1、帮建朱雀路项目开发战略汇报,城市中心寸土寸金中心住宅是一个城市最珍稀地王上的住宅领袖！是一个城市配套最完善、生活最便利的快意天堂！是一个城市最有价值阶层的高贵生活“聚”乐部！ 建筑可以复制，但稀缺的城市中心地段无法复制!,工作目标：选取最具盈利能力和最具提前回款能力的产品组合工作实质：将有限的容积率设置在获利能力强并易销售的物业结构上,核心问题：如何使产品具有竞争力并易于销售？（定位问题）如何实现项目开发早回款要求？（满足资金安排）如何获取高盈利？（竞争与盈利模式）,5P,现存建筑多为早期建设的居民住宅和小规模、高容积率、标准层超大的一梯六户以上高层点式楼，由于地价成本较高，为提高利用率，高层
2、超高层一梯多户成为区域市场主流供应。,区域建筑特点,2,4,10,5500,7500,梯户比与销售单价,梯户比,单价,6000,整体看售价随梯户比增加而降低，但限于九锦台高端价格具备上限；由于老城区的综合优势，高梯户比下售价变化不敏感，具备价格底限。,价格规律（市场多维度描述）,高梯户比具备价格底限,6,8,6500,7000,12,4.0,5.0,5500,7500,容积率与销售单价,容积率,单价,6000,旧城项目容积率多在6以下，由于老城区的综合优势，高容积率具备价格底限，但又限于九锦台高端价格具备上限；,高容积率具备价格底限低容积率限于九锦台高端,5.5,6.0,6500,7000,价
3、格规律（市场多维度描述）,4.5,形象与销售单价（容积率相近前提下）,都市凰庭、城市汇、摩天城形象不高，虽容积率相对低，但售价不及高容积率下的朱雀men、未来城、华豪丽晶项目，售价相差近千元；,形象不同，同类项目售价相差大,价格规律（市场多维度描述）,曲江低梯户比,2,低,梯户比与竞争关系,梯户数,竞争程度,低梯户比和九锦台高端直接面临竞争；1T4-6H供应量小竞争弱区域产品多在8户以上，竞争激烈；,4,6,中,高,8户以上,一梯四六户区域市场稀缺，售价高竞争小,价格规律（市场多维度描述）,形象与竞争关系,竞争关系（市场多维度描述）,中低端城改项目多，竞争激烈区域缺乏中高端品质项目,中低端,低
4、,形象,竞争程度,中,高,九锦台高端-曲江高端,中高端,11P,区域高度成熟，开发项目多为旧城改造项目，高容积率、高梯户比是共同特点，普遍品质不高，形象低端；区域中低端项目竞争激烈，中高端项目供应较少，竞争压力小； 因区域成熟 ，高容积率、高梯户比项目均具备较高价格底线； 基本面良好、注重包装和形象的项目，具备高形象溢价； 套型面积控制趋于合理，产品功能由单纯居住向多样生活方式转变； 产品功能由商住混用逐渐向专业清晰方向发展； 区域主流居家产品向高品质的功能升级换代方向发展；,市场发展演进趋导性结论：,区域市场研究结论,成熟老城区，各项设施和配套成熟完善；可开发用地少，区域供应量少，竞争小；长
5、安路沿线在售在建项目较多，但此区域偏向于商业和商务，项目多为商务或投资性公寓，与本项目竞争不强； 区域商住楼市场活跃，但现有建筑设计和功能落后，缺乏升级换代产品供应； 住宅增量市场多为小规模，独栋大体量综合性项目，以公寓为主，品质普遍不高，存在部分商住混用的现象；区域缺乏高品质主流经典居家产品； 区域现存二手房大多两房最小面积100以上，三房140 以上，户型面积大功能差； 区域各项目中停车位配置基本不能满足需求，车位需求较大。,启示一：商务、商业和住宅各种物业类型均有发展的基础条件。启示二：区域缺乏品质较高的主流经典居家产品。启示三：停车位将成为购房者关注的重要指标。,项目位置,处钟楼商圈、
6、小寨商圈、高新商圈三大市级商业辐射区，区域价值凸显； 区域属城市核心区，餐饮、娱乐、金融和教育、医院等服务机构密布，配套成熟，生活方便舒适。 周边交通路网密布，出行便捷，交通价值突出；,地块感知,15P,东面：光荣小区西北：朱雀大街小学南面：朱雀路菜市场、新兴小区、政治学院西面：豪盛大厦,项目四至,地块SWOT分析,优势与机会：1、地处钟楼、小寨、高新三大繁华商圈辐射区；2、区域属城市核心，配套齐备，交通便捷，生活便利，高度成熟；3、区域市场内可供开发用地较少，供给量小，市场竞争压力小；4、区域缺乏中高端品质主流居家产品，能够针对特定人群打造高盈利性产品。 5、朱雀大街是古时长安的南北中轴线，
7、是皇族祭天和迎宾礼仪的“天街”，人文历史积淀深厚，有发展人文高品质住宅的基础；劣势与威胁：1、部分地块用于还建，使社区整体品质有一定影响；2、城改项目手续的滞后，导致项目前期资金压力大，要实现项目自身滚动开发，需合理设计现金流。,项目地块核心价值认识成熟城市中心成熟生活区，尊享一切便利商业朱雀路、友谊路商业高度成熟，价值高人文“南北中轴”、“礼仪天街”人文积淀深厚,成熟城市中心区的稀缺价值，使地块具备发展城市中心高端人文住宅的素质，据悉，目前美国亿万富翁前400名中，有250余人住在纽约市中心的高层豪宅中，世界500强的CEO，住在城市中心豪宅的更达到70%，城市中心高品质住宅具有很强的市场支
8、持。,首次进入开发阵营，首个项目开发目标： 稳安全第一（早、 易、快） 顺现金流理想，顺利滚动开发 高实现项目开发价值最大化,项目关键词解析 早：项目开发前期提前回款易：易于早销售变现快：产品具有独特竞争优势并易于销售,企业发展战略,核心问题：如何使产品具有竞争力并易于销售？（定位问题）如何实现项目开发早回款要求？（满足资金安排）如何获取高盈利？（竞争与盈利模式）,最大化易售率，舍弃不易销售的物业,易售面积,总建筑面积,= 易售率（100%）,舍弃不易销售的物业类型 酒店物业 大型商业 纯写字楼物业 不易销售的其他物业,开发目标实现最大化易售率,增加回现多和提前回现潜力大的产品占比,开发目标实
9、现,选取最具盈利能力和最具提前回款能力的产品组合,开发目标实现,不同物业类型获利能力分析,区域最具盈利能力且迎合开发回款目标的产品组合 高品质主流居家住宅产品、高级公寓（或soho） 街铺型商业 地下一层车库或半地下车库或地面架空车库,高品质住宅与公寓回款设计回款峰值前移,增加回现早且溢价潜力大的三房（向强购买人群销售）三房占比高级公寓实现超高性价比（全功能、低总价、高品质）总价控制,创典操作案例体会（康桥边的院子、常春藤花园）,康桥边的院子：开发商集团特殊回款需求，一次性付款两三房去化量。常春藤花园：同样面临一定时期内特殊回款需求,商业回款设计,A类铺位进深短，总价低，利于“高而快而早”的实
10、现收益，增加项目早期回款量。B类铺位面积大，总价高且临街面窄;C类铺位进深大，B/C类铺位适合特殊需求的客户，适合在整个销售期内“偶遇”客户，增加回款量。,增加进深短、总价低街铺增加回现早的产品占比,车库的销售率销售率 价格 成本 形式采用造价经济，产出率高的首层架空车库和地下一层车库,车库物业回款设计,相比其他各种类型的车库，这两种车库盘道短、公摊小，使用便捷、可出车位数较多，施工难度小，造价经济，且首层架空车库多为开敞式车库，强制性规范限制条件少；（各类车库的优缺点和投资收益分析详见附件-停车库专题研究）车位是区域高端客户的重点关注配套，也是周边项目的稀缺配套，增加车位，可提高项目品质，增
11、加售价支撑，形成产品强势差异竞争力。中高端客户对车位紧张深有体会，本项目车库易于提前回款。,高盈利问题,将有限的容积率设置在获利能力强并易销售的物业结构上,优先设置的物业类型顺序为： 高品质三房高品质两房高级公寓1-2层街铺 首层架空车库三四层商业,城市核心高品质主流居家升级换代产品,项目定位,城市核心：朱雀路临近老城根，是地产开发的传统黄金地段。交通便利、各项配套成熟，生活轻松便捷；高品质：区域内以高容积率超大标准层高梯户比项目为主，产品形象差、品质低，功能落伍，本项目将以高品质、高形象、经典产品入市，成为区域明星项目；主流居家：本项目以一梯四户为主，主流经典居家户型，局部创新；升级换代：老
12、城区配套成熟，生活便利，是传统高尚居住区，高品质主流居家产品具备较高售价支撑，本项目客群主要以高品味追求的升级换代客户为主。竞争描述：此类产品市场基本空白，竞争强度小，存在很大市场机会。,产品户型,高品质住宅： 三室：135左右 两室：95左右 高级公寓： 紧凑型两房：60-80 功能一室： 45-50,1、主力户型单方利润贡献大小关乎项目盈利能力2、什么样的户型易最早销售关乎项目回款,户型比（营销本质 ）,故，本项目以三室为主,产品布局建议,构想：地块南边集中布局还建部分沿朱雀大街一侧，繁华热闹，商业发达， 沿街规划商业，但同时此位置噪音大、粉尘多，不宜布置主流居家产品，销售阻力较大，因此，
13、沿街设置高级公寓，既支撑高单价又对外界要求限制低中间地块用于规划1T4H至1T8H高品质主流居家型产品,高级公寓和商业,高品质住宅区域,还建部分,朱 雀 大 街,高级公寓部分,高品质住宅产品部分,客户描述,集中布置还建部分，形成单独的出入口还建住宅和商业集中在一处，不对正常社区形成干扰还建面积膨胀率控制在最小范围内膨胀越大，市场化开发部分越小；膨胀部分低于市场价出售，损失利润,还建部分大原则,高品质住宅建设区,公寓建设区,还建区,产品初步规划方案成果,项目总建筑面积为16.16万平米，可用于销售的建筑面积为11.28万平米，其中高品质住宅建筑面积5.13万，占总建筑面积的31.8%,高品质升级
14、换代住宅面积仅5万占总建筑面积的31.8%,定位方向结合规划,除必须的还建楼、沿街不适宜做高品质升级换代产品外内部高盈利高竞争的升级换代产品比重小,将内部区域全部设置为高品质三房产品,规划设计模拟方案结果显示:,因此，为更好的实现项目高收益、快回款的目标,目前规划方案还未确定，所以本次测算仅在定位之下，按容积率7.0进行项目简单经济估算，后期项目的规划方案明确后，还将进行更深入、详细的经济测算。,初步效益估算,1、占地面积：19773.43，折合29.66亩；2、本项目为旧城改造项目，项目由两部分构成，一部分为拆迁还建部分，另一部分为商业开发部分，还建部分总建筑面积为5万 ，商业开发部分总建筑
15、面积为10.5万；3、商业初步按两层底商计算，商业面积按8000计，不包括还建部分；4、地下建筑面积按16600考虑，包括还建部分1600 和商业开发部分15000 ，人防面积按地上建筑面积4%确定，设备用房暂估1500。整体容积率按7.0计算，则商业开发部分地上总建筑面积为90013 ，其中住宅面积为82013，商业面积为8000 ；5、住宅平均售价按6250元/计算，商业销售均价按15000元/计算，车位按15万元/个计算；6、该幅土地费用由拆迁安置总成本16830万元（包括拆迁保证金、安置保证金、拆迁还建部分建设投入和各种税费等）和土地出让金100万/亩两部分构成，合计总地价约635万/
16、亩；,前提说明,7、项目采暖按城市集中供暖考虑，不考虑热力转换费，所以成本计算中只包含公网建设费用30元/平米。8、为了提高项目车位配置，项目考虑使用 部分机械停车设备。此部分投入将在项目后期发生，不产生资金占用成本，不计财务费用；9、在项目管理费用的确定过程中，考虑到项目具有一定规模，具有一定的规模效应，因此管理费用比例可适度降低；按土地取得费、前期费用、建安工程费用和室外工程费四项和的2.6% 计取；10、项目财务费用计算中，土地费用和前期政府缴纳部分在项目初一次性投入，所以全额一年半计息；其余建设投资按30%自有资金投入计息一年；年利率取8%，按月复利计息。11、销售税费按总销售收入的6
17、.58%计，包括营业税，城市维护建设税、教育费附加、土地增值税预征、防洪基金。,初步经济指标,项目总建筑面积为155013 ，其中包括还建部分50000 和商业开发部分105013 ，商业开发部分包括住宅82013 ，商业8000 ,投资估算,总投资4.64亿，分摊到可销售面积的单方成本为4568元/平米。,以上各项费用及效益评价均属初步估算，旨在确定项目的档次和最高限额设计，用于控制项目各项投资，降低风险，实现和超越预期利润。,收入测算,收入测算中，住宅价格按6250元/计算，商业均价按15000元/平米计算，车库按15万元/个计算。,项目全部销售可实现销售收入7.04亿元,盈利能力测算,项
18、目全部销售可实现所得税前利润17225万元，成本利润率37%；所得税后利润12919万元，成本利润率28%，盈利能力强,销售收入扣除营业税金及附加、防洪基金、土地增值税预征后可实现收入6.57亿元，扣除25% 企业所得税，实现税后利润12919万元，成本利润率28。 一般而言，西安的房地产项目开发周期在2年以内（不包括2年）的住宅。利润率一般为15%20%；开发周期在23年的，利润率一般为20%30%. 本项目成本利润率为28，处于行业较高盈利水平。,售价敏感性分析,项目全部销售的情况下，当住宅销售均价降低到5550元，项目利润11772万元，利润为25%万元，项目抗风险能力较强。,如果项目在
19、定位下，各细节都达到高品质，保证了对高售价的支撑，若均价达到6850，项目可实现销售收入75375万元，项目税前利润为21899万元，成本利润率47%。,建设投资敏感性分析,在项目全部销售的情况下，总投资增加15%，即投资增加6963万元，单方综合成本达到5253元/，项目还可获得利润10262万元，项目利润率19%，项目抗风险能力强。,46P,初步经济分析结论,1、项目总建筑面积155013 ，其中还建部分建筑面积5万，商业开发部分建筑面积10.5万平米；2、商业开发部分包括住宅、商业和车库三部分，住宅建筑面积82013 ，商业建筑面积8000 ，车位404个；3、项目总投资4.64亿元（包
20、括机械停车设备费用800万），分摊到可售面积，单方成本为4568元/ ；4、住宅均价6250元/，商业销售均价15000元/ ，车位销售均价15万元/个时，项目全部销售可实现总销售收入7.04亿，所得税前利润1.72亿元，利润率达37%，税后1.29亿元，利润率28%，项目盈利能力强；5、项目全部销售时，当住宅价格降至5550时，可实现税前利润1.18亿元，收益率为25%，项目盈利能力依然很强；6、项目全部销售情况下，总投资增加15%，即投资增加6963万元，单方综合成本达到5253元/，项目还可获得利润10262万元，项目利润率19%，抗风险能力强。,47P,新材料、新技术的应用虽然增加了项
21、目投入，但能明显提高项目品质，在目前竞争加剧的市场，这些亮点配套的价值不断凸显。 以往因为西安房价水平低，成本变动空间小，因此增加建设投入的新材料新技术很难引入到非高端项目中。但目前西安房价相对08年有千余元的增幅，而且本项目具备高端素质，具备高售价支撑，因此有选择的引入新材料，新技术是提高项目品质，增加售价支撑的有效途径，经分析挑选，选择了以下几种新材料新技术，以便参考并酌情采用。 如果采用了部分新技术，则需要在前期规划设计阶段，从建筑层高、管井、局部格局、强弱电等方面给予配合，故此方面工作先予提出。,产品品质提升建议,生活配套及服务建议,会所高品质项目的标配会所作为满足客户优越感、提升楼盘
22、档次和物业水平的重要象征，几乎成了品质楼盘的必出之牌。会所中设置咖啡厅、阅览室、健身室等多种配套服务，可满足业主民不同生活需求和聚会交流。,此外泳池对购房客户也有足够强的杀伤力，所以建议本项目会所配置恒温泳池，设置于地下一层，同时地下也可设置健身房，一层会所前期作为销售中心使用，后期可用作咖啡茶座等休闲娱乐。,49P,在地面踢脚或窗下设置进风口，在厨房、卫生间、阳台设置排风口，经过进风口将除尘、消毒、除湿等多级处理的新鲜空气以略低于室内的温度无噪声无吹风感的送入。室内废气则通过排风口有组织排放，室内空气清新怡人。 中央式新风系统可以解决哪些问题. A.刚装修的房子长时间都不敢入住B.搬进新房,
23、会产生各种奇怪病状C.房子关窗太闷，开窗噪音大，灰尘重D.家里小孩、爱人深受二手烟毒害E.室内家具发霉、墙壁受潮，并有微生物滋长。F.经常容易得空调病、大楼病,中央式新风系统（分自平衡和热回收两种）,成本分摊到建筑面积约为25元/。,产品品质提升建议,50P,通风隔音窗是采用一体系结构，做到密封隔音的同时保证通风量，具有关窗后通风的功能,通风隔音窗,中空(特制)隔音玻璃+进口隔音条+窗扇边框约500元/平方米,产品品质提升建议,51P,地源热泵采暖制冷系统（终端分风口和地埋管道两种）,市政供热经济、稳定，但目前地产市场快速增长，热力站容量严重不足，为引入市政热网而付出的代价也在不断增加。本项目
24、定位为中高端偏上，容积率有限，故可提高层高，引入地源热泵中央空调系统。此系统是一种集制冷、供暖、供生活热水为一体的高效节能绿色采暖制冷方式。 采用埋设垂直管直接从浅层常温土壤提取能量，供室内使用。与其他形式的冷暖设备相比，节能非常明显；初始投入较大，采用普通设备含室内外管网合计成本约250元/，采用大品牌设备（如清华同方等）综合成本约300元/。 日常使用运行使用成本很低，年平均使用成本约3元/月。,产品品质提升建议,52P,厨房食物垃圾处理,厨房垃圾处理设备标准型约1200元/台，静音型约1500元/台，高级型约2550元/台，月用电量不足2度，平均寿命在10年以上. 成本分摊到建筑面积约为
25、20元/。,这种厨房垃圾处理机安装在厨房水池底下，里头有高速的旋转电机，可将食物垃圾研磨成细小的颗粒，随同自来水通过排水沟管道进入下水道。,产品品质提升建议,53P,家庭水源中央净水器,该装置在家庭的入水处对水进行净化，并且可以为每个水龙头口和浴室提供清洁的水。如果打包安装此系统，则可以供应一个小型社区内的一组家庭。此多功能系统通过进水压力单独运转，并且不需要化学成分对水进行消毒。 每吨净水处理成本约人民币2元左右。全屋净水不仅健康，更能保护涉水设备。 成本分摊到建筑面积约为50元/。,产品品质提升建议,54P,同层排水系统,同层排水是指卫生间内卫生器具排水管不穿越楼板，排水横管在本层套内与排水总管连接，一旦发生需要清理疏通的情况，本层套内就能解决问题的一种排水方式。其优点是：不影响邻居；卫生器具的布置不受限制；排水噪音小； 渗漏水机率小； 同层排水技术目前主要有三种形式：一种是采用卫生间楼板（或局部楼板）下沉方式；第二种是采用墙排水（以管道隐蔽安装系统）方式；第三种是采用垫高卫生间地面的垫层式。 目前最多是采用楼板下沉式同层排水，从整体上看，工程费用会增加一点，但幅度不会很大，与整个工程费用相比，甚至可以忽略不计。,产品品质提升建议,
