1、,WWW.SRCN.CN,二七-后湖片区房地产市场分析 顾问一部2013.12.2,目录,区域住宅市场分析区域商业市场分析区域公寓市场分析,区域住宅市场分析,项目分布：二七和后湖片区项目主要分布在武汉大道以东，轻轨1号线以西区域；板块内高层的价格集中在8500-10000元/之间。,住宅项目分布,城开二七城市广场,晋合金桥世家,项目概况：板块内大盘相对较少，综合体项目不多，但以品质项目为主。,住宅竞争分析,户型特点：板块内户型跨度较大，主力户型以76-89刚需型两房，95-109紧凑型三房、118-134舒适性三房为主，142-171改善型四房户型相对较少。,住宅供应结构,30 40 50 6
2、0 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180+（）,当期产品户型配比：刚需型二房和改善型三房占八成比例，首置首改主导板块住宅市场。,住宅供应结构,市场表现：从短期内各项目入市销售情况看，市场整体去化速度较慢，月均去化在13000以上的项目较少。,住宅供应结构,未来供应：目前板块内新增住宅共计341.06万方，近三年内已去化93.65万方，未来几年总供应量将超247.41万方，整体去化压力较大，住宅市场竞争相对比较激烈。,住宅未来供应,板块客户：从项目竞争客户来看，项目竞争更多会来自板块内，而非板块外。,住宅客户分析,后湖区域客户特征：汉口中心区客
3、户受价格挤压或环境驱动跨区就近置业。此类客户对价格较为敏感；从区域客户构成来看，后湖板块面临来自二七永清、泛CBD板块的客户截流，金银湖、古田板块的客户分流，但各自片区主流客户具有较大的差异性，且具有相对封闭的区域性。,住宅市场小结,整体去化速度相对较慢，库存压力大，市场以价换量，价格涨幅相对平稳，随着板块发展速度加快，未来前景比较乐观；市中心导入型客户为主力，竞争更多来自于二七、后湖板块；板块内各物业产品跨度比较大，主力户型以76-89刚需型两房，95-109紧凑型三房、118-134舒适性三房为主；46-67投资型一房和142-171改善型四房占比相对较小，有少量的1333+1产品和220
4、豪华板式户型产品。首置首改主导区域住宅市场，价格和配套因素成为成交主因；未来后湖大道和兴业路沿线附近为主力供应区域；,区域商业市场分析,区域人口及规划分析,百步亭区域，现状人口10万人、主要集中在百步亭花园路周边，未来规划人口30万人,市级金融副中心,商业现状,区域集中商业仅三处,总体量高达19万方,但是整体运营状况不佳,业态层级低,靠大型超市吸引人流,仅满足周边社区,没有形成区域商业中心,未来片区竞争预测,未来集中商业四个,3-5年内陆续开建及上市，总体量约65万方，且开发商实力强大，定位均为区域商业中心，竞争压力巨大,主力业态竞争分析,大型超市密集，地块周边大型超市达8家，市场接近饱和，休
5、闲娱乐业态缺乏，专业卖场也有一定机会,新生活摩尔城,商业体量：5.5万方项目商业规划：3层盒子，三面临街项目整体定位：外向型社区商业中心，服务周边居民项目零售商业定位：中低端家庭消费招商情况：苏宁电器、中百仓储、迪美家居、天河院已入驻营业时间：2012年项目销售持有情况：全部持有,与本项目相邻、体量较大、但档次不高、经营差,新生活摩尔城,销售运营情况：业态混乱，主力店惨淡经营，散户大部分离开,楼层业态1F中百仓储、苏宁电器、迪美家居广场、生达药房、嘉华时尚百货2F中百仓储、苏宁电器、迪美家居广场3F潮流服饰、美食、影院 、中百仓储、天河国际影城、电玩城4F凯撒健身俱乐部、新东方学校、巨人培优、
6、欢乐汇ktv、塔楼部分摩尔假日酒店、安源商务酒店运营情况项目整体经营惨淡、人流量少、二三楼店铺关门大半主力店苏宁电器、天河影院几乎没有顾客、中百仓储、kfc经营情况良好，带来部分人流三楼小餐饮中午时间经营火爆，客户为对面高中学生及小部分周边人群,总体量：15万方纯商业：约10万方建筑形式：block商业街区项目优势：轻轨直达，周边成熟居住氛围项目定位：百步亭、后湖生活中心，以家庭日常消费项目特色：在街区二端设置主力店，带动整条街区人流，母婴用品。早教、教育培训等业态占比较大，兼有小餐饮及低档服饰经营。体量大，业态多的特点对本项目影响：与本项目距离稍远，片区唯一在运营集中商业，体量大、业态初级、
7、仅为社区商业中心,航天东部购物公园,主力店拉动，社区外向型商业，距本项目3.5km,主力店：家乐福、中影国际影城、公馆ktv,好运星电玩城次主力店:新东方培训学校,家富富侨,kfc，伊特斯健身，美吉姆早教，英才教育，噜啦啦儿童乐园，假日台球，运营状态：二七后湖片区唯一在运营的集中商业项目，项目表现差强人意，家乐福对项目影响较大，家乐福所在的C2盒子人流及经营状况明显好于，其他主力店所集聚的C1盒子，项目没有达到片区商业中心的层级，对本项目的思考：1.在居住氛围浓厚，非城市核心区，大型超市类主力店的带动比零售百货，休闲娱乐要好2.项目教育培训及母婴用品发展良好，主要由于轻轨的带动,航天东部购物公
8、园,项目业态规划及招商运营情况,汉口城市广场,商业体量：12万方项目商业规划：block街区分为A、B、C三区项目整体定位：后湖中心集购物、餐饮、娱乐休闲、公寓、居住等功能于一体的都市综合体项目零售商业定位：中高端家庭消费招商情况：家乐福、银兴影城、KFC、星巴克，耐克，阿迪达斯，肯德基，必胜客，元祖，屈臣氏等已签约预计开业时间：2012年项目经营模式：主力店持有、其他出售项目销售情况：A区未售B区 街铺 一层二层一起卖，实收4万每平。C区 一层 4万每平 二层三层家乐福整体购买。目前只剩100平以上大铺,项目20万方商业，其中纯商业面积达到12万方，融合购物、休闲、娱乐、餐饮、教育、儿童、办
9、公和停车八大功能于一体的“家庭一站式购物中心”,总体量：4万方建筑形式：三层单体项目业态规划：一层为百汇景购物中心、二三层为2.2万方华润苏果超市，中间规划部分小铺项目优势：武汉最大超市华润苏果旗舰店，预计每日可带来的人流量达14000人次，项目定位：百步亭、后湖生活中心，以家庭日常消费为主招商情况：华润苏果12月15日开业，百汇景年前开业对本项目影响：2.2万方超市辐射范围基本可包含本项目辐射范围，对本项目超市定位及招商影响较大。同时超市人流导入和聚集左右，使其周边幸福里及万锦江城街铺受益，三家共同炒热此区域，对本项目后期导入客户有影响。,百步亭万家汇,精品百货+大型超市双核驱动，距本项目1
10、.2km,占地面积：33万方总体量：100万方商业体量：暂时未知项目商业规划： 5A写字楼、五星级酒店 SOHO公寓、大型摩尔城、特色风情购物街、大型批发市场、国际商贸城、大型商超项目整体定位：城市综合体招商情况：欧亚达意向入驻项目优势:百万方体量、轻轨一号线新荣站旁、对面新荣客运站每日3万人次客流项目对本项目影响：涵盖几乎所有业态，纯商业体量大，项目定位为城市商业中心，未来成型会改变片区现有格局，依托轻轨可截留二七及新荣周边客户，对本项目东边辐射区域有较大影响。项目进展：目前一期住在在售，总体量8万方，无其它动态。,中森华国际城,新荣百万方综合体，轻轨旁，距本项目1km,美联项目梦乐城,美联
11、项目：以大商业驱动，已敲定与日本永旺株式会社合作，建设18万大型购物中心,日本永旺株式会社：是由国内外142家企业组成的大型跨国零售集团，永旺是日本著名零售集团公司，为日本及亚洲最大的百货零售企业之一。作为日本顶尖零售企业，永旺集团旗下包括 AEON Co. Ltd. 及一百多间附属公司。AEON Co. Ltd.拥有逾30年经营零售业务之经验，尤以经营综合购物百货公司为其核心业务。,占地150亩，商业总建筑面积约18万方，是集综合百货超市、电影院、各类专卖店、餐饮、娱乐和文化教育业态等于一体的大型商业设施，计划两年整体完工，预计2014年秋季对外营业。,1、片区商业以大型超市为主导，以满足社
12、区居民生活需要为主、休闲娱乐业态缺乏，专业卖场也有一定机会。2、未来将有大体量区域商业中心入市，以中森华、二七市场广场、美联梦乐城，加上前期的汉口城市广场，片区商业竞争加剧，必然导致商业层级提升，出现区域型商业中心。,小结,区域公寓市场分析,公寓项目分布图,公寓项目概况,圣诚阳光丽景公寓,基本概况,项目效果,项目区位,本案,销售情况,一期：3#、17F、2T13；4#、17F、2T12；5#、17F、2T7；共计714户，54-57平米小户型，均价12000元/平方米。产权40年。至2013年8月31日开盘推出3栋楼起至今整体基本售罄。,圣诚阳光丽景公寓,汉口城市广场,基本概况,项目效果,项目
13、区位,本案,销售情况,一期2#、19F、4T22，3#、19F、4T22，1#、19F、3T17，共计915户，44、67平米，均价12000-14000元/平方米；2012年12月15日推2#、3#楼，2013年5月加推1#；目前整体去化95%，剩余44户型少量。,汉口城市广场,2#,3#,1#,幸福时代,基本概况,项目效果,项目区位,本案,销售情况,二期：9#、32F；4T1140-52平米，均价12000-14000元/平方米；2012年4月20日二期开盘推9#楼；目前整体基本售罄。,幸福时代,9#,百步亭现代城三区,基本概况,项目区位,本案,本案,销售情况,百步亭现代城三区,312#,312#、26F，2T1197平米复式，均价8500元/平方米；2012年03月30开盘推出312#公寓。目前全部去化。,
