1、,商业交通组织外部入口内部动线设计道路、层高指标节点设计商业平面布局及主要功能分区业态配比业态分布,外部入口设置建议,与海棠湾外部交通节点相联通根据业态档次分流客群，设置双到达层，,外部客流方向,1.4km,步行路线,车行路线,外部入口设置建议,案例,威尼斯人酒店入口酒店西翼大堂 海路、陆路客户搭乘酒店免费巴士由a口进入 游客来源：氹仔码头、港澳码头、金沙、拱北过关口 客流量：a口500人/10分钟酒店大堂 空路客户搭乘酒店免费巴士由b口进入；打的及自驾客户由c口进入 游客来源：机场、及其他 客流量：b口200人/10分钟 c口 50人/10分钟,酒店西翼大堂,酒店大堂,a口,b口,c口,根据
2、购买能力，将人群提前进行有效分流，同时“定向输入”商业。,外部入口设置建议,案例,内部动线组织,动线回流，形成一个自然回路动线要有弧度，避免因直线造成的死角人行道路采取多点渗透方式，最大限度吸纳人流平面动线与垂直动线相结合,内部动线,垂直交通连接点,主出入口,酒店南翼出入口,酒店北翼出入口,东出入口,名都广场,圣马可广场,嘉德勒广场,澳门威尼斯人酒店-入口设置,道路设计指标,主动线宽度：6.510.0河岸路线宽度：6.57.0广场面积：350400交通节点距离：55255,主动线宽度：6.510.0河岸路线宽度：6.57.0广场面积：350400交通节点距离：55255,案例,澳门威尼斯人酒店
3、-道路设计,1,2,3,7.5米,6米,7米,11米,2-3米,总长度270米,4米,85米,北里餐饮、南里餐饮、南里购物中心三者总建面积52,500 ,案例,上海新天地-设计数据,广场（景观）节点建议,当期设计总长长度超过1000米，建议广场数量为10个，分布休息座椅和有座位咖啡店广场可作为顾客暂时休息的场所，起到良好的聚客作用户外展示及大型营销活动空间广场也作为主要的立体交通转换枢纽，当前节点间全部控制在 200米以内，距较为适宜面积区间250400,设计4个广场，面积区间250400,南里总平面图,北里总平面图,上海新天地-节点设计,案例,澳门威尼斯人酒店-节点设计,业态配比,商业,两种
4、走势,A. 新兴旅游区域商业B. 高端社区商业,业态构成，配比建议,考虑项目开业初期，以观光客为主的客群结构，建议零售业态配比60%，时装比例控制在总零售量的2%以内。餐饮总体题量较小与初期，海棠湾区域商业辐射能力较小，周边住宅、酒店客群市场未成熟有关有关。服务机构应该以金融网点和旅游服务为主，高端美容、spa应控制规模娱乐空间，建议10002000,上海新天地-总体业态比例,新天地时尚购物中心，未开业前整体业态比例,新天地时尚购物中心，开业后整体业态比例,上海新天地零售类业态比例不论是商铺面积还是商铺数量，所占比例都大幅提高。商业内容在休闲娱乐方面已非常充足， 因此大幅提高零售业态，对整体项
5、目做了补充。无论开业前后，餐饮面积始终维持在30%,案例,上海新天地-各种业态比例细分,零售业态数量比,餐饮类：由于周边客群成熟，中档次休闲餐饮占比较大高端餐饮，消费客群较为小众，控制其总体数量，走精品国际化路线快速街饮主要作为交通节点休息区配套，价格低廉，并非主流业态零售类：主要针对外地游客，以艺术、奢侈纪念品、手表为主，占比90%服务类：服务配套以大型空间为主顶级ktv、影院等,案例,三亚大东海商圈-总体业态比例,选择大东海商圈作为研究对象的l理由（属性）：三亚唯一的成熟滨海商圈，主要消费人群以游客为主，外籍游客占比40%以上度假酒店林立，具备酒店住客消费的区位条件紧邻半山半岛项目出口，具
6、备高端客群消费的交通条件,案例,三亚大东海商圈-总体业态比例,餐饮类： 休闲餐饮主打零售类：主要针对外地游客，以艺术、奢侈纪念品、手表为主，占比90%服务类：服务配套以大型空间为主顶级ktv、影院等,案例,业态分布,业态分布-影响因素：人流、辐射能力,人流敏感度及辐射能力表,业态分布建议,一层高端形象店、奢侈品体验馆（法拉利、宝铂、lv）旅游纪念、艺术品零售、当地特色食品、家居生活零售休闲餐饮、快速餐饮,演艺场馆,高度生活超市,儿童中心,主力店和高端礼品店、餐饮主力店面积：500-700,零售业态以及体验餐饮、快速餐饮普通点：沿动线两侧分布,二层娱乐康体高端餐饮服务配套,业态分布建议,餐饮,业
7、态分布,案例,新天地体验消费类餐饮沿主动线两侧分布,可见度较高，有利于聚集游客正餐类餐饮沿外项目侧分布，此处人流较少，私密性好，便于停车，可达性好,上海新天地-餐饮业态VS位置,案例,南里商场二、三层以大面高端品牌正餐为主，适合宴请;并配有街饮快餐，提供休息区五层为回头客较多的大面积快速消费类餐饮，主要客群为附近写字楼白领，属于社区性商业，自身辐射能力较强，对可达度要求较低。,上海新天地-餐饮业态VS位置,案例,100以下,500以上大面积店面主要沿商业街角位置布置，对可达性要求不高中小面积店面主要沿主动线两侧布置,上海新天地-餐饮面积VS位置,案例,100-200,200-300,100以下
8、,300-500,500以上,南里二层商场餐饮按面积区间分布,南里三层商场餐饮按面积区间分布,南里五层商场餐饮按面积区间分布,上海新天地-餐饮面积VS位置,500以上大面积餐饮店面，设置在总平面的边角处,案例,高档餐饮主要沿城市主干道分布，相对私密新天地中低档餐饮沿主动线两侧分布,上海新天地-餐饮档次VS位置,案例,中档,高档,低档,南里二层商场餐饮按消费档次分布,南里三层商场餐饮按消费档次分布,南里五层商场餐饮按消费档次分布,新天地南里商场分布多数为辐射能力较强的中档餐饮，合适大众宴请,上海新天地-餐饮档次VS位置,案例,零售,业态分布,案例,新天地零售商业主要沿北里商业区外围店铺分布,新天地零售商业店面面积占比,上海新天地-零售业态VS位置,案例,50-100,200-300,50以下,300-400,200-400的主力店面主要分布于“金角”“银边”，即商业街区入口或主动线转弯处零售商业中小面积店面主要沿商业区外围店铺分布,上海新天地-零售面积VS位置,案例,新天地配套服务商业主要沿商业街次动线以及商业区外围店铺分布大型娱乐配套，具备区域级别辐射能力，设置在商场35层,上海新天地-服务机构VS位置,案例,
