车站的便利出行教育配套：周边幼儿园（规划中）、壮苗幼儿园、七一小学、夏衍小学、夏衍中学等构成一链式教育体系,土地市场杭政储出201253-54号地块,土地,基本指标及区位四至,R21-03,R21-04,土地市场杭政储出201253-54号地块,土地,周边环境,土地市场杭政储出201253-54号地块,从2009年8月至今，江干区普福区块2公里范围内已出让土地面积19.53万方，其中住宅
5、用地面积约12.36万方，其总建面积达29.14万方。该区块周边地块出让近两年受调控影响，溢价率有所下降，楼板面主要集中在7000-13000元/之间。与该地块紧挨的杭政储出201115号地块以及杭政储出2012号地块，其楼面价分别为8516元/、7189元/。对比本案，此两宗地对本案拿地成本具有很强的指导意义。,周边,参考地块,土地市场杭政储出201253-54号地块,周边住宅项目较少，且多距本案较远目前已有项目体量都较大，都在10万方以上。建筑形态多以小高层为主，少量高层建筑在售项目均价在16000-19000元/m2， 早期推盘项目去化已近半或过半周边是拆迁安置房，后续改善性客源较多,周
6、边,参考项目,1,3,4,5,2,土地市场杭政储出201253-54号地块,价值,综合评价,土地市场杭政储出201253-54号地块,土地市场市场小结,土地市场持续回温杭城土地市场自7月开始出现回暖迹象，到10月已持续三个月表现较为活跃，本月出让地块更是达到本年度的高峰，共出让37宗较9月12宗增长超2倍。同时，土地溢价率也大大提升，仅中海近期56亿包揽钱江新城三宗地块而言，其溢价率均超出政府规定的49%的溢价封顶红线。宅地成交活跃因受前期调控的影响，近两年土地市场异常冷清，尤其是宅地市场。但，随着市场行情的好转，以及房企宅地“补仓”的需要，宅地市场也逐步回暖。就10月单月而言，本月共出让37
7、宗地块，其中宅地占19宗，且均产生较高溢价；而本月20宗挂牌地块中，宅地占有15宗，占比达3/4。,PART1 政策与市场资讯,PART3 商品房市场,数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统,商品房市场整体概述,10月，旺季不旺已成定局，在楼市传统“旺季”与淡季的交替之际，成交数据也悄然褪色。由于楼市年终趋势不明朗，整体楼市的观望情绪越发浓厚，而开发商出于对后期楼市的看好以及资金链压力减小，降价促销动力已不足。因此，后期楼市10月这种“量跌价稳”的局面或将持续。,数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统,商品房市场商品住宅,10月，杭城商品住宅市场“价稳量降”；今年三月份杭州市场以价换量以来
8、市场经历了一波成交高峰期，大量需求释放，到10月份，成交量逐步回落。究其背后原因，其一是价格的回涨对提高了客户的置业门槛，其二是年底信贷政策紧缩，加重客户的按揭负担。,商品房市场商品住宅（供应）,经历9月的开盘热潮后10月份杭城开盘项目回归至近期的中位水准，从入市项目价格水准来看，万元以下均价房源占比连续下滑，这在一定程度上表明超跌项目正出现价格反弹。,商品房市场商品住宅（供应）,商品房市场商品住宅（供应）,数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统,10月，高端公寓（单价3万/以上）供应138套，主要来源于绿城.明月江南1个项目；成交270套，成交均价为39021元/。本月高端住宅成交出现暴涨
9、，主要受凯旋门和武林府两个盘影响。,商品房市场商品住宅（高端公寓）,数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统,商品房市场商品住宅（成交套数排名）,本月凯旋门凭借地段优势、合理的市场定价以及开发商品牌，首开就受到市场追捧；珑昕泽第进行大清盘，促销走量；凯德龙湾采用“精改毛”降低单价，滞销形势得以扭转。综合来看，虽市场行情已摆脱淡市，但是，中高端项目若需走量，仍需做出一定的让利。,数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统,商品房市场商品住宅（成交金额排名）,从成交金额排行榜分析，整体入榜门槛为1.23亿元，TOP10门槛进一步降低；凯旋门凭借较高的性价比，首开即问鼎金额榜榜首；白鹭郡南则凭借探梅里
10、、柳映坊两项目在价格小幅上调的基础上，轮番多次少量加推，营造出热销势头，亦回笼不少现金。,数据来源：透明售房网,商品房市场商品住宅（存量）,10月，市场库存量再次攀升至高峰值，达到742方。整体而言去存量任务依然繁重，但是各个板块存量走势不同，如余杭、萧山、下沙这三个板块存量最大，也是容易引发价格战的区域。,套均面积132方,742万方,56406套,数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统,商品房市场酒店式公寓,10月，酒店式公寓供应量为10.77万，共1938套，主要来自于西子国际、嘉顺中心、赛丽绿城丽园以及和同人精华大厦四个项目；成交量5.72万，共863套。酒店式公寓市场整体成交低迷，
11、处于远郊板块的一些项目近期也无明显的调价策略，因此成交无明显起色。,数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统,10月，杭州全市共新增商办物业20.34万m2，成交面积6.67万m2，成交均价16688元/m2。本月英冠天地城成交134套排名第一，成交均价11707元/，义蓬购物中心成交83套排名第二，大世界五金城成交24套位列第三。,商品房市场商业办公,远洋心里，距武林商圈9公里，地铁6站距离，交通优势显著，但作为普福板块首个面市项目，位处城东新城和九堡板块之间，区域属性“夹生”客户区域认知模糊,九堡,远洋心里,项目概况,周边环境 产品特征 客户分析 营销输出,热销项目远洋.心里,项目当前1公
12、里范围内的基本生活配套匮乏，但以七堡综合体及城东新城商业规划的落地，未来3公里范围规划利好,远洋心里,项目概况,周边环境 产品特征 客户分析 营销输出,热销项目远洋.心里,从规划布局来看，心里规划11-14号楼4幢高层，其余整体以小高层为主，以近5千方的中央景观为中心，对称布局，强调景观的均好性,远洋心里,项目概况,周边环境 产品特征 客户分析 营销输出,热销项目远洋.心里,从立面来看，跳脱区域旧有绿城式沉稳基调的，外立面由褐石砖墙和真石漆组成同时运用立体堆坡景观，依据原生地貌和建筑排布，营造多层次的园林，户型设计上也表现出优异的竞争力,远洋心里,项目概况,周边环境 产品特征 客户分析 营销输
13、出,热销项目远洋.心里,客户语录： 地铁1号线一通房价肯定噌噌往上走，更别提还有各种高铁、高速，到周边地方都很方便。选择远洋心里也因为自己很喜欢这样轻松的社区环境，户型方面也非常满意，90方利用率高，既实用又宽敞。,开盘现场情况,周边道路情况,客户主要以城东的新杭州人和区域客群为主，通过对即将开通的地铁一号线概念的营造，项目吸引了市区部分地铁导入客群。,远洋心里,项目概况,周边环境 产品特征 客户分析 营销输出,热销项目远洋.心里,远洋心里，强调出区位优势，并主打温情牌，以情感、亲和力贴合年轻刚性客群宿求,远洋心里,项目概况,周边环境 产品特征 客户分析 营销输出,热销项目远洋.心里,项目在7
14、、8月份集中性做了大量线上线下的营销推广，包括线上报广、软文，线下联合住杭网进行了营销展示中心开放活动、样板房开放活动等等，营销展示中心当天邀请了丁建刚、杭州奥运冠军、杭州城市规划设计研究院总工等知名人士到场解读项目，吸引了较多客户前往项目现场观看。,远洋心里,项目概况,周边环境 产品特征 客户分析 营销输出,热销项目远洋.心里,面对城东新城和九堡的“夹生”板块，借交通优势，主打新杭州客群；“心里”案名强调出区位优势，并主打温情牌，以亲和力贴近年轻刚性客群宿求；客群年龄相对年轻，以网络媒体主导宣传，效果较好；样板房延期1月开放，蓄客周期过长，仓促开盘，,远洋心里项目总结,热销项目远洋.心里,商
15、品房市场市场小结,10月杭城楼市整体呈“量跌价稳”态势“金九”成色不足，“银十”沦为“铁十”，本月供求双双下滑，但是成交均价则相对稳定，与上月基本持平。究其原因，一方面，在9、10两月房价连续增长、土地市场局部热度飙升的当时，中央多部门表态调控持续，很大程度上稳定了市场预期；加之“金九”未能成气候，两因素叠加使得购房者的观望情绪增加；另一方面，开发商看好楼市后期，且经过半年的以价换量房企手持现金量大大增加，无心大力降价，“慢慢卖”心理呈现。存量延续9月反弹趋势，后期或在高位震荡调整 十月份市场库存量再次攀升至高峰值，达到742方。而后期楼市在无重大政策转变的前提下，供求或延续10月的走低态势，
16、故后期存量或在高位震荡调整。淡旺两季交替，随着后面供应量的减少以及成交的萎缩，后期楼市将延续10月“量跌价稳”的基本走势。,PART1 政策与市场资讯,PART4 品牌房企在杭销售情况,品牌房企在杭销售情况企业排名,万科依靠西溪蝶园的持续走俏，连续三月登上单月排名榜单；远洋地产则由旗下远洋心里、远洋公馆以及大河宸章等三个项目共同支撑占据榜单；大家房产随着武林府5号楼的低价加推，顺势成交，资金得到一定回笼。,品牌房企在杭销售情况企业排名,本月随着整体行情的走低，上榜名单门槛明显降低，降至120套。其中，万科、华元、远洋、郡原、东和、金地等企业主要近期让利促销行为，成交上涨；而绿城、滨江和保利上榜则更多是受益于旗下项目较多。,品牌房企在杭销售情况营销动态,品牌房企在杭销售情况营销动态,品牌房企在杭销售情况报广投放,数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统,THE END,
