1、北京星河湾全新二期 第二阶段广告投放建议,今久传播2006.11,大纲： 12月07年1月的广告表现，媒体建议 这一阶段的活动建议 其他建议,第二阶段广告要达成的任务1、延续与扩大社会对星河湾的关注度，造成良好的大众口碑；2、强化星河湾品质理念，以品质支撑价格,能够得到新客户的关注；3、巩固已积累的业主信心，维系购买关系，挖掘附加潜力；,根据第一阶段广告投放效果与目标分析，我们建议第二阶段广告投放以扩大投放广度、加强社会关注度为投放目标，以报媒（北青等）、航机杂志、政经杂志、网络为主要投放渠道。同时针对一期业主、业内商圈与来自部分省市（如内蒙、山西、唐山,大庆,东营等能源重工地区）利用小众营销
2、、数据库营销和公关营销为主要销售手段；以广度吸引+针对销售的方式有效的吸引目标客户，促进二期销售。,在一期投放基础上，加强小众营销的力度；,此阶段平面创意,平面渠道,北青等报媒：建议应延续10月的热浪，12月在开盘日前连续二日 整版投放；,航机杂志：由于机场内不会每月进行杂志更新，建议选择其他在 第一阶段中未投放的航机媒体作为12月投放重点；,网 络：建议在12月中上旬再次投放，第一阶段网络投放在开盘 日后基本均以截止，12月既可延续11月的热浪又能在 年底高点击率期内有所展现；,户 外：建议第二阶段随季节及销售情况更换户外画面、文字；,画面主题：雍容的广角镜头+细腻的细节描写用产品体现品质，
3、用镜头体现二期别墅质感的华贵空间，这是目标客群最能接受的创意。视觉角度将会由外（园林），转向内在（样板间）,此阶段主题： 国际大师 定制精装交楼标准在第一阶段盛情开放的信息投放后，告知市场，星河湾全新二期12月开始全面发售，园林、户型、精装等品质全面升级。,户外建议： 东四环户外建议仍然维系目前画面和主题，仍然多强调星河湾独有的环境品质。同时建议在西山别墅区和温愉河别墅区相应地段，树立专门针对别墅人群的户外。诉求主题为： 有没有想过，在市区多一个空中别墅 星河湾全新二期，倾情发售,报纸媒体,媒介载体：北青、新京、南方周末等刊登日期：06年12月6、7、8日，连续3天向市场告知星河湾大师精装标准
4、河多样化的精装风格。创意思路：与第一阶段统一；突出二期销售信息采用形式：6日整版、7日整版、8日半版,周三整版,文案,国际大师，定制精装交楼标准聘请国际知名大师定制精装标准，只是星河湾实现二期品质全面升级的创新之一。建筑+园林+精装+配套，星河湾全新二期，品质生活全面升级。户型升级：户型面积更大、更舒适，增加复式空中别墅户型。园林升级：南方水景更灵动，新增加北方常青植物，景观更丰富。精装升级：多种大师精装风格，采用珍贵黑檀、名贵石材等。配套升级：朝青板块更成熟；四季会已经成为中国高端人士首席社交场。星河湾全新二期倾情开盘，欢迎来到心情盛开的地方！【业主谈】：“真没想到国内的房子，也有把精装做的
5、这么好的，甚至比国外的同类高档物业还要好” 二期准业主张女士星河湾大师精装之现代简约，明日倾情上演，敬请关注。,周四整版,文案,国际大师，定制精装交楼标准星河湾二期多种风格现楼样板间盛情开放，标准由国际知名大师定造，品质处处有保障！建筑+园林+精装+配套，星河湾全新二期，品质生活全面升级。户型升级：户型面积更大、更舒适，增加复式空中别墅户型。园林升级：南方水景更灵动，新增加北方常青植物，景观更丰富。精装升级：多种大师精装风格，采用珍贵黑檀、名贵石材等。配套升级：朝青板块更成熟；四季会已经成为中国高端人士首席社交场。一切都准备好了，欢迎来到心情盛开的地方！【业主谈】：“我在欧洲有好几套高端物业，
6、但回到国内还是被星河湾的细节品质打动，这里的房子真是物有所值，甚至是物超所值！”一期业主何先生星河湾大师精装之现代经典，明日倾情上演，敬请关注。,周五半版,文案,国际大师，定制精装交楼标准四年潜心雕琢，精装交楼标准大师定造，只为品质阶层创造一个心情盛开的地方！建筑+园林+精装+配套，星河湾全新二期，品质生活全面升级。户型升级：户型面积更大、更舒适，增加复式空中别墅户型。园林升级：南方水景更灵动，新增加北方常青植物，景观更丰富。精装升级：多种大师精装风格，采用珍贵黑檀、名贵石材等。配套升级：朝青板块更成熟；四季会已经成为中国高端人士首席社交场。星河湾全新二期倾情发售，欢迎来到心情盛开的地方！【业
7、主谈】： “好几个国外的老同学都说，我买星河湾绝对有投资的眼光，二期出来的时候我给他们打了电话，已经有两个回来看了，都很满意。”一期业主蔡先生星河湾大师精装之ART DECO，今日倾情上演，敬请关注。,备选设计,设计样式三,备选周三整版,备选周四整版,备选周五半版,航机杂志,媒介载体：中国之翼、中国民航、南方航空等刊登日期：2007年1月刊创意思路：与第一阶段统一；符合航机阅读环境采用形式：建议形式一：连续两整版；（主推） 建议形式二：跨版,杂志整版,杂志跨版,文字,国际大师，定制精装标准星河湾全新二期倾情开盘，欢迎来到心情盛开的地方！聘请国际知名大师定制精装标准，只是星河湾实现二期品质全面升
8、级的创新之一。建筑+园林+精装+配套，星河湾全新二期，品质生活全面升级。户型升级：相比一期，二期户型面积更大、更舒适，最大达到560平米；增加复式空中别墅户 型，南北朝向，并采用套内面积方式销售。园林升级：借鉴一期园林营造的成功经验，二期新增北方常青植物，南方水景更灵动，采用 更加大气的围合渗透式造园方式，景观更广更密更丰富。精装升级：3位国际大师定制，二期精装风格多样，选择更丰富；采用稀有珍贵的黑檀木、近 三十种名贵石材、全球顶级厨房电器等饰材。配套升级：朝青板块日渐成熟；四季会的高端商务功能突出，已经成为中国高端人士首席社 交场。【业主谈】：“我在欧洲有好几套高端物业，但回到国内还是被星河
9、湾的细节品质打动，这里的房子真是物有所值，甚至是物超所值！”“现在的户型差不多和我之前的别墅一样大，但这里的温暖的生活氛围却比那边（别墅）要好的多；况且还有以前的老朋友也住在这里，我就是他介绍来的。”,杂志跨版备选样式,政经杂志,媒介载体：广角镜、参考消息等刊登日期：2007年1月刊、12月5日刊创意思路：与第一阶段统一，秉承政经风格（以事实为依据）；采用形式：整版,业内杂志,媒介载体：安家、楼市、新地产等刊登日期：2007年1月刊创意思路：与第一阶段统一，以业内口吻叙述；采用形式：整版,针对别墅区户外,针对别墅区户外,备选别墅区户外,网络,网络,报纸媒体：,北京青年报 在第一阶段来访电话中，
10、北青占到整个报媒中的71%； 本报纸绝对还是本地第一影响力的纸媒，对迅速制造项目关注度非常有利。 发行量50万份。南方周末 本报对京广两地同步推广品牌比较有效，是人文性的报纸，对提升项目的美誉度有好处。全国发行量130万。新京报 本报是一张高起点的日报，是光明日报报业集团和南方日报报业集团强强联合，互利互补，较好地实现了资源整合。发行量50万。,渠道选择：,航机杂志：在一期业主的深度访谈和二期内部认购的调查中，有近15%的客户获知星河湾是通过航机杂志；航机杂志几乎覆盖所有的商务人群和企业家，能够比较精确的锁定目标人群，是我们二期吸收新客户的主要渠道。,中国之翼 广告多，干扰大，但是在中国国际航
11、空股份有限公司386条国内、国际航线上全面配发。中国民航 广告少，价格高，在中国主要航空公司的所有国内外主要航线上发行，全面服务于民航乘客和社会高端受众的航机杂志。南方航空 内容一般，广告较多，仅在南方航空航班发行。新华航空 广告较多，内容属于航机杂志中比较好的，海南航空航班发行；丝路 港龙航空公司航机刊物，针对香港出港航班人群。,网络：,门户网站的新闻频道和财经频道的是关注度和点击率最高的页面，将加强这两个频道的发布。网络也是全世界的客户最直接找到星河湾的捷径。项目网站的版块和画面也要在开盘前改变新形象。新浪：全球最大的中文门户网站，高点击率，“大范围”、“快速性”、 “深度性”信息传播特点
12、，权威、及时的信息服务。 搜房：国内最大的房地产网络媒体，业内权威网络媒体， 中国房地产和家居类网站中访问量最高的 。焦点：中国人气最旺、最有价值的房地产专业网站，内容覆盖全面， 提供全面及时的房地产新闻资讯和各大城市房地产信息。,广角镜 是决策者的工具，直达决策最高层的一本综合性政经月刊。本刊面向各国使馆商务机构、大公司、国际企业家、高级行政人员、政府机关决策者。海外发行：港台、欧美、澳洲、中国内地。,时政类杂志,在关于一期业主的调查中，时政类信息是他们比较关注的内容之一；同时在二期的内部认购调查和业主访谈中有，具有政治背景的客群占有相当的比重，因此下阶段的投放中应加大这一方面的投放,专业杂
13、志组合：,在业内进行宣传 ： 一是为了发布软性文章，宣传二期产品，挖掘星河湾的价值以及报道楼盘的各种动态。同时在二期内部认购客群调查中业内专业推荐占到了整体的20%。 二是维护业内媒体关系，建立正面的舆论导向。年终获得不同的奖项。 安家+新地产+楼市备选中国房地产报+中国建设报 为了获得全国的奖励或者传统影响力。,安家 在业内具有极大的舆论影响力。新地产 于每月25日在全国106个城市同步上市,很广泛的传播效应。楼市 国内唯一平面与网站互动的房地产网刊，唯一占有机场候机楼渠道，向航机受众派送的房产消费资讯刊物，具有时效性的房产半月刊。,媒体投放总估,媒体投放细则（2006年11月底12月底）,
14、营 销 活 动,4、北方能源省份的目标客群：内蒙、山西、唐山等北方传统能源重工地区 成长起了一批具有雄厚实力的商人，他们注重北京，并以在北京安家置 业为一种显示财力的方式，在我们二期的内部认购中这部分的客群显现 了强大的购买潜力，所以他们也是我们的“准业主”；,那么面对他们，我们的公关营销怎样去做？,1、一期业主；一期业主所带来的购买量在二期的整体销售中占有相当的 比重，同时通过一期业主所能带动的购买量也是二期销售的 主要动力；,2、业内商圈；在内部认购中业内的推荐对二期销售起到了重要的作用， 因此这一部分也将是我们下一阶段的关注目标，同时北京的高档商圈 （如雅宝路等）也是二期销售的主要 客群
15、来源；,3、政府背景目标客群：二期该客群的认购比例比一期有了明显的增加，但 在沟通中我们发现这一部分人群对星河湾的认知度仍相对偏底，面对具 有如此强大购买力的客群，他们也将是下阶段销售所关注的重点；,针对一期业主,对于已经成为星河湾业主的他们，我们所要做的工作是双重的：维系+推荐；一方面要加强与一期业主的沟通，及时了解他们之中存在的各种问题同时积极策划丰富的业主活动；因此我们建议在二期开盘稍息之后，马上开展四季内刊的工作，让四季成为业主与业主、业主与星河湾、星河湾与外界之间的纽带，丰富社区文化氛围；进入冬季的北京比较寒冷，业主的户外活动减少，我们可以充分利用四季会和体育场所的优势，开展各种业主
16、活动；（如家庭游泳赛、羽毛球、网球等各种室内比赛）；另一方面向一期业主多方面推荐全新二期；,主题建议：四季生活体验之 和邻居喝杯下午茶,时间地点：12月22日冬至，北京星河湾四季会,主邀人员：星河湾一期业主、 星河湾二期（准）业主 对星河湾关注的意向购房者,活动形式：正宗英式下午茶；1、请金钥匙服务人员坐陪品茶。活动主题为“认识我的邻居”，增进一期业主之间的情感沟通，体现星河湾浓郁的人情氛围。2、全面介绍星河湾品质理想追 求。建议内容中销售意味不易过浓，应以介绍星河湾的品质精神和背后不为人所知的品质细节故事为主 ； 3、活动结束后，对感兴趣的业主，由销售人员带领实地解说样本间的品质细节。,活动
17、流程：15:30-16:30 品茶活动。邻里相互交流沟通。16:30-17:00 参观、实地解说二期样板间17:10 活动结束,活动派送： 赠送星河湾实用小礼品,在,针对业内商圈（雅宝城）,雅宝城位于北京国际化、商业化气氛最浓厚的雅宝路地区。是香港俊星集团在北京推出的高端商业项目，定位于五星级专业外贸批发平台，提供裘皮、服装、鞋业、珠宝及大型精品等多个业态的外贸专区。北京类似雅宝城的高档商圈聚集着一批经济实力雄厚的商家与购物者，这里直接的和附带的强大购买力对于二期来说是难得的机遇，那我们如何变机遇为购买力？星河湾与高档商圈如雅宝城的目标客群有着很大的重复性，这是达成双赢的基础，但怎样的切入点才
18、是最为合适的？,主题建议：中欧商贸晚宴暨07年新年鸡尾酒会,时间地点：12月28日，北京星河湾四季会,主邀人员：东欧驻华商务参赞；（俄罗斯、白俄罗斯、乌克兰等国） 国家外经贸部或朝阳区政府领导 雅宝城业主 东欧商盟成员 星河湾一、二期业主（准业主） 媒体,活动形式：与在华东欧商盟、雅宝城联合举办，迎新年鸡尾酒会 晚宴期间请国际模特做专场秋冬季服装展示 展示期间可穿插舞蹈表演（俄罗斯舞蹈和中国传统舞蹈） 备注：为活跃会场气氛建议邀请专业主持人主持,出于会场气氛和操作性考虑。建议参会人数控制在120人左右,活动流程：17:30-18:00 邀请参会嘉宾参观星河湾规划沙盘和二期样 板间（时间和距离考
19、虑建议只参观复式户型）18:00-18:10 返回四季会会所18:10-20:10 中欧商贸晚宴,活动维系： 1、赠送参会组织星河湾精美新年礼品，影视片 2、随请柬赠送四季会会员卡,活动主题：星河湾慈善拍卖晚会活动时间： 1月中旬活动内容：与慈善机构合作，请雅宝城业主、星河湾业主及社会部分 知名人士出席，以星河湾提供、私人捐赠物品作为拍卖 品，以此作为慈善捐赠。 活动道具：星河湾业主语录、精美图片作为活动前发送品，活动会场 制作二期图像展板,备选推荐活动,针对政府背景目标客群,政府背景的客群相对而言在销售策划上比较特殊，他们会关注地产形势却不会很关注某个地产项目，在购买的选择上他们会比较多的信
20、赖家人、朋友的推荐和内部口碑的传诵，同时他们比较很注重居所周围的氛围；星河湾作为品质地产的标志性品牌，一直与政府保持着良好的关系，二期我们需要继续深化品质地产的品牌概念，承办各种政府性、公益性活动，同时走边缘路线，与目标客群会集场所连谊和对目标客群关联人群开展小众营销,主题建议：第二届中国管理大会颁奖晚会星河湾之夜,时间地点：1月30日，北京星河湾四季会,主邀人员：政府领导 行业著名专家 国内外知名企业家 众多媒体（中国企业家、财经、人民日报等）,活动形式：国际管理学会、中国创造学会、中国高科技产业化研究会联合主办 1、星河湾致欢迎辞 2、评奖结果发布（企事业单位部分 、管理专业服务机构部分、
21、个 人部分） 3、颁奖,活动维系： 1、赠送大会，星河湾精美楼书； 2、安排参会嘉宾在星河湾贵宾楼、公寓下榻休息； 3、与大会组织协会联系，将四季会作为下届管理大会主 会场；,活动主题：星河湾EMBA同学会活动时间： 1月中旬活动内容：与知名院校的EMBA组织联系，如清华、北大等。使星河湾本身成 为生动的EMBA课堂。建议首届同学会活动中，黄董亲自参加，与其 他人共同分享星河湾发展、管理经验。活动道具：星河湾楼书，赠送部分参会嘉客,备选推荐活动,针对北方能源省份的目标客群：,北方能源地区（如内蒙、山西、唐山等地）购房群体获知信息渠道以朋友或圈内推荐为主，针对该类型分散购房群体，我们建议以数据库
22、营销为主要方式，同时针对性开展公关活动进行小众营销，其中包括对象为：1、上述地区在京拥有高端楼盘房产的业主；2、煤炭、钢铁等重工业与能源协会3、上述地区驻京办事处,主题建议：“共赢四季”北京高端人脉友谊会,时间地点：2007年3月17日2007年4月15日，北京星河湾四季会,邀请对象：外省市驻京办事处； 能源、重工业协会；,活动内容：邀请外省市驻京办事处特别是能源省市（山西、内蒙、唐山 等）驻京办事处、能源重工业协会前来四季会作品质体验；,实施细则：分办事处与协会两部分举行； A、能源、工业协会； 1、引见+发送请柬+电话确认，邀请煤炭、钢铁等能源、 重工协会前来星河湾四季会； 2、参观，介绍
23、星河湾、四季会，宣传集团品质理念； 3、邀请协会领导体验四季会国际化品质服务；,活动维系： 1、赠送星河湾纪念礼品、四季会优惠券 2、为外省市驻京办事处部分人办理四季会贵宾卡,B、山西、内蒙、唐山等能源省市驻京办事处； 1、活动期间，可邀请五到十家外省市驻京办事处前来星河 湾四季会； 2、参观，介绍星河湾样板间、四季会，宣传集团品质理 念； 3、邀请协会领导体验四季会国际化品质服务；,活动主题：品质生活共徜徉北京精品住宅鉴赏行活动时间： 2月底3月初活动内容：与媒体和其他高档住宅开发商联合，共同组织业主对各楼盘样板 房做巡回鉴赏，资源共享，有效吸引目标客群前来；突出精品板 房的品质优势；活动中
24、注重与目标客群的后期维系（如赠送四季会 优惠券或免费下午茶体验券吸引客户再次到达） 活动道具：二期业主语录与星河湾精美图片手册，四季会优惠券及免费下午茶 体验券,备选推荐活动,其 他 建 议,星河湾代言人在不同场合的说辞建议,无论在什么场合，,以星河湾产品为核心，强调星河湾建筑、环境、配套、服务等各方面综合优越品质。最终强调星河湾将超越产品质量层面，以全面提升居住品质、生活品质及城市景观品质为己任，为和谐社会作出积极贡献。,以宏宇集团为核心，强调宏宇集团以品质为信仰，实践品质地产的追求，即宏宇集团推行品质地产的核心理念：舍得、用心和创新。,宏宇集团的品牌、,星河湾的品质,都是永恒的重点。,面对
25、不同场合的说辞建议：,面对政府,1、阐述宏宇品牌为侧重点： 强调宏宇集团的对社会的贡献。星河湾得到业界与社会的认可。,2、强调星河湾对城市、社会的贡献： 星河湾为城市建设一道亮丽的风景线，给业主70年满意的生活 和不断增值的物业，为地产行业能推行一个新的标准，在社会 上倡导一种品质生活的文化。,面对媒体,在强调舍得、用心、创新的企业文化基础上，体现新产品的品质升级，包括：,户型强调二期户型的多样性、丰富，相对一期面积更大；强调南北朝向的人性。园林强调用心，装饰每一寸土地，强调植物品种丰富，强调景观更广更密。精装强调整体设计理念， 14套精装样板的丰富，强调材料的升级。服务强调“金钥匙”服务体系
26、，强调一期业主的满意。社交强调业主的高素质，以及星河湾四季会，是目前北京最具活力的品质社交舞台。,面对业内,1、与业内共同分享星河湾的营销、建筑、户型、设计、精装等经验； 强调舍得、用心、创新的企业文化与实践。,2、强调对行业的贡献：树立了星河湾标准。即五把尺子：,第一把尺子：给业主70年满意的生活和不断增值的物业。第二把尺子：给城市带来50年不落后的景观。第三把尺子：创立全国性甚至国际性的品牌。第四把尺子：给企业内每一个员工自豪的职业生涯业绩。第五把尺子：获得在行业里长远的生命力和别人无法替代的核心竞争力,面对业主或者潜在客户,1、关心业主对生活的期盼，愿望。关心业主在星河湾的生活状况，有什
27、 么意见，是否满意等等，展现更主动的服务意识。,户型强调二期户型的多样性、丰富，相对一期面积更大；强调南北朝向的人性。园林强调用心，装饰每一寸土地，强调植物品种丰富，强调景观更广更密。精装强调整体设计理念， 14套精装样板的丰富，强调材料的升级。服务强调“金钥匙”服务体系，强调一期业主的满意。社交强调业主的高素质，以及星河湾四季会，是目前北京最具活力的品质社交舞台。,2、星河湾给业主带来的品质生活享受：,THANKS！,以上就是我们对第二阶段广告投放的想法与建议；,其他设计风格备选,整版,现楼信息,主标题,副标题,电话,地图,LOGO,业主谈,整版,整版,设计样式三,设计样式四,整版,跨 版,
28、跨版备选样式,备选设计,户外,户外备选样式,网络,通栏,对联,楼书材质推荐,pOXLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGtgKQcWA3Pt
29、GZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02GshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02dLPqafkFGlzcvv2YiRQYHbhR8AI1LKULh3xvjDzkEAMGr8xbwF1bH1oIM30E7xp,
