1、站前路项目市场调研,县城商业研判 商业案例借鉴 住宅市场调研,项目四至,巢湖路沿路布满多层楼房，基本无商业价值,县城主干道，主要商业街区； 沿路分布多家机关单位； 保留大量多层建筑，沿巢湖路基本无商业价值；,城际主干道，连接合肥西南组团与市区的主要通道； 沿路除少量居住社区外，基本无其他设施； 是地块中最长的沿街面，需要深挖商业价值；,项目四至,金寨南路快速干道，沿路无设施,未来主干道，连接上派主要城市组团； 沿路南侧分布少量居民区，尚无商业设施； 具有较高的商业价值；,项目四至,站前路连接肥西火车站、老城区未来政务新区,社区分割道路，交通功能较弱，位置上最靠近老城区； 沿路北侧分布大量原住居
2、民； 处于新、旧居民区之间，具备发展社区商业的天然条件；,项目四至,“未名路”最靠近老城区，但东西侧均无道路延伸,县城中心,肥西火车站,肥西县四中,县体育中心,古埂公园,巢湖路,金寨南路,项目位置,项目在肥西县位于老城区，紧靠肥西火车站,项目位于巢湖路与站前路交汇处； 距离肥西县城中心900米，距离肥西火车站900米，距离汽车客运中心200米； 周边配套设施完善，其中四中（初中）是肥西最好的学校； 沿巢湖路两侧分布密集的居民区。,客运中心,项目位置,项目位于肥西县城中心，交通便利、配套完善，附近分布密集居民区，是房地产开发的成熟地块。,项目位置,项目位置,项目在合肥市位于西南组团中心,西南组团
3、,“141”城市发展战略：在合肥城镇密集区范围内构建一个主城、四个外围城市组团、一个滨湖新区的总体空间框架。 西南部组团（包括经济技术开发区、上派镇）。,主城,滨湖新区,东部组团,北部组团,西部组团,项目位置,市府广场,项目位置,滨湖新区,明珠广场,肥西车站,项目与城市主要区域的距离：距离市府广场20公里；距离明珠广场10公里；距离滨湖新区12公里；距离肥西车站0.9公里；,交通状况,项目紧邻城市快速交通干道，交通便捷,项目位置,项目位置,项目对内对外交通便捷：方兴大道向西通往新桥机场，向东通往巢湖、芜湖；金寨南路向南通往安庆，向北直通合肥市区；项目紧邻金寨南路，北距方兴大道6公里，金寨南路规
4、划为快速交通干道，可快速通达环城高速、二环线、一环线等快速通道。,项目位置,方兴大道,金寨南路,安庆方向,巢湖、芜湖方向,机场方向,市区,项目位置,城南新区,区域规划,城南新区规划面积1495亩，重点发展居住、商业、办公,项目位置,区域规划,城南新区,政务新区,政务新区规划面积12.37平方公里重点发展行政、居住、公园,商圈商业,项目处于西南组团市级商圈内，与市中心之间分布多个区域级商圈和社区商圈,老城区都市级商圈,明珠广场区域级商圈,西组团市级商圈,桃花社区社区级商圈,一轴：长江路商业街两心：2个都市级商圈多商圈：4各市级商圈；8个区域级商圈；33个居住区级商圈,芙蓉社区社区级商圈,明珠广场
5、10公里；桃花社区6公里；,合肥商圈规划,项目与各商圈的直线距离,西南组团市级商圈,滨湖新区都市级商圈,项目位置,时间：周六下午14：3015：30；车辆：30路、31路（来自上派方向）,商圈关系,到超市购物和转车是上派居民到达明珠广场车站的主要目的,商圈关系,上派居民消费对市区的依赖度较高，购物、休闲娱乐、大件商品主要依靠市区商圈,老城区都市级商圈,明珠广场区域级商圈,西组团市级商圈,桃花社区社区级商圈,平时像吃饭、生活用品这样的消费都在上派本地解决；也会经常去易初莲花购物，大超市的东西便宜些；电器、手机、小孩买电脑等等还都是在市里买。,芙蓉社区社区级商圈,赵先生：从事工程建筑工作,西南组团
6、市级商圈,滨湖新区都市级商圈,项目位置,大件商品,生活用品,日常用品上派都有，不用往市区跑，周末会去市区逛街、买衣服、做头发等，同事聚会也经常去市区，KTV是经常去的场所。,吴小姐：从事教育工作,2008年合肥人均GDP达到34482元，折合4960美元，城市化率为43.14%，商业发展处于传统商业向现代商业的过渡阶段。,商业现状,合肥商业发展处于传统商业向现代商业的过渡阶段,鼓楼商城,步行街,沃尔玛仓储超市,明发商业广场, 墨菲定律,县城主要商业街道共有商户1502户，营业面积10万平方米,商业现状,巢湖西路,三河路,金鸣街,人民路,青年路,新华街,项目位置,截止到2009年5月底，上派镇城
7、区面积14平方公里，常住人口14.6万人。数据来源：上派公安分局户籍管理科,巢湖中路,家居建材类、社区服务类、百货类数量最多,巢湖西路,服装类是最主要的商业业态,新华街,商业发展最为成熟，业种齐全，服装居多,巢湖中路,品牌服装最集中地特色商业街,金鸣街,业态种类较多，多为家居、烟酒、建材和家电,三河路,服装、餐饮占三成，休闲娱乐比例偏少,商业现状,商业规划,中心之内、核心之外，商业定位十分模糊,1个市级商业中心；3个片区商业中心；5个社区商业中心；,商圈规划,市级商业中心,片区商业中心,社区商业中心,项目位置,项目位置,总体定位：合肥市西南部重要的商业中心，为肥西全县居民提供较高层次的商业服务
8、。发展规模：基本商业面积40万平方米以上，服务人口50万以上；总体布局：一个中心：以百大、永良购物中心为主体的商业购物中心；两条轴线：以包公路和青年路为轴线的商业发展轴。,市级商业中心、核心商业团,项目位于肥西市级商业中心发展范围内，核心商业圈以外,1个购物中心；1个百货店；2个大型超市；1个仓储式超市,近期商业网点,购物中心,大型超市,大型超市,百货店,仓储式超市,项目位置,特色街区：青年路、新华街、金鸣街、中街、青年路：长1550米，主力业态为服装与饰品；新华路：长920米，主力业态为服装与饰品；金鸣路：长610米，主力业态为服装与专卖店；中街：改造提升中街为综合性商业街区。,特色商业街,
9、项目位置,新华街,青年路,金鸣街,中街,项目商业需要考察中心商业区商业业态后，再做定位,商业规划,主要购物中心特色商业街对项目形成强大辐射,项目位置,市级商业中心,商业规划,项目位于上派市级商业中心规划区内,按规划， 2020年县城商业总面积达到32万平方米,商业规划,截止到2009年5月底，上派镇城区面积14平方公里，常住人口14.6万人。数据来源：上派公安分局户籍管理科, 肥西县商业网点规划,2007年肥西县城人均商业面积为0.81/人。通过对其他大城市周边县城规划人均商业面积指标分析，确定规划县城人均零售商业面积指标为1.2 /人；资料来源：肥西县商业网点规划,经计算，到2020年县城商
10、业存在20万平方米增容空间,商业现状,中街水晶城商业面积10万平方米，本项目也规划有10万平方米商业，县城商业容量很快达到饱和。,加：中街案例分析,站前路项目市场调研,县城商业研判 商业案例借鉴 住宅市场调研,旨在通过考察合肥主要商业街的业态组合、租售价格，为本项目各类商业的定量及定价提供参考,商业案例,国购广场,淮河路步行街,宿州路商业街,国购广场,“国购广场”位于长江西路199号，总建筑面积达106000。网聚世界500强法国家乐福、深圳家福特建材、国美电器、美高美国际娱乐、屈臣氏、运动100、味千拉面、肯德基等国内外知名品牌同场经营，目前进驻商家达200多户。配备了500余车位的大型屋顶
11、机动车停车场和3000个停车位的非机动车停车场。,综合性购物中心购物中心,国购广场,业态分布,4F：KTV、足浴； 3F：餐饮 2F：家乐福 1F：精品服饰、屈臣氏、KFC-1F：家居建材、家电,国购广场,国购广场,长江西路,长江西路,淠河路,官亭路,主力商家：家乐福、国美电器、家特福建材超市、肯德基； 以国购广场为中心，形成“淋浴式”商业辐射面；,国购广场共有商户123家，业态主要以超市卖场、特色餐饮、休闲娱乐、品牌服饰、家居建材、数码电器为主，并少量分布黄金珠宝、鞋帽、箱包皮具、饰品百货等其他类别； 其中超市、家电、家居卖场为开发商自持，自持比例为66%,国购广场,以餐饮、休闲娱乐是主要业
12、态，自持比例为66%,淮河路步行街位于合肥市中心四牌楼商圈，东至环城路，西至宿州路，是合肥市场最繁华的商业街之一，也是整个合肥乃至安徽市场门面价格最高的地段。主营休闲服饰、运动品牌，基本定位于年青消费群体，商品档次不高，但凭借优越地理位置和客流量，营业额十分可观。,淮河路步行街,合肥商业中心,鼓楼,百盛,淮河路步行街,主力商家：鼓楼商厦、百盛； 以淮河路步行街为轴线，形成“哑铃式”商业辐射面；,步行街约有商户200余家，经营总面积约129650平米，业态以百货商场、休闲服饰、品牌专卖店和特色餐饮为主，百货商场单体面积20000平米左右，电子通信、快捷宾馆、鞋帽、饰品、黄金珠宝、婚纱摄影面积在1
13、5006500平米之间，其余业态面积为200900平米左右； 其中百货商场约占总量的34%，休闲服饰、品牌专卖店占33%，特色餐饮占9%；,淮河路步行街,以百货商场为龙头，以服装为主要经营业态,合肥市最繁华、人流量最大的商业街之一。南至长江中路，北至寿春路，与淮河路步行街呈十字交叉，二条商业街的业态相互补充。 周边各大百货商场林立：鼓楼商厦、商之都、百货大楼、绿都商城；国美电器、苏宁电器、五星电器、宏图三胞等电器或IT巨头分立宿州路两旁；青云楼服饰广场、太阳城新世界、红太阳商城、舒美堡健身馆、庐州烤鸭店、KFC等分布其中，已形成集百货、电器、通信、餐饮、健身娱乐为一体的综合性特色商业街。,宿州
14、路,概况,主力商家：鼓楼商厦、苏宁电器、商之都、青云服饰广场、解放电影院； 以宿州路为轴线，形成综合性商业街区；,宿州路,宿州路商业约有商户72家，经营总面积91635平米，业态主要以商业广场、电器连锁为主，经营面积分别为50000平米和27000平米，特色餐饮、精品服饰、网吧电玩、美容美发分别以1700平米3600平米分布其中，并少量分布休闲服饰、鞋帽、电子通信、面点饮品、黄金珠宝、银行等，面积约3001000平米左右； 其中商业广场约占总量的54%，电器连锁占29%，特色餐饮、精品服饰、网吧电玩、美容美发分别占2%4%；,宿州路商业街,以百货、电器卖场为龙头,小结,业态：老城区商圈主要由百
15、货商场、电器连锁店、品牌专卖店、休闲服装、特色餐饮店构成。 面积：在面积配比中，百货商店所占比例最大，其中： - 百货商场单店面积在20000平方米左右； - 电器连锁店单店面积在3000-5000平方米左右； - 品牌专卖店单店面积在500平方米以内； - 休闲服装店单店面积在200平方米以内； - 特色餐饮店单店面积在2000平方米以内；,站前路项目市场调研,县城商业研判 商业案例借鉴 住宅市场调研,大学城板块价格： 3800-6800元/户型：85-110和180-270 客户：一次置业的青年、私企高管、投资客置业类型：高层,明珠广场板块价格：4700-5100元/户型：70-95客户：
16、周边居民、一次置业者、投资客、肥西居民置业类型：小高层、高层,桃花社区板块价格： 3400-4000元/户型：75-110 客户：周边厂区职工、高校老师、肥西居民、投资客置业类型：多层、小高层、高层,上派板块价格：3300-3500元/户型：85-135 客户：一次置业者、合肥市或返乡置业投资客置业类型：多层、小高层、高层,南艳湖板块价格：3700-3800元/户型：90-220客户：周边厂区工人或管理层，肥西县居民置业类型：小高层、高层,竞争格局,房地产开发形成5大板块,本项目位置,大学城板块,物业类型：以高层为主，多层、小高层为辅主力户型：一部分以85-110的两房及三房为主，另一部分则以
17、180-270 的四房以上大户型为主平均价格：价格差异化较大，3800-6800元/不等，主要受项目档次、定位及开盘先后等因素影响购房客户：多为一次置业的青年人、经开区企业职工，部分投资客后续供应：新盘较多，后续货量充足,中环城,国耀-一方城,一里洋房,明珠广场板块,物业类型：小高层、高层主力户型：以70-95毛坯或精装修的两房为主平均价格：毛坯房均价为4700元/，精装房均价为5100元/购房客户：经开区企业中高层管理人员、市区居民，和外地客户后续供应：多数进入尾盘阶段，货量不多,上海城市公寓,东海-精工社,南艳湖板块,物业类型：以小高层和高层为主主力户型：以90以上的两房、三房及四房以上的
18、花园洋房 为主平均价格：多在3700元/以上购房客户：江淮、日立、佳通等周边工厂的职工或管理层，部分肥西县的居民后续供应：部分为即将上市的新盘，部分已进入尾盘，货量充足,海恒-金屿海岸,南湖春城,滨湖-前城,东华园,桃花社区板块,物业类型：主要为多层、小高层和高层，目前多层基本售罄，在售或即将推出的货源多以公寓、小高层、高层为主主力户型：多以75-110的两房及三房为主，公寓主要为31-50的一房平均价格：多在3800元/左右购房客户：周边工厂的职工、高校老师、肥西县居民后续供应：一部分推货过半，一部分进入尾盘，货量较充足,翡翠花园,多伦多花园,萨尔斯堡,幸福大街,肥西板块,物业类型：多层、小
19、高层、高层为主要物业类型主力户型：多为85-135的舒适型两房、小三房及三房平均价格：多数在3500元/左右购房客户：本地年轻置业者，周边乡镇居民，和返乡置业客户后续供应：中街水晶城是今年新开盘的大型项目，其余均推货过半，后续货量充足,书香雅苑,泰来-傲城,环球世家,中街-水晶城,住宅市场小结,从物业类型来看，沿金寨路向南，不同板块物业类型分别以高层，小高层，多层为主，但整体发展趋势是高层。从价格角度看，沿金寨路方向，五大板块价格依次呈递减状态，价格梯度为大学城价格最高价6800元/ 桃花社区4000元/ 上派3300元/ 。从主力户型角度看，五大板块都以两房，三房户型为主，面积区间在75-135 ，以舒适型两房和紧凑型三房为主。从市场状况看，主要以刚性需求为主，抗性很小，客源以周边居民，工人，上班族为主。,THE END!,
