1、,我们无法左右变革,只能视变革为机会,走在变革的前面,成为变革的引导者。彼得德鲁克,开发单位:浙江耀江建筑集团实施时间:2008年5月1日实施范围:中国郑州核心策略:产品调整+形象定位调整+销售策略调整+个性整合推广创新点:多功能精装小户型A派天下,到哪里都是我的主场,【A派公寓】籍贯:郑州市郑州汴路与东明路交叉口西北角名字:A派公寓性别:可参考李宇春身高:32层(1-2层为商业3-32层为公寓)体形:近8万m2双塔结构肤色:浅色石材+铝合金饰板、灰色系现代立面、后现代主义建筑语汇 胃口:容纳1200余户内涵:35-90m2精装小户型状态:生长发育期,提案框架,宏观调控下房产发展走向,平抑房价
2、,满足人民居住需求,缓和社会矛盾,构筑和谐社会。,事件动作,宏观调控下房产发展走向,政策影响力,房产暴利时代结束,房价涨幅放缓 房产投资风险加剧,炒房者撤出,资金外流 购房者持币观望,购房行为渐趋理性化 开发商资金压力和销售压力剧增,竞争更加激烈,项目的出现,推动城市中心的崛起,催生一个全新的都会时代,理论的可能!问题是:前产品时期,项目如何从可能变为可信?,宏观调控下房产发展走向,综合趋势,宏观调控下房产发展走向,郑州市小户型发展走势,市场现状,郑州市小户型发展走势,2007年,郑州房地产市场供应量为1793万平方米,其中:,在住宅供应量中,小户型的供应量为427万平方米,约占全部住宅供应量
3、的35%,相对于2006年285.44万平方米的供应量来讲,小户型商品房在2007年的市场供应量用井喷来形容并不为过,这不仅与城市发展速度的提升有关,更与国家宏观调控政策有关。 2007年郑州在售小户型项目超过了40家,可谓盛况空前,且销量也表现不俗。在各个区域供应量的对比中,供应量最大的是金水区,达到了252.72万平方米;其次为中原区和郑东新区。,A. 小户型比重越来越大,郑州市小户型发展走势,B. 集中分布在次中心区,原因有二:一是由于上述城市中心地块稀缺,新建项目较少;二是由于郑州的商务人群多分布在金城国际广场、郑东新区CBD等区域。,C. 开发规模均不大,规模一般在5-10万平米之间
4、:,郑州市小户型发展走势,D. 建筑形态以高层为主,郑州市小户型发展走势,E. 户型向多功能经济舒适型转化,郑州市小户型发展走势,F. 酒店式公寓大行其道,左岸国际、曼哈顿广场,到思达数码公寓等,这些以精装小户型著称的品质楼盘,又被冠以另外一个名字酒店式公寓。 随着郑州作为中部崛起龙头城市的优势逐渐凸现,郑州会展经济的进一步深入,外资企业进入郑州投资力度的加大,大量中高层管理人员和技术人员的中短期居住需求激增,郑州房地产市场对酒店式公寓的需求越来越旺盛。酒店式公寓在郑州正在从不成熟到成熟逐渐转化,并呈现逐年上涨趋势。据统计,2007年在郑州市场上对外开放的酒店式公寓项目共计36个,预计未来酒店
5、式公寓在供应量和销售量上面都将有显著增加,整体前景乐观。,演绎:时代中心、时间公寓、时代广场A 区,国际、包容、标志性,地标式命名案名,郑州市小户型发展走势,G. 自身配套不足,由于规模制约,目前郑州小户型配套主要以外部配套为主,单纯为小户型所建专用配套基本没有。,郑州市小户型发展走势,结论,郑州市小户型发展走势,发展趋势,郑州市小户型发展走势,竞争个案分析,目前在售小户型楼盘竞争个案,知己知彼,兰桂开发商:河南省高速快运实业有限公司位置:东明路与郑汴路向西100米类型:住宅、商业交通状况:60、152、85、27、61、35建筑形式:3栋26层高层装修状况:精装修供暖方式:双气小户型所占比例
6、:100%主力户型:一室、二室户型范围:32-77平米价格:一房一价,竞争个案分析,伟业芝华室开发商:郑州东鑫置业有限公司位置:郑汴路与玉凤路交叉口向东50米建筑形式:高层(1栋14层高层,1栋17层高层,6层多层)价格:一房一价主力户型:小户型、2室、3室,竞争个案分析,首座国际广场开发商:北京泰益德置业集团有限公司位置:未来大道与商城路交叉口东北角类型:4栋高层容积率:5.52交通状况:23、52、125、727建筑形式:住宅、商业开盘日期:07年6月16日均价:4880元/平米供暖方式:天然气、壁挂炉主力户型:50-120平米,竞争个案分析,中油国际开发商:郑州兆丰中油置业有限公司位置:
7、商务外环与众意西路交汇处类型:公寓容积率:8.5建筑形式:中式开盘日期:2007年10月13日均价:7800元/平米装修状况:精装修(五星级标准)供暖方式:中央空调(冷暖)小户型比例:80%,竞争个案分析,裕华第九城市开发商:河南裕华置业有限公司位置:郑州市新柳路与长兴路交会处类型:高层建筑形式:框架开盘日期:2007年11月底价格:一房一价小户型比例:79.92%主力户型:1室、2室、3室,竞争个案分析,美之域开发商:河南美景置业有限公司位置:黄河东路与金水东路交汇处向南800米类型:集办公、商业、金融、服务、人文、休闲等城市生活形态于一体建筑形式:高层价格:一房一价装修状况:精装修主力户型
8、:30-100平米,竞争个案分析,名门盛世开发商:名门地产(河南)有限公司位置:未来大道与金水路交叉口向东200米建筑形式:小高层开盘日期:2007年7月28日均价:5600元/平米装修状况:精装毛坯皆可供暖方式:集中供暖主力户型:33、36 、42、41、31、28、38,竞争个案分析,提案框架,东南版块郑汴路沿线东明路南段沿线航海路与107国道沿线政府拆迁支持扎堆项目聚集效应较大规模,优势分析郑州市一级地段生活配套成熟交通便利商业氛围浓厚,周边中高档楼盘:建业、英协、康桥花园、海上香颂、大城小爱、克拉城等;周边在售楼盘:建业置地广场、建业香槟园、英协花园、兰桂、首座等。,区位分析,优越的地
9、理位置,08年1月郑州市与管城区市场情况对比表,市场综述,08年2月,管城区批准预售面积11.89万平方米,环比上升38.74;商品房销售面积1.72万平方米,环比下跌78.03;商品房成交均价5144元/平方米,环比上涨13.48。,区位分析,市场分析,区位分析,供应分析,2月,管城区批准预售面积11.89万平方米,环比上升38.74,占全市供应量的22.62%。管城区商品房供应从07年11月开始下降,08年1月降至最低,2月份供应量有所回升。供应走势曲线起伏较大。,成交分析,整体情况,08年2月,管城区住宅成交面积1.58万平方米,非住宅成交0.14万平方米,降至07年1月份以来最低点。一
10、是由于年初本来就是商品房销售的淡季;二是政府房贷等07年一系列新政策累积效应的显现。,区位分析,成交量面积段分析,区位分析,成交量面积段分析:以套数为基数,2月,区域成交面积段分布与1月基本持平,但受供应结构影响110-130平方米所占比重较上月有较大幅度上升,90-110平方米所占比重较上月有较大下降。150平方米以上面积段成交量非常小,表明区域内购房客户日益倾向于物业的经济性、适用性。,区位分析,面积段分布对比,价格分析,2月,各类政策性住房成交量大大减少,故而一些楼盘如方圆创世花园、金色港湾二期.蓝鉆等大盘成交量相对较大且均价高,在很大程度上拉升了管城区商品房的成交价格,管城区商品房成交
11、均价超过前13个月各月均价,达到5144元/平方米。,区位分析,成交价格段分析,成交价格段分析:面积为比较基数,区位分析,区位分析,价格段分布对比,2月,管城区商品住宅成交价格段分布较1月比变化较大,4000-6000元/平方米价格段住宅成交量占比64%;2000-4000元/平方米价格段的住宅成交量减少较多,由此成交均价上升。,供求分析,08年2月,管城区批准预售面积11.89万平方米,商品房销售面积1.72万平方米,供求比1:0.14,市场表现供过于求,商品房存量较多,短期内市场不容乐观。,区位分析,项目板块产品,项目名称:双城恒泰国际公寓 建设单位:北京恒泰建业房地产开发有限公司 项目地
12、点:东明路与郑汴路交叉口西北角,项目分析,项目回顾,项目板块产品,项目分析,项目经济技术指标占地面积: 5084.374m2总建筑面积:79685 m2地下1、2层建筑面积: 5548m21、2层商业网点建筑面积:3895m23-32层建筑面积: 70242m2建筑基底面积: 1918m2建筑密度: 37.71%,项目板块产品,项目分析,商业、酒店式公寓、商务办公、SOHO公寓构成的全业态城市综合体,高度创新运动,项目地块方正,毗邻郑东新区CBD,与东建材商圈、二圈商圈、未来 路商圈、紫荆山商圈遥相呼应,是郑汴路核心商圈一块可塑性较强的 土地;开发商中途易手,五证缺一,是一个具备内部认购先机、
13、重新包装 定位再进行细部斟酌的时机性楼盘;建至8层的有利工期,小规模的建筑体量,为短平快的营销推广塑造 了可遇不可得的先决条件;浙江开发商良好的信誉背景及其在郑州的影响力,其对建筑设计的专 一专注性,为项目成为区域亮点、获得相对理想的综合收益并缔造优 秀项目品牌及公司品牌,奠定了难得的基础!,项目分析,项目目前已停工,计划32层,H造型,密度很大,建筑基本格局已基本定型。,SWOT分析,优势分析,优越的地段。项目位于二七商圈和郑东商圈的缓冲带,成熟居民区,有望成为郑州东南板块的CLD;从点位上处于郑汴路和东明路的黄金交叉点,千金不易;便利的交通。郑汴路和东明路均为主干道,60、 152、 85
14、、 27、 61、 35等多路公交车四通八达紧临各大商圈。二七商圈、紫荆山商圈、东建材商圈、未来商圈、郑汴路商圈,五大商圈环伺,价值潜力无限活配套成熟。长城康桥花园、海上香颂、克拉城、大城小爱等众多高档小区林立,生活氛围浓厚地标性建筑高度。中原首家钢混结构建筑,10米挑高大堂,2.5米宽楼梯间,99.1米的建筑高度,管城区绝无仅有的地标性建筑。,超大规模+实现全城影响力,竞争层面以自我为主体!天赋资源欠缺,项目操作更大程度依赖运作支撑!,SWOT分析,劣势分析,公共空间,规模小,地块布局受限,很难形成真正意义上的住宅小区产品户型设计不合理,缺乏创新“H”型建筑格局,大容积率增加建筑密度,导致日
15、照、采光均受影响项目前期销售周期太长,且无证销售带来不良影响,客户严重流失地下停车位严重不足,不能满足大量的停车需要项目已经开建,原有的整体基本结构无法改变所在区位缺乏商业办公氛围,完全做成传统写字楼会具有较大的风险曾经有过被媒体报道的经历,在部分客户中造成负面影响。,超大规模+实现全城影响力,竞争层面以自我为主体!天赋资源欠缺,项目操作更大程度依赖运作支撑!,聂庄拆迁在即造,大量租户购房需要释放地铁三号线开通、郑州市“两弓两弦两箭”战略的实施,直接刺激项目升值潜力项目已建到8层,能增加购买者信心处于二七商圈、建材商圈的缓冲住宅区,有大量潜在的消费群体房价攀高,小户型大行其道,一些原计划购买大
16、房子的人不得不购买小户型过渡股市震荡,部分闲散资金重新回到房地产行业,为项目投资提供充分的资源保障,机会分析,超大规模+实现全城影响力,竞争层面以自我为主体!天赋资源欠缺,项目操作更大程度依赖运作支撑!,SWOT分析,在建同类型物业太多,周边有兰桂、首座、芝华士、克拉城等小户型产品先入为主,严重分流本案的目标客户群国家新的地产政策的不确定性,比如国家针对抑制房产投资有可能出台的相关政策等,威胁分析,超大规模+实现全城影响力,竞争层面以自我为主体!天赋资源欠缺,项目操作更大程度依赖运作支撑!,SWOT分析,项目研判,项目拥有一个绝佳的地理位置,但该区位为传统居民区,缺乏办公氛围,开发写字楼充满风
17、险,同时为延长使用年限我们必须开发一定的住宅项目,因此不能作为一个传统写字楼进行开发。从现有的建筑设计来看住宅项目只能开发小户型产品。为充分利用其区位优势,建议开发成酒店式公寓为主、包含创业型商务、产权酒店、泛会所等功能的综合性投资产品。,超大规模+实现全城影响力,竞争层面以自我为主体!天赋资源欠缺,项目操作更大程度依赖运作支撑!,提案框架,产品改造,市中心的“滑铁卢事件”,项目前身为“双城恒泰国际公寓”,由郑州某房地产营销代理公司策划,定位为第三代商住小户型,其宣传卖点:中原首家钢混结构建筑、挑高10米大堂四星级装修标准、2.5米宽阔绰楼间距,10部品牌电梯一段时间内也颇为注目。但是由于20
18、07年小户型市场的激烈竞争和销售推广的种种问题,加之开发商实力,2007年底项目盖到了八层就停止施工,最终成为市中心的“滑铁卢事件”。因此,在通过对市场、产品、消费者的市场研究之后,我们决定对该产品进行彻底改造,以期在最短的时间内实现最大的收益。,项目的出现,推动城市中心的崛起,催生一个全新的都会时代,理论的可能!问题是:前产品时期,项目如何从可能变为可信?,产品设计柳暗花明又一村,功能创新建议,自住+商务办公+投资+商业城市中央五星公寓关键在项目资源的高度+城市机会,产品设计柳暗花明又一村,户型配比建议,户型配比最终还需结合建筑图纸尺寸而定,但需坚持户型的经济及舒适性。户型朝向坚持大户型朝南
19、朝北,小户型多集中在东西向,确保户型均好性。,产品设计柳暗花明又一村,分组团蓝筹、蓝调,户型配比最终还需结合建筑图纸尺寸而定,但需坚持户型的经济及舒适性。户型朝向坚持大户型朝南朝北,小户型多集中在东西向,确保户型均好性。,产品设计柳暗花明又一村,户型配比最终还需结合建筑图纸尺寸而定,但需坚持户型的经济及舒适性。户型朝向坚持大户型朝南朝北,小户型多集中在东西向,确保户型均好性。,产品定位,项目定位,居住功能:30%小型办公:10%SOHO功能:10%投资功能:50%,产品定位,功能指数,被证实且可以充分利用的自身资源!,产品定位,东临CBD,西接紫荆山,东建材商圈、人民路商圈、二七商圈、紫荆山商
20、圈立体环伺,地理位置优越;长城康桥花园、海上香颂、方圆创世、克拉城、大城小爱等高档社区云集,生活氛围浓厚;未来地铁3号线,郑州东客站,交通便利、环境成熟,占据城市中心得天独厚的地理位置,坐享高规格生活圈。,关键词:鼎盛,产品定位,总建近8万平米。项目由地下2层和地上32层组成。地下两层可容纳近百个车位的停车场,地上32层,由二层商业和二层以上的公寓组成。,关键词:高挑,产品定位,功能齐全。项目三至三十二层的公寓部分为小户型定位,户型配比方面,35-45 m2占18%,45-60 m2占20%,60-75 m2占42%,8590 m2 20%,共1200余套。,关键词:精致,产品定位,消费群体多
21、样性。主要针对人群是项目年轻的创业群体、东建材等市场的众多商户和市区内众多投资人群,以及从事贸易、中介、网络、投资等刚起步公司,过渡办公之用。,关键词:包容,形象定位,形象延展 繁华,绝不喧哗 自在,无所不在 讲究,决不将就,城市中央五星公寓,客户群定位,把房子卖给他们,他们来自哪里?来自区域:主要以地市和金水区为主,其中地市最多。,客户群精准定位,客户群定位,SOHO公寓目标客户,目标客户分析,A类:2230岁年轻白领阶层,包括公司、工厂的中高级管理人员、中 级技术人员。职业分布于医疗、保险、贸易、金融、旅游、餐饮、房地产等行业。B类:当地居民、投资客。注重投资价值和物业升值潜力。C类:从事
22、贸易、中介、网络、投资等刚起步公司,过渡办公之用。,客户群定位,客户群定位,A类:中介服务类中小型企业,新兴产业公司B类:老厂房、写字楼、商住楼办公成长型企业、外地驻郑办事处 C类:当地居民、来自富裕阶层、企事业单位的投资客,写字楼目标客户,二者共同点:1)注重物业升值前景,强调位置、交通、环境、首付能力,购买心理比较谨慎;2)感性思维,理性消费;观念前卫但反对华而不实的浪费行为。,主题定位,推广案名确立,“A”的创意来源,是26个英文字母之首,首席排列等同阿拉伯数字1,寓意最、首席、第一,延伸唯一、纯粹,绝对;从外形上看,“A”的尖角点,顶点恰似建筑物造形,暗含巅峰,顶峰,尖峰之义,寓义着安
23、居在此建筑物内的人们生活蒸蒸日上,繁荣美好!派=pie,一种甜品,如苹果派,草莓派小资生活的代名词,同时派=圆周率3.1415926,引申为圈层;A派,即生活在高尚生活圈内的人们,他们以健康、活泼、优先社会、积极向上的生活态度,灵活、自主的置业方式实现着自己的人生目标。 A派,一指建筑,32层99.1米的高度,是该区域永不落幕的 NO.1;二指人物,CBD世界圈,上层精神人物,或桀傲散漫,或隐忍谦逊,俯仰天地,平衡内外,真正有派一族!案名领先时代个性十足,张扬自我,代表社会主流人群的生活方式和人生理想,不失时尚感及高格调,很好地吻合了小户型公寓产品的特性。,国际、包容、标志性,地标式命名案名,
24、A派公寓,糖果公寓,蚂蚁公社,主题定位,备选案名:,跳出项目做城市,城市风景,地标式命名,主题定位,蚂蚁公社,跳出项目做城市,城市风景,地标式命名,蚂蚁,一种爬行动物,它勤劳能干、聪明灵活又富有合作精神,因此,此处的蚂蚁代表了一群热情、积极、乐观、兼具智慧和远见的年轻消费群体,他们热爱改变并忠于激情,他们时刻努力,永远创造鲜活自我;工社,一个组织,这里代表坐拥5大城市繁华商圈,承载年轻人现实主义鲜活思想和个性时尚自由精神自治区; 蚂蚁公社,一个充满着自由、美好、奋斗、坚强的精神领地,能激发项目的消费群体,从而引起强烈的共鸣。,主题定位,糖果公寓,跳出项目做城市,城市风景,地标式命名,糖果,代表
25、着色彩绚丽,动感活泼,趣味时尚,青春聪慧,健康快乐,能带给人无限的感观享受;糖果二字又很容易与童话、动漫、电子游戏等结合起来,充分体现了它所代表的年轻消费群体;糖果与公寓结合,首先体出了建筑风格上的明快感,其次通过年轻的消费群体完美诠释生活美如“糖”的居住内涵;糖果公寓四个字琅琅上口,易于传播,与市场上同类产品相比,很容易形成自己独到的风格,树立其在广告受众心目中的项目形象。,U 本项目成为郑州市第一家流派概念的楼盘U 本项目成为郑州市迄今为止最个性的小户型公寓楼盘U 本项目成为第一家人气最旺、美誉度最高的知产阶级钟情楼盘U 本项目成为市区价值飙升最具实力楼盘U 本项目成为郑州市地产界的样板楼
26、盘,主题定位,尊派生活 魅力主场,推广主题确立,主题定位,主推广语确定,A派天下,到哪里都是我的主场,备选广告语,N,HI,你A派了吗?生活方式我来定A派生活,对味尊派生活,我当家A派生活,自在由我我的生活,有型有派A调人生,优派生活我有我选择,我有我生活A派,叠加城市知产阶层金字塔,主题定位,HI,你A派了吗?,提案框架,打造省会中心小户型投资新榜样,营销策略,营销目标,直接目标,以快速、全线、顺利回笼资金为第一推广目标,树立项目形象,实现企业品牌与项目品牌的双赢,半年内使西楼销售取得短、平、快的良好业绩,为东楼成功发售奠定基础,打造省会中心小户型投资新榜样,营销策略,营销目标,核心目标,通
27、过形象宣传、产品卖点宣传配合精彩的促销活动,成功树立项目“高品质”形象,树立“最具购买价值”的城市核心精品小户型品牌形象,从而成就小户型品牌新榜样,制造高场差异化,营销策略,营销推广思路,总结:最大限度透析项目特点,全方位整合运用媒体资源、社会资源,选择适当的广告推广策略,达到短、平、快的销售目的,力争在一年之内打造一流的“产品品牌、企业品牌”,并实现向产品利润、企业品牌利润、社会效益的转化。,1)价格定位数字的曲线美,销售策略,营销策略,根据当前市场情况分析,市场上共有多个小户型公寓项目如兰桂、芝华室、建业置地广场、首座国际广场等,在项目进入市场之前,项目价格策略成为入市成败的关键因素。根据
28、市场与项目情况,我们制定了低开高走的价格策略,以5000元/ m2的入市均价推向市场,稳键制胜。,入市均价:5000元/m2开盘均价:5500元/m2,1.平价入市,低开高走,稳步上扬,逐渐升值,给予购房客户足够心,也给予观望客户购房紧迫感;2.一房一价,体现户型均好性。一房总价范围控制在18-23万,二房总价范围控制在30万46万/套,具备市场竞争力;3.滞销型产品与中档旺销型产品组合,控制好两类产品的比例,并拉开价格差距,造成心理价格优势。,定价方式分析,营销策略,HI,你A派了吗?,营销策略,具体策略,A.商务/居住公寓:菜单式定价精装/毛坯房两种B.酒店式公寓:淘金定价豪华精装,3年返
29、租,五年回购,以最大化规避 投资者风险。C.在销控房源的前提下采用一层一价,从而促进客户快速下定,有效快速回笼资金。,营销策略,第一批为西楼住宅项目B. 第二批为东楼酒店公寓项目和商务办公项目C. 第三批为底楼招商和泛会所招商项目,销售节奏,分批推广,各个击破,第一阶段(2008年5月1日-2008年6月30日)第二阶段(2008年5月1日-2008年6月30日)第三阶段(2008年5月1日-2008年6月30日)第四阶段(2008年5月1日-2008年6月30日),推广阶段,营销策略,营销策略,阶段演绎,营销策略,推广思路:本阶段推广分为形象宣传与项目活动结合,传达销售信息。卖点系列:活动宣
30、传、形象宣传、开盘预热、销售信息包装事宜:售房部包装、样板房及图册、楼书、VI系统等设计,阶段主题演绎,推广主题:A派生活,第一阶段,主题一:HI,你A派了吗?主题二:郑州上演“A”计划,营销策略,推广思路:本阶段宣传推广主要配合开盘活动进行,以电台、网络、报纸、户外、短信等渠道传达开盘信息。卖点系列:开盘预热、火热开盘、销售信息、进展情况、互动促销。,阶段主题演绎,推广主题:A派激赏开盘,第二阶段,主题一:谁说市中心的房子,年轻人买不起?主题二:年轻人的家,谁说只能安在环外?,营销策略,推广思路:以投资回报及保障措施最为主推核心,利用销控手段制造现场热销热度。卖点系列:理念、地段、户型、投资
31、,阶段主题演绎,推广主题:解码,A派小户型的价值链,第三阶段,主题1:A派生活,对味!主题2:A派,左右是中央!主题3:A派,生活大赢家!,营销策略,推广思路:本阶段以尾盘促销活动打动市场和购买人群,通过各种行之有效的的促销策略及增值服务来实现尾盘销售。,阶段主题演绎,推广主题:A派生活面对面,第四阶段,主题1:生活方式我来定主题2:A调生活,优派人生主题3:A派,叠加城市知产阶级金字塔,营销策略,媒体组合,有层级/阶段传播。在某一阶段集中力量进行大范围宣传,根据不同阶段销售需求,实现有主有次的媒体组合策略,取得良好的传播效果。 互动式/软硬组合。将硬广与软性广告、新闻炒作相结合,从而与社会受
32、众产生互动,达到事半功倍的效果。 针对性/立体攻势。以网络和报纸媒体为主,其它为辅,使媒体的力量发挥的最好,并采用立体式宣传,将项目在短时间内树立品牌形象。,宣传通道,营销策略,公关活动,营销策略,公关活动,营销策略,提案框架,提案框架,外立面建议,建筑风格,形体组合运用现代简约的国际式风格,冷酷务实;即注重功能设计,运用优雅的建筑材料,如浅色的石材和铝合金饰板,与周边文化底蕴相结合;比例重于装饰,以竖线条区别单元识别;考虑到限高带来的标志性不明显,楼顶作相应钢化结构造型设计。,外立面建议,建筑风格,外立面建议,外立面色彩,简洁明快,色彩鲜亮、跳跃,形成自身特色,外立面建议,外窗,外立面建议,
33、外窗,不一定要做成飘窗,但采光的面积要尽可能大(窗口的高度及宽度),此方面对以后的销售有重大影响。,外立面建议,顶层,顶预留预埋件,为以后立广告牌作好准备(结构封顶为大厦宣传 或者大厦竣工后立广告牌)此外,建议预留的空调机位能尽量的隐蔽,以众多的细节方面保证物业的高端性。,配套建议,新风系统增强楼体通透性,缘起:针对本案32层1200余套房源的户型密集性以及通风、采光的严重不足,建议使用风系统。说明:新风系统主要针对北方春秋两季空气干燥、风沙大的特点,起到过滤、净化、控制风量及截能作用。并且每小时换风两次,含氧量高,主机可与空调机位外部置放,不会占用室内面积,其造价为30元/平米。,配套建议,地暖增加项目卖点,源起:针对周边在售楼盘“双气”的功能特性以及居住者的舒适性,建议铺设地暖。说明:采用地暖对于工期及结构施工不会带来负面影响,且使用方便经济,造价为60-70元/平米。以上两项造价共100元/平米左右,对于项目的发售不会带来不利影响,反而促进销售。,配套建议,宽带、电话、闭路,户型建议,户型参考,调整原则:以舒适性、多功能性、经济性为原则,户型建议,