1、沿海国际项目市场分析,UPCS 地产整合平台 2009.6,甲级写字楼 万豪酒店,精装修房：13600M2,商业：3000M2,项目规划为五星级酒店、国际甲级写字楼及商业于一体的苏州主城区综合商业新地标。其中苏豪天地与底商为本项目研究内容，故本报告将对精装修房与商业针对性市场分析。,引言,精装修公寓与商业为本报告需要研究的对象,引言,1、精装修房共计141套；2、主力面积80-130平；3、产权40年,项目精装修房严格上应称之为酒店式公寓，传统的营销策略中将其功能泛化，既集酒店、居住与商务办公为一体的投资产品，但产品定位不当易被替代。因本案定位高端，同时项目配置高档酒店与甲级写字楼，精装修产品
2、概念引导上应倾向于拥有酒店式服务的高档居所更适应目前的市场。,精装修公寓概念引导上倾向于拥有酒店式服务的高档居所更符合目前的市场,宏观市场分析,政策背景分析09年一级市场分析09年二级市场状况楼市发展预判宏观市场总结,政策背景分析,受政策调控等诸多影响，特别是9.27新政后苏州市场迅速进入冷冻期，主要体现为市场成交量急剧下滑，整个苏州房产市场处于持续低迷状态。但随着一系列的暖市政策陆续出现,市场成交量在年后急速回暖，出现了小阳春”局面。根据世行对中国经济的保守估计，09年GDP将达7.2%，中国整体经济运行状况良好，讲刺激国民消费。,以经济持续发展为主导的背景下，9.27新政被诸多暖市政策弱化
3、，同时国内经济的平稳运行为国民消费带来信心，苏州楼市开始摆脱观望氛围，需求大幅释放，成交回升。,苏州市场乃至全国房地产市场量价齐跌，中央和地方政府开始救市行动,2008年底救市政策分析,通过免征营业税、降息、下调公积金贷款、契税税率等一系列措施鼓励普通商品住房的消费,2008年底救市政策分析,政府加强市场监管力度,督促市场回暖,以期带动其他相关产业发展,保持宏观经济平稳运行,政策背景分析总结,金融政策方面恢复对购、建住房的借款申请人申请第二（含）次以上住房公积金贷款的办理，同时第二套房贷款的发放出现松动。 08年度：上半年加息,下半年降息进一步落实适度宽松的货币政策。此次调整后，年内存款基准利
4、率累计下调1.89个百分点；贷款基准利率累计下调2.16个百分点；存款准备金率下调9次，在上半年上调3个百分点，达到17.5%的历史高点后，继而连续4次下调，累计最多下调3.5个百分点。税收政策方面对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定，规范房屋登记费的计费方式和收费标准，同时下调个人住房公积金贷款及个人购买普通商品住房的契税税率。住房保障方面住房保障的主要途径是廉租住房、经济适用住房、限价普通商品住房及其他中低价位、中小套型普通商品住房等，建公共租赁住房；扩大廉租住房保障范围，增加廉租住房保障资金来源，加大住房保障的工作力度。投资政策为实现09年度“保八”的目标，国家加大了宏观面的投资
5、力度，深化产业结构的调整，力争国民经济形势尽快回升。固定资本金比例的下调将有利于房地产产业结构调整优化，提高固定资产的投资，尽快实现经济的见底复苏。,一级土地市场分析,在07年土地大幅放量过后，08年居住用地的供应大幅度减少；在土地成交结构的占比中，08年商办用地比例超过居住用地，为苏州2001年土地出让制度开始以来的最高比列。2008年市场低迷的情况下，商业用地出让和成交比例受到影响较小。09年1-5月，主要出让的也多为配套类的用地，住宅用地多为定销房。,08全年市场行情低迷，土地成交量急剧萎缩，09年土地市场有所回暖,2009年5月22日挂牌出让土地一览表,一级土地市场运行,09年5月22
6、日土地拍卖分析,一级土地市场运行,本次土地拍卖呈现出两个特点：高新区和相城区是未来规划发展的重点区域，此次土地拍卖中面积占全市比分别为39%和34%。从土地出让性质来看，住宅类土地占比31%，商业性用地依然是本次出让中的重头戏，占比69%，在目前楼市形势不明朗的形势下以及房源库存去化困难的情况下，政府推地依旧谨慎。,由于2007年9月27日国家对房地产新一轮的调控，致使房地产一路上扬的形势急转直下，在2008年新政效应在滞后一段时间后终于显山露水。2008年整年度苏州房地产二级市场新增供应量明显少于2007年度。2009年3-4月份新增量初步上升。,二级市场分析,在市场需求放缓的影响下，08年
7、度苏州房地产二级市场新增供应量明显少于07年度，09年初随销量上升，供应不断增大,受宏观经济周期、购买力下降等不利影响，市场有效需求增长缓慢，08年成交量下滑明显，而09年上半年在政策和房交会的促成下，成交量不断回升,从整体成交情况来看，08年下半年呈现较低迷的成交趋势；到了09年2月以后，在房交会、政策推动和市场刺激的作用下，成交量开始有所增长，市场有回暖迹象，3月由于房产信息网改版，不少成交信息停滞，在09年4月成交量迅速释放。5月，不少新老楼盘推出房源，再加上三场房交会的刺激作用，成交持续上涨。,二级市场分析,09年苏州住宅成交均价“稳中有升”,08-09年度其他成交指标均有较大的下滑，
8、但成交均价出现小幅上涨。处于买房市场的2008年苏州房地产市场呈现供大于求的局面，房价上涨与市场本身无多大关系，导致价格上涨的原因，一方面是地价的不断上涨，另一方面是建筑原材料以及人工成本的上涨。09年的成交均价走势相对比较平稳，起伏不大,二级市场分析,二级市场分析,从公寓供应产品情况看，苏州市场上住宅产品户型面积向多元化发展，其中75-135平米供应量最多；从销售情况看，目前75-135这个面积段的产品销售情况良好；另外还有一部分160平以上的享受型客户需求。,09年苏州全市的公寓市场来看，75-135平米的面积供应和销量都很大,从累计供销比上看，目前苏州市场销售主要集中在自住型客户,楼市发
9、展预判,索罗斯：中国经济已复苏国际著名投资家、量子基金创始人索罗斯在北京接受本报记者专访时以肯定的口吻表示：“中国经济已经复苏。”他强调，中国出台的4万亿元刺激经济方案是及时有效的，除了出口还未恢复外，其它经济领域均已回暖。 -2009.06.07中国新闻网 国家统计局：我国经济已经见底回升国家统计局日在官方网站发表郭同欣署名文章对当前几个宏观经济问题的初步分析一文，称此轮经济运行的底部应该在去年四季度，中国经济已经见底，今年二季度GDP预计接近8%，下阶段经济可望企稳向好。 -2009.06.24经济参考报中国经济最危险地时候已经过去，经济开始回暖，未来国内经济环境相对稳定。,国内经济形势的
10、好转，必然促进国民信心的恢复，楼市观望氛围有望打破，经济的回暖将带来楼市的复苏。,经济层面国内经济形势的逐渐好转，必然增强市场信心。927新政的松动与政府的救市行为增强了市场信心，有效的促进了市场需求的释放一级市场经过07年土地大幅放量和楼面价聚增，08年后的居住用地供应下滑明显,商业用地供应最为平稳；从09年土地成交看，流拍现象减少，土地竞价激烈，开发商进入新一轮的土地储备期。二级市场在各方面利好政策的刺激下，09年上半年呈现“量价齐升”的趋势。在国内经济运行趋于稳定下，市场信心逐渐恢复，下半年成交量会“稳中有升”。,宏观市场总结,宏观市场研判,酒店式公寓市场分析,苏州酒店式公寓发展阶段苏州
11、酒店式公寓分布特征各区域市场分析区域市场分析总结竞争个案的选择典型竞争个案分析竞争分析总结,发展阶段 2004-2005年,时间段,大批酒店式公寓拥入市场，在丰富了市场产品的同时，各项目都借着楼市的火爆而取得较好市场效果,一批”烂尾楼”起死回生。,特点,烂尾楼改造,面积小，投资好，市场接受度高,投资客冷却，产品吸引力下降,典型代表,概述,本阶段酒店式公寓的兴起在于大户型充斥整个市场，而小户型供应是“凤毛麟角”，给了酒店式公寓产品一个发展契机。,在国家宏观调控，大量小户型产品投入市场，而酒店式公寓作为小户型的一个分支，也迎来了兴盛时期。,新政策后，由于酒店式公寓产品的投资性明显，这一政策出台打压
12、了投资信心，导致目前酒店式公寓产品出现成交冷淡现象。,品质高端、多元化，酒店式服务概念不断引入,吴中凯悦公寓古城区时代晶华,新区汇豪国际古城区自由之邑,园区YARK公馆园区新天翔广场,相城新尚阅城新区新地国际公寓,苏州的酒店式公寓发展阶段,起步阶段 2002-2003年,兴盛阶段 2005年下半年-05上半年,调整阶段 07年下半年至今,苏州酒店式公寓发展起步较晚，呈阶段性发展，现阶段处于调整期,苏州酒店式公寓发展,一体：即市中心两翼：即高新区及工业园区两点：即分布于相城区、吴中区其中市区、吴中区多为改造项目，档次较低。目前苏州市酒店式公寓品质参差不齐，中高档次的酒店式公寓主要集中在高新区和工
13、业园区，特别是高新区狮山路CBD以及工业园区金鸡湖湖西等商务办公条件的成熟，对酒店式公寓的发展提供良好的机遇,苏州酒店式公寓主要分布于新区与工业园区，可概括为“一体、两翼、两点”,古城区作为苏州房地产发展的主要区域之一，住宅产品主要以高端的别墅产品位置，而小户型的酒店式公寓产品作为居住类产品存有很大市场机会；古城区稀有的土地资源也决定了酒店式公寓产品具有很高的投资潜力,苏州酒店公寓分布格局,苏州的酒店式公寓分布特征,摩登99自由之邑观前1号富达广场润亿皇朝万达广场桐泾商务广场,租赁市场,租赁产品多为改造项目，整体档次较低；主力面积集中于40-50平米； 租金集中于35-40元/平方米/月，收益
14、率集中在6%左右；客源以工作不久的小年轻或企业小白领为主。在售项目少，档次较高，占居主城核心地段。,中心城区酒店式公寓市场分析,在售市场,中心城区市场分析,园区酒店式公寓市场分析,在售市场,1,新天翔广场 环球188 汇晶新屹 中茵皇冠国际 和乔丽晶 雅戈尔YARK公馆,租赁市场,购买目的自用、投资、投资加自用，基本以项目周边企业中高层购买者居多，用于自用、自用加投资，投资客多数在苏州的私营业主企业合伙人为主；租凭者以项目周边的企业管理者为主；集中在40-65平方米左右的一房为主；租金大约在150元/平方米/月左右，平均收益10%左右,2,3,4,5,6,园区市场分析,御庭国际公寓青庭国际公寓
15、狮山丽晶酒店公寓狮山缝汇汇豪国际新地国际公寓,租赁产品集中于狮山路附近；面积范围从35-95平方米不等，以一室一厅产品为主；租金水平在35-150元/平方米/月之间，平均收益率在6.4%-20%之间；目前区域内在售酒店式公寓项目不多，80平方米以上客户构成以外资、合资企业管理层及欧美客源为主，35-45平方米之间为在高新区工作的白领、年轻客户为主,新区酒店式公寓市场分析,在售市场,租赁市场,6,新区市场分析,在售市场,客源构成从购买目的看，包括投资、自住、自住加投资，以投资为主，投资客以相城区当地私营业主为主要，自用、自用及投资的客户为相城区、园区、市区的企业管理层，注重生活品质。,在售项目主
16、要位于相城区行政中心附近，排布于相城大道两侧；相城区酒店式公寓产品起步较晚，酒店式公寓发展相对不成熟，目前主要以在售产品为主，销售价格在4500元/平方米-8200元/平方米之间，以一室一厅为主。,相城区酒店式公寓市场分析,相城区市场分析,蓝调都汇凯悦大厦美韵公寓蜜蜂城金枫国际飞凡第五街上城,销售市场,租赁市场,基本以项目周边企业中高层、年轻白领等购买者居多，用于自用、自用加投资，另外，部分用来投资客户多为吴中区私营业主；租赁者以项目周边的企业管理者为主。产品主要位于东吴南路两侧以及木渎板块，价位相对较低，由于近年区域同类产品开发较热，竞争压力较大；面积主要集中于40平方米左右，以一室一厅产品
17、为主,吴中区酒店式公寓市场分析,吴中区市场分析,40,45,50,55,60,65,70,75,35,80,85,90,95,新天翔广场,阅城,中翔丽晶,中恒广场,M2,新地国际公寓,桐泾商务广场,万达商业广场,园区,相城区,30,新区,中心区,美韵公寓,金枫国际,飞凡第5街,吴中区,分析总结,主流面积区间,苏州在售酒店公寓项目主力面积在40-60平米，80以上大面积产品主要集中在园区，新区与市区CBD内的顶级项目；,蜜蜂城,环球188,观前1号,UP上城,全市在售酒店公寓项目有14个，中档定位为主；普通项目装修标准集中800-1500元/平米；高端项目集中在2500-3000元/ 平；整个市
18、场酒店公寓项目去化周期长，整体销售速度缓慢,分析总结,分析总结,园区,古城区,相城区,新区,吴中区,5000,6000,7000,8000,9000,10000,11000,12000,13000,14000,15000,区域主流价格,暂无项目,园区,古城区,相城区,新区,吴中区,4%,5%,6%,7%,8%,9%,10%,11%,区域主平均收益率,从在售市场来看，新区，园区及市区价格较高，主要因为区域CBD内新项目的出现，其它区域在售项目价格虽然有差异，但基本在同一平面,从租赁市场来看，各区域平均收益率都在6%以上，新区由于酒店式公寓租赁市场成熟较早，受到租赁客户追捧，收益率最高,从价格和收
19、益角度来看，苏州市区处于中间水平，且由于区域酒店式公寓产品发展较晚，多为在售市场，租赁市场尚未成熟,区域市场分析总结,苏州酒店公寓发展历程短，速度快，整体品质及配套不高；产品绝大部分出售，业主依靠自行出租赢利，缺乏统一经营管理及由此带来的理想的投资回报,分布特征零散分布，高端项目分部集中在园区、新区及市区核心地段 产品特征普通产品面积集中在40-60平，装修标准800-1500元/ 平；在售高端产品面积在80平以上；装修标准2500以上价值特征普通产品价格更多依赖产品挑高产生的附加值；高端产品在占据核心地段之外，售价更多依赖高标准装修与高品质服务产生的附加值；产品档次中档定位为主，投资回报率一
20、般,竞争个案选择,根据本项目区位属性、项目定位及客户集中程度可确定本案面临的直接竞争项目分别为观前1号，万达广场，桐泾商务广场与新地国际公寓,1、观前1号2、万达广场3、桐泾商务广场4、新地国际公寓5、新天翔广场6、环球188,从地缘关系来看，园区湖西距离本案较远，定位更高端；从客户分布来看，园区项目覆盖整个苏州大市，本案客户更集中在新区与市区内；,竞争个案基本情况,在售竞争个案基本情况,观前1号绝版地段，领袖之地,项目概况：地理位置：观前街宫巷 雅戈尔富宫大酒店对面开发商：苏州爱建环球房地产发展有限公司 建筑面积：8900平方米 容积率: 1.78 物业类型：商铺，酒店公寓总套数：商铺29间
21、，精装公寓106套面积范围： 公寓38-103多平米 使用年限：40年产权项目规划：项目项目由敞开的商业内街和精装酒店式公寓两种物业类型构成。1层布置商业，共29间商铺，24层为106套精装酒店式公寓。 销售动态:开盘时间： 09年6月20号均价：15500元/平方米（装修标准：2500元/平米）,典型竞争个案分析,公寓户型面积从35-103平米不等，主要以35-80平产品为主，高档精装修房,万达商业广场平江新城“城市综合体”,项目概况：地理位置：人民路3188号基地面积：64000平方米建筑面积：45万平方米（其中公寓部分约14万平方米）容积率: 5.5绿化率：30%物业类型：住宅、酒店式公
22、寓、写字楼、商铺建筑类型：高层、小高层总套数：8000户，公寓2219户，其中酒店公寓616户面积范围：37-127平米项目规划：项目8栋楼为普通公寓，面积从50-127；一栋为酒店式公寓，产权70年，43-53平米，；一栋为SOHO公寓，产权40年，户型均为37；小区西面为万达广场商业部分，包括大型购物商场、步行商业街和三幢写字楼。销售动态:公寓08年3月8日一期开盘，4月26日二期公开，后陆续推出特价房源等成交均价：6700元/ 酒店式公寓销售率：95%,普通住宅,小户型公寓,重点个案分析,典型竞争个案分析,项目依托城市北拓契机和平江新城的打造，借助低价销售，去化十分理想，目前处于尾盘销售
23、状态,项目户型面积配比,剩余房源户型配比,已售户型配比,项目以中小户型为主，SOHO公寓面积为37平米，酒店式公寓为43平米，其余为住宅性质的普通公寓,一室一厅一卫约37.22平米,一室一厅一卫约43.02平米,一室一厅一卫约53.33平米,二室二厅一卫约83.93平米,小面积产品户型设计,客群分析：酒店公寓的客户购买多以投资为主，主要是来自上海，平江区及相城元和。他们看中苏州北拓，轻轨2号线的筹建，京沪高铁的建设等为区域带来巨大增值潜力与万达在其他二线城市成功运营的带来的良好口碑。,桐泾商务广场沧浪新城优越地段，稀有精装小户,项目概况：地理位置：桐泾南路与解放路交汇处,紧邻23万方桐泾公园基
24、地面积：13000多平米建筑面积：60000多平米容积率: 3.5绿化率：30%物业类型：单身公寓，写字楼,商铺总套数：300套面积：44-57平米使用年限：40年产权项目规划：项目地面部分由三幢办公楼及裙房组成，其中1#、2#以办公楼为主，3#以单身公寓为主，13层裙楼和地下部分为商场； 销售动态:08年5月开盘销售均价：8500元/平米，装修标准1000元/平米目前公寓销售率：63%,3# 单身公寓,3#为精装修小户型公寓，共300套，自5月24日开盘至今销售率达51%左右，销售业绩良好,典型竞争个案分析,从已销售的房源来看，40和60平米的户型去化速度最快，占到整体去化的79%。二期推出
25、的产品挑高5. 4米，更受市场欢迎,项目户型面积配比,剩余房源户型配比,已售户型面积配比,精装修单身公寓的房型面积在40-60平米之间，二期推出挑高5.4米小户型公寓，设计紧凑合理，产品的附加值高,A型,客群分析：城区精装小户型公寓，二期产品挑高5.4米，附加值高，容易被市场接受。投资客还看重地理位置及产品的升值空间。未来，轻轨二号线将连接古城与相城吴中，扩大辐射范围，因为也吸引了不少自住与投资于一体的年轻人,新地国际公寓星级酒店式服务打造高端酒店式公寓,项目概况：地理位置：高新区塔园路166号 开发商：苏州阳光新地置业有限公司建筑面积：90000平方米 容积率: 2.6 物业类型：高层、多层
26、总套数：国际公寓297户面积范围：111-300多平米物业公司 ：世邦魏理仕使用年限：70年产权项目规划：项目由两栋50层的超高精装建筑和两栋多层组成，1-5层为裙房，定位高档商场。主楼为54层的超高层建筑，26层以上是香格里拉集团管理的5星级标准豪华酒店，26层以下为国际甲级写字楼，副楼是26层的国际服务公寓。 销售动态:开盘时间：2007-11-30 成交均价：16000元/平方米（装修标准：3000元/平米）优惠措施：免契税公寓销售率：57%,典型竞争个案分析,从销售看，项目产品面积过大，总体销售缓慢，目前剩余产品集中在110-145平2房产品,剩余房源户型配比,本案档次明显高于桐泾商务
27、广场，但与观前1号及新地国际公寓项目竞争，十分依赖软性的装修与服务,竞争关系分析,苏州主城区未来土地供应：19.5万方；未开发土地主要集中在城北新开发区域，与本案竞争态势不明显,未来土地竞争分析,本案,1,2,3,4,竞争分析总结,竞争总结,未来面临的竞争本案面临的竞争项目主要为新地国际公寓，观前1号与桐泾商务广场项目未来土地项目主要分布在城北新开发区域，竞争态势不明显 竞争梯队本案在档次竞争上处于中间位置，有望跻身高端市场竞争价值体现 借助核心地段与项目高端配套之外，售价的提升需要依赖高标准装修与高品质服务产生的附加值；产品面积较大，在总价控制上需要体现优势方能产生竞争优势市场吸纳酒店公寓产
28、品整体销售速度缓慢,商业市场分析,苏州商业发展现状苏州商业发展规划中心城区商业发展分析中心城区商业总结 城区在售及出租项目分析项目周边租赁市场分析,以东西轴即市区三大商圈、园区湖西，湖东以及新区的狮山路商业为主，南北轴商业发展较为滞后,石路观前南门,苏州商业主要集中在市区、园区环金鸡湖一带以及新区狮山街，以东西轴线发展南北轴线商业发展较为滞后，目前大型商业主要以在建的万达商业广场为主，南部区域商业则主要集中在吴中区的东吴路,苏州商业发展现状,苏州商业发展现状,苏州商业未来规划,“两核”古城核心商业板块，由观前、石路、南门商业服务功能区组成，另一个新增核心商业板块为湖东核心商业服务功能区，规划在
29、金鸡湖东形成，重点发展新型商业业态，最终形成引领时尚的功能区。“三副” 城市副中心，形成三个城市副中心级商业服务功能区，即高新区狮山、相城元和、吴中区3个商业服务功能区。“两轴” 东西商业发展主轴通过城市主干道串联起古城商业板块、狮山、湖东商业服务功能区。南北商业发展次轴通过人民路及其南北延伸段贯穿古城商业板块、元和、平江新城和吴中商业服务功能区。 “三带” 环古城风貌、环金鸡湖风情、沿太湖度假休闲商业带。,“两核三副，两轴三带”：依据苏州城市东进的发展的战略为依据,苏州商业发展规划,中心城区商业格局,中心区商圈呈现三足鼎立格局，发展较为完善；目前商业建设重点外扩，分布于各新城中心,观前重点商
30、业分布图,1.粤海广场KTV2.大城商厦3.聚宝城古玩城4.海澜商厦5.金鹰国际6.久泰大厦7.人民商场8.大光明影院9.太监弄美食街10.玄庙广场11.美罗商场12.第一百货13.苏宁电器14.大洋百货15.豫园16.巴黎之夜娱乐城17.大人家飚歌城18.西部飚歌城,16,18,17,观前商圈分析,地位：是苏州古城几何中心,也是苏州传统的商业文化中心,是苏州最早的步行街规模：占地60公倾范围：西至天王井巷、新春巷，北至白塔西路、东中市，东到临顿路与平江历史街区对接，南至干将东路百货商场：美罗商城、大洋百货、第一百货、金鹰国际、豫园、人民商场、海澜商厦主题商场：苏宁电器、国美、友通数码港、五星
31、电器、冠之霖等娱乐场所：大人家飚歌城、西部飚歌城、巴黎之夜娱乐城等业态分布区域：餐饮业主要集中在太监弄一带，娱乐休闲场所主要集中在乔司空巷一带购物主要集在观前街一带平均人流量：30万人次租金：观前街主干道店面：1250-1500元/平/月（纯底层）人民商场附近：800-900元/平/月玄妙观前门面：420-500元/平/月观前小商品市场：租金为50-60元/平/月北局弄门面（三层）：87-100元/平/月,具有地方特色的集购物、餐饮、休闲娱乐、旅游于一体的“复合型商圈”,观前商圈分析,业态比例,档次比例,备注：本商圈主要以零售业为主，故档次划分以零售业为基准,观前商圈未来规划：面 积：由现在的
32、60倾扩大为130倾发展方向：向西景德路方向扩展，在景德路、观前街和人民路交汇处建造广场，以提升景德路一带人气地下超市及地下卖场的建造：结合轻轨规划建设，观前商圈将打通地下部分区域建造卖场及解决观前停车不便的问题,观前商圈分析,业态分布以零售业为主，餐饮、休闲娱乐兼备，业态齐全，整体保持在中高档水平,“年轻人”商圈,地 位：位于市中心，是苏州商业起源地规 模：占地55.1公倾范 围：西起枫桥路、东到环城河西段、北至上塘街、南至爱河桥路段主力百货：石路国际商城、成泰百货、亚细亚商城主题商场：永乐电器、国美电器、苏宁电器、五星电器业态分布区域：餐饮主要集中在石路美食街、阊胥路、石路步行街，服饰主要
33、集在在神仙街和南浩街平均人流量：20万人左右租 金：南浩街租金约在240270元/平/月石路美食街小木屋租金约在600元/平/月左右，临街铺约在54-160元/平/月,石路商圈分析,业态分布比例,档次分布比例,备注：石路主要以零售业为主，故档划分以零售业为基准,石路未来规划：由于受周边环境因素影响，石路主要向西南方向扩展，而后期结合轻轨规划，将对地下进行开发，广济路高强度的商业开发将与石路连成一片，成为石路向西扩展主要区位,石路商圈分析,业态分布以零售业为主，餐饮、休闲兼备，整体保持在中档消费水平,地 位：苏州第三大商贸物流中心规 模：12.4公倾范 围：北临新市路、南至护城河、西起南园新村、
34、东靠竹辉村主力百货：泰华主题商场：国美、豪克乐生活广场日人流量：15人左右,南门商圈分析,业态分布比例,档次分布比例,备注：由于本商圈主要以零售业为主，故档次划分以零售业为基准,业态分布以零售业为主，餐饮、休闲兼备，整体保持在中档消费水平,南门商圈分析,苏州商业总结分析,苏州商业呈现“两核三副，两轴三带”的布局；主城区及新区发展较早，趋于成熟，东部新城发展成型，苏州主城南北方向成为未来发展的主要方向；主城核心区发展成熟，商业布局向各新城扩张发展；主城三大商圈已成为苏州百喻户晓的市级商业中心，业态在传统购物，餐饮，娱乐定位基础上，结合地域景观及文化，通过地方建筑风格等地域特色打造苏州休闲旅游概念
35、， 吸纳的消费人群除苏州全市范围外，也吸引了许多国内外的旅游人士；苏州主城商业偏向走“亲民路线”，虽然不乏高端商场，但奢侈品相对较少，客群更多集中在20-35岁的年轻人群；新崛起的东部园区在整体档次上有所提升，将成为苏州“奢侈品”积聚中心,苏州市商业总结,在售及出租项目,中心城区在售及在租项目情况,租赁市场分析,项目周边租赁市场情况,金 门 路,桐 泾 北 路,三 香 路,干 将 路,家乐福,附二医院,莲花商务大厦,信泰证券,社区底商分布,A,B,A,B,A,B,主要干道租金价格,备注：租金按1F测算,注：这里的租金水平是指一楼商铺使用面积租金,1,2,3,4,5,元 / /天,项目分析,项目
36、基础情况分析项目区位环境分析项目SWOT分析,项目将打造成苏州主城综合商业新地标,项目基本情况分析,古城最高建筑174.8米,五星级万豪国际酒店(29-49F )甲级写字楼（1-28F,30000 ）精装公寓（3-9F，13600 ）底商（1-2F，3000 ）,项目地段优越，紧邻苏州市政府；拥有5星级国际酒店配套，定位为苏州最高档的综合商住广场；175的建筑高度，在主城区内可视性强，形象昭示性强。,项目周边居住氛围浓，同时优越的地段，交通及配套设施为其打造商务办公领地提供良好条件。,项目区位环境分析,项目隶属金阊区，座落于市政府北侧，西紧邻狮山CBD，东北距石路商圈2.5KM；项目临干将路城
37、市主干道，在建轻轨1号线路过本案，轻轨2号线距离本案1KM，周边交通十分发达；项目为居民区环绕，周边生活配套齐全，居住氛围浓；,优势（STRENGTH） 项目坐拥古城黄金地段，交通环境及服务配套极其成熟 项目自身拥有5星级万豪国际酒店配置，极大提升项目档次；项目为主城第一高楼，可视性强； 市场目前及未来竞争项目不多，销售环境较好；,劣势（WEAKNESS） 项目为烂尾楼改造工程，市场认知形象不高；项目精装产品面积较大，总价抗性较高；项目临主干道，三面为社区包围，外部人流少；,机遇（OPPORTUNITY） 轻轨1号2号线的建设提升了项目增值潜力； 国内经济形势的好转，促使市场信心的恢复，从而打
38、破置业观望氛围；,威胁（THTEAT） 整体宏观经济环境的影响，使得投资客信心不足； 项目酒店公寓部分总价面临市场众多居住公寓的竞争，且在居住环境上本案较弱。,项目SWOT分析,项目SWOT分析,项目定价,精装公寓价格建议商铺价格建议,参考楼盘选择销售价格拟合项目价格建议,业态建议租金及销售价格建议,项目周边可作为精装公寓定价参考的楼盘分别为：新地国际公寓，观前1号，万达商务广场与桐泾商务广场项目。 通过对这些项目的价格分析，初步判断该项目未来售价。,从地缘关系，项目所在区位属性及产品的整体规划形态为考量点进行选择,参考楼盘选择,备注：销售价格剔除装修价格，为毛坯价格,表:住宅价格拟合系数表,
39、住宅价格拟合,住宅均价9366.25元/平米,本案价格推算可得：本案价格=项目A权重价格+.项目D权重价格=9366.25元/平米,住宅价格,住宅均价,商业业态定位建议,项目临干将路，为车行主干道，人流少；项目周边为老小区，社区配套商业齐全而成熟，同时周边石路商圈，狮山CBD及家乐福卖场紧邻，补充了大型购物，休闲娱乐业态；项目周边社区，市政府，厂区出入口距离本案较远；,基于项目的高端定位，业态配置应当与项目整体形象相协调,项目为满足自身商务设施的配套商业,中小型咖啡与西餐厅，金融类，辅以特色便利店,商业定位方向,业态建议方向,项目租金建议建议,以项目周边主干道及于本案类似地段商业租金作为参照， 通过对这些项目的租金分析，初步判断该项目未来租金水平，从而推断项目售价。,备注：同段路租金按中间价取舍,表:租金价格拟合系数表,租金价格拟合,商铺1-2F均价21386.7元/平米,本案租金推算可得：本案1F租金=项目A权重价格+.项目D权重价格=6.25元/平米/天本案1-2F租金=4.69元/平米/天按照商铺常规收益率测算，项目1-2F售价=21386.7元/平米,商铺租金,商铺均价,
