1、,万科铜山街项目产品定位研究,一、地块价值研判,城市价值地段,城市快速道路浦东大道双向6车道昌邑路双向3车道轨道交通14号线（江桥金桥开发区），2016年通车18号线（场北路航头），2020年通车双轨交汇，5分钟直达陆家嘴,昌邑路,浦东大道,城市价值交通,城市价值周边现状,周边开发时间早，老式小区略显凌乱,本案地处浦东滨江沿线，与杨浦区隔江相望，可观黄浦江景观；但非一线江景地段，未来景观价值受限,城市价值景观,城市价值规划,依托陆家嘴，浦东滨江“两翼齐飞”,浦东核心区唯一一块大面积开发的区域,南翼商业办公、文化娱乐为主导北翼以居住、旅游、生态休闲为主要诉求,E8E10地块规划总建筑面积约297
2、万平方米，新增196万平方米，新增部分中住宅约83万平方米，公共设施约110万平方米,陆家嘴,城市价值规划,万科两项目及中粮地块之间的联动效应将使区域获得更高的市场认知,城市价值总结,滨江价值现状,滨江价值景观面分析,陆家嘴滨江：景观正对外滩万国建筑群黄浦滨江：景观陆家嘴+浦东滨江绿地卢湾滨江：景观正对世博园区徐汇滨江：景观斜看世博园区+后滩公园北外滩滨江：景观陆家嘴塘桥滨江：景观董家渡地区东外滩滨江：本案：景观杨树浦路地区,滨江价值本案未来景观面,随着“渔人码头”工程的建设，本案未来景观面将逐步提升,现状,未来,渔人码头规划,本案所处区位是：上海滨江带上最适宜居住的区域,滨江价值开发能级分析
3、,滨江价值小结,现状：非一线临江，对岸无景观面未来：上海滨江带上最适宜居住区域，中高楼层观景可达二级景观,自身属性：项目周边城市道路环境等较差，板块知名度未打开，豪宅概念未成形，无法产生溢价可与周边中粮项目联合打造板块知名度，形成北外滩豪宅领跑者的概念。,政府规划落地：北外滩形成居住、旅游、生态休闲为主要诉求的开发趋势渔人码头，北外滩国际航运服务集聚区等落地后，本案的滨江景观带将获得极大提升，并产生溢价,地块价值研判,开发潜力巨大，具备与塘桥滨江同样的豪宅板块属性,二、项目开发方向思考,市场机会点分析,滨江豪宅项目产品面积段配比以140-180以及250-300为主力,面积段机会点,面积段机会
4、点,180以下中小户型去化能力强，尤以90-140面积段更甚；大户型中250-300及350-450面积段具有更好的销量。,总价段机会点,主力：总价1400-2000万，面积240-280小面积：总价800-1400万，面积120-200大面积：总价2600-3500万，面积300-420,后续新推项目分析,滨江豪宅特点分析,极品豪宅一线江景，户型舒适，装修奢华代表楼盘：汤臣一品、世茂5号臻品豪宅二线江景，户型适中代表楼盘：华润外滩九里、绿城黄浦湾精品豪宅非传统滨江地带，依靠强有力的产品力吸引客户代表楼盘：海珀旭晖、尚海湾豪庭,滨江豪宅特点分析极品豪宅,特征概括,景观地段资源：陆家嘴核心区，正
5、外滩，一线绝版顶级滨江立面设计：顶级定制石材和幕墙为主，彰显时代感、识别性规划及园林景观：世界级、多元、均好性规划，景观面最大化呈现产品线：追求大而豪的面积尺度，主力集中在350-400之间产品特征：以超越独栋产品，大而豪的空间尺度，户户临江世界级湾区生活兑现装修：10000元以上标准，世界顶级品牌堆彻，尖端科技系统大量运用,陆家嘴正中心，比邻地标建筑：顶级豪宅陆家嘴核心区，与东方明珠、金茂大厦、环球金融中心等陆家嘴地标性建筑并肩而立一线正滨江，尽揽外滩建筑群：顶级一线滨江，正对外滩建筑群，地理区位可以全览陆家嘴一线景观与建筑风貌,重点案例汤臣一品,重点案例汤臣一品,立面设计要点：大气硬朗的现
6、代简约风，一至三层采用进口石灰岩石，三层以上采用汤臣一品米金色、日本三菱（Mitsubishi）铝复合板、玻璃幕墙关键字：顶级定制化、时代感、识别性,重点案例汤臣一品,规划要点：南向开放式围合组团，超宽栋距，规整U字排布，仪式感十足，保证一线江景和社区景观最大化、均好性占有关键字：顶级资源最大化占有、均好性,一层一户，约595-597大户型设计11米面宽、120平米宽敞客厅及餐厅空间,A栋360度阔景户型：,重点案例汤臣一品,户型要点：以独超越别墅的奢华尺度 ，超大面宽，横厅面积放大，360度全方位最大化江景私有关键字：超大尺度奢华感、定制化顶级湾区生活,重点案例汤臣一品,装修标准：12000
7、元材质选用：世界一顶级品牌、关键部位采用奢侈定制化材质，彰显豪宅气度与精细化内涵,定制化细节处理,重点案例世茂5号,内环内正核心CBD地段，无敌稀缺一线江景：位于浦东陆家嘴金融贸易区，黄浦江综合重点开发江段，近邻世博会址，位踞“上海CBD”和正滨江双核心位置,重点案例世茂5号,立面设计要点：绿色玻璃幕墙和暖色石材的运用，优雅、洗练的豪宅气质和极强的视觉冲击；观景阳台采用流线设计、建筑美学和科技感融合关键字：洗练、科技化、线条感、视觉冲击力,全现浇钢筋混凝土剪力墙核心筒结构体系,重点案例世茂5号,规划要点：沿江弧形排列，前后错落布置，视线互不遮挡，景观面最大，沿江铺展1公里，户户“前观江景，后拥
8、园景”；建筑采用板式结构，超高层低密设计关键字：景观面最大、利用率最高为规划原则,重点案例世茂5号,户户面江，保证第一主人房、客厅享有江景，其他空间享受内部园林景观双套房，第一主人房设超大卫生间，奢享功能和大尺度兼备大面积落地窗，最大化视野,户型要点：以观景效果最大化为准则，不惜牺牲朝向，加深进深尺度关键字：牺牲朝向、拉长进深，保证景观最大化，实现户户有景,重点案例世茂5号,园林景观规划：6种世界风情园林，分散布局实现多元国际化和均好性关键字：多元化、国际化、风情化,重点案例世茂5号,装修标准：10000元材质选用：世界顶级、欧洲皇室一线品牌，尖端科技、环保循环、远程系统的大量运用,滨江豪宅特
9、点分析臻品豪宅,特征概括,景观地段资源：陆家嘴对岸外滩核心轴线，非顶级滨江资源（部分单位非临江）立面设计：精细化产品力堆彻主导，做足材质感和科技感规划及园林景观：内部景观发力，精细化、风情化，奢华体验式，实现与江景的互补产品线：面积尺度减小，功能性适度放大，主力集中在250-350产品特征：江景、户型尺度和功能空间最好平衡装修：世界一线顶级品牌运用，更加注重尖端科技系统，走豪宅“性价比”,重点案例华润外滩九里,北依外滩，对望陆家嘴：与黄浦江和世博会为邻，外滩国际金融服务区的核心地段，万国建筑博览群的历史人文景观优质滨江资源：外滩黄金轴线，非顶级江景资源,重点案例华润外滩九里,阳台窗口：纯粹化古
10、典主义风格拱门：体现优雅与和谐的设计感大堂：竖向线条庄严挺拔门廊：尊崇感、仪式感,立面设计要点：法式新古典主义，全石材镶花烫金的原石经典，并与外滩建筑风格一致关键字：血统纯粹、优雅挺拔、古典主义仪式感,重点案例华润外滩九里,园林景观规划要点：媲美星河湾，法式园林多层次景观，软硬最大化结合，做足精细化和多重奢华体验关键字：精细化、多重宫殿式奢华体验,重点案例华润外滩九里,400 4房2厅4卫,308 4房2厅3卫,户型要点：非全沿江单位，户型设计并未一味求豪而大，更加注重精细化、尺度感和功能性的控制与分配关键字：精细化、奢华尺度与功能空间平衡化,重点案例华润外滩九里,装修标准：10000元材质选
11、用：世界顶级品牌运用,重点案例华浙黄浦湾,南外滩成熟高档物业滨江聚集区：南外滩区域，紧邻滨江绿化带，外滩改造工程重点区域，有待升值的高档滨江聚居区一线滨江地段，非户户临江：部分单位西向，并非户户临江,重点案例华浙黄浦湾,立面设计要点：采用现代滨江立面风格，全玻璃幕墙和石材结合的前瞻性设计，后现代主义迈巴赫的产品气质关键字：滨江迈巴赫、滨江科技现代主义,重点案例华浙黄浦湾,项目规划：由6幢精装修高层公寓与1幢酒店式公寓以及双会所组成园林景观规划：1.5万方城市水岸园林，精细化化城市园林关键字：水景园林、细致化、生态性,重点案例华浙黄浦湾,328 4房2厅4卫,沿江单位扩大阳台空间面积，保证江景资
12、源最大化占有3梯两户设计，阔绰功能空间3套房，3.28米极致层高古典主义仪式感的“十字圆厅”设计，和40的阔绰门厅空间大面积落地窗，最大限度观景,户型要点：沿江单位阳台空间面积扩大、对重点部位仪式感和尊崇感创新营造,滨江豪宅特点分析精品豪宅,特征概括：新兴滨江区域，通过产品打造（豪装）跻身一线豪宅之列,景观地段资源：新兴开发滨江区域，间接临江、非一线江景资源立面设计：很精致不张扬，注重细致化、品质感和设计感规划及园林景观：规整半围合式排布，中轴景观延伸实现景观视野最大化产品线：产品形态、面积段多元化，品质精致化产品特征：从紧致到追求阔绰尺度全面设置装修：执着坚持国际顶级化材质的堆彻与比拼，增加
13、科技感应系统运用,重点案例尚海湾豪庭,打通徐汇滨江与徐浦大桥中轴，浦江湾区稀缺滨江：引入凯宾斯基五星级酒店、国际商业街等设施，周边配套的整体档次逐渐成长，凸现出浦江豪宅价值,重点案例尚海湾豪庭,立面设计要点：新古典主义ARE-DECO风格，天然石材配以大面积玻璃膜幕墙，强调建筑高低起伏的层次感和材质的简洁细致关键字：层次感、简洁细致,重点案例尚海湾豪庭,项目规划：16栋半开放围合式住宅，南区8栋高级住宅，北区8栋高级商务，及两栋超高五星级饭店园林景观规划要点：现代中轴式皇家园林景观，中心景观绿化为主，特色中央水景、艺术风雨廊、中央草坪景观设置和石材铺装关键字：中轴景观大尺度空间感营造,重点案例
14、尚海湾豪庭,五房：270度全景观江阳台，广阔景观视野；四房南向临江，江景最大化占有的同时保证功能性和舒适性四房：双衣帽设置，客厅与阳台的贯通尺度放大,关键字:全景观最大化、兼具功能舒适性,重点案例尚海湾豪庭,重点案例海珀旭晖,内环内地段，“后滨江”景观价值的滨江CBD：徐汇滨江板块，借助政府规划和后世博板块发力，“后滨江”景观价值地位,立面设计要点：简约古典主义风格、采用暖色深色交融的干挂石材（巴西亚麻、黄金麻、古典棕），综合古铜色铝板，突出建筑稳重典雅感层次感关键字：简约、材质色彩感、稳重低调,重点案例海珀旭晖,建筑规划：充分考虑实现资源最大化和与尚海湾商业联动性建筑排布采用对仗式分布园林景
15、观规划：中轴对阵强仪式感、欧式风格的酒店式景观规划，结合水景、铺装、名贵树木营造的多层次四大景观关键字：充分利用江景和与尚海湾商业的连续性,重点案例海珀旭辉,重点案例海珀旭晖,约13.5米超大宽度景观阳台，客厅6.1米面宽，4.2米落地窗连接阳台阳台公共化U字造型，将景观视野再次扩大，将室外景观充分纳入户内关键字：U字阳台设计、完美空间、豪宅气度,重点案例海珀旭晖,296 4室3厅4卫,注：住宅二房至四房272-541，酒店式公寓60-90,重点案例海珀旭晖,装修标准：10000元家庭橱柜：德国皇室SIEMATIC橱柜：GAGGENAU卫浴设备：唯宝、汉斯雅阁龙头五金件门窗：意大利顶级装甲门卡
16、门入户门（放火防弹防毒气）科技及安保系统：朝南户型局设置特诺发品牌外遮阳系统；社区设置红外线坚实、可视对讲机、门禁系统九重高科技智能安防系统；床头安有紧急按钮，所有外窗及阳台配置红外感应，车库安装远程读卡系统（FRID）和车牌识别系统,产品切入点：户型设计充分考虑景观最大化优势，通过精装规避地段上的劣势，建议标准达到10000元/,面积段切入点：中小面积120-180，大面积250-300，奢华型面积350-450总价段切入点：中小面积800-1400万，大面积1400-2000万,定位思考,浦东核心 滨江绝版精工美宅,结合项目的土地价值属性及目前滨江豪宅的发展及产品特征，合富认为我们项目形象,项目定位,
