1、,第一部分 - 序言第二部分 - 武汉民生银行大厦市场研究及定位第三部分 - 组建程序及管理经营方案建议第四部分 - 经营部营运建议第五部分 - 多种经营建议第六部分 - 收支测算第七部分 - 总结,目录,第一部分,序 言,武汉是一个拥有数百年的历史和1200万人口的大城市，数度被评为“21世纪最具发展潜力城市”之一。武汉市新经济的高速发展将带动武汉经济的再次腾飞，同时也为商务写字楼带来了巨大的发展空间。汉口写字楼市场发展回顾 写字楼总体市场特征,序 言,序 言,汉口写字楼市场发展回顾汉口地区写字楼市场的发展大致可以分为三个阶段：,分 析：第一阶段，以泰和广场、武汉广场、世贸广场为代表，作为武
2、汉市第一批纯写字楼，几年内，吸收了相当部 分的高端市场后来由于市场变化，价格逐步走低。 第二阶段，以建银大厦、招银大厦、瑞通广场为代表，新兴的金融一条街出现了武汉市大规模的甲级写字楼 群，这批写字楼的出现，迎合金融一条街的规划发展，吸收了大部分高端市场，主要是外地驻汉机构。 第三阶段，从1998年起，在武汉市房地产蓬勃发展、商住楼大批出现的背景下，写字楼市场发展放慢了脚步。通过回顾分析汉口地区写字楼市场发展过程，我们发现：城市经济发展水平和速度影响着商务活动程度，进而影响写字楼物业需求；近年来写字楼需求受到商住楼市场的影响较大，但商住楼的商住功能只是阶段性的，而商住楼的客户便是写 字楼市场的潜
3、在客户,序 言,写字楼总体市场特征 经过调研分析，目前汉口地区写字楼市场呈现如下特征：集中分布在解放大道至武胜路沿线、建设 大道金融一条街沿线、取水楼至江汉北路 沿线、沿江大道 及江汉路步行街沿线四 大板块;写字楼物业平均出售价格8500元/平方米， 平均租金为55元/平方米/月;写字楼客户以外地驻汉机构为主，行业主 要分布在商业、贸易、金融、房地产、代 理服务业;写字楼出租率比较高，达到70以上；但 销售率比较低，整体不到40;纯写字楼项目开发受高层商住两用楼开发 影响较大，但只是暂时的。,序 言,汉口写字楼市场供应分析 供应量分析 租金分析 租售率分析 物业特征分析 写字楼市场需求分析 市
4、场需求概况 市场需求特征分析,分 析：市场板块供应特征明显。从早期解放大道至 武胜路沿线板块，到新兴的建设大道“金融一 条街”板块，再到近年来的江汉路及沿江大道 沿线板块，目前形成建设大道沿线板块为主， 周边片区为辅的供应格局。建设大道金融一条街板块，甲级写字楼物业规 模占武汉市甲级写字楼总规模的40，占汉口 地区甲级写字楼物业规模的60以上，是汉口 高档写字楼最为密集、规模最大的区域。 解放大道至武胜路板块，聚集了汉口地区主要的早期写字楼，写字楼市场发展比较成熟，但近年来板块供 应量少，市场冷淡。沿江大道及江汉路步行街板块，纯写字楼项目很少，但高层商住办公楼很多，为汉口主要的商住办公楼聚 集
5、之地。,序 言,汉口写字楼市场供应分析 供应量分析 汉口地区主要写字楼项目板块分布情况如下图表所示：（注：此处分析时写字楼不分等级）,序 言,汉口写字楼市场供应分析 租金分析汉口写字楼板块租金特征汉口各板块写字楼租金情况如下图表所示：,分 析：从租金来看，汉口写字楼板块租金差距明显，从 高到低依次 为建设大道金融一条街板块、解放大 道至武胜路板块、江汉 北路及江汉路步行街沿线 板块。 建设大道金融一条街板块，写字楼平均租金为55元 /平方米/月， 写字楼最高租金达到80元/平方米/月，为武汉市写字楼租金最高 区域。板块受金融一条街商务环境和新兴甲级写字楼云集的协同 影响，写字楼物业市场价值高，
6、未来升值趋势明显。解放大道至武胜路板块，写字楼平均租金在30元/平方米/月左右， 其价位居武汉市写字的中间水平。区域写字楼供应稳定，由于受武 汉广场和世贸大厦商业经济的影响，解放大道上的写字楼主要集中 在这一带。 江汉北路及江汉路步行街沿线板块，租 金为20元/平方米/月。江汉路一直以来 是武汉市的中心商业区，其商业经济发 展水平居武汉市前列，但它的租金比较 低，主要是由于江汉路上不便通车，且 车位甚少。但是随着中心商务区的扩展 ，写字楼在这里会有很大的发展空间， 而且租金价位相信也会随之有所上涨。,序 言,汉口写字楼市场供应分析出租率分析 汉口板块写字楼出租情况特征如下图表所示：,分 析：汉
7、口写字楼平均入住率为75左右建设大道金融一条街板块，写字楼不仅租金高，而且入 住率也非常高，达85%江汉路及沿江大道板块入住率达70%，由于周边经济发 展好，写字楼数量相对较少，且租金比较低，因而入住 率也很高解放大道沿线及江汉北路沿线写字楼入住率为657 5之间，入住率低于其它板块。这主要是趋于写字楼 老化，功能等跟不上现代办公需求。,序 言,汉口写字楼市场供应分析 物业特征分析 物业板块比较分析如下表所示：,分 析：从档次来看，表现出如下特征：甲级写字楼一般有极佳的区位、通达性，高品质的承租人，专业化管理，建筑材料好，租金具有竞争力，主 要在金融一条街沿线;乙级写字楼：有较好的区位、管理、
8、建筑材料和承租人，主要分布在金融一条街周边，如江汉北路沿线、解 放大道沿线;其它写字楼房龄在15-25年左右，且占用率较稳定，经济上过时, 无现代电脑系统,其附近新开发的写字楼项 目安装了更好的设施，主要分布在甲级乙级写字楼周边.从配套设施来看，有如下特点：40%写字楼采用进口电梯,60%写字楼采用中外合资电梯;40%写字楼一楼为大堂和金融证券机构,40%写字楼一楼为商业购物场所,20%写字楼一楼为金融服务机构;70%写字楼以为地下停车位为主,30%写字楼以地面停车位为主。,序 言,写字楼市场需求分析写字楼市场需求概况 从销售、出租情况来看，板块市场需求比较分析如下表：,分 析：建设大道金融一
9、条街板块，建银大厦、国贸中心、瑞通广场、招银大厦、信合大厦等写字楼，入驻机 构以外企为主，包括摩托罗拉、贝尔、西门子、爱立信、柯达、爱普生，国内知名品牌企业包括海尔、 万科、华为技术，大唐电信等； 解放大道沿线板块，武商、武广、世贸、SOGO写字楼、富商大厦、中原大厦等写字楼，入驻机构以国 内知名品牌驻汉机构和武汉本地强势公司为主，小部分包括知名外企分支机构； 取水楼至江汉北路板块，良友大厦、凯盟大厦、登月大厦等写字楼，入驻机构以武汉本地创业阶段中小 企业为主，少数外地驻汉公司分支机构。 沿江大道及江汉路步行街板块，世纪大厦、港奥中心、正信大厦、中百商厦等写字楼，主要以销售代理 及广告策划机构
10、等中小私营企业为主。,序 言,写字楼市场需求分析市场需求特征分析写字楼市场需求特征如下：承租人挑选写字楼的顺序喜欢从乙级到甲级，或从其它写字楼到乙级写字楼写字楼市场的区域性不强，客户选择写字楼时一般从武汉市范围来看。经济发展周期、产业结构变化、就业趋势对写字楼的需求产生很大影响。武汉市就业人口中律师、 会计师比例不高，而保险、金融、房地产中介行业就业人口多，对写字楼需求大。 目前写字楼市场需求不是很大。之所以目前企业对写字楼物业需求不是很大，主要有以下原因： 武汉不同沿海城市，对国际经济大潮感觉比较迟钝，对入世亦是如此。 武汉市写字楼的存量比较多，非但如此，还有写字楼在开工、完工、待租，总供给
11、大于总需求。 电梯数量少且速度慢、员工餐厅不能令客户满意。一些写字楼在设计的时候，或迫于资金压力，或为 了节约建造成本，或为了减少公摊面积，将电梯的数量压到最小，价格压到最低，这样就造成了日后 物业管理的麻烦和使用上的不便。 大厦的停车位少，这几乎是所有写字楼都面临的问题。将来，白领们开车上下班将成为一种习惯，车 位数量将成为客户选择写字楼的重要指标。 客户对宽带网的建设也有了相当大的兴趣。随着网络时代来临，客户希望新的写字楼能有宽带直接上 网的服务和配套设施。DDN、ISDN与光纤通讯等已经是必备的硬件设施。一些高科技公司还要求有 大型机房冷却装置，对用电量要求也明显提高。 商住楼的冲击也很
12、大，商住两用的房子，价位相对于单作为办公用的写字楼来说要划算得多。,第二部分,武汉民生银行大厦市场研究,武汉民生银行大厦市场研究,地理位置及交通 本案地块位新华路398号取水楼车站旁，临建设大道。取水楼路车站有 30余条公交车经过，距离汉口火车站约15分钟车程，距离天河国际机场 约30分钟车程，交通十分便捷。商务办公环境 项目周边范围配套资源较为丰富，商务办公环境比较成熟。武广商圈、CBD中央商务区及周边规划SOHO商务居住区，将为写字楼项目带来潜在市场银行证券机构较为丰富，有建设银行、交通银行、招商银行、信合银行、华夏银行、农业 银行、中国人民银行、中信银行、民生银行、东亚银行等；酒店宾馆林
13、立。有锦江国际大酒店、新华饭店、香格里拉大酒店、纽宾凯大酒店、喜邦可 大酒店等； 娱乐、购物场所林立。武广商圈、中山公园、中百仓储等。受CBD商务区和武广商业中心的辐射，商务环境优越。另外大量中小企业的扎堆，极大地促进了周边商务氛围。“据统计，2008年13月，有56家外地企业在武汉设立办事机构，其中注册资金1000万元以上的大企业、大公司、大集团汉办就有12家”（资料来源于武汉市统计局）。可见，区域商务办公环境逐渐成熟，有优越的发展前景。,武汉民生银行大厦市场研究,武汉民生银行大厦市场研究,一般发展商对于写字楼的开发需要大量的资金,多数写字楼项目采取以售为主的开发方式,而由武汉香利房地产开发
14、有限公司投资的武汉民生银行大厦项目取选择以出租经营方式,从而达到远期高收益经营的特点,最终回到持续经营这一永恒的主题上,鉴于此我部建议本项目做以下定位:顶级写字楼的王牌战略所谓的顶级写字楼,就是在甲级写字楼的基础上,对项目建筑、配套、经营、管理、服务等各方面因素精益求精,并且通过一段时间的经营后,获得市场消费者社会舆论的认同,才能获得顶级这一称号.,在营销推广方面,本项目应该以各种媒体的组合来扩大知名度为目的,客户一般以发展商商务圈为基础,本项目是武汉市城市标志性建筑物,所以后期将以其标志性的外立面、华中第一高业内口碑及新闻策划为主题为主要宣传方式,并建立自己独立的网站,少与中介合作.本项目最
15、终要成为王牌写字楼的过程就是经营客户的过程,本项目因该在出住初期针对一些知名企业给予一些大幅度的优惠政策,知名企业入住以后进入逐渐提价过程,当入住率达到一定水平的时候进入进一步提高客户资质阶段,直到达到预期目标为止.,武汉民生银行大厦市场研究,管理手段方面,围绕“安全、舒适、快捷”这六个字展开安全是指:让客户在写字楼里工作安全放心舒适是指:创造优美整洁的环境,让用户感到舒适、方便.快捷是指:让用户在本项目内可以随时随地的与世界各地进行联系,交换信息,抓住商机为此本项目管理与服务要按照以下方式进行展开:,武汉民生银行大厦市场研究,管理与服务方式1、科学化、制度化、规范化、高起点本写字楼技术含量非
16、常高,管理的范围广,不能只凭经验办事.要积极的探索制定并不断完善一套覆盖各个方面的管理制度,使整个管理管理工作有章可循,有据可依,管理与服务走向科学化、制度化、规范化的轨道.要求高素质的员工队伍,高技术的管理手段,高标准的管理要求,只有这样才能达到管理及经营的效果.2、加强治安防范,严格出入管理制度,建立客户档案本项目的安全保卫工作很重要,它不仅涉及国家、企业和个人财产生命安全,还涉及大量的行业、商业、部门机密.由于本项目一般在办公时间都是开发的,所以治安难度非大.必须加强治安防范,建立和健全各种值班制度,坚持非办公室非办公时间出入本项目的检查登记制度,坚持定期检查项目防盗与安全设施制度,坚持
17、下班交接检查制度.加强前门、后门的警卫及中央控制,坚持24小时值班巡查,力求做到万无一失.同时,应全面的建立客户档案,熟悉业主、租户情况,增加沟通了解,做到时时心中有数,确保业主、租户人身及财产安全.3、加强消防管理，做好防火工作由于本项目规模大，功能多，设施设备复杂，人流频繁，所以火灾隐患因素多.因此本项目防火要求高，应特别加强对消防工作的管理.要教育员工、业主、租户遵守用火，用电制度，明确防火责任人，熟悉消防基本知识，撑握防火，救火基本技能，加强防范措施，定期检查，完善消防设施，落实消防措施，发现问题及时处理，消除隐患.,武汉民生银行大厦市场研究,管理与服务方式4、重视清洁管理清洁的好坏是
18、本项目管理服务水平的重要体现，关于本项目的整体形象.由于本项目清洁难度比较大，专业要求较高.为此要制定完善清洁细则，明确要清洁的地方，材料，清洁次数，检查方法等.同时要加强经常性的巡视保洁，保证大堂、电梯、过道随脏随清，办公室无杂物，灰尘，门窗干净明亮，会议室整洁，茶具清洁消毒.5、强化设施设备管理维修保养设备，设施的正常运行是本项目运作的核心.应重视对本项目水电设施（包括高低压变电房、备用发电机、高低压电缆、电线、上下水管道等各项设施）的全面管理和维修，供水供电要有应急措施.应特别注重对电梯的保养与维修，注重对消防系统的检查，测试，要有健全的检查维修制度，要对公用设备、公共场所：如大厅、走廊
19、、电梯间等定期检查，维修维护.对业主，租户的设备报修要及时处理，并定期检查.6、设立本项目经营管理中心,完善配套服务本项目的管理就是服务.为了方便客人,满足客人需要,本项目应对配套的服务设立服务中心.帮助业主、租户办理入伙和退房手续,解决相关问题;提供咨询、商务等各类服务,包括提供一些日常性的多种经营服务,如协助接待一些来访客人,回复电话询问,提供打字、复印、传真、及票务等各项服务.7、加强沟通协调,不断的改进工作我们要加与强业主、租户的沟通,主动征询、他们对管理服务工作的意见及要求,认真接受业主、租户的投诉,及时反映,解决他们所提出的问题.要谨慎对待,协调好个方面的关系,协调配合好各部门的工
20、作,要不断的改进各项管理,使得各项指标达到同行业先进水平.,武汉民生银行大厦市场研究,所定客户目标,选择要进入的市场本项目租金方案经济测算价经营策略选择租赁的最佳模式,武汉民生银行大厦市场研究,所定客户目标,选择要进入的市场本项目的市场经营就是要选择要进入的市场,所要提供及产品价格,所要运用的中间商,所要传送的信息的过程.所谓“百变不离其中”在本项目经营的过程中要做到客户锁定,也就是菲利普博士所说的“选择所要进入的市场”.武汉的写字楼市场正在分化成很多的细分市场,每一个细分市场都有其自身的期望、观念、偏好以及租赁标准.根据我部市场调研得出,从20042009年5年内租赁一万平方米以上大单成交量
21、达到66家,需求面积达到150万平方米以上,从大单行业构成看来,金融保险机构占24家占调查结果的34.37%,其次就是大型集团公司占14家占调查结果的21.22%,通讯电信企业占8家占调查结果的12.13%,部委机关单位占8家占调查结果的12.13%,外国公司占9家占调查结果的13.65%,外省公司占3家占调查结果的4.5%.根据武汉细分市场的规模和发展前景,细分市场的赢利潜力、公司的目标和资源来研究这些租赁或者购买量巨大的潜在客户范围,到底那里有能力租赁或者购买写字楼一万平方米以上的大、中型客户群体?政府专制出来的大集团(公司)以及将要专的大集团(公司)国内外的金融机构,包括各级银行、保险、
22、证券、期货及其他非银行的金融机构大型股份制公司及外省市集团(公司),包括上市公司国内外大型专业公司,如咨询行业、服务行业、广告行业、TI行业、通讯行业等.从客观上来讲,上面提到的细分市场对本项目都具有吸引力,我部觉得在日后的招商过程中如果能够同时进攻这四个细分市场可以大大降低发展商的投资风险.,武汉民生银行大厦市场研究,所定客户目标,选择要进入的市场所以根据得出本项目目前招商过程因该按照以上比例进行分配:金融保险机构占项目: 34.37% 约3万平方米大型集团公司占项目: 21.22% 约1.91万平方米通讯电信企业占项目: 12.13% 约1.1万平方米外国公司占项目: 13.65% 约1.
23、3万平方米部委机关单位占项目： 12.13% 约1.1万平方米外省公司项目: 4.5% 约5千平方米,武汉民生银行大厦市场研究,本项目租金方案经济测算价简单的说,本项目的产品定位就是为产品在以上说阐述的目标群体确定与众不同的价值的地位,根据研究对象-有能力租赁或者购买大体量客户的资金能力看来,产品的定位绝对是甲级写字楼,办公标准的打造和推广宣传的核心将以产品的品质为重并以此制定以下价格基础及未来租金递增模式:本项目单层楼面分割及图前期租金价格表将每个搂层分割为12个户型，这样便于日后写字楼组合型客户的租赁,武汉民生银行大厦市场研究,本项目租金方案经济测算价,武汉民生银行大厦市场研究,本项目租金
24、方案经济测算价租售方案假设,持有方案建议（测算对象：本项目考虑持有租赁部分，即：商业群楼（3、4、5、6、8层、写字楼10-40层） 针对项目提出三种可供选择的持有年限建议：持有三年 较短的持有年限，不利于项目成熟运营持有46年（推荐）本案7080%经营面积为写字楼，该类物业要经历较长成熟期，建议持有年限46年更长年限 年限过长，不利于资金的回笼，不建议,武汉民生银行大厦市场研究,本项目租金方案经济测算价武汉市场写字楼租金价格情况在经济预测前，对项目周边的商业市场情况作以下了解，此处针对周边的租金情况做较为详尽的罗列.周边写字楼市场状况：本项目所在区域的目前租金水平为 22-100元/平米/月
25、；,武汉民生银行大厦市场研究,本项目租金方案经济测算价武汉市场写字楼租金价格情况经济方案测算租金预判原则因商铺、写字楼由发展成熟需要经历一定时间的成熟期，同时为了吸引品牌商家、企业的入驻，考虑一定的免租期及租金优惠，在商业运营的前期租金水平较低，且客户品牌的签约期多为三年左右，因此在此阶段商铺、写字楼的租金水平难以获得大幅度的提升.租金增幅发展年限租金增幅时间示意图租金增长商业运营后期，进入第四、五年时，整体商业经营环境较为成熟，此阶段的租金水平可以达到质的飞跃，获得较大幅度的提升.进入成熟期，商铺经营进入稳定阶段，租金将逐年稳步提升，在一段时间内较少出现大幅度跃升情况.本项目主要以服务写字楼
26、业态为主，一般此类业态的租期较长，为34年，考虑本项目到第4年、第六年，该类业态第一、二轮合同期结束，如果经营得当的话，第二、三轮的租金可以有大幅度的提升.本项目的租金递增率以市场平均增长率为参考租金递增率表,武汉民生银行大厦市场研究,本项目租金方案经济测算价武汉市场写字楼租金价格情况本项目16年租金预判,经济测算现时销售方案测算 本项目地处企业、人口密度较高的武汉市金融部位其商业价值高，经营成功的可能性过渡到成熟的时间较长，在对现时价格进行测算时，商业、写字楼物业本处取其资本化率为3%. 目前商铺、写字楼定价总的原则还是租金决定项目投资价值，但是在商铺、写字楼的实际的租售中现实租金与投资价值
27、并非对等也就是投资价值要高于现实租金理论推导的价格，其幅度根据不同的个案情况大约在15-30%之间（考虑46年内的租金递增），而此类情况投资商也普遍接受，本项目第一年实际提升幅度取在20%（本项目前4年的平均租金比第一年起始租金递增约25%）.根据本项目16年的租金递增情况来看，本项目16年的投资回报提升幅度都取在8%以上.,武汉民生银行大厦市场研究,经营策略选择租赁的最佳模式 媒体宣传对项目租赁没有太大帮助,写字楼租赁一般是委托代理商或者是建立自己租赁分销网络的方式,为了在敌人众多的市场环境中突围而出,一些创新的概念和租赁模式也会在市场上崭露头角.我部建议本项目采用以下的租赁策略:小组作业-
28、全新的市场营销模式制定营销-客户化市场营销的运用项目的营销手法,武汉民生银行大厦市场研究,经营策略选择租赁的最佳模式 小组作业-全新的市场营销模式本项目对智能化的要求比较高,营销人员的个体力量不足以完成任务,成立客户组是本项目推广的有效机制,客户组要覆盖我司全体员工,要有市场、工程部等相关人员参加或支持.所谓的小组作业即是指由“经营代表+经营主管+经营经理+总经理+执行董事”组成流水作业过程,对本项目而言应该有若干个客户组,每一个客户组里必须具备一个谈判能力的人为核心组长,分配任务数,形成竞争机制.在谈判过程中可以采用如下方式:高层管理者对高层管理者:即项目大比成交单是老板与老板之间的 对话;
29、技术人员对专业人士:客户可能会派出了解工程技术信息的租赁人, 技术者之间的对话才能完全展示产品优秀的设计及硬件配套之出;市场人员:针对主要决策者的公关活动,协助租赁针对本项目客户的团队公关,也是企业的实力,规范化服务的体现,会增强客户对发展商的信赖感,提高谈判成功率.,武汉民生银行大厦市场研究,经营策略选择租赁的最佳模式 制定营销-客户化市场营销的运用所谓制定营销,是市场细分的极限程度.他的理论依据是:因为每个客户都有自己特有的需求和欲望,所以每个客户都可以分为一个潜在的独立市场,我司可以针对客户的不同的需求来设计不同的产品,制定相应的营销计划.制定营销启示:如:租赁方式、付款方式进行制定;企
30、业从开始选址空间规划整体布局装修设计专业搬迁家具、OA邮件收发市内快递文件仓储、机密文件销毁安全、环境、设施设备维护 我司都可以制定并且提供一套完善的Office一站式服务.,武汉民生银行大厦市场研究,经营策略选择租赁的最佳模式 项目的营销手法项目背景:武汉民生银行大厦目前由于还没开业控制率高达90%,目前写字楼1240租金均价为60元/平方米/月项目的配套设施不足,特别是停车位内部结构不尽合理早期产生的负面影响大营销构想依托品牌、创新优势切合市场需求、抓住主流,并迎合未来的发展,出奇制胜写字楼、商业群楼互动,互为处进,双赢共存降低门槛,改造产品,遵循聚集的原则,集中资源,走实效推广路线把握市
31、场时机,掌握租赁节奏,适时切入对项目进行包装,导入新概念,进行主题式的推广主题定位金融业的客户为主,选择银行、证券、保险、基金等;商务、科技型客户选择商贸、信息、IT、信息、网络、通信等,武汉民生银行大厦市场研究,经营策略选择租赁的最佳模式 项目的营销手法推广主题创富、守业、升级创造一个永不落幕的住交会广告诉求点民生品质、历久常新区位优势、得中心者得天下民生商务走廊,连接世界的桥梁中心区CBD的门户甲级商务港区位信息优势、资源优势、物流优势、商贸优势、客户资源广告语主题:“与民生携手,实现心中理想” 辅助语:“踏足民生、聚风纳银”,营销措施分拆发租,分批推广.使其能在价格、楼层、单位面积上能够
32、有回旋的余地;试探性分割,逐步调整,先是部分楼层分割,并提供装修套餐;大副调整价格:根据景观因素和销控原则制定相应的价格系数,综合价值权重来调整朝向差和层差;提供灵活性的付款方式:月付、季付、年付、一次性付款;进行全面的智能化体系武汉兴瑞物业管理有限公司出任物业管理,推出24小时办公服务、Office一站式服务和民生财富俱乐部推出商务港的概念,第三部分,组建程序及管理经营方案建议,序 言,挖掘经营潜力的意义和目的,从物业行业本身说，基本面可分为工程机电、环境管理、安全管理及客户服务四大块内容。基本面好了，可尽量地提高物业使用率，即物业管理服务费用的收缴率可以得到最大的保障。但就目前的高档次商业
33、物业来说，做到这步只是比传统型的住宅物业管理多一些更高的要求，还远远未将高端物业所蕴涵的效益潜力挖掘出来。除了管理与服务外，经营是体现对高端物业水平的一个重要方面。相对于住宅型物业管理企业而言，商业物业的物管企业优势集中体现于资金优势、人才优势、技术优势及创新优势。然而三者实现都需要以“资金”优势为前提。所以仅仅依靠收取管理服务费等日常赢利手段，物业管理服务水平及企业本身要获得长足发展，往往还是会受到资金瓶颈的局限。,“资金”是第一位的。而作为商业型物业管理企业，我司服务的对象是从多颇具实力的企事业单位，就要意识到，客户的服务需求将比日常提供的基本层面更丰富，我司可以借助物业这个平台，行销我们
34、更多丰富的服务产品，即达到企业创收、客户满意的双效目的，又为今后企业在市场竞争中实力的提高奠定基础，从这个意义上讲，对商业型物业管理企业而言确实是“经营为王”,组建程序及管理经营方案建议,成立的意义提升武汉民生银行大厦的后期运营和管理，促进和保障公司商业项目的持续运营和稳步开发 经营定位提供完善的商业服务为核心定位，辅以商业咨询和适度的商业管理。定位说明为了我司现有项目武汉民生银行大厦及日后所开发的商业项目能够有一完善和专业性的管理，我部建议完善经营部的组织架构、管理制度及人员编制，通常是将经营行为作为主要管理内容，强调对经营环节的控制。其核心定位为：运营管理例如：写字楼商业配套，核心定位是业
35、态的布局、控制、销售环节掌控等重要内容，辅以商业服务。而对于我们现状而言，产权将绝大多数还属于武汉香利房地产有限公司（以下简称：发展商），并不会分散在很多经营者和投资者手里，后期随着项目的开业可以通过由发展商做到通过委托的形式，收回经营权。因此，我司组建经营部的核心定位是：商业服务,组建程序及管理经营方案建议,统一业态规划统一品牌管理统一质量管理统一价格管理统一招商管理统一客服管理统一企划推广统一物业管理,组建程序及管理经营方案建议,武汉民生银行大厦发展商,武汉兴瑞物业管理有限公司,武汉民生银行大厦经营部,执行现场经营管理的招商及管理运作,报告,委托经营管理,监督、指导、审核,主营：企业管理，
36、物业管理，商业服务，营销策划，房地产中介、租赁，各类广告设计、制作、发布，投资，经济、信息咨询。兼营：百货，餐饮，休闲娱乐,组建程序及管理经营方案建议,经营部管理经营组织机构图 经营部管理人员职责 经营部及岗位人员定编表 武汉民生银行大厦基础租金费用测算表 武汉民生银行大厦经营者入场须知 （后期拟订） 武汉民生银行大厦进场经营单位审批表 （后期拟订） 武汉民生银行大厦商铺（专柜）业主自行经营申请表 （后期拟订） 武汉民生银行大厦商铺业主自营、自招商经营管理须知 （后期拟订） 武汉民生银行大厦管理细则 （后期拟订） 武汉民生银行大厦关于在现场管理方面的处罚规定 （后期拟订） 武汉民生银行大厦首期
37、商铺委托经营合同书 （后期拟订） 武汉民生银行大厦专营店委托管理协议书 （后期拟订） 武汉民生银行大厦各楼层经营布局建议图 （后期拟订）,组建程序及管理经营方案建议,第三部分,组建程序及管理经营方案建议 经营部组织机构 经营部管理人员职责 经营部及岗位人员定编表,经营部组织机构,董事会,执行董事,兴瑞物业,经营部,总经理,行政部,工程部,财务部,安管部,客服部,市场组,营销组,合同组,工程租,财务组,经营部经理,行政组,第三部分,组建程序及管理经营方案建议 经营部组织机构 经营部管理人员职责 经营部及岗位人员定编表 武汉民生银行大厦基础租金费用测算表,经营部管理人员职责,管理经营部门职责,组织
38、管理在经营部经理领导下，拟定经营部人力资源部的组织方案，经执行董事审定后执行业务管理根据公司战略，组织制定公司经营部人力资源规划和年度人力资本预算负责组织拟订公司机构、岗位设置、编制、部门职责及职位说明书负责公司组织、人事、相关行政制度的初步制定工作负责人力资源获取工作，保证人力支持负责人力资源开发工作，公司岗位与人员的动态匹配负责组织公司人力资源绩效评估体系的建立与实施，公司人力资源状况实时分析、监控、调整，组织员工考核、晋升相关工作负责组织人才市场有关人员、薪酬等调研工作负责组织薪酬、福利等体系、政策的制定及实施工作负责公司人力资源管理工作的评估与监控等工作人力资源管理初步拟定人力资源部员
39、工的岗位配置、职位说明书及业绩考评指标负责对本部门员工施绩效考评，并提供奖惩、任免、晋升建议根据公司战略，组织制定公司人力资源规划和年度人力资本预算负责组织拟订公司机构、岗位设置、编制、部门职责及职位说明书负责人力资源获取工作，保证人力支持负责人力资源开发工作，公司岗位与人员的动态匹配状况实时分析、监控、调整，组织员工考核、晋升相关工作负责人力资源开发工作，公司岗位与人员的动态匹配负责组织人才市场有关人员、薪酬等调研工作负责组织薪酬、福利等体系、政策的制定及实施工作,经营部管理人员职责,管理经营部门职责,文书档案管理负责文件流转管理负责公司档案管理负责印信管理负责会务工作外事接待、公共关系工作
40、负责外事手续的办理负责公司对外联络、协助公关活动负责合作单位、来宾的接待行政管理负责公司固定资产管理，办公、员工用房、车辆等采购、租用及登记、报修车队管理负责公司对外通信公司办公用品、员工制服等购买、发放，库存登记管理前台相关事务，如信件、报刊订阅、来访接待负责差旅票务实物负责建立行政管理数据库负责公司党的建设和思想政治管理工作主持并负责公司党的纪律检查工作主持并负责公司团委的建设工作主持并负责公司工会组织的建设工作,经营部管理人员职责,管理经营部门职责,公司战略/经营规划 协助经营部经理拟定年度经营业务计划协调各小组资源，在领导下完成各小组年度工作计划组织管理配合经营部经理拟定市场组的组织管
41、理体系与运营流程和相关的制度业务管理组织编写项目可行性研究及项目策划方案负责广告的营销方案的制定与实施负责协调营销组、工程组、物业公司其它部门之间的工作组织市场状况研究：供求分析、客户分析、竞争对手分析、政策分析等组织项目市场调查工作负责协调组织公司的客户服务工作负责公司市场研究工作整体市场状况研究：供求分析、客户分析、竞争对手分析、政策研究等营销管理负责确定项目营销方案的制定与配合实施协助经营部经理监督经营进程，提出营销计划的修改建议，参与审核提出的修改建议配合销售计划和方案的实施，协助制定客户政策、并配合法务部管理合同签约和管理客户档案,经营部管理人员职责,管理经营部门职责,客户服务配合项
42、目部完成客户服务工作，处理客户投诉和争端负责建立客户数据库，配合市场分析以及公司项目总结提供信息负责潜在客户需求调查，负责调查商的筛选、管理和过程监控、成果评估负责配合完成项目后评估工作负责公司战略研究工作负责竞争对手经营模式、资源状况、未来行业发展趋势的研究制定可持续发展的公司经营战略规划管理提升及咨询方案实施配合工作负责公司经营调控工作拟定年度经营计划和投资计划, 并分解落实分析经营变化，必要时提出经营预警报告或计划动态调整变更的建议方案负责定期提供公司整体经营情况分析报告负责公司的企划与宣传工作制定公司的文化理念并积极组织宣传工作制定公司品牌管理、CI设计计划并负责实施负责公司对外宣传工
43、作，协调对外新闻发布和媒体接待工作,负责公司信息化建设OA办公系统/计算机设备的运行、维护网站建设管理和电子商务推进公司信息保密工作,经营部管理人员职责,管理经营部门职责,公司战略/经营规划 协助经营部经理初步拟定公司经营战略，并提交执行董事办公会初步审议与财务部配合拟定公司年度预算大纲，并提交执行董事办公会初步审议协助经营部经理拟定年度经营业务计划协调部门资源，在经营部经理的领导下完成部门年度工作计划组织管理配合经营部经理拟定经营管理的组织管理体系与运营流程和相关的制度业务管理组织公司的战略研究工作组织日常的经营计划分析与研究工作在经营部经理领导下，负责公司业务管理工作在经营部经理的领导下，
44、负责公司资本运营管理工作负责项目商户、租户的管理工作协助完成公司事务工作,经营部管理人员职责,管理经营部门职责,协助经营部经理完成项目储备及前期开发工作负责组织收集项目储备相关信息，寻找潜在的租户、商户负责组织项目前期市场调查、用地实地踏勘和周边调查工作负责组织对客户进行相关调查并拟定相关谈判策略，并负责组织草拟相关合同文件，主持或参与谈判负责组织研究项目的运作模式，编制项目可行性分析报告参与项目总体规划设计方案工作负责组织编制项目建议书、租赁建议书负责组织所有租赁相关审批手续的办理及对外公共关系负责组织客户资料的整理归档工作，完善项目动态资料库组织和指导客户完成客户资源整合、客户信息处理、客
45、户法律事务服务、房屋交付组织、客户关怀以及客户相关有偿服务工作协助经营部经理制定工作计划和有关规章制度，并负责实施负责组织客户资源整合工作，包括但不限于：客户资料数据库的建立与维护，客户档案的建立和保管、客户信息的利用与开发负责组织协助客服部的客户信息处理工作，包括但不限于：客户投诉处理、客户咨询处理、客户建议处理以及同业问题警示负责组织协助法务部法律事务服务工作，包括但不限于：销售合同拟定和管理、退租、退房处理、争议或诉讼处理，配合实施按揭管理工作，包括但不限于：按揭咨询、手续办理、建立按揭档案，配合律师完成抵押登记、收集相关最新法律法规和政策负责组织对香利地产客户实施关怀以及提供相关有偿服务工作，包括但不限于：预售登记、产权办理、合同变更处理、客户关怀、客户分析、代租代售（将来条件许可前提下）,
