1、-成都市健欣医药工业研究有限公司-工业性科研用房营销定位思路,如果项目要销售，怎样做？,第一部分：项目解读,本案所在的工业园区隶属成都金牛高新技术产业园区一期（即西区，规划面积达3150亩），该园区位于羊西线与金牛大道之间，东西对接中心城区和成都国家高新技术开发区西区，是离中心城区最近的高新技术园区。 根据规划，金牛高新技术产业园一期着力构建高科技、智能化、生态型总部群落，建设集科研、管理、营销于一体的企业总部聚集基地，打造为“成都西部科技商务中心”。,产业价值区域，科技化智能总部,外羊西线，成都未来的第二条南延线,项目用地紧临蜀西路附近的科兴南路；周边均为办公用房及生产科研用房。这是一个全新
2、的版块概念，它概括了 “西部新城”、“高新西”等版块概念。所谓的外羊西正是羊西线以外区域，依托高新西区，郫县、形成一个全新的城市组团。根据城市规划，外羊西板块在功能上主要以休闲、旅游、健康为主，包括医疗、教育等一些高端服务业已经在该区域聚集。,产品形态：写字楼12F+商业5F,第二部分：市场分析,1 CBD区域起势升华主要功能：企业总部、行政中心、外企总部区域概况：中央商务区，是成都重要的政治、金融、消费、商务、文化中心，有大量高端商务、消费场所。2 东大街沿线区域蓬勃发展主要功能：金融前台、企业总部区域概况：规划将在3-5年内建成西部金融中心，成都的金融街，该区域有大量在建项目，将会成为近几
3、年成都甲级写字楼的热点区域。3 人南沿线黄金主轴主要功能：科技商务区、总部区域概述：成都商务高档写字楼的黄金主轴，亦是城市发展的黄金干道，区域内有大量在建项目，将会成为近几年成都甲级写字楼的热点区域。4 天府新城炙热区域主要功能： “科技城南”、“商务城南”、“国际城南”、“时尚城南”、“宜居城南”区域概况：未来城市副中心的核心区域，成都首个超高建筑组群,2,1,3,4,主要布局：,甲级写字楼、乙级写字楼、酒店写字间、商住楼/商务公寓星罗棋布，构成了成都市写字楼市场多元化格局。,成都写字楼正处于成熟阶段，发展势头良好。本案应借大势，充分挖掘项目自身优势和特点，以品质取胜。,成都市写字楼新增供应
4、环线分析（2010年上半年-2011年上半年）,成都市写字楼新增供应方位情况（2010年-2011年上半年）,2011年上半年成都市写字楼累计新增供应量为54.19万。 从环线来看，三环外写字楼供应量持续走高，达到49.66万平方米，约占整体供应的91.62%。 2011年上半年城南新增写字楼项目达到49.27万平方米，成为写字楼的主要聚集区，随着市政配套的完善，企业的入驻，城南写字楼的集聚效应将逐步显现。在各家知名房企高调宣布进军商业地产的大背景下，地方政府也加大了商办用地的供地力度。据相关数据显示，2011年上半年，成都商办用地所占比例为39%。,成都市写字楼月度销售情况（2010年1月-
5、2011年6月）,各板块新增租赁项目体量（2010年1月-2011年6月）,2011年初，受到住宅限购政策的影响，房产投资开始逐步转向商业地产，也带来了同期销售的持续上涨。 城南写字楼项目集中，55%的写字楼成交集中在此区域。,09年上半年-11年上半年写字楼成交走势,成都市写字楼月度销售情况（2010年1月-2011年6月）,各板块新增租赁项目体量（2010年1月-2011年6月）,2011年初，受到住宅限购政策的影响，房产投资开始逐步转向商业地产，也带来了同期销售的持续上涨。 城南写字楼项目集中，55%的写字楼成交集中在此区域。,09年上半年-11年上半年写字楼成交走势,租金水平： 201
6、1年上半年成都写字楼租金涨幅为3%，呈现小幅的稳定上涨态势，平均租金为97.3元/月/。 到第三季度，成都写字楼平均租金环比上涨0.2%至98.1元/月/。 甲级写字楼是租金上涨的主要推动力。需求来自于不同的行业并且国内和国际企业均积极寻求高品质办公空间以容纳其市场拓展的需要。售价： 2011年上半年，销售型写字楼占主流的成都甲级写字楼价格一路上涨，成交活跃。 2011年上半年，成都的甲级写字楼均价为15819元/平方米，半年累积涨幅达到7%，其中天府新城价格上涨最为显著。,成都写字楼新增供应与市场存量走势（2009年-2014年）,预计未来三年，成都写字楼新增供应相对平稳，至2014年市场存
7、量达到2.183百万。截至2011年6月底，成都市写字楼存量为24471套，规模为245万，存量套数环比上升2.30%，同比上升45.14%，规模环比上升2.10%，同比上升67.50%。2011年下半年之后，成都写字楼市场将迎来一次大规模的集体放量。根据目前成都发展趋势，未来三年城南依然是写字楼聚集、消化的热点区域。,工业写字楼特征总结：,商业写字楼特征总结：,写字楼市场情况总结：成都写字楼市场仍处于发展阶段；受新政限购影响，写字楼作为金融产品，投资属性得以显现；成都写字楼市场，总体供应过量，虽然需求逐年增加但存量依然较大；租售价格分区域形成不同特点，随着地铁二号线的开通，项目所在区域的租售
8、价格逐渐上升；商业写字楼与产业园写字楼（工业写字楼）相区别，其较高的性价比特征与越来越完善的配套设施，使其逐渐成为市场上众多企业型客户的首选。,已售项目：,在售项目：,待售项目：,区域市场情况总结：本案所在区域产业园型（工业）写字楼居多，项目品质参差不齐，配套设施待完善，缺乏配套完善的产品；地铁二号线的开通缩短，产业园区与市区的距离，吸引更多企业关注，提升整个区域价值；区域内项目众多，去化速度较慢，但未来新增供应体量不大，估计在二号线开通后，进入全线上升的销售通道。,第三部分：SWOT分析,本案所在金牛高新技术产业区，属政府重点招商项目。规划支持与产业支撑优势明显。本案与周边多条主干道路相连，
9、地铁二号线年内也即将通行，交通便利，充分满足不同企业的商务出行需求。本案离成都市中心区域较近，商务办公条件与生活条件便利，有利于人才的聚集与吸引。产品外立面现代时尚，有利于项目的形象展示。产品形态由12F写字楼与5F商业构成，其中写字楼层高3.6米，商业4.5米满足不同企业办公及业态的需求，发展方向较多。,工业地产政策：无法贷款；300起售，导致总价高，客群受限；写字楼主体资格必须是法人，挤出部分投资客。产品基本定型，面对市场需求的调整空间较小。项目整层面积过大，若不分割则客群受限。目前项目设计并未考虑较多满足销售条件的细节，在局部需要对项目进行优化。项目缺乏统一的的外部形象，对品牌树立形成阻
10、碍。,本案所在区域中项目多以高端类甲级写字楼示人，缺乏适应性较强的高性价比产品，该市场空白点有望被本案补充。成灌快铁、地铁2号线“双铁”等交通优势加上国际知名IT企业的大举内迁 ，外羊西线必将成为成都的第二条南延线；项目周边众多开发项目集聚对板块打造形成支撑，仅国宾上城两千余亩的土地规划都可为整个国宾板块带来巨大的人气和商气.国家对工业地产项目的管控力度较小，而其相对于商业地产在产权年限、价格成本等方面均有较大的优势，只是在客群认知上还需要加强宣传。“北改”等一系列地方性规划政策，带来更多的发展机会。,从区域存量供应量观察发现，区域内的在售拟售项目众多，竞争日趋激烈。成都的工业地产项目还处在发
11、展阶段，部分对工业地产不了解的客群，在接受上存在障碍。国家在逐步完善相关工业地产的经营销售政策，在销售中存在政策变化的不确定性。,第四部分：项目定位,区位价值产品价值规划价值,甲级、乙级写字楼商业写字楼,主要区域南延线、顺城街-东大街,普通写字楼住改商、无级别写字楼,主要区域全城各区域,80%的企业无合适的办公物业,市场竞争空白带,本案市场定位点,为更多数的企业提供的写字楼,城西金牛产业园写字楼,金牛产业园高性价比写字楼,雄心勃勃，处于高速发展阶段有5-10年的企业发展规划有稳定的客户资源企业有独特的核心竞争力有稳定的现金流有一定的资金或资本积累考虑员工的交通便捷考虑员工对企业的发展愿景分享有
12、资本运作的需求有固定资产购买需求有独到的企业投资眼光，发现洼地的能力企业开始追求形象追求舒适的办公环境可以有独立的企业形象希望享受更高的使用面积追求高性价比要求办公场地有更经济的使用成本,结论：80%的有310年以上历史的中小型企业，有以上明确的需求,核心客户,大西门有置业需求的中小企业；主要决策者居住西门有置业需求的中小企业,西门大型企业上下游相关企业,大型企业或高新企业驻蓉机构、分支机构,外地企业驻营机构、分支机构,投资性客户,次核心客户,重要客户,次要客户,关联客户,客群定位结论：高成长的优质中小企业群体,客群特征,客群类型划分,现代化、科技化以玻璃幕墙为主的外立面体现出，现代简洁的建筑
13、风格。建议在内部增加更多的科技系统配套，增强项目自身的科技含量，以适应目标客群的现代办公需求。,A区：为写字楼服务性商业配套5F，层高4.5米，一层4,8米。发展方向多样，可做金融、商务茶餐，接待酒店、配套百货等业态。,B区：办公类商务科技总部12F，层高3.6米。对现有面积进行划分，将整层分零，适应需求面积300平米左右。,A区：服务性商业配套,+,B区：商务科技总部,项目产品定位：拥有服务性商业配套的商务科技总部,+,现代化、科技化,项目产品定位：拥有服务性商业配套的商务科技总部,市场定位：金牛产业园高性价比写字楼,客群定位：高成长的优质中小企业群体,项目总定位：满足优质中小企业现代服务型
14、办公总部,第五部分：项目形象,金牛产业园区作为政府的重点招商项目，对项目具有极大的支撑作用。,关键词一：金牛产业园,一个优质的写字楼一定是为目标客户量身定制的最合适的商务办公品牌，需要承载以下四大商务功能：提供接待功能商务洽谈、信息传递实现沟通功能交流平台、合作共识展示形象功能企业文化、行业辨识促进绩效功能实现赢利、拓展品牌,关键词二：科技化商务办公,关键词三：配套服务,在写字楼周边逐渐衍生出，以金融服务、商务会谈、餐饮配套等业态为主的服务型商业。如：科华路力宝大厦航空路丰德广场人南路数码广场,科技化商务办公,+,配套服务,项目形象：金牛产业园首席服务型科技化办公总部,金牛产业园,+,案名建议
15、：健欣国际科技中心推广名建议：首席服务型科技化办公总部,第六部分：产品优化,标准层建议：按照中小型企业办公及商务要求以300500一间来对整层进行分割。,写字楼产品建议,标准层及层高建议,层高建议：按照写字楼标准，项目层高目前在3.6米/4.5米，净高不低于2.7米。,大堂建议：销售期将入户大堂作为售楼部使用，企业入驻后作为大堂使用，空间上层高做到一二层合并即910米，面积在500左右。,景观建议采用简单易行的景观塑造手法，尽量使景观精细化，避免大面积的景观装饰。在内廷等主要景观点布置植被即可，并取巧的将景观与建筑相结合。,走廊建议： 走廊的设计风格、色调、材质等都应项目整体形象、尤其是入户大
16、堂相呼应、匹配，以保证项目整体性。 走廊除满足功能需求以外，也是极好的形象展示空间，后期运营过程中可适当利用。,电梯建议建议电梯能满足不低于1.3吨荷重量和4米/秒运行速度，优质电梯是速度和质量的保证。建议所采用的电梯为国内外比较著名的电梯品牌，如日立、迅达等品牌，能突出内部轿箱空间宽敞舒适性，销售中给客户带来吸引力。,空调建议建议采用分户式中央空调，鉴于普通空调管线长度小于15米，分户中央空调管线小于25米，建议在楼体的东西两侧放置空调机，可以放置在柱体外部1.5米的外延区域，外侧采用百叶遮挡，可以减少整体使用玻璃幕墙带来的高能耗，同时也可以减轻东侧交通高架等带来的噪音影响。整体档次较高，分
17、户独立控制，节省商务成本。办公空间内部采用空调，外部公共空间不使用，基本上采用百叶等遮挡，以减少能耗。品牌建议：如美国特灵、日本大金,5A智能化建议在目前市场竞争日趋激烈的形势下，5A智能化已经成为越来越多高档写字楼项目的必然选择，5A智能化系统代表着目前最为先进的写字楼智能化水平。5A智能化包括： 办公智能化体系（OA ）无纸化办公、楼宇管理自动化系统（BA）水、电、风都要通过智能化的设备和网络进行中央控制、通讯智能化系统（CA ）交换机房、消防智能化系统（FA ）、安保智能化系统（SA ）监视和报警系统。,网络架空地台建议在标准层施工上实行网络架空地台，满足企业办公信息点的布线要求，同时，
18、空间运用灵活，也为设备升级提供了延展空间。,第七部分：包装推广,基础系统：标志、标准字、标准色、辅助系统等应用系统：名片、信笺、纸杯、文件夹、工作牌、合同、销售记价单、手袋、工作服、销控表等销售系统：接待系统、指示系统等延展及运用部分工地环境包装视觉、建筑物主体、工地围墙营销中心包装设计营销中心室内外展示设计、营销中心功能分区提示、营销中心大门横眉设计、营销中心形象墙设计、展板设计、营销中心导视牌、销售人员服装设计提示、销售用品系列设计公司及物业管理系统包装设计要求办公功能导视系统设计、物业管理导视系统设计,现场包装准备如：项目内的立柱大牌（备注：项目内立柱大牌需先向城管报批，且若需占用绿化带，则还需市政绿化局报批，拿到批文即可。）精神堡垒围墙广告包装完成进入项目销售中心的道路两侧美化,期待与健欣携手，共创成都辉煌！-成都市健欣医药工业研究有限公司工业性科研用房营销定位思路-成都中舆地产营销策划有限公司2012年4月,谢谢聆听！,
