1、市场回归与分化 房企转型与金融创新 楼市长效调控机制背景下市场发展趋势,研究组,2013.6,政策与市场，谁是最终赢家？,政策与市场博弈多年，在过去，每一轮的楼市调控基本陷入“房价越调越高”的怪圈，2013年4月初，新国五条细则落地，楼市呈现什么样特征？新国五条细则会否起到市场预期作用？政策与市场，谁是最终赢家？,政府多次表态：建立长效调控机制，为行政手段退出做铺垫,如何继续搞好房地产调控，建立调控长效机制是关键,住房信息联网和不动产统一登记推动房产税扩围。房产税做为长效机制之一，扩围是大势所趋。长效、可持续性、稳定有效的市场、经济手段，是为限购等行政手段的退出做铺垫过渡！,房地产调控的国字号
2、文件汇总,截至2013年3月，百城住宅价格指数同比上涨了3.9%，连续四个月同比正增长；环比上涨了1.06%，自2012年6月连续第10个月环比上涨。百城住宅价格指数3月环比上涨的城市个数达到84个，创2011年以来最高。时隔两年之久，今年3月国办厅才再一次发布新国五条细则，稳定房价短期上涨预期，纠正市场偏读。,“国五条”细则要点：,限购：进一步完善住房限购措施，限购住房类型包括新建住房和二手房。限贷：严格执行二套及以上住房信贷政策。房价控制目标：于一季度向社会公布。税收：二手房计征20%增值税；扩大房产税试点工作。保障房：全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万
3、套的任务。 土地供应：原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。住房信息系统：到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。,2013年3月底4月初，全国主要城市细则相继落地，政策与市场博弈多年，此轮谁是最终赢家？是业内非常关心的话题。,新国五条细则落地,20%个人所得税,二套房贷,房产税,影响较大，主要影响一线城市及部分二线城市短期内投资投机性需求的投资回报率。一定程度上也会引起二手需求转移至一手房。但目前仅北京在执行。,短期内影响市场预期，即使扩围，但税率有限、征收对象范围有限，影响较小,打击面大，但是实际影响面较小，“微调“的可能性比较大。目前也只有北京进行了
4、调整。,需求面,一线城市代表城市为：北京、上海、广州、深圳。4月国五条落地后，北京、上海、广州、深圳，成交量骤减，但较去年同期仍有上张，商品住宅市场成交量基本回归合理与理性；成交价格上，整体上是稳中有升。,供应面,一线城市代表城市为：北京、上海、广州、深圳4月北京、上海商品住宅供应面积相对平稳，分别为62.32万平米，168.9万平米；广州深圳4月的供应面积虽有70%左右的环比增长，但整体供应有限。此外，可售面积北京表现最为明显，逐月递减，目前的库存量仅为一年前的一半。,一线城市一季度平均供求比0.63，供不应求房价上涨难改,2、3月的供求比仅为0.6上下，严重供不应求，出清周清不足半年，4月
5、至今仍未扭转局面,供求情况,一线城市代表城市为：北京、上海、广州、深圳2013年4月，北上广深供求比略有提高，但在一季度一线城市商品住宅的供求比平均仅为0.63，巨大的市场需求，由于供应的有限，使得一线城市住宅市场深陷供不应求困局，出清周期持续下降，房价面临上涨风险。,需求面,二线城市代表城市为：武汉、大连、青岛、南昌、长沙2013年4月，代表二线代表城市成交面积 较3月略有下滑，青岛成交面积下落最快，但整体下滑速度有限。细则落地后，虽有影响，但不及预期强烈。成交价格相较比较平稳。,供应面,二线城市代表城市为：武汉、大连、青岛、南昌、长沙2013年4月，二线城市供应量在一季度是持续上扬态势。部
6、份二线城市的可售面积仍在走高，整体来看，二线城市的供应面相较宽裕。,供求情况,二线城市代表城市为：武汉、大连、青岛、南昌、长沙二线代表城市供求比整体走势较为波动，截至2013年4月，二线代表城市供求比大多在1左右，但一季度的平均供求比不足0.6；出清周期上，二线代表城市的出清周期大概在8-20个月之间。库存降低，出清周期下降，略显供不应求。,需求面,三四线城市代表城市为：南通、常州、扬州、惠州、泸州成交面积上，4月代表城市成交面积均出现下滑，幅度不大，三四线城市成交量基本维持一定水平；成交价格上，代表城市价格水平整体平稳，稳中有升。,供应面,三四线城市代表城市为：南通、常州、扬州、惠州、泸州2
7、013年4月，代表城市供应面积继续上扬，略呈季度性特征；可售面积上，自2012年下半年开始南通市可售面积持续增加，整体上看，三四线城市的库存量是逐年增加的，未来去化压力不小。,供求情况,三四线城市代表城市为：南通、常州、扬州、惠州、泸州供求比上，三四线城市供求比普遍在2上下，供过于求态势明显。出清周期，三四线城市的去化时间大致在1年以上，去库存压力不小。,从政策出台的时点来看，从2010年4月份到2013年3月份，34个月之间国家层面出台了6次以上较大的调控政策，平均时间间隔为4-6个月左右，也就意味着，每一次的政策执行的时效周期为4-6个月。在过去，每一轮的楼市调控基本陷入“房价越调越高”的
8、怪圈。目前看来，调控的市场背景下，2013年4月房价自去年6月开始连续11个月上涨，政策只能影响短期内市场走势，政策与市场博弈过程中，市场发展趋势最终还是回归到供求关系上来。市场供需矛盾仍然是未来趋势的风向标。,楼市调控政策出台时点以及市场量价走势,新五条细则政策执行力度不如预期,供求关系矛盾仍然是楼市趋势风向标,一线城市供需矛盾突出,供求关系楼市风向标影响下，市场发展趋势如何？,政策与市场博弈多年，终究离不开市场核心问题的解决：供求关系紧张导致持续的供求矛盾问题。在这样的前提下，市场发展趋势如何？,土地储备上，土地购置面积累计同比增速持续负位，今年以来开发商加大拿地力度，4月份土地购置面积累
9、计同比增速虽有上涨，同比仍是-8.2%的负增长；待开发面积近两年相对比较平稳，基本稳定在402百万平米，没有出现明显反弹的现象。“面粉”供应逐年递减。,供应面,投资开发上，144平米以上的住宅开发投资同比增速达14.1%，90平米以下的住宅开发略有下滑；新开工、竣工面积的同比增速在一季度并没有出现趋势性反弹。原因很简单，开发企业在拿地与投资开发两者之间相比，短期内倾向拿地换仓谋求下一轮市场发展机会，最终导致当前投资与新开工增速数据仍然不乐观。,供应面,2013年年初，住宅销售面积累计同比达到55%，创2010年以来最高水平，执行近两年的“双限”政策，被积压的需求在2012年末爆发，使得今年年初
10、成交面积同比增长达到55%。新国五条细则政策末班车效应、城镇化等因素，全国商品住宅需求仍然旺盛，最终导致商品住宅量价齐涨。4月后，成交量合理回归之后需求仍然旺盛。,需求面,“新国五条”落地近两个月，一、二、三线城市的新建商品住宅价格指数同比仍实现增长，一线价格指数增速快于二三线，城市间结构性的供需矛盾表现在价格上仍然较为突出； 分面积段价格指数环比上，144平方以下的月度指数环比下滑趋势速度明显快于144平方以上的面积段，说明置换改善型需求增加，不同面积段产品之间的需求也存在矛盾问题。,需求面,新开工面积（延迟一年）与销售面积比值,2010年4月前后，住宅供需比为1.06左右，房价面临严重上涨
11、风险，而新“国十条”此节点颁布；2011年1月前后，住宅供需比1.6左右，房价有上涨的风险，新“国八条”颁布；2013年3月前后，住宅供需比1.5左右，房价仍面临上涨的风险，新国五条细则并没有改变市场供求关系矛盾核心问题。,供需比：新开工面积（延迟一年）与销售面积比值,住宅的新开工面积即是未来即将上市的住宅供应量，本报告认为：新开工一年之后即可以上市转化为住宅供应量,供求情况,土地规划建筑面积为2008-2012年年度土地规划建筑面积成交的平均值。土地规划建筑面积为不含工业地块的数据；商品房（非工业）销售面积年度值采用2011年-2012年成交的均值。,一线城市,二线城市,三四线城市,本章总结
12、,钱荒与股市暴跌后，下一步楼市崩盘房价下跌？,“钱荒”？“钱荒”！,汇丰PMI指数,国内热钱估算,伯南克6月20日发表终止QE言论,2013年5月份汇丰PMI指数创近期新低，达到48.32013年6月20日伯南克发表言论：称美联储的债券购买行动可能在今年放缓，并大约在明年年中时完全终止,5月由正转负资金外流,沪市行情,深市行情,2013年6月24日，沪深股市大幅下跌，上证指数跌穿2000点大关，下探至1936.79点，下跌5.3%，创近四年来最大单日跌幅，深成指跌幅高达6.73%，深证指数下跌到7446.56点。,黑色星期一：沪深两市近200只个股跌停，1700多只股票跌幅超5%。无板块上涨,
13、房地产板块跌幅为8%,股市暴跌，房地产崩盘？,“钱荒”致房产股暴跌，下一步楼市崩盘房价下跌？,黑色星期一房地产板块跌幅为8%，股市暴跌，房地产市场崩盘房价下跌？,近年来M2增长情况,央行发布的数据显示，2013年1-5月份中国国内M2同比增速为16%左右，均高于政府工作报告中提及的广义货币增长13%的目标。其中，5月末，广义货币(M2)余额104.21万亿元,同比增长15.8%，比上月末低0.3个百分点，比上年同期高2.6个百分点。M2增速已经从高增长时代进入低增速时期，为了调整经济结构，政府有意降低M2增速目标，但是当前仍然处于高于政府目标的位置，因此下半年将会控制货币增速，当前造成的“钱荒
14、”也就情理之中。,13%目标增速,29.64%,15.78%,近年来M2保持较快的速度增长，平均增速达到18%，截止到5月份M2供应量达到104万亿元。货币供应量直接支撑了房价的不断上涨，从二者近年来走势来看，可以看出二者走势基本趋同，通过量化分析可以看到，二者的正相关系数达到92.68%，具有较高的相关性，再次印证了货币对于房价的影响。从近期市场状况来看，2013年5月，全国100个城市（新建）住宅平均价格 为10180元/平方米，环比4月上涨0.81%，自2012年6月连续第12个月环比上涨，涨幅比上月缩小0.19个百分点，其中77个城市环比上涨，22个城市环比下跌，1个城市与上月持平。如
15、果后期M2增速放缓，势必影响到房价的上涨动力，下半年房价成谜。,近年来M2供应量与商品房价格走势,M2供应量与商品房价格相关性测算,央行救助个别银行，难改流动性趋紧的趋势,人民日报：救市和托市只是扬汤止沸，不是帮了股市，而是害了股市，丝毫无益于一个完善的，多层次的资本市场建设。尽管6月26日央行喊话，已经向一些符合宏观审慎要求的金融机构提供了流动性支持，一些自身流动性充足的银行也开始发挥稳定器作用向市场融出资金，货币市场利率已回稳。6月25日，隔夜质押式回购利率已回落至5.83%，比6月20日回落592个基点。但是流动性紧张的大势难改，只能缓解当前市场恐慌。,钱荒背景下，楼市与房企命运如何？,
16、黑色星期一房地产板块跌幅为8%，股市暴跌，房地产市场崩盘房价下跌？,一二线与三四线城市如何分化？今年下半年与明年市场走势如何？,哪类房企风险较小，哪类房企注定倒闭？房企如何应对下半年的危机年？,一二线市场供求关系基本面诱使房价继续上涨,从指标比值来看，一线城市严重供不应求，二线城市供求相对合理，三四线城市供过于求，房价有下跌风险,土地规划建筑面积为2008-2012年年度土地规划建筑面积成交的平均值。土地规划建筑面积为不含工业地块的数据；商品房（非工业）销售面积年度值采用2011年-2012年成交的均值。,一线城市,二线城市,三四线城市,三四线城市大盘开发将面临市场风险,以部份三四线城市为例，
17、南通、扬州、惠州等,全国火热的楼市，诱使三四线住宅供应量增多，可售面积激增。但三四线城市缺失外来人口导入动力，置业需求有限，致使三四线城市的商品出清周期不断走高，去化时间大致都在1年以上。下半年三四线城市如若进行大盘开发，加之市场环境严峻，盲目开发或将面临一定的市场风险。,从政策出台的时点来看，从2010年4月份到2013年3月份，34个月之间国家层面出台了6次以上较大的调控政策，平均时间间隔为4-6个月左右，也就意味着，每一次的政策执行的时效周期为4-6个月。在过去，每一轮的楼市调控基本陷入“房价越调越高”的怪圈。下半年，大批房企将面临资金链问题，融资成本的提高，势必会抬高价格，但上半年一定
18、的去化量消化了不少刚需，易在下半年形成有价无市的局面。,楼市调控政策出台时点以及市场量价走势,市场至少博弈6个月，一二线市场供求关系或现转机,北上广深供求比在一季度后开始略有提高，基本都在1.5上下。一季度去化较快，之前积压的需求得到释放，但长远来看，未来严峻的市场环境下，尤其经过六个月的博弈之后，市场供过于求的局面将再次出现。二线城市在一季度之后，出清周期也在一年以上，未来去化压力不小。市场博弈6个月之后，一二线城市供求将出现逆转。,对于房企来讲，现金为王成为钱荒市场背景下的核心主题,市场的论调：就差钱,资金链断裂危机暗流涌动,央企财大气粗，家底厚，不缺钱、逆势扩张,中国建筑、保利集团在20
19、12年的房地产销售额超千亿元，华润置地超过500亿元；从2010年才开始发力地产业务的中国中铁、中国铁建等央企，也达到200亿元销售额，迅速跻身房地产业20强；一些非房地产主业的央企也做大地产业务，罔顾国资委的“退房令”，高调杀回土地市场。以北京为例，2012年北京共成交37幅住宅地块，其中央企国企拿走了24块，占比高达66%。而2013年1月北京成交的8宗经营性用地，则全部被央企、国企收入囊中。SOHO中国董事长潘石屹(微博)感慨说，一线城市房地产市场基本是央企主导、国企辅助开发，逐渐形成了相对垄断的市场。,境外上市，创新型融资模式降低融资难度和成本,+,票据,债券,配股,IPO,2012年
20、9月18号，龙湖宣布以每股11.88港元配售2.6亿股筹集30.9港元，股价折让7.9%。消息一出，龙湖当日股价降幅最高为8.8%，最低水平为11.76元。,去年，旭辉控股集团终于在11月23日上午9点30分登陆香港联交所，正式实现IPO的愿望，新城也于11月29号登入香港联交所，正式上市。,2012年9月12日，信和置业有限公司发行了一笔5亿美元五年期债券，发行收益率为3.346%，汇丰(HSBC)担任发行交易的独家簿记行。,2013年5月22日，建业地产建业地产：发行4亿美元2018年到期票息6.5%优先票据。其他多家地产商也开始利用票据融资。,境外上市,资产证券化,海印股份2013年5月
21、17日公告披露海印股份本次专项资产管理计划以自成立之次日起五年内公司下属商业物业的经营收益权为基础资产，设优先级资产支持证券和次级资产支持两种证券，合计募集资金16亿元。,房地产领域创新尝试,2013年5月华城集团反向收购的对象为新加坡“凯利板”上市公司世达控股（Cedar Strategic Holdings Ltd.），谋求借壳上市,高周转房企快速回笼资金，缓解资金链紧张,2012年上市房企销售排行榜前15名,从2012年的销售情况来看，高周转的企业：万科、中海、龙湖、金地等同比去年均出现较大幅度的上涨，即使遭遇过危机的绿城，也在改善型需求入市的机会下发生逆转，取得了不错的成绩。,行业资产
22、负债率创新高，2014年一季度房企资金链断裂风险加大,相对安全区域,警戒区域,近年房地产行业资产负债率,74.74%,75.26%,61.79%,由于我国房地产市场的快速增长，房企依靠负债杠杆撬动巨额资金来顺应企业的快速扩张，因此我们房地产行业资产负债率普遍较高。在调控的影响下，资产负债率增速放缓（折算2012年资产负债率增速0.48%，调控前平均增速2.40%）。随着行业掀起融资风暴，行业负债率再度上升。今年一季度创历史新高达到75.26%。如此高企的负债率，以及今年每季度平均800亿左右的信托兑付压力，部分企业资金链风险骤升，到2014年随着偿债时期集中到来，企业资金链断裂风险加大。,48
23、%房企速动比率在0.5以下，2014年一季度房企经营风险凸显,2013年一季度行业速动比率分布图,2013年一季度行业速动比率介于（0，,0.5）的比例为0.48，较2012年三季度的0.57下降了9个百分点，而介于（0.5，1）， （1，1.5）的比例分别比去年三季度上升了7和1个百分点。数据说明在销售回暖的情况下，随着企业现金流的充裕。资金链紧张的问题有所好转。下半年情况将会继续恶化，随着货币市场紧缩，企业融资难度上升，如果不能很好的通过销售回收流动性，企业面临较大资金压力。到今年年底以及2014年一季度房企偿债风险将会凸显。,2013年3000亿信托到期兑付，将会加剧部分房企资金面紧张,
24、今年和去年信托到期兑付数量,房地产信托在2013年将迎来更大兑付压力。据中金公司的预测，2013年预计到期房地产信托规模2816亿元，本息合计总还款额约3100亿元。对比2012年，到期规模及还款额的增幅均接近25%。而从兑付高峰期的分布上看，由于2010年2011年设立的房地产信托呈现期限分散化，2013年单季度到期规模较为平均，每季度到期量在800亿元左右，相比2012年有较大的难度，主要依赖销售市场的持续热销。今年上半年土地市场较为火热，截止到5月份全国土地购置面积达到1175万平方米，北京、上海、广州、长沙等地频现“地王”或高溢价成交，标杆房企在拿地方面也是十分积极。但是，土地市场占据
25、大量的资金对于企业现金流产生较大的影响，尤其是下半年面临着冲业绩，偿还贷款、工程款等资金压力。,近年土地市场月度购置面积,截至2013年5月，对开发投资资金本年资金来源加以分析，国内贷款占比17.85%，利用外资占比0.44%，自筹资金占比36.77%，其他资金占比44.94%。细分开发投资资金来看，定金及预收款占比及个人按揭贷款占比的月度走势不断走高，而银行贷款跟外商直接投资占比相对较弱。说明一个事实：房企开发投资资金来源越来越依赖于企业自身。,2012年下半年开始，楼市回暖明显，房企去化加快，定金及预收款回款相对较高。,截至2013年5月，国内贷款累计同比增长27.9%，其中银行贷款累计同
26、比增长27.1%，趋势上扬；利用外资累计同比增长18.2%，其中外商直接投资累计同比增长15.7%；自筹资金累计同比增长14.3%；其他资金累计同比增长53.7%，其中定金及预收款累计同比增长57.9%，个人按揭贷款累计同比增长61.7%。,2013年上半年，开发商土地投资占销售额的比值处于下降过程，行业资金面略有改善。但随着下半年货币缩紧信号，房企或将面临资金紧缺的情况。银行“钱荒”，银行间资金告急，开发商贷款有限，如果不尽快靠去化回笼资金，上半年积极拿地的企业或将在下半年面临资金链断裂的风险。,投资开发上，144平米以上的住宅开发投资同比增速达14.93%，90平米以下的住宅开发略有下滑；
27、新开工、竣工面积的同比增速在一季度并没有出现趋势性反弹。原因很简单，开发企业在拿地与投资开发两者之间相比，短期内倾向拿地换仓谋求下一轮市场发展机会，最终导致当前投资与新开工增速数据仍然不乐观。,银行利率下跌，楼市销售量增加，量增加导致房价上涨，反之，利率上涨导致购房需求下降，房价会下跌，以此刺激销售量。,开发商在销售回款上会面临比较大的资金压力，唯有降价跑量才是王道,2013年上半年，住宅市场供求整体相对紧张，缘于“双限”被积压的需求在2012年末爆发，使得今年年初成交面积同比增长达到55%。但政府对金融市场坚持改革的决心彰显，下半年资金面趋紧是必然，购房者的置业成本加大，需求减少，房企融资成
28、本增加，为尽快回笼资金，唯有降价跑量求生。,住宅的新开工面积即是未来即将上市的住宅供应量，本报告认为：新开工一年之后即可以上市转化为住宅供应量,经营不善的房企，资金易出问题，或被并购或可能破产,企业经营不善，或致资金链断裂,2013年，房地产业继续加速整合，一季度共25起并购案例，居各行业之首。,2012年4月9日杭州金星房地产公司申请破产一案闹得沸沸腾腾，在房产限购的压力和资金紧张问题不断发生下，许多房地产企业都面临信任同资金的压力。一些经营不善的企业更容易出现问题，或被并购或破产。,激进派房企，高溢价拿地，是机遇也是挑战,闽籍房企频频以高溢价率的绝对优势压倒其他房企巨头拿地，成为近期土地市
29、场上一道亮丽的风景线。,闽企大举进军一线城市 京沪接连拿地,精品化路线的房企，资金周转或受影响,2012年6月8日，九龙仓与绿城签订战略合约，九龙仓以51亿港元入股绿城，加上九龙仓原有股份，现共持有绿城中国24.6%股份，成为绿城中国第二大股东。2012年6月22日，融创中国控股有限公司和绿城中国控股有限公司对外宣布成立合资公司，融创以总计33.7亿元的代价，收购绿城旗下9个项目50%的股权。,绿城中国专注高品质物业的开发，强调市场精细化，起步一线城市并专注中高端消费人群。“高度追求精细品质”是绿城坚持的信条。但在2012年“销售为首，现金为王”的市场背景下，绿城集团遭遇了资金链断裂的风险。,
30、中小房企面临行业洗牌风险,四类房企竞争加剧，房企格局开始分化,并购,开始分化,精品化房企,激进派房企,经营不善房企,中小房企,2010年,2011年,2012年,TOP10,10.13%,10.43%,12.46%,TOP20,14.24%,14.54%,17.31%,2010-2012年房企集中度变动情况,备注：房地产行业集中度=入榜企业销售金额/统计局公布的全国商品房销售额,从上市房企销售集中度来看，2012年全国TOP10企业市场份额达到12.46%，较2011年上升了2.03个百分点， TOP20企业相较去年，有2.77个百分点的上升。TOP10、TOP20房企市场占有率呈现加速上涨的
31、势头，并且随着房地产市场调控的持续，通过这个阶段对于优势土地资源、市场资源的把控，房企之间将重新洗牌，市场分化加快，市场集中度将会进一步提高。,市场“分化”现象加速的三大表现,房企之间规模分化加速，TOP10房企市场集中度明显提高,上市房企市场占有率,从140余家房地产上市企业营业收入情况来看，排名1-10房企营收占上市房企营收总额的比例整体呈现上升的趋势，市场集中度明显提高。尤其是从2010年至2012年间，而排名梯度在11-20名、21-30名、31-40名以及41-50名均出现不同程度下降，说明行业洗牌仍然在继续，中小房企的市场占有率在萎缩，生存环境在恶化，需要考虑转型和战略调整。,M2
32、釜底抽薪、减小房价上涨动力,负债率高、偿债量大，资金链紧张,房企融资成本上升,城市供需矛盾突出,市场预判,一、下半年大势已改，50%房企面临资金问题，10%的偿还贷款将会出现问题，将面临并购或倒闭的风险。,二、一二线城市尽管当前供小于需，处于强势，但是后期成本上升导致有价无市，降价才是王道，三四线城市现在供大于求，不降价是死道。,两大观点：险境与出路,如钱荒持续，2014年房价大幅下降，30%房企面临破产风险,央行控制M2增速的情况下，2014年商品住宅量价走势预测,如果央行控制货币增发速度，迎合今年13%的既定目标，下半年央行会控制M2增速，这是钱荒的主要原因，同时在中国制造业环境恶化，外企
33、撤资中国市场，以及美国市场好转，资金回流撤资等钱荒的第二因的综合影响下，货币支撑的房地产市场将会出现集中崩盘，房价大跌，30%房企倒闭，房地产市场进入萧条的时代，黄金十年终结，白银十年也化为乌有，或将迎来暗黑五年。,最市场化：市场“分化”现象加速,四大因素决定市场“分化”现象加速,长效调控机制经济手段逐渐成为房产调控的主要方向,经济手段将逐渐成为日后房产调控的主要方向,长效调控机制建立长效调控机制，为行政手段退出做铺垫,如何继续搞好房地产调控，建立调控长效机制是关键,住房信息联网和不动产统一登记推动房产税扩围。房产税做为长效机制之一，扩围是大势所趋。以20%所得税、房产税、保障性住房三位一体的
34、长效调控机制将逐步建立。长效、可持续性、稳定有效的市场、经济手段，是为限购等行政手段的退出做铺垫过渡！,利润率下滑一季度房地产行业净利润率持续下降至13.75%,房地产行业与其他行业净利润变动情况,我国房地产行业的销售净利润率受政策调控最为明显。本轮调控之前，我国房地产行业净利润增长率连续8年上涨，2010年达到最高值16.37%，受调控的影响，开始下行，截止到2013年一季度该值下降到13.75（2012年该值为14.65）。房地产行业的净利润增长率与所有行业的平均净利润增长率之差也明显缩小，并且继续呈现减小的态势，截止2013年一季度该值下降到6.51%（2012年该值为7.61）,经营风
35、险增加一季度房地产行业资产负债率创新高，达到75.26%,相对安全区域,警戒区域,近年房地产行业资产负债率,74.74%,75.26%,61.79%,风险趋势,由于我国房地产市场的快速增长，房企依靠负债杠杆撬动巨额资金来顺应企业的快速扩张，因此我们房地产行业资产负债率普遍较高。在调控的影响下，资产负债率增速放缓（折算2012年资产负债率增速0.48%，调控前平均增速2.40%）。随着行业掀起融资风暴，行业负债率再度上升。今年一季度创历史新高达到75.26%。,经营风险增加一季度行业经营风险下降，但仍有48%房企速动比率在0.5以下,2013年一季度行业速动比率分布图,2013年一季度行业速动比
36、率介于（0，,0.5）的比例为0.48，较2012年三季度的0.57下降了9个百分点，而介于（0.5，1）， （1，1.5）的比例分别比去年三季度上升了7和1个百分点。数据说明在销售回暖的情况下，随着企业现金流的充裕。资金链紧张的问题有所好转，但是行业经营风险仍然较高。,2010年,2011年,2012年,TOP10,10.13%,10.43%,12.46%,TOP20,14.24%,14.54%,17.31%,2010-2012年房企集中度变动情况,备注：房地产行业集中度=入榜企业销售金额/统计局公布的全国商品房销售额,从上市房企销售集中度来看，2012年全国TOP10企业市场份额达到12.
37、46%，较2011年上升了2.03个百分点， TOP20企业相较去年，有2.77个百分点的上升。TOP10、TOP20房企市场占有率呈现加速上涨的势头，并且随着房地产市场调控的持续，通过这个阶段对于优势土地资源、市场资源的把控，房企之间将重新洗牌，市场分化加快，市场集中度将会进一步提高。,市场“分化”现象加速的三大表现,表现之一：房企之间规模分化加速，TOP10房企市场集中度明显提高,上市房企市场占有率,从140余家房地产上市企业营业收入情况来看，排名1-10房企营收占上市房企营收总额的比例整体呈现上升的趋势，市场集中度明显提高，尤其是2010年至2012年间表现比较突出。而排名梯度在11-2
38、0名、21-30名、31-40名以及41-50名均出现不同程度下降，说明行业洗牌仍然在继续，中小房企的市场占有率在萎缩，生存环境在恶化，需要考虑转型和战略调整。,利用土地规划建筑面积与商品房销售面积的比值，来做为城市供求比的判断标准：,调整供需市场结构，促使房地产市场长期健康发展势在必然。,一线城市供不应求局面犹甚，大多数二线城市供求合理，部分三四线城市存在供过于求的情况。,一线城市北京、上海、广州、深圳供求比1.5，处于供不应求，房价有上涨压力；二线城市武汉、青岛等城市，供求比在1.53之间，供求相对稳定，房价相对合理三四线城市扬州、绍兴等城市，供求比大于3，供过于求，房价存在下跌的风险。,
39、4 月十大房企拿地面积继续增加，恒大、碧桂园、龙湖等企业拿地热情高涨。同策咨询研究中心数据显示，2013 年4 月，十大代表性房企拿地总面积为651 万平米，较前3 个月份有所增加，其中恒大、碧桂园拿地面积分别为193 万、154 万平米，均超过今年一季度的总拿地面积；龙湖拿地面积为152 万平米，较去年同期涨幅最大，为4.6 倍。企业拿地仍以一二线城市为主。从布局来看，2013 年1-4 月，企业拿地仍以一二线城市为主，拿地面积达到1710 万平米，占比达68%，三四线城市为806万平米，占比为32%；从拿地金额来看，一二线城市优势更加突出，总金额为665亿元，占比达86%，三四线城市仅为1
40、06亿元，占比为14%。,表现之三品牌房企拿地热情高涨，拿地仍以一二线城市为主,一二线城市楼市机会长期看好，房企重点布局一二线城市,备注：十大代表房企为万科、保利、中海、金地、龙湖、佳兆业、恒大、绿城、富力、碧桂园,城市化总体进程沿S型曲线变动，从人口流动来看，城市化率低于50%，以从农村进入城市为主；超过50%，以从小城市进入大城市为主；超过70%，人口流动以从城区进入郊区新城为主。一二线城市城镇化率大多超过50%，楼市机会被品牌房企长期看好，三四线城市推进城镇化的空间比较大，但是随之伴随的风险也比较高，机会与风险并存。,10年内 部份城市城镇化率,由于各地城镇化率的统计口径不一致；这里统一
41、采用：户籍非农人口/户籍总人口,本章总结,房企转型非住宅市场势在必然,房企转型势在必然,转型,未来房企必经之路,传统住宅的低利润增长时期,境遇艰难,住宅市场调控“常态化”,房地产市场重新洗牌，部分房企被淘汰,产业地产,养老地产,房企转型之非住宅市场三大方向,商业地产,房企转型之非住宅市场三大方向,房企转型方向：,“70%普通住宅吃在嘴里，10%高端住宅夹在筷上，10%商业写字楼盯着盘中，10%产业地产功能地产想着锅里”！,据不完全统计，中国目前已有28个城市人均GDP超过8000美元，这些城市正是商用不动产的活跃期。 2012年中国人均GDP为3.8万元，按年均10%左右的同比增速，预计在20
42、15-2016年间，中国人均GDP将超过8000美元。这意味着在将下来的“十二五”期间，商用不动产迎来发展机遇，商业地产、产业地产、养老地产等逐步迎来春天！,企业转型迫在眉睫非住宅市场将迎来发展机遇,近年我国人均GDP情况,产业地产开发运营企业2012年毛利率列表,从历年产业地产开发上市企业披露年报来看，综合毛利率基本在40%以上，甚至超过60%。一般来说，产业地产开发企业的盈利模式有房产销售、物业租赁、物业经营、土地批租、基础设施建设五种。其中，土地批租的利润率最高，但只有具备强大产业运营能力的开发企业才有可能获得土地批租权。同时，房产销售利润是产业地产开发企业重要的利润来源，具有快速回现，
43、缓解开发企业资金压力的特点，但单纯的房产开发销售与政府意图通过调整土地供应结构来调整经济结构的目的相背，实现难度会越来越大。,转型之产业地产：产业地产背后巨大的利益驱使促成了发展商的转型,要解决好人民最关心最直接最现实的利益问题，在学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展，努力让人民过上更好生活。统筹推进城乡社会保障体系建设。积极应对人口老龄化，大力发展老龄服务事业和产业 十八大报告,转型之养老地产：十八大首提“老有所养”,转型之养老地产：成功养老地产项目案例,商业,商业地产之发展顺应了宏观、中观、微观的发展要求。商业地产之新在于能够带来巨大的企业利益和社会效益。,转型
44、之商业地产：商业地产顺应了时代发展的要求,转型之商业地产：商业地产成为未来房企发展的“正能量”,全国办公市场投资状况：投资开发热度上升，表现好于住宅,全国办公楼市场开发投资情况,从办公楼市场投资开发进程来看，4月份办公楼投资市场抬头的趋势。主要原因有：1.随着一季度大量项目的竣工完成，新项目的为办公市场注入活力。2.随着住宅市场调控加大力度，部分投资需求转移到商业市场，商业市场去化加快也增加了市场投资热度。4月份新开工项目体量累计达到1813.54万平米，增速达到8.8%（3月份为-1.3%）,全国商业地产开发投资情况,全国商业市场投资状况：新开工触底反弹开始好转，但仍然负增长,4月份商业市场
45、新开工累计增速触底反弹，达到-3.3%，其中4月份累计增速达到历史新低-14%。新开工放缓的原因是由于当前竣工面积累计增速保持在相对较高的位置，4月份累计竣工量为2829.34万平米，同比增速为18.3%。随着销售情况的逐渐好转，新开工增速将会有负转正，小幅上涨。,办公楼市场累积成交增速2月份达到43.3%，创两年来新高，随着国五条细则落地，办公楼销售3月份触底反弹，4月份增速达到32.9%，累积成交量653.91万平米。商业市场年后也保持上涨势头，3月份销售增速由-1.4%上涨到1.4%，4月份达到5.8%，创12个月以来新高。,全国办公市场成交量走势,全国商业地产市场成交量走势,全国商办市
46、场销售：4月份商办销售增速分别在5.8%、30%以上，创一年来新高,商办市场总结：调控下投资继续转向商办市场 办公市场好于商业地产市场,商办市场,融资模式创新将成为房企“利器”,关注融资模式创新,传统融资模式遇到挑战融资成本和难度越来越高随着企业转型，对于资金特点提出更高的要求,融资难题,融资问题成为当前房企首要面对的问题,近年房地产企业资金来源情况,房地产市场资金：销售回暖、海外融资以及热钱流入使房企融资结构有所调整,截止到2013年一季度房地产开工资金来源结构有所调整，随着一季度销售回暖、海外融资以及海外热钱的流入，使得资金来源结构有所调整，其中其他资金来源以及利用外资呈现正增长态势，增速
47、分别为53.8%和13.6%，较2012年四季度情况分别提高0.3和32个百分点。国内贷款以及自筹资金仍然呈现下降趋势。,房地产融资：市场融资渠道多元化、融资方式不断创新,+,票据,债券,配股,IPO,2012年9月18号，龙湖宣布以每股11.88港元配售2.6亿股筹集30.9港元，股价折让7.9%。消息一出，龙湖当日股价降幅最高为8.8%，最低水平为11.76元。,去年，旭辉控股集团终于在11月23日上午9点30分登陆香港联交所，正式实现IPO的愿望，新城也于11月29号登入香港联交所，正式上市。,2012年9月12日，信和置业有限公司发行了一笔5亿美元五年期债券，发行收益率为3.346%，
48、汇丰(HSBC)担任发行交易的独家簿记行。,2013年5月22日，建业地产建业地产：发行4亿美元2018年到期票息6.5%优先票据。其他多家地产商也开始利用票据融资。,境外上市,资产证券化,海印股份2013年5月17日公告披露海印股份本次专项资产管理计划以自成立之次日起五年内公司下属商业物业的经营收益权为基础资产，设优先级资产支持证券和次级资产支持两种证券，合计募集资金16亿元。,房地产领域创新尝试,2013年5月华城集团反向收购的对象为新加坡“凯利板”上市公司世达控股（Cedar Strategic Holdings Ltd.），谋求借壳上市,房地产融资：创新型融资模式优势明显,近期房企信托融资案例,近期房企海外发债案例,创新融资模式优势,房地产信托融资难度要小于国内银行贷款，可以缓解房企短期资金链紧张海外债券融资发展晚于信托融资，但是该模式较信托融资优势在于融资成本较低,海印股份融资渠道转变：公开增发受阻转向资产证券化,2010年2月临时股东大会审议通过了关于公司申请公开增发人民币普通股(A股)股票的议案。随后公司向中国证监会发行部门递交了申请文件，并获得受理。,2011年1月26日，海印股份公告显示，房地产企业或房地产项目在股市融资受到严格限制，获得批准的可能性很小。公司董事会1月24日审议通过了向证监会申请撤回公司公开增发股票发行申请的议案。,
