1、立业地产服务机构高价值地产营销专家,全球购物中心发展及操作体系,购物中心定义,购物中心分类,购物中心操作体系,购物中心发展,全球购物中心的定义存在细微差异,购物中心定义,国际购物中心协会界定购物中心五大要素,购物中心定义,单一产权所有者,统一管理,提供零售和其它商业设施,提供泊车位,无统一规定,根据ICSC（国际购物中心协会）对购物中心的定义，购物中心包括产权归属、经营管理模式、服务内容、附属设施以及定位与体量5大要素。,购物中心定义,购物中心分类,购物中心操作体系,购物中心发展,2类8亚类,ICSC购物中心分类,注：“锚店”，就是在一个整体性的商业房产项目中起着“锚锭”作用的商业运营主力店1
2、平方英尺= 0.09290304平方米 1英亩= 4046.8564224平方米 1英里= 1.609344千米,4大类,日本购物中心分类,传统型和特色型2大类,泛欧洲购物中心分类,4大类,中国国标购物中心分类,2004年10月1日，开始实施中国国家质量技术监督局于2000年5月19日发布的国家标准零售业态分类，并将购物中心分为：近邻型、社区型、区域型、超区域型四种，中国国标单列工厂直销中心与国外直销中心、工厂直销店类似，所以列入购物中心。,购物中心定义,购物中心分类,购物中心操作体系,购物中心发展,香港港购物中心发展,美国购物中心发展,中国内陆购物中心发展,4个阶段,美国购物中心发展阶段,稳
3、步发展阶段,低,高,快速发展阶段,初步发展阶段,萌芽阶段,雏形期,成长期,成熟期,购物中心成长线,20世纪20年代,20世纪30-50年代,20世纪60-90年代,2001年至今,美国购物中心起源于二十世纪二十年代，30年代至50年代是初步发展阶段，60年代至90年代是快速发展阶段，进入二十一世纪稳步发展，且发展势头明显减弱。,美国购物中心数量与人均GDP呈正相关关系,美国购物中心数量,美国购物中心发展与经济发展密切相关，购物中心数量与美国人均GDP呈正相关关系。60年代，人均GDP超过5000美元， 美国购物中心数量快速增长，70年代，人均GDP超过10000美元，购物中心数量达到峰值。,美
4、国购物中心出租面积,美国购物中心出租面积与人均GDP呈正相关关系,美国购物中心发展与经济发展密切相关，购物中心出租面积与美国人均GDP呈正相关关系。60年代，人均GDP超过5000美元， 美国购物中心出租面积快速攀升，70年代，人均GDP超过10000美元，购物中心出租面积达到峰值。,小型和大型购物中心坪销较高，中型坪销最低,美国购物中心规模,网点密集地区购物中心发展繁荣，但是销售分流，坪销降低，小型（10万平方英尺以下）和大型（100万平方英尺以上）坪销较高，中型（20-80万平方英尺）坪销最低。,注： 1平方英尺=0.09290304平方米坪销：门店营业面积所产生的平均销售绩效。,80-1
5、00万平方英尺的购物中心覆盖人口最多,美国购物中心平均覆盖人口分析表明：从购物中心数量上看，覆盖10000人左右的10万平方英尺以下的购物中心最多，但80-100万平方英尺的购物中心覆盖人口最多，100万平方英尺以下的购物中心覆盖人口呈下降趋势。,注： 1平方英尺=0.09290304平方米,美国购物中心平均覆盖人口,小结,从规模上分析，美国，小型和大型购物中心坪销较高，中型坪销最低。,美国购物中心发展与经济发展密切相关，购物中心数量、购物中心出租面积均与人均GDP呈正相关关系。,美国购物中心发展经历了分为萌芽阶段、初步发展阶段、快速发展阶段以及稳步发展阶段4个阶段。,从平均覆盖人口分析，80
6、-100万平方英尺的购物中心覆盖人口最多。,香港港购物中心发展,美国购物中心发展,中国内陆购物中心发展,香港购物中心发展,香港第一个购物中心于1966年诞生,1966年，香港乃至亚洲的第一个购物中心，海港城一期海运大厦开幕，是傍码头而立，而后13年，其二期、三期陆续落成。1979年，伴随着香港地铁的开通，香港购物中心迅速发展，陆续有40余家200多万平米投入使用。新世纪以来，随着市场发展和竞争的加剧，休闲娱乐成为购物中心新的组合和竞争要素。,香港购物中心特点,4大特点,选址四原则,接近购买力、易达、聚集、最短时间距离,二八原则,不期望太远的距离会带来巨大的客流，把80%的客流锁定在20分钟的时
7、间距离。,沿轨道交通分布、临近巴士总站,70%购物中心沿轨道交通分布，善于与地铁出入口的连通和地铁客流的利用。并且每个购物中心都临近巴士总站或巴士站，有的多达50多条巴士线路。,社区购物中心发达,除海港城、太古广场等区域型购物中心及山顶广场、sky mart外，香港几乎全部为社区型购物中心，占比约为83%。,香港典型购物中心,香港最具代表性的12个购物中心,香港购物中心都不超过20万平米，最大体量为海港城，三期总体来为17.6万平米，集中分布在5-10万平米，平局约为5万平米。这个数据与美国的1.11万平米、日本的1.58万平米迥然不同，与台湾8.93万平米相近。,香港购物中心体量一般不超过2
8、0万平方米,香港购物中心体量,香港没有一般意义的郊区型购物中心，楼层一般在3层以上,香港交通高度依赖轨道交通和公交巴士，不同于美国高度依赖私家车，所以香港没有一般意义的郊区型购物中心。楼层数也是如此，香港购物中心一般3层以上，5-6层为多，最高15层，不同于美国只有1-2层。,香港购物中心楼层,香港购物中心开发商常为大型地产商，重视前期软性投资，并与其他物业类型整体开发,香港购物中心运作要点,香港购物中心的开发商往往是大型地产商，熟悉商业运作规律，成立有专业管理公司，且购物中心与住宅或者酒店和写字楼整体开发，如太古广场21万平米，四座塔楼，拥有五星级酒店、高级写字楼、购物中心，其客流相辅相成。
9、香港购物中心开发重视前期软性投资，用在前期研究、规划设计、运作管理的费用约占总投资的10%以上。,小结,香港没有一般意义的郊区型购物中心，楼层一般在3层以上。,香港购物中心体量一般不超过20万平方米。,香港第一个购物中心于1966年诞生，随着市场发展和竞争的加剧，休闲娱乐成为购物中心新的组合和竞争要素。,香港购物中心开发商常为大型地产商，重视前期软性投资，并与其他物业类型整体开发。,香港港购物中心发展,美国购物中心发展,中国内陆购物中心发展,美罗城,中国内陆购物中心发展,国内典型购物中心落成时间及体量,0,10,20,30,40,50,60,体量（万m2）,1990,1991,1992,199
10、3,1994,1995,1996,1997,1998,1999,2000,2001,2002,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,1989,2010,八百伴购物中心,天河城,重庆大都会,港汇广场,北京国贸,中信攀富,恒隆广场,来福士广场,CBD万达广场,中信城市广场,望京嘉茂,世贸天阶,西单大悦城,金融街购物中心,北京华茂,东方新天地,SM城市广场,天一广场,百联西郊购物中心,深圳保利文化广场,宁波万达广场,上海正大广场,天和正佳商业广场,华南MALL,金源时代购物中心,年份,20世纪90年代，购物中心多位于一线城市核心地带，2000年开始，二线城市、非核心商
11、圈购物中心也不断涌现，如今，中国的购物中心发展逐渐走向成熟。,中国内陆购物中心发展阶段,4个发展阶段及特点,中国内陆购物中心发展趋势,5大趋势,行业发展将会更加成熟、规范，成为国内商业发展的主流，也会有更多的实力开发商进入,经过市场洗礼的本土开发商会成为开发主体，与外资机构同台竞技，其人才队伍也将逐渐成长起来,选址将由一线城市、核心商圈向二线甚至三线城市、区域商圈甚至社区商圈普及,发展模式将由大而全向更加多元化、精细化、主体化发展,有效经营管理依然是确保项目成功的保证，与资本、金融的互动将会的行业发展起到极大的推动作用,小结,中国内陆购物中心发展在行业发展、开发主体、项目选址、发展模式以及经营
12、管理5个方面呈现出新的趋势。,2000年开始，二线城市、非核心商圈购物中心也不断涌现，如今中国的购物中心发展逐渐走向成熟。,中国内陆购物中心发展经历了雏形、形成、发展、成熟4大阶段。,购物中心定义,购物中心分类,购物中心操作体系,购物中心发展,购物中心操作体系,购物中心操作流程,市场研究,市场机会分析,项目定位,规划设计,目标设定,经济测算,调整/招商,运营管理,7大目标,目标设定,市场研究,市场机会分析,项目定位,规划设计,目标设定,经济测算,调整/招商,运营管理,8个市场研究要项,市场研究,宏观环境研究,宏观环境研究,政治环境,社会环境,关注要项,土地政策,金融政策,房地产相关政策,城市发
13、展规划,区域发展规划,人口迁移分析,城市化进程,各区域人口特征分析,居民消费习惯简析,城市商业发展规划,经济环境,主要经济指标分析,产业结构分析,人均GDP分析,基础设施投资分析,社会零售品销售总额分析,人均可支配收入分析,同等城市经济指标比较,商业历史研究,从历史中挖掘商业空间走向和商业形态变迁走向，为项目决策提供依据,商业历史研究,北京商业历史研究,商业历史研究,北京商业历史研究,20世纪80年代以前,20世纪80年代90年代,2002年至今,20世纪90年代2001年,年份,1100美金以下,11002000美金,20004400美金,4400美金以上,人均GDP,北京商业业态的发展与人
14、均GDP的关系,西单购物中心,百盛购物中心,西单MALL,金融街MALL,农贸市场,商业历史研究,北京商业历史研究,连锁大型超市店,连锁百货公司,中小型/传统百货公司,中小型超市,主体型百货公司,连锁便利商店,电视购物,大型购物中心,北京商业业态发展趋势,根据北京商业业态发展趋势分析，大型购物中心、电视购物等零售业仍在发展，极具潜力，主题百货、连锁大型超市书属快速发展中的业态，连锁百货处于成熟期，发展速度趋于缓慢，中小型百货、中小型超市市场发展空间十分狭小，处于萎缩状态。,商业历史研究,山东商业历史研究,柜台式、大而全的传统模式二十世纪90年代中期前，济南市民的购物场所主要是济南百货、大观园、
15、人民商场、山东华联、济南一百“五朵金花”，无一例外都是大而全的百货店。,开放式、专业细分的现代模式1996年银座商城及1997年贵和购物中心开业，以三联家电为代表的专业店、专卖店也大量出现。 老字号济南一百出局。,购物中心初现泉城，外资外省连锁攻城略地2000年，集购物、休闲、娱乐和饮食于一身的银座地下购物广场，开业并持续火爆至今，拉开“一站式的超级购物模式的序幕。北京国美、江苏苏宁、易初莲花、沃尔玛、家乐福等外资外地商家不断进入济南，攻城掠地，蚕食着本土商业的市场。,超市发展壮大1998年开始，新国道、万嘉隆、绿地、将军惠员、大润发等如雨后春笋般涌现。中兴商厦、济南国贸大厦相继出局，济南最早
16、的百货店济南百货大楼元气大伤。,购物中心时代即将到来预计2010年前后，真正意义的购物中心魏家庄万达广场、恒隆广场等将陆续开业，鲁商集团也在积极发展购物中心项目，泉城中心、振兴街等购物等项目,标志,发展阶段,商圈研究,3个商圈研究要项,城市主要商圈分布、特征各商圈特征城市商圈分布未来走向,地理范围、区位属性规模、消费者来源及特征业态构成、租金水平主要商业项目及潜在项目发展历史及未来走向,研究基本同其它商圈研究，需更加细化和深入，同时进行商家访谈和消费者调查,城市商圈研究,上海商圈研究,城市商圈研究,上海商圈研究,区域商圈研究,上海区域商圈研究,1.四川北路商圈2.来福士广场3.雅居乐广场4.老
17、西门广场5.日月光广场,区域商圈研究,西单商圈商圈概况,区域商圈研究,西单商圈商圈概况,区域商圈研究,西单商圈商圈概况,区域商圈研究,西单商圈商业业态及比例,西单商圈经过调整虽已出现购物中心等新型商业形态，但其整体商业仍以百货及摊位式卖场为主，仍旧未脱离传统商圈结构，升级版商业形态仍有很大发展空间。,商业业态及比例,区域商圈研究,西单商圈业态构成及比例,西单商圈业态构成较为单一，零售业态是商圈内的绝对主力业态，餐饮休闲仅仅是零售业态的必要配套。,业态构成及比例,区域商圈研究,西单商圈商业零售品牌,区域商圈研究,西单商圈餐饮娱乐,区域商圈研究,西单商圈市场租金水平,区域商圈研究,西单商圈消费客层
18、,小结,作为生命力旺盛的商圈，西单已开始进入“丰富商业形态”、“调整商业结构”、“提升商业品质”的蜕变和新生。,作为较早形成的商圈，西单从商业形态、业态组合、消费构成、物业结构等方面都已显现出单一、不足和局限。,作为城市级商圈，西单无论从商业规模、分布密集程度还是人流构成、商业 氛围等方面都已相当成熟。,市场研究,市场机会分析,项目定位,规划设计,目标设定,经济测算,调整/招商,运营管理,4大市场机会分析要项,市场机会分析,城市化与商业布局的关系人均GDP与商业形态关系区域人口与商业规模、业态关系国内外商业发展理论和趋势,城市空间发展趋势项目所在区域发展趋势及驱动因素城市商业规划机会区域人口聚
19、集趋势,区域分布特点及走向商业形态特点及走向商业地产开发问题商业地产发展空间和机会,区域居民需求总结供需规模比较供需业态比较市场机会分析,理论模式引入,城市化与商业布局的关系,理论模式引入,人均GDP与商业形态的关系,理论模式引入,人口、商业规模、业态的关系,理论模式引入,商业发展理论与趋势借鉴,城市发展趋势,城市空间发展趋势,城市发展趋势,区域空间发展趋势及驱动因素,城市发展趋势,商业发展规划机会,城市发展趋势,供需对比,市场研究,市场机会分析,项目定位,规划设计,目标设定,经济测算,调整/招商,运营管理,12大定位方向,项目定位,项目定位,宗地分析,消费者定位,案例借鉴,规模定位,主题定位
20、,功能定位,形象定位,经营方式定位,档次定位,业态定位,租户定位,价格定位,宗地分析,5大宗地分析要项,地块四至在城市或片区的区位周边主要道路,主要居住物业主要商务物业主要商业物业周边自然资源地块商业竞争环境,地块外部交通系统及未来发展路网主要通达区域周边人群到达地块的便利性,评价项目外部不同方位是否便于观察到，及展示效果,案例借鉴,2大要点,案例选择关注点,城市级别城市经济水平项目区位项目规模,案例分析重点,区域发展状况及前景商业规模业态定位业态组合规划设计,消费者定位,商圈的初步确定决定消费者定位,商圈的初步确定,消费者定位,各级商圈辐射范围分析居民消费习惯和意向分析可达性与可视性分析竞争
21、商圈和项目分析,各级商圈确定消费者数量消费者结构消费者AIO,消费者定位,商圈分析,顾客密集度法,交通时间法,在进行商圈分析时，可采用顾客密集法和交通时间法，但必须结合交通路网、公交线路、居民聚集状况、消费意向等因素进行分析。,交通时间法所列数据可用于区域型商业中心或社区型中心，核心商业中心使用该办法需予以适当调整。格伦(Victor Gruen)观点：从不同的地方来到购物中心需要花费的时间一般是1215分钟,最多不能超过25分钟。,顾客密集度法和交通时间法可结合运用。核心商业中心核心商圈的密度较小，主要依靠次级商圈和边缘商圈。区域型商业中心边缘商圈密度较小，主要依靠核心商圈和次级商圈。而社区
22、型商业中心，基本依靠核心商圈，次级商圈和边缘商圈密度都很小。,消费者定位,可达性分析,高架桥,经四路经七路,共青团路银座晶都国际泺源大街,单行，禁止,左拐,大交通优势明显，高架桥连接经十路、经一路，利于车流外走。顺河东街单行线，道路较窄，共青团路口禁止左拐，高架桥影响商业的视野和视觉效果。人民商场人流到达本项目需穿过高架桥，相当于过两个路口，不利于步行人流到达本项目。项目南北两端无吸引人留的空间及业态，以通过性人流为主，现有环境不易留住消费者。,项目与周边道路交通路线示意图,消费者定位,竞争分析,消费者定位案例,宝龙城市广场消费者定位,消费者定位案例,天津大悦城消费者定位,5大原则,主题、功能
23、、形象与档次定位,主题、功能、形象与档次定位,定位思路,主题、功能、形象与档次定位,战略举措,天津大悦城主题、功能、形象与档次定位,主题、功能、形象与档次定位,天津大悦城主题、功能、形象与档次定位,主题、功能、形象与档次定位,天津大悦城主题、功能、形象与档次定位,主题、功能、形象与档次定位,规模定位,5大因素,业态定位,消费者特征与业态适应性分析,业态定位,消费者需求与租户入驻意向分析,业态定位,业态支付能力与聚客能力分析,业态定位,竞争与流行程度分析,业态定位,消费频率与支付能力分析,业态定位,人流、车流可达性与对应业态,业态定位案例,西单大悦城业态定位,市场研究,市场机会分析,项目定位,规
24、划设计,目标设定,经济测算,调整/招商,运营管理,规划设计原则,4大原则,延续、实现、发扬项目定位,最大可能引入目标客流，并尽可能使客流在物业内均衡分布、合理流动,创造便利、舒适、产生兴趣的购物环境,满足经营需要，便于管理,规划设计案例,天津大悦城整体布局展示,中粮天津大悦城位于天津核心老城厢，南马路与南门外大街交叉口，总建筑面积52万平方米，物业类型涵盖购物中心、写字楼、公寓、住宅等。,规划设计案例,天津大悦城商铺分割展示,规划设计案例,天津大悦城对外交通展示,规划设计案例,天津大悦城平面布局及内部动线展示,规划设计案例,天津大悦城垂直交通展示,规划设计案例,海河新天地外观设计展示,海河新天
25、地采用新现代主义设计手法、功能主义设计原则，体、块穿插营造丰富外观，“龙舟”和“集装箱”隐喻远洋品牌，整体仿佛远洋巨轮，体现了“海河新天地”主题。动感折线形布局，层层之间不同叠和，打破简单竖向分割的呆板，显现出强烈的整体感。采用了黑色石材（彩釉玻璃）、金属板、玻璃、素混凝土、白色石材等材料，突出商业气氛和都市活力。,规划设计案例,海河新天地垂直交通展示,规划设计案例,海河新天地配套设计展示,规划设计案例,海河新天地景观设计展示,沿社区外侧的步行街呈带状分布了大面积绿色景观。商业区域和住宅区之间布置了绿化带，形成了天然区隔，并不影响到景观的渗透性。在入口一带，形成一个绿化通道，底景为住宅小区内景
26、观，巧妙布局的绿色世界，使来往的人群，视线范围内随处可以充分感受到清新与和谐。,规划设计案例,香港购物中心产品设计借鉴,巨大的、可爱的卡通公仔摆在交叉路口，将人流引向购物中心。主入口设计醒目标志，使其成为人流集中和各类活动的焦点。建筑玻璃外墙进行主题式设计，让建筑外部形成消费动力。,规划设计案例,香港购物中心产品设计借鉴,香港购物中心采用复合型人流推动结构，有利于提高各楼层租金收益水平。购物中心设计充足的停车位，停车场不只放在负一层，多楼层设置，且设置多个地铁出入口，全方位引导人流。电影城入口设在首层，出口设在高层，引导人流往上走。,规划设计案例,香港购物中心产品设计借鉴,香港购物中心采用多主
27、力店原则，层层都有核心主力店，甚至每层数个主力店，并且灵活安排主力店与一般租户组合造型，主要有直线带状、L型、U型、集团型、T型、三角形、哑铃型、四方型和垂直立体式。,规划设计案例,香港购物中心产品设计借鉴,餐饮不在一个地方，多点多层设置休闲餐饮。顶楼设置特色化，形成吸引人流的磁极，如美食广场、大型电视屏幕、电影城、玩具自动扶梯口设置引导性广告，吸引人流按照其引导的方向走大量运用弧形动线，创造购物中心丰富的视觉空间和愉快的购物体验。,市场研究,市场机会分析,项目定位,规划设计,目标设定,经济测算,调整/招商,运营管理,经济测算体系,5大经济测算要项,市场研究,市场机会分析,项目定位,规划设计,
28、目标设定,经济测算,调整/招商,运营管理,调整/招商,11大要项,调整/招商,目标设定,目标客户,业态布局,招商策略,租金体系,招商政策,招商阶段,文件与物料准备,推广计划,组织分工与任务分解,费用预算,目标设定,SMART原则,特定的、范围明确的，而不是宽泛的,可以度量的，而不是模糊的,可实现的，不是理想化的,基于结果而非行为或过程,有时间限制，而不是遥遥无期的,业态布局,坚持明确、弹性两大原则,在招商过程中应坚持明确、弹性两大原则，业态总体布局是确定的、明晰的、不可随意变动的，但根据商家具体要求，可在铺面划分、配套等细节方面予以灵活调整。,招商阶段与策略,招商十原则,招商阶段与策略,招商阶
29、段客户分类,招商阶段与策略,招商流程,市场调研,项目定位,招商策略、计划拟定,主力客户名单拟定,主力客户沟通筛选,合作条件沟通,主力品牌签约,入场装修,试营业,开业,团队组建文件物料准备租金体系,品牌客户积累,品牌客户洽谈,品牌客户签约,攻坚阶段,招商阶段与策略,招商阶段与策略,招商阶段与策略,推广计划,市场研究,市场机会分析,项目定位,规划设计,目标设定,经济测算,调整/招商,运营管理,运营管理,5大要项,运营管理目标,6大运营管理目标,运营管理目标,确保物业完整、安全、有效,收益、利润增长,保持租户组合满足需求及其竞争力,客流、美誉度、销售额增长,营造便利、舒适、富有吸引力的购物环境,项目
30、增值,运营模式,2种模式,市场推广,掌控市场动态，并塑造良好市场形象,塑造和维护购物中心形象，使消费者了解、关注自己的产品和服务，并产生兴趣，从而提高购物中心客流、销售，提升购物中心价值。,市场推广,沈阳大悦城,市场推广,沈阳大悦城,市场推广,沈阳大悦城,小结,进行市场推广时，必须掌控市场动态，并塑造良好市场形象。,购物中心运营模式可分为自行组建团队和委托经营2种。,运营管理需考虑项目管理目标、管理模式、管理职能、组织架构及管理要点5大要项。,pOXLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI9
31、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,
