1、1,北京市保障性住房模式研究,北京金隅嘉业房地产开发有限公司 2008.06,2,一、国外保障性住房建设实践,3,国外保障性住房建设实践,保障性住房住房的保障范围保障性住房建设的立法保障保障性住房建设运营的运营机构保障性住房用地问题保障性住房的资金支持保障性住房建设标准保障性住房的准入及退出机制,4,1.保障性住房住房的保障范围,政府角色,5,政府角色与公共住宅典型模式,政府角色,公共住宅典型模式,雏生型,社会型,全面责任型,政府在住宅政策中的角色,普惠模式,中间模式,特惠模式,在中央财政支出中，住房及其社区环境项目所占比例较多。对较多的家庭住房消费给予资助。 新加坡86.7%,在中央财政支出
2、中，住房及其社区环境项目所占的比例很少。政府只对极少数家庭给予特别资助。,介于普惠模式与特惠模式之间，在中央财政支出中，住房及其社区环境项目所占比例在5%左右。,6,启示：保障性住房建设中的政府干预范围和保障性住房发展模式要根据各国各地区的经济发展水平、社会制度等实际情况建立。我国也应该根据自身国情，确立适合的保障范围和方式。,7,2.保障性住房建设的立法保障,8,启示：保障性住房的建设经营需要立法体系提供强有力的制度保障，只有有法可依，才能使保障性住房的资金、建设、分配等问题得到根本的解决。我国目前尚无完整的住房法律体系。,9,3.保障性住房建设运营的运营机构,10,决策机构,11,执行机构
3、,12,中介机构,13,启示：保障性住房发展需要政府机构、建设实体和金融机构的协调运作，高层次的决策协调机构、非市场化的执行单位以及政策性的资金支持至关重要。我国目前运营体制尚不健全，急需建立一个分工明确，职能完备的运营体系。,14,4.保障性住房用地问题,土地获取方式,免费划拨香港：香港政府将土地免费划拨给房委会，用于公屋的建设。政府定期及准确评估房屋需求，供应足够建屋土地并提供配套的基础设施。 新加坡： 按照法律的规定，对于国有土地，HDB在组屋的建设中可以无偿获得。低价转让新加坡：1966年政府颁布土地征用法令规定对于私人土地政府有权征用用于国家建设， 建造公共组屋可在任何地方征用土地。
4、被征用土地只有国家有权调整价格。政府所支付的征用土地补偿费远低于市场价。建屋发展局能够以远低于市场价格获得土地，确保了大规模公共组屋建设的土地供应。,15,选址问题,16,（1） 新城区统一集中建设香港 房委会尽量避开在城市贵重地皮上兴建公屋，以善用资源，让政府将贵重地皮出售作私人物业发展或其他盈利性项目，使政府能够获得最大化的卖地收入。在公屋建设上建设了9个新市镇。新市镇全部位于新界的农田旁和郊野。 “自给自足”和“均衡发展”是香港要求新市镇成为相对独立的城市。香港新市镇发展中存在的问题： 交通问题; 阶层分隔; 基础设施配套不够。（2）城市外边缘独立分散建设新加坡 新加坡政府的建设方针是“
5、避开大道，直取两厢”。住宅建设避开房屋密集的市中心，选择城市边缘地带。各不同的组屋组合的市镇形成了新加坡不同的区域分布中心。（3）搭配建设法国 从2000年开始，法国专门颁布法律，规定任何一个开发商在住房建造规划中，至少拿出20%的面积，卖给社会福利房屋管理公司，由其出租或出售给低收入者，并提供房屋的日常维护和管理，其余80%则按照市场价格销售。,17,启示：建立一套符合国情和区域特征的土地供应和建设模式，控制土地成本，避免贫民区，实现社会和谐，在一定程度上决定着住房保障的成败。,18,5.保障性住房的资金支持,政府直接财政扶持,灵活的金融财政,完善的公积金体制,19,启示：金融财政保障是影响
6、保障性住房政策的稳定性与持久性的关键因素，充足稳定的资金是保障性住房成功发展的必要条件，完善的金融财政政策是保障性住房建设和消费的重要手段，而我国目前还没有全面的保障性住房的金融财政政策。,20,6.保障性住房建设标准,联合国提出的不同规模家庭住宅的最小建筑面积标准,21,新加坡建设标准,22,启示：保障性住房是解决城市低收入阶层住房问题的福利政策，因此在开发建设中必须遵循土地利用最大化、符合保障性住房建设原则，其建设标准与形态必须符合社会福利性质。,23,7.准入及退出机制,24,启示：完善的保障性住房准入及退出机制，使更多的人能得到享受国家福利保障的机会，也体现保障体系的公平性。我国保障性
7、住房的准入和推出机制需要不断完善和更新，并加强职能部门的监管。,25,二、北京保障性住房发展现状,26,北京保障性住房发展现状,我国保障性住房发展背景历程我国保障性住房供给体系北京保障性住房的法律体系北京保障性住房发展状况,27,1.我国保障性住房发展背景历程,28,中国房地产市场发展历程,第一阶段：高福利住房政策下的完全保障性住房（1949-1978年）中国采取了保障性住房政策是完全福利化的政策模式，住房建设资金完全来源于国家基本建设资金。这一阶段的特征是：（1）保障性住房由政府统一供应。（2）保障性住房的需求主体为企事业单位。（3）保障性住房无偿分配，采取低租金政策。住房作为福利，以实物形
8、式分配给职工。第二阶段：改革开放，实行有计划的商品经济下的住房商品化（1978-1992年）从保障性住房福利政策逐步向保障性住房商品化政策转变的过渡模式。1978年邓小平提出了出售保障性住房、调整租金、个人买房建房的住房制度改革的总体构想，明确了住房商品化道路。采取的政策模式为：（1）开始公共住宅商品化政策的尝试。（2）公共住宅福利化政策和商品化政策并重。第三阶段：向市场经济转变后住房市场飞速发展（1992-1998年）1991年11月，国务院办公厅下发了关于全面进行城镇住房制度改革的意见，要求在1992-1993年内，在全国范围内全面推进城镇住房制度改革。这标志着中国保障性住房政策已从探索阶
9、和试点阶段，进入全面推进和综合配套改革的新阶段。 第四阶段：住房实物分配向货币分配转变后的保障性住房（1998年至今）1998年6月，国务院颁布了关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住宅建设的通知，明确提出了停止住房实物分配，实行住房分配货币化的新政策。,29,2.中国保障性住房供给体系,30,3.北京保障性住房的法律体系,31,4.北京保障性住房发展状况,经济适用房廉租房限价房,32,（1）北京经济适用房发展阶段,酝酿时期：1991年 经济适用房是在房改过程中为适应新的经济形势、由政府推出的新型房产种类，是适合中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。在1991年6月份，国务院就在关于
10、继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知中提出：“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。启动、开建时期：1998年 1997、1998年是房改的关键时期，也是房地产行业的起步时期。北京市出台关于加快经济适用住房建设的若干规定（试行），其中规定了经济适用房的管理机构、土地取得、建设标准、建设成本等，经济适用住房销售对象限定为具有本市城镇常住户口的中低收入家庭居民，重点是公务员、教师、科技人员和国有企、事业单位职工。高速发展时期：1999-2005年 从1998年经济适用房开始兴建以后，北京市经济适用房建设在短短几年迅猛发展。在这个阶段所建设的经济适用房有两种形式，一种
11、经济适用房为面向所有北京市低收入人群，具体购买资格为：北京市户口，年收入在6万元以下，且为没有享受过福利分房或福利分房未达标者。另一种经济适用房为单位自建经济适用房，只允许本单位的职工参加集资建房，不能对外销售；质疑时期：2005-2006年 经济适用房建设及出售中出现一系列问题： 1、经济适用房建筑结构出现问题，出现大量200平方米以上大户型； 2、已售经济适用房呈现“高租售率”； 3、经济适用房的购买人群发生扭曲，真正低收入者的购房需求得不到满足； 4、监管体系不完备，经济适用房小区出现大量与购置条件不符阶层。 5、由于经济适用房项目定价在项目开工之前确定，老的经济适用房定价较低，在较长的
12、建设开发期内，原材料及人工费等建设成本的大幅上涨，在完成建设销售时的成本价格与最初定价时所采取的成本价格有较大差异，出现了2006、2007年推出的经济适用房项目后期仍然按当初2000-3000元/平方米定价出售，明显偏离的正常的市场价格，致使项目开发中出现亏损，严重影响了开发商的建设积极性。转型时期：2006年-2007年 在经济适用房的问题日益突出，以37号文的公布开始，经济适用房建设进入调整转型时期，主要调整体现在1、审核方式的转变。单一办公地点转变成街道；2、公示方式的转变，由单一地点公示变为三级审核、两级公示，并客观上延缓了供需对接速度。3、建筑结构发生转变转，明确规定单套的建筑面积
13、控制在60平方米左右；4、规定了不允许党政机关集资建房；5、供给变化，从中低收入变为低收入；6、明确了退出机制,33,北京经济适用房投资与建设情况,由1999-2007年历年经济适用房投资额以及在商品住宅市场中所占比例可以看出，在住宅市场整体大幅上升的同时，经济适用房的投资供给被忽视，经济适用房投入逐年下降。由1999-2007年历年经济适用房施工面积、竣工面积及新开工面积的变化趋势中可以看出，在2003年经济适用房达到一个建设高峰期，这些项目在2003-2005年大量上市，造就了经济适用房发展的黄金期。2005年后经济适用房施工量逐年开始降低。而随着保障性住房的改革与调整，今后几年将迎来另一
14、个建设高峰期。,数据来源：北京市统计局 北京市建委,数据来源：北京市统计局 北京市建委,34,北京经济适用房销售情况,经济适用房的销售黄金时期在2003-2005年。2006-2007年随着经济适用房的开发量的萎缩，经济适用房建设结构问题逐渐显现出来，同时，由于有开发商销售转为政府对接，销售时间被拉长，从而使供需不能很好对接，销售面积大幅下降。从1999-2007年商品住宅及经济适用房的销售价格对比中可以看出，经济适用房价格在1999-2001年，快速上涨，在2001-2004年间，销售价格相对平稳，2005年经济适用房的价格达到最高的3438元/平方米。2006、2007年后经济适用房的销量
15、较低，而且主要以老项目后期为主，老项目定价较低，因此出现交易均价下降情况。2006、2007年推出的新经济适用房定价均在4000元/平方米以上，今后经济适用房销售均价将会上涨。,数据来源：北京市统计局 北京市建委,数据来源：北京市统计局 北京市建委,35,经济适用房项目区域分布,目前开发的保障性住房主要分布在朝阳和丰台区，两个区域内经济适用建设项目占北京市经济适用房项目总量的约52%。朝阳区主要是原国有工业企业较多，朝阳区产业升级中，大量企业外迁，改造过程中进行土地置换用做建设经济适用房。而丰台区在所有城区内土地价格相对较低，较多的经济适用房选择在丰台区。从各区已售经济适用房的销售均价可以看出
16、，东城和宣武的价格最高。朝阳、海淀、丰台的经济适用房售价其次，均超过了3500元/平方米，而石景山、昌平虽然经济适用房的开发量较大，但由于区位交通、配套设施的差距，价格相对较低。,资料来源：北京市统计局 北京市建委,资料来源：北京市统计局 北京市建委,36,（2）廉租房,目前，我国廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合。货币补贴是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。实物配租是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。北京廉租房试行工作始于2002年，当时建立了北京第一
17、个廉租房小区广渠门北里廉租房小区。到2007年底，北京已通过廉租住房制度保障的家庭共有25030户，其中租赁住房补贴4992户，实物配租349户，租金核减19600户，其他方式89户。北京累计用于廉租住房制度的资金为28601万元，其中财政预算资金122万元，公积金增值收益25340万元，其他资金3139万元，土地出让净收益和社会捐赠均为零。根据建设部等9部委于2007年11月26日联合发布出台的北京市廉租房管理办法，之后的三年，北京每年将建成廉租房30万平方米，实物配租比例将由目前的5%提升至30%。目前北京市廉租房在建包括10个两限房、经适房项目中配建的廉租房及门头沟廉租房小区。,37,（
18、3） 两限房,2007年8月7日发布的国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）中首次明确“两限房”将纳入住房保障体系。未来“两限房”将成为住房保障系统中除经济适用房与廉租住房的重要补充。北京市首批限价商品房已于2007年开工建设。2008年2月北京市限价商品住房管理办法(试行)（京建住2008226号）出台，明确了购买人资格和购买程序。,38,在建10个两限房,数据来源：北京市建委,39,三、保障性住房运营体系的几个问题,40,保障性住房运营体系的几个问题,立法保障尚不完善运营机构设置不合理土地供应不稳定的资金来源保障性住房建设标准准入和退出机制,41,1.立法保障
19、尚不完善,我国至今还没有关于居民住宅的有关法律、法规，甚至连住宅法也还没有出台。现实意义上的住房保障，我国的发展历史非常短，因此还没有建立一套完整的法律保障体系。我国目前初步建立的住房保障制度的法规框架为：一是2004年建设部、国家发改委、国土资源部和人民银行联合颁布的经济适用住房管理办法中对经济适用房的相关管理进行规范，2007年出台国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见的24号文件，明确了经济适用房属于政策性住房，购房人拥有有限产权，上市交易将受到限制。二是自2003年以来，建设部及财政部等相关部委，相继出台了城镇最低收入家庭廉租住房管理办法、廉租住房租金管理办法、城镇最低收入家庭
20、廉租住房申请、审核及退出管理办法，构成了目前廉租房制度的法规体系；三是1999年国务院颁布住房公积金管理条例 (2002年修订)对住房公积金管理进行规范。从这些措施来看，国家保障性住房市场的调控正在探索完善当中，调控效果正在慢慢显现。这些措施都欠缺国家级法律的维护和支持，房地产市场中稳定军心的“将”棋始终没有出现。长远来看，我国必须出台一部专门的“住房法”，已明确保障主体，划定政府行政部门职则，建立稳定的税收财务制度，对政策性住房的购房者的准入和退出做出明确的法律规定。使保障性住房计划实施的每一步都受到法律保护。让执行机构在计划实施中有法可依。,42,2运营机构设置不合理,决策机构北京市保障性
21、住房一直由北京市建委(开发办)负责管理。2007年3月8日，经过人员的重组，职能重新划分，在原开发办基础上重组为北京市住房保障办公室，该办公室隶属于北京市建委。主要工作内容包括对限价房、经济适用房和廉租房等政策保障房的建设管理及政策制定等。住房保障办在运营中面临着一些系列问题：（1）无法律体系的保障；（2）作为建委内设机构，在制度不完善条件下，协调能力有限；（3）财政支持有限；（4）前期暴露的问题尚需解决；,43,住房干预中暴露的问题及其改进,住房干预中的问题目前政府干预更多的体现在分配体系上，主要问题：第一：销售时间被拖长。由于目前政府出面对接商品房销售，审核、摇号等程序化过程过长，造成开发
22、商资金回笼速度过慢，给企业带来巨大的资金压力，进一步影响了开发商参与建设保障性住房的积极性；第二：政府对接产生了供需结构的矛盾。比如摇号中大家庭摇中一居室，而一户家庭摇中两居室；购房者原户口在朝阳区，现工作生活在丰台区，需要丰台区购买保障性住房，在目前实施户口所在地街道审核制度下只能购买朝阳区的保障性住房，这些情况造成诸多不便。目前参与摇号机会只有两次，部分购房者虽然不愿意接受分配结果但又不愿意放弃购买机会，造成真实需求得不到满足，现实反映在保障性住房的空置率增大。政府干预的改进为政府决策决定部门立法，提高决策部门的地位，保证政府决策部门统筹权力受到法律的保护；政府行政管理更多转移到供给环节，
23、帮助开发企业更快完成开发任务，变通销售环节控制手段，使供需更好对接；发挥市场机制以及开发企业在保障性住房建设中的作用。,44,执行机构,国外均有自负盈亏的独立执行机构，例如新加坡的HDB、香港的房委会。我国保障性住房的执行机构主体主要有政府和房地产开发企业。 一些小城镇或者较小的项目可以由政府直接进行开发建设。政府直接开发的优势在于直接进行目标控制，省去中间环节，减少监控成本。同时政府可以将利润空间降到最低，更好的施行保障计划安排。政府直接运营业存在很多问题：（1）既是决策监督者，又是执行者，造成功能紊乱；（2）专业人才不足，开发经验不够；（3）潜在的财政腐败风险 房地产开发企业包括国有大型房
24、地产开发企业或民营企业，其中以国有大型房地产开发企业更优势。主要原因为（1）保障性住房的开发更多体现在福利，利润微薄，国有企业更具有社会责任感，会产生更强的执行力。（2）国有大型房地产开发企业拥有专业的管理、技术人才，具有丰富的房地产开发经营，开发效率高。同时在2007年前，北京的保障性住房开发一直以国有企业为主，在保障性住房建设中国有企业更具开发经验；（3）国有企业与政府一直有着密切的关系，在协调上具有很大的优势；（4）政府可以独立出来负责监督，可以更好的体现管理者、决策者身份。,45,中介金融机构,住房金融机构的信贷业务是居民解决购、建房资金的强有力的后盾。一方面，多数国家采取税收、利率优
25、惠政策，鼓励个人储蓄和借抵押贷款购、建房；另一方面，政府对中低收入家庭建房的预算拨款和购房的津贴补贴等资助资金，也需要金融机构运营管理。在我国，没有专门针对保障性住房的中介机构作为金融保障主体，银行承担着金融管理的职能。 我国目前金融政策依然不能保障低收入者的购房需求。在目前的贷款利率下，低收入者还贷能力依然存在较大问题，购房的消费将影响到他们生活质量。 在我国目前没有专门针对保障性住房的中介机构作为金融保障主体。而目前低收入者的还贷压力巨大情况下，银行不愿给还贷能力不足的家庭提供贷款，这也就是目前保障性住房的供求无法衔接的重要原因。,46,3.土地供应,从经济适用房的近些年的建设选址可以看出
26、选址主要集中在朝阳区和丰台区。经济适用房开发建筑土地来源于企业外迁留下的工业用地转为居住用地，行政划拨土地，招拍挂供地、商品房用地配建经济适用房建设。目前，北京市供给最主要部分为企业外迁的原工业用地转为居住用地用于保障性住房的开发。根据北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划(2006年2010年)，北京市保障性住房的重点在中心城中心地区以外区域，在城市东部、南部区域安排保障性住房及“两限”住房，以引导人口合理分布。主要集中在城市东部、南部的边缘集团，重点是定福庄、南苑、丰台、石景山等区域。在具体选址中强化轨道交通引导作用。综合考虑轨道交通等基础设施支撑条件对土地利用强度和交通
27、出行的作用，重点在轨道交通沿线用地和站点周边安排保障性住房及“两限”住房，以有效解决居住出行，缓解交通拥堵状况。,47,工业搬迁与保障性住房建设,在北京，老企业集中在市区，而这些企业多数微利或亏损，有的则因污染、扰民急需搬迁。对原有工业用地进行重新规划定位也符合北京市城市总体规划的需求。现在城市中的国有企业土地获得主要是行政划拨形式。而这些企业在成本核算中土地价值按照工业用地的价值进行核算，大大降低了土地真实价值。土地的价值体现在它的区位，按照土地的最佳使用原则进行评估，目前北京市五环内居住或商业用地的价值最大。工业企业的布局的土地利用机会成本非常大，已经不能取得最高的经济效益，原有土地用地性
28、质的转变势在必行。对原国有工业企业用地进行一二级联动开发，建设保障性住房，不仅可以盘活现有土地，为保障性住房的开发提供土地，而且国有工业土地成本低，流通快，可以提高保障性住房的建设的经济效益和开发效率。,48,4.不稳定的资金来源,资金渠道的建设，直接关系到廉租住房建设的开展和政策的落实。目前我国保障性住房建设的资金获取渠道及主要问题有：,49,资金渠道的改进,新加坡完善的中央公积金计划为组屋的建造、购买提供了贷款；而英国2003年住房补贴支出为126亿英镑，占国内生产总值1.2；香港房委会在成立之初国家财政拨付135亿港元，且无偿拨付土地使用，现在通过商业停车场的经营自负盈亏。 我国金融体系
29、尚不完善，国家财政投入也不达到完全支持保障性住房建设的程度。在现阶段改革资金供给条件，拓宽资金供给源，减轻开发企业负担，提高投资建设积极性可行而且十分必要。为保障性住房建设提供低息及无息贷款；同时，调整贷款发放条件，针对项目前期启动资金的提供贷款保证；保障新住房的开发采取配建方式，不仅保障开发资金。而且一方面不致形成低收入家庭聚集的贫民窟，另一方面，商品房与保障性住房联动开发，可以使国有企业获得有一定利润，保证国有企业发展，调动企业参与建设积极性；调整在保障性住房出售环节干预方式，实现符合条件居民自由购买，让居民可以跨区购买，从而减少空置，真正做到供给与需求的准确对接，打通销售壁垒，达到资金快
30、速回笼目标。,50,5.保障性住房建设与规划,1）保障性住房的建设标准,北京市经济适用房净面积最低标准,北京廉租房的建设标准,北京限价房的建设标准,一居控制在35平方米以下，两居面积控制在45平方米左右，居住的基础设施要配套建设。,套型建筑面积90%控制在90平方米以下，平均套型标准为80平方米。,51,小户型、低面积的建设标准符合国际保障性住房建设的趋势，集约化利用土地，为低收入家庭提供更多地住房。目前在保障性住房的开发建设中由于监管不严，处罚主体缺失，处罚措施不明且无法律依据，出现通过将多套小户型打通成大户型变通销售大户型等政策规避手段。2008年3月北京市出台了北京市城市建设节约用地标准
31、（试行）中明确了经济适用房的建设标准，而目前廉租房及限价房还未有建设标准细则出台，随着两限房、廉租房开发实践，开发经验的总结，应尽快出台限价房和廉租房的建设标准细则。同时，应尽快建立健全市场监管主体，完善监管体系。,52,建设规划标准,国际案例表明，低收入人群集中居住在一起，容易导致滋生犯罪、形成贫民窟等社会问题的出现，不同类型住宅相对混合布局逐渐成为住房发展的重要理念。根据北京的实际情况，在住房建设的空间布局上，要采用大融合的方式，在较大区域内推进各种类型、各个层次、各类群体住房的相对混合布局，促进社会各阶层的融合，克服贫困集中问题，避免社会排斥和隔离；同时，考虑到不同阶层居民收入水平、消费
32、承受能力和生活方式的差异，通过采用小集中的方式，在社区内为不同收入阶层居民提供相适宜的居住条件。,53,6.准入和退出机制,政府流通及退出在流通环节的干预形式造成了结构性需求对接不上，销售期被迫拉长，开发商资金回笼受限。而在退出再分配过程中，制度不完善，监管主体不明确，退出机制运行不畅。 主要改进措施：完善法律。完善保障性住房的准入退出、标准，明确执行主体及责权范围，加大对骗购骗租者惩罚力度，严格依法办事。建立低收入人群动态信息库。尽快完成低收入家庭财产收入普查，建立定期资产审核制度； 购买环节：由申购人自行根据实际需求及购买能力自行选购保障性住房，在签订购房合同时通过信息库核对购买人信息；
33、再分配环节：但资产收入超过最低水平线一定时期后，加收租金或鼓励腾退房屋。政策应考虑使各方收益都得到体现，适当提高回购价格，减少限制或给与适当税收优惠措施，充分保护退出者的利益，推动保障性住房的流通再分配。,54,四、保障性住房开发模式探索,55,保障性住房开发模式探索,方案一：联合公司运营模式方案二：政府委托管理模式,56,方案一：联合公司运营模式,运营体系资金来源土地获取开发建设分配机制,核心内容：由政府与房地产开发公司成立联合公司独立运营保障性住房建设。,57,1.运营体系,决策机构,提升北京市住房保障办公室成为一个局级机构，设立为住房保障局。代表北京市政府行使保障性住房的计划、协调工作。
34、,58,北京市政府,联合开发公司,住房保障局,国有开发公司,对旧城区进行拆迁工作，以实现北京市旧城更新改造；对外迁国有工业土地进行土地整理；对旧城区以及旧工业土地整理连续进行住宅开发，主要以保障性住房为主，首先满足低收入者的居住需求；协助政府进行新城建设；对保障性住房进行维修、翻新管理,执行机构,由北京市住房保障办公局代表市政府与某一大型国有房地产开发公司成立联合开发公司。双方按一定比例入股，在住房保障局的统一领导下，负责保障性住房计划的开发建设，联合公司自负盈亏。,59,2. 资金来源,60,3.土地获取,开发土地主要来源为目前北京市区内原国有工业企业用地，这样即提高市区土地利用价值，又提供
35、给低收入者足够的保障性住房。政府将土地免费划拨或低价转让给联合开发公司，由联合开发公司对国有工业企业外迁后的土地进行一级、二级连动开发。达到降低开发成本和保持建设的连续性的目标。,61,4.开发建设,保障性住房配间比例的确定 保障性住房区以商品房与保障性住房按照一定比例配建。在较大区域内推进各种类型、各个层次、各类群体住房的相对混合布局；同时，考虑到不同阶层居民收入水平、消费承受能力和生活方式的差异，通过采用小集中的方式，在社区内为不同收入阶层居民提供相适宜的居住条件。户型面积控制机制 建设标准以小户型、低面积、适用为原则，在保证居住环境不受影响条件下适当提高容积率，集约化利用土地。,62,5
36、. 分配机制,住房保障局负责低收入人群的普查工作，建立家庭财产收入信息库。住房保障局需要根据全市经济发展水平以及保障性住房供给量，对申请保障性住房家庭申购条件进行动态管理。 联合开发公司负责销售环节，购买家庭可以联合开发公司的任意区域项目选择购房或租房，通过家庭财产收入信息库监督购买人资格。每户限购（租）一套。,63,方案二：政府委托管理模式,运营体系资金来源土地获取开发建设分配机制,核心内容：由政府控制管理，委托房地产开发公司进行性保障性住房的开发建设。,64,1.运营体系,决策机构,提升北京市住房保障办公室成为一个局级机构，设立为住房保障局。代表北京市政府行使保障性住房的计划、协调工作。,
37、65,对旧城区进行拆迁工作，以实现北京市旧城更新改造；对外迁国有工业土地进行土地整理；对旧城区以及旧工业土地整理连续进行住宅开发，主要以保障性住房为主，首先满足低收入者的居住需求；协助政府进行新城建设；对保障性住房进行维修、翻新等,执行机构,由北京市住房保障局代表市政府对经济适用房开发建设进行管理，保障局委托某一大型国有房地产开发公司进行开发建设，开发公司保障住房开发质量，住房开发进度，并且负责保障性住房的销售工作。,北京市政府,住房保障局,国有开发公司,委托,66,2. 资金来源,67,3.土地获取,开发土地主要来源为目前北京市区内原国有工业企业用地，这样即提高市区土地利用价值，又提供给低收
38、入者足够的保障性住房。政府将土地免费划拨或低价转让供保障性住房开发，由受委托开发公司对国有工业企业外迁后的土地进行一级、二级连动开发。达到降低开发成本和保持建设的连续性的目标。,68,4.开发建设,保障性住房配间比例的确定 保障性住房区以商品房与保障性住房按照一定比例配建。在较大区域内推进各种类型、各个层次、各类群体住房的相对混合布局；同时，考虑到不同阶层居民收入水平、消费承受能力和生活方式的差异，通过采用小集中的方式，在社区内为不同收入阶层居民提供相适宜的居住条件。户型面积控制机制 建设标准以小户型、低面积、适用为原则，在保证居住环境不受影响条件下适当提高容积率，集约化利用土地。,69,5.
39、 分配机制,住房保障局负责低收入人群的普查工作，建立家庭财产收入信息库。住房保障局需要根据全市经济发展水平以及保障性住房供给量，对申请保障性住房家庭申购条件进行动态管理。受委托开发公司负责销售环节，购买家庭可以在开发公司的任意区域项目选择购房或租房，通过家庭财产收入信息库监督购买人资格。每户限购（租）一套。,70,谢 谢！,71,pOXLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQ
40、cWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGtgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02GshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02dLPqafkFGlzcvv2YiRQYHbhR8AI1LKULh3xvjDzkEAMGr8xbwF1bH1oIM30E7xp,
