1、,青山湖区项目前期定位报告,成蒙房地产销售代理公司事业群,二零零八年八月成蒙房地产销售代理有限公司前期部,第一部分 宏观环境及外部影响因素研究,城市概况经济发展情况房地产运行状况宏观政策及影响,地理位置南昌市位于江西中北部，为中部地区最接近沿海发达区域的省会城市。南昌是我国唯一与长三角、珠三角、和闽东南三角洲相毗邻的省会城市，具有紧连粤闽浙，深延港澳的独特区位优势,接受沿海发达经济区域辐射，沿海产业梯度转移直接目的地，沿海和国外资本向内地辐射的中转中心,南昌交通发达，拥有水陆空立体化交通系统。南昌为京九线上唯一省会城市，浙赣、湘赣、南浔等铁路主干线贯穿而过。水路沿赣江、抚河、锦江和鄱阳湖可到达
2、长江各口岸。南昌新机场开通30多个城市航线，且为中部唯一开通国际航线的机场。公路通过105、320、316、新昌高速、温厚高速等，方便连接浙、苏、沪、湘、鄂、闽、粤、皖等省市。从南昌驱车安徽、湖北、湖南、浙江等周边省省会的距离全部在5小时左右，形成了一个以南昌为中心的“5小时经济圈”。,据公安户籍统计，全市07年末户籍总人口为491.31万人，比上年末净增7.35万人。其中非农业人口232.76万人，增长2.2%。据2007年全市人口变动抽样调查结果显示，07年全市年末常住人口458.06万人，人口出生率为13.63，死亡率为5.79，自然增长率为7.84。,城市化进程加快。市区非农业人口比重
3、以每年3%左右的速度递增。06年增幅比较明显。,（数据来源：由20032007年南昌统计年鉴 中相关指标计算而得）,城市布局形态,一城两核 红谷滩中心新区、城市老中心区五大组团朝阳组团、城东组团、城南组团、 莲塘组团、罗家组团形成以“三环十一射”为骨架 三环城市中环、城市外环、高速外环 十一射北京路、解放路、昌南大道、南莲路、迎宾大道、桃花路、昌九南大道、长征路、昌湾大道、昌九北大道、机场路等。,GDP稳固增长，城市经济发展情况良好。,2007年南昌市人均GDP为44487元，增幅达12.5%。,市区人均可支配收入每年增长12%左右,（数据来源： 20032007年南昌统计年鉴 南昌市2007
4、年国民经济和社会发展统计公报）,南昌人均消费支出持续上升,城镇居民消费能力不断提高，对其进行住房消费的引导，有利于房地产市场的发展,固定资产投资开始稳定增长，04年增幅达到最高。 06和07年受国家整体宏观调控影响，迅速降温。,近五年稳定增长。受宏观调控影响，增幅呈下滑之势。,南昌房地产开发投资在固定资产投资中所占的比重逐年增加。05年接近21%。与全国的差距也逐年减少。,（数据来源： 20032007年南昌统计年鉴 南昌市2007年国民经济和社会发展统计公报）,04南昌房地产增幅最高，06年受政策影响，房地产投资增幅在0.6%左右，07年开始回升到13.4%左右，达到正常水平,商品房销售面积
5、稳步增加。 05年虽受宏观调控影响，但总体销售面积增幅依然达到了16.5%的高位。,原因：南昌预售政策南昌06、07年楼市旺销导致开发商热情高涨,商品房施工面积迅速飙升。年增幅保持在10%左右,07年达13%。,商品房竣工面积年均增长100万平方米左右。,施工面积与竣工面积差距加大，南昌房企盘子铺得过大,（数据来源： 20032007年南昌统计年鉴 南昌市2007年国民经济和社会发展统计公报）,02到07年南昌房价一直保持在10%以上的增幅，0607年的增长达到市区31%、南昌达到24%，房价增长快速,在07年全国房地产政策的影响下，南昌房地产市场受大强烈震动，07年底到08年初南昌房价急剧下
6、滑，价格回归，保持在07年底的水平。,南昌房价受政策和其它因素的影响，在一定时间内价格回归，预计房价在09年初将回归到07年初的水平，是市场最低点，09年底南昌房价将保持正常10%以上的涨幅上升，也仍有可能出此案短期的爆发时期。,1,政策影响,政策评析,2005年3月17日，央行调整商业银行自营性个人住房贷款。公积金贷款利息也相应上调。,打击投机性需求,2005年4月30日，由建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会七个部门共同推出关于做好稳定住房价格工作的意见,调控内容具体化；旨在平抑快速上涨的房价，调整房产市场结构性矛盾,2005年3月26日，国务院办公厅下发关于
7、切实稳定住房价格的通知，提出8点要求。,宏观调控的施政纲领，房价问题提升到政治高度,2005年4月27日，国务院常务会议提出加强房地产市场引导和调控八项措施，,明确了调控的手段与方向，旨在从房地产交易环节平抑房价,2006年5月17日，国务院发布“国六条”,05年政策的承接与延续，具体措施有较大提升，但更强调解决中低收入者居住问题,建设部等九部委联合发布关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知,继续打击投资需求,国家税务总局2006年5月30日下发了关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知，二手房转让征税年限二年变五年,2006年8月1日起二手房交易恢复征收个人所得税,降低银行房贷风险，缓解
8、流动性过剩，保护各商业银行利益，防范金融风险；打击房地产市场的投机行为，保障自住性需求，平抑房价；降低房地产投资热度。,国家税务总局2007年8月13日下发了：国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 ，首付款提升到40%,2007年9月27日对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大
9、幅度提高，,1,政策影响,1,政策影响,全国房地产市场在政策的打压下，进入低迷期，除少数个别市场外，全国大部分城市都在这次政策的影响下，房价都适当回归，从右图可以看出，南昌市场产生较大的影响，价格下降幅度达到15%以上。,南昌整体价格有一定的下降，但老城区的房价仍保持较快的上升势头,城市偏远地带、城郊区域、新兴区域的楼盘价格下降幅度较大，如象湖、红谷滩等，部分楼盘降价达1000元/平米以上,地段南昌居民购房的主要因素，对地段的认同才能接受价格,数据来源：江西搜房网08-7-24,1,政策影响,2007年1-6月份销售总量118万，08年1-6月份销售总量72.4万，同比下降38.6%,927政
10、策的出台，南昌市场成交量急剧下滑，由9月份的2979套的成交量下滑到2月份的392套低谷,08年3月份开始，南昌房地产市场有明显的复苏的迹象，成交量明显回升，5月、6月成交量分别比上月增长26%、18%,价格下降,自住需求经过半年的积累，市场积累了一部分客户群,08年下半年房地产市场仍将保持成交量稳定增长的势态，但要恢复到政策前的成交行情仍需要相当一段时间；这段时间我们称之为“政策消化期”；再加上南昌现在市场供应量较大，给市场消化造成很大的压力，预计09年初南昌房地产市场成交量能恢复到07年初水平。,数据来源：江西搜房网08-7-2,第二部分 项目土地属性研究,艾溪湖区整体规划项目周边居住状况
11、项目周边配套情况项目土地属性分析,艾溪湖,宗地,天香园,南钢,以京东大道昌东大道为界划分为东、西两大功能区块。西北部是京东地区的公共中心和生活居住区； 配置综合性医院、行政中 心、商贸中心、文化中心、 教育设施、交通设施、休闲 广场和绿地、开敞空间等东部是工业、仓储及村镇住宅区，以及规划中的城市运动会体育场地。,宗地位于京东居住区，紧靠城市生态控制区，西边为赣江大学、南昌航空大学等学校校区。未来将拥有良好的景观优势和人文优势。,南昌科技大学,赣江大学,南昌航空大学,城南副中心,京东板块,宗地,南钢居住区,青山湖高校区,京东中心商务区，居住区,南昌火车站周边居住、商业,高新开发区居住区，万科,宗
12、地位于青山湖区京东板块，同时处在艾溪湖湿地景观带，与青山湖区文教区距离较近，同时连接天香园候鸟保护区。,综上所述，本宗地同时拥有两种属性，及青山湖文教区辐射地带、艾溪湖湿地公园景观带。,宗地,解 放 路,顺 外 路,北 京 路,南 京 路,高 新 大 道,京 东 大 道,昌 东 大 道,地块周边主要交通干道： 北京路 南京路 顺外路 解放东路（在建） 青山湖路 高新大道 京东大道 昌东大道,目前公交线路： 226、215,规划轨道交通： 地铁1号线， 可能在3、5年内开工建设,宗地,罗家镇第二中学,联胜小学,生活圈,生活圈,地块周边主要教育配套：大学： 南昌大学 南昌科技大学 赣江大学等中学：
13、 十七中 十四中 南钢中学 罗家中学小学：联胜小学,地快周边生活配套：地块周边1公里内没有生活配套，在地快3公里内有校区生活圈、百货大楼、联华超市等,1、项目环境景观良好，侧规划为城市生态控制区，绿化生态系统优异；城市角色接受程度高，处于发展中的热点区域。2、目前项目所在区域道路交通状况一般，主要依靠京东大道和顺外路两条交通主干道，其他大部分道路在规划中。毗邻解放东路、以及顺外路也将会改建，未来整体交通出行情况比较优越。3、项目周边目前生活配套不成熟。,项目土地属性,客户需求与土地属性匹配,2,项目土地属性分析,客户分类,(有钱人与超有钱人),务实1:只能负担廉租房的人群; 务实2:只能买得得
14、经济适用房的人群,老人一代：空巢家庭; 老人二代：年龄在50岁以上，与子女同住 老人三代：三代同堂者,青年之家：两个人居住，无论婚否青年持家：两代人，即购房者与 其父母居住,小 太 阳：三口之家，小孩上小学后小太阳：三口之家，小孩初中及以上小孩三代：与小孩、父母三代同住,根据客户细分标准，从本项目的土地属性上看本地快优势为：环境景观、私家车交通、医疗和教育配套（结合未来配套规划）可吸引到的客户为：富贵之家、望子成龙、老人二代和青年持家。,项目土地属性,客户需求与土地属性匹配,2,项目土地属性分析,客户对土地属性的需求列表,第三部分 市场分析,整体市场供求分析竞争板块供求分析分板块竞争楼盘分析,
15、3,整体供求分析,07年和08年上半年本项目周边区域土地成交情况，07年项目周边土地成交量在428亩，按照整体容积率1.8计算，可供应的建筑总量在51万平米；08年上半年项目周边供应土地总量在55万平米左右，按照容积率1.8计算，可供应建筑面积约98万平米。,07年和08年上半年供应的土地将会在08、09年面向市场，总量在150万平米左右。,目前南昌青山湖板块、象湖板块、红谷滩板块高档楼盘较多，且楼盘的规模较大，在未来1-2年内红谷滩红角洲板块和象湖板块的一些大规模楼盘的后续产品将陆续推出。,3,整体供求分析,3,整体供求分析,从以上数据分析：两房和三房的市场需求较大，复式住宅市场需求较为紧缺
16、，居民对舒适型需求趋旺。,中小户型面积逐步下降，11月一房与10月、9月相比减少2.34、4.8，三房与10月、9月相比减少2.26、3.12；大户型面积普遍增加，四房、复式和别墅相比10月分别增加了21.55、13.54和7.63。户型面积的变化可以看出市场是随着政策和消费者的需求而变化的：国家出台了70/90政策和限制别墅物业的开发，普通消费者难以承担高总价的户型，一部分人群想改善目前的居住环境。,3,整体供求分析,从销售情况，70-100之间的面积区间销售率为80.36%，在各面积区间排在首位，120-140以79.38%的销售率对70-100紧紧相逼，,3,整体供求分析,3,目标板块供
17、求分析,宗地,世纪风情产品：soho、多层、小高层、高层、联排均价：在售多层4650元/平米,丰源天域产品：花园洋房、小高层、高层均价：在售小高层4600元/平米,万科四季花城产品：花园洋房、多层、soho、小高层、高层、联排均价：多层4800元/平米、蚂蚁工房5500元、洋房7400元,中凯蓝域产品：多层、小高层、高层均价：4000元/平米,荣昌格林晴天产品：多层、联排别墅、酒店式公寓均价：4080元/平米,凯美怡和产品：11层小高层、 25层高层、联排别墅均价：高层5400元/平米，别墅未售,3,目标板块供求分析,京东板块目前市场供应量相对较少，在售楼盘市场可售套数在2000套左右,市场供
18、应的楼盘大部分为大盘，如万科四季花城、世纪风情,第四部分 项目定位研究,项目客户群定位分析项目产品定位分析项目价格定位,地块位于青山湖区京东板块，项目东至规划道路，西至规划道路，间隔300的绿化是京东大道，南面是规划带路，北面紧邻顺外路。,出让面积：300001平方米容积率：1.4建筑密度：=28%建筑面积：420001.4平方米楼面地价：642.86元/平方米,目前三周道路均在规划中，顺外路也要翻建，未来的车流将主要产生于项目北侧道路顺外路项目西侧是约300多米宽的市政湿地公园，以及部分天香园候鸟保护区项目周边大部分为农居、西侧部分为河流、湿地,S1：本项目位于青山湖高校区的幅射区，同时又是
19、艾溪湖景观带南端，地段优势明显S2：距离距离周边高校区约2公里，人文气息浓厚S3：本项目规模较大，较易于整体形象的塑造S4：毗邻城市生态带，绿地景观资源丰富S5：解放东路正在扩建、京东大道、顺外路三条城市主干道将使本项目交通方便快捷。,W1：目前地块周边发展不成熟、配套设施缺乏W2：区域内大都还是农居点，短期内无法形成良 好的居住氛围W3：艾溪湖整治南端还没有开始，会对本项目有 一定的影响W4：解放东路改造进度缓慢，顺外路改造还没有 进行；,Opportunity机会分析,Threat威胁分析,O1：未来规划完善，升值潜力较大O2：天香园候鸟区扩建、艾溪湖改造提升地块价值O3：,T1：国家相关
20、政策调控和金融调息的影响T2：目前市场正面临拐点，市场形势严峻，未来市 场不可预期T3：,主要来自青山湖区、高新区，对城东各板块极为青睐,他们是,以社会新锐、望子成龙为主体，健康养老为辅,较为良好的地段；良好的文脉属性；便捷的交通周边几万亩城市生态带，1000多亩的候鸟生态带；以上为景观和档次打造提供有力支撑,我们能提供,新都市主义教育生态人居,邻近楼盘世纪风情单价4500元/平米,定位档次较高。本项目与世纪风情优势相当，各有优劣点，规模上也相近，所以在定位上要和世纪风情想到、甚至比该项目更高。,定位中高档,强调健康、生态、品质,充分运用周边1000多亩城市纯生态带的优势，在社区内部进行一定的
21、景观营造以与之相呼应，同时创造出一定的景观亮点；所有设计与景观有机结合 小区规划：充分利用别墅、多层与小高层的层数差异，形成错落有致的建筑美景， 同时大程度地保证业主观景的乐趣；通过喷泉、植被等塑造生态化效果单体立面：经典建筑、色彩与环境融合，营造生态居住感觉 房型设计：尊重目标客户群体的需求特点，室内户外景观衔接 道路系统：有一定的曲折性，增加私密性，提倡品质感 生活会所：突出生态、和谐、健康与品质的主题，使业主充分体会生活的惬意周边环境：水和山与生态带环绕,概念体现,在每一处都感觉到生活中人与自然的和谐、健康与品质,在每一处都感觉到生活的和谐、健康与品质,业主“解决居住与改善居住”的第一居
22、所。,五大生活系统,居住平台社区服务平台学习平台环境空间运动休闲,通过会所中小型图书馆书吧，满足业主的求知欲,以智能化配套设施、细致周到的人性化物业管理，为业主提供温馨舒适的生活环境,核心景观及细部景观相结合，景观小品和多层次的立体绿化布局，营造休憩闲适的生活空间；,将运动、休闲理念融入其规划设计中，部分底层架空处理（景观、运动空间）以及健身设施、慢跑道等配套让业主更健康、更快乐地生活其中；时尚主题会所与社区景观小品，为居民提供各种不同类型的交流场所,多层公寓以设置4/5层（或复式或带阁楼）为宜。设置两种形态：二单元幢和三单元幢。二单元幢主要分布在入口两端或中心花园旁边，以保证景观分配均匀。多
23、层主要分布于项目西面景观较多的。,目标群体需求,周边楼盘类型,联排、楼钟楼、多层：小高层=6%: 10%: 59%: 25%,世纪风情：多层、洋房、小高层、高层万科四季花城：别墅、洋房、多层、小高丰源天域：花园洋房、小高层、高层,小高层建议板式结构，基本上为1梯3户或1梯4户小面积。层数在11层，结合建筑天际线适当做部分9、10层分布于项目的北端和南端。,多层将是本项目的主要卖点之一。,建议多层占到40%60%左右。,项目整体产品面积配比,以上的面积配比里面，没有计算规划的部分商业产品，按照地块性质，本地块商业氛围较差，在商业方面主要规划少量的项目生活配套。,A区产品面积配比,A区产品面积配比
24、主要指住宅产品面积比例，按照A地块的规划要求，本地块靠近顺外路有9千余平米的文化娱乐建筑及2.8平米的商业金融建筑，建议在该区域西南角结合水与规划整个项目的大型会所、及部分商业。,B区产品面积配比,B区地块属性较好，建议规划高端产品，联排别墅、花园洋房，另外建议项目的幼儿园设在该地块，本地块沿规划的天香园路规划沿街商业,C区产品面积配比,C区地块现在属性较差，i建议在规划上已多层和小高层住宅为主，同时在该区域规划交易市场或者大型超市。,几种户型的比例请规划单位参考以下指标二室户：三室户：四室户：五室户=28%：56%：10%：6%客厅面积20-30平方米为主，开间4米以上，主卧面积20平米左右为宜。建议部分户型设置厨房带阳台、走入式衣柜和室内储藏间，以做为本项目的户型亮点。设置比例：厨房带阳台和走入式衣柜各30%35%左右，室内储藏间4045%左右。,说明：户型面积配比建议中暂不考虑国家对于“90平方米户型 占70%”的规定。,
