1、2011 龙城二期 盛大起航！,龙城二期形象规划及开发策略,2011.02,启动,2010年年底接到龙城二期起案名的工作任务，我司非常重视。项目案名决定了项目市场形象，重要性已经无需多说。故以有奖征名方式于创典论坛对二期案名进行了征集工作，得到创典同仁的大力支持。,让案名飞,龙城万象春天龙城依云小镇龙城重景林苑龙城悦林华郡龙城林樾境居龙城集樾田园龙城煦风田园 龙城豪庭隐阁,龙城鑫都龙城锦绣龙城尚府龙城名府龙城凤苑龙城尚邦龙城畅园龙城煦庭龙城碧郡龙城绿里,龙城翠庭湾龙城芙蓉郡龙城上尚城龙城万万树龙城蝴蝶湾龙城锦翔镇 龙城锦鸿湾龙城和润坊龙城望春园龙城碧游镇,龙城铭园锦麟龙城铭园樾境 龙城铭园稷山
2、龙城铭园藏钰龙城铭园秦阙龙城铭园尚郡龙城铭园天澜龙城铭园曦岸龙城铭园雅轩,龙城TIMES龙城皇后镇龙城苏士达 龙城威尼斯龙城普罗旺斯 龙城帕萨迪纳龙城梅尔斯堡龙城波西塔诺,以上优秀案名，对300余亩大盘的整体承载不够包容案名需要提升,经过初步筛选，以上案名脱颖而出。展现出小资、高端、豪宅、传统、现代、欧式、地中海风情等多种不同想象空间。此时，考虑受众对龙城300余亩大盘、不同种类产品的不同形象接受，我们发现：,征集案名初选,龙城二期，需要系统规划、深入思考,开宗明义,我们认为，只有先在项目面临的核心问题上达成共识，然后项目形象塑造和案名选取的方向才能有依据的得出。,百万平米大盘运作需要解决的核
3、心问题：,城中村改造现已成为城市地产开发的主流拿地方式，传统上遗留给市场低端、低价的旧有印象，龙城二期需要通过高起点的形象树立，才能以高端产品形象抢占主流市场。资金流：大规模城改项目，因运作方式的特点，都存在证件办理困难、周期长，且开发前期所需资金缺口大的问题。此时只有制定合理的开发战略，才能实现项目资金自循环保障运行。,内容摘要,形象规划,宏观背景,项目分析,开发战略,形象展示,城改项目特点分析,地块素质分析,投资估算,重大节点资金平衡模拟,前突销售的可行性,开发战略部署,形象规划,形象规划,宏观背景,项目分析,形象展示,西安格局,西安被国务院明确列为继北京、上海之后，中国的第三座国际化大都
4、市，步入活跃的快速发展期。,2010年，陕西省GDP突破万亿元大关，达到10021.53亿元，增长14.5%，进入了“万亿元俱乐部”。2010年，西安人均GDP突破5000美元大关，达到中低收入国家和地区的平均水平。居民消费从温饱型向小康型升级，步入享受型、发展型。联合国指标显示：当一个地区人均GDP达到3000-10000美元时，证实这个地区进入了活跃的加速发展阶段，也是现代化进程中的关键。,北京,上海,西安,东京,纽约,伦敦,首尔,洛杉矶,香港,西安地产格局,西安房地产市场随区域经济、资源优势，呈板块化发展趋势，已打破行政区域界限。除传统的自发居住区（如城内、土门、小寨等板块）房地产发展紧
5、随政府区域远景规划。,板块发展，紧随政府规划高新板块依旧是西安未来最活跃的地产板块,“国际高新 文化曲江 生态浐灞”三极发展浐灞板块具有天然的生态优势，是2011西安世园会举办地，并被政府规划为生态居住区，板块发展尚未成熟。曲江板块是西安楼市名副其实的高端区域，各大地产企业在此竞争，未来持续升温。高新板块一直是西安地产的活跃代表。区域产能大、年新增就业人口多，有庞大的高质居住需求。随着高新二次创业的进程，更大的房地产市场需求将被释放。,高新板块,浐灞板块,经开板块,曲江板块,西咸板块,长安区板块,泾渭新城板块,大明宫板块,汉长城遗址板块,高新、曲江、浐灞板块因高起点规划、可预期发展、高素质居住
6、人群，促成居住环境、物业价格远远优于其他板块，是今天西安地产的领军者和最活跃区域。,西安高新区将建成21世纪国际示范新城区退二进三，向国际化目标进军,高新格局,高新一二期建设区域成熟，二次创业区域正在快速发展。高新区国际化路径已明确提出:以三环为轴,将高新分为内高新和外高新1.内高新发展定位: 21世纪国际示范新城区2.外高新发展定位: 创建世界一流科技园区龙城二期就位于丈八路与科技路交汇西侧，占据国际示范新城的核心位置。,西安高新区将建成21世纪国际示范新城区退二进三，向国际化目标进军,高新格局,内高新,外高新,高新一二期建设区域成熟，二次创业区域正在快速发展。高新区国际化路径已明确提出:以
7、三环为轴,将高新分为内高新和外高新1.内高新发展定位: 21世纪国际示范新城区2.外高新发展定位: 创建世界一流科技园区龙城二期就位于丈八路与科技路交汇西侧，占据国际示范新城的核心位置。,一期,储备用地,二期,高新区第二次创业用地,内高新区因其综合配套最为全面，一直是西安商品房发展的指向标，现核心腹地大盘资源短缺，丈八北路沿线居住价值日益凸显。丈八北路沿线，作为高新区一次、二次创业的交汇区，发展动能充沛。1）丈八北路作为城市主干道，已成为高新地产开发的热点。沿线天朗蓝湖树、恒大城、玫瑰公馆、鸿基新城、捷瑞新时代等诸多项目争夺市场，龙城所处地段最为优越。2）随着西安国际化大都市的规划发展，高新创
8、业研发园、国际软件新城的建设，区域西侧将出现产业链条庞大的开发园区，为龙城打开更大的市场空间。,高新地产格局,高新地产发展迅猛，机遇与威胁并存,总结： 西安向国际化大都市目标前进成为必然， 高新以其独有的经济地位、成熟发展成为国际化大都市进程的领军区域。 丈八北路成为高新地产未来热点区域。,形象规划,宏观背景,项目分析,形象展示,（一）区域环境,项目一二两期地块地处西安居住价值最大的2.5环金藤区内。横跨科技二路，位于丈八北路西侧，软件园与软件新城中间，未来发展高新发展核心；毗邻丈八北路，拥有主街面近千米。,基本情况,南 三 环,西 三 环,南二环,2.5环概念补充一环内，城市文化区，已无大规
9、模拿地，大规模开发住宅可能；一环至二环，城市自主发展，缺少规划，配套不均，难以改变；二环至三环（含泛区域）,发展具城市规划意识，交通流畅、配套齐全、人居最宜；三环外,距主城区远,城市扩张区域,有待发展。,总体规划为居住区域,高新CLD,唐 延 路,丈 八 北 路,高 新 路,科技路,科技路,科技二路,丈八东路,金泰置业(225亩),诚兴国际城(老烟庄城改645亩),复地优尚国际(94亩),银领花园(34.2亩),项目占据CLD成熟核心居住板块优势，随着区域建设的完善，未来将迎接激烈竞争。,夏日景色,玫瑰公馆,外事学院,基本概况,丈八北路,利君明天,（二）项目地块,一期地块,经 五 路,科技二路
10、,二期地块,一期地块占地约43.65亩二期地块占地约288亩总占地约332亩容积率4.5根据当前规划，总建筑面积90万（未包含15万地下建筑面积）居住户数近万户,1) 一期开发总结：龙城铭园一期开发成功，赢得市场认可，目前销售表价已经达到7300元/，可售房源为80余套；项目占地：一期已开发地块为43.65亩，二期地块为288.3亩，总计332亩。,基本情况,（三）自我剖析,项目一期,2) 大二期地块拆迁工作，预计4、5月份将拆迁完成，具备开工建设条件；项目规模扩张，更利于高质高价，高端大盘形象打造；3) 项目整体定位为中高端提升型城市大盘；产品定位于以刚需为主，以改善居住需求产品为辅。,很都
11、市，很国际，很生活,项目地处西安2.5环金藤区、高新区规划的核心位置，发展潜力巨大；周边交通、商业、生活设施较完善；小区拥有近百万建面规模，有完善的功能配套及景观环境配套等运作空间；项目物业丰富、总建面大，为推广上大大摊薄了营销成本；大盘较长的建设周期，为项目在应对政策调控等威胁提供了先天的弹性优势；科技二路沿街过百米，具有天然样板展示面和商业圈基础；具有深厚的市场竞争力；项目具备一期产品的成熟开发经验，开发团队已磨合充分，可延续一期品牌知名度。,国家行业调控力度日益加大，各地方细则将出；丈八路沿线在售项目、高新区整体竞品众多，市场当前竞争激烈；未来数年，在丈八路与三环之间，还会有体量较大的项
12、目出现。地区未来竞争激烈；4. 随着项目竞争层面提高，竞争对手实力将更强大；5. 大盘项目对开发、操作、资金等要求更高。,项目为通过城中村改造拿地的商品房开发，决定其证件手续办理周期长；项目前期资金需求量大，对整体运作形成压力；项目一期虽有一定的知名度，但对于整个高新，甚至于西安来说，品牌号召力还远远不足。,S：优势,W：劣势,高新区发展迅速，区域扩张及发展日新月异，版块处于起步期，居住氛围日渐浓厚；2. 项目西侧软件新城、西安产业园的建设开发推动城市化发展的西进，给项目提供得天独厚的发展空间。,O：机会,T：威胁,SWOT分析,项目优势明显，通过形象规划向市场放大优势传达高端品质；通过合理的
13、开发策略，规避风险，实现运作流畅。,SWOT分析提示：（一）宏观政策解读,楼市第三次调控来袭，国务院推“新国八条”第二套住房首付比例提高到60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。(已实施)全国性的严格限购,家庭已有2套以上的不得再买房,严格原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房。加大保障性安居工程建设力度 ，再次明确增加公租房市场供给。,2011年2月9日起银行加息：金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25%，其他各档次存贷款基准利率相应调整。预计年内仍有可能再次上调利率。,央行年内二调存款准备金率：从2
14、月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是自去年以来央行第8次上调存款准备金率，也是年内第二次上调.,一、调控内容,二套房购买门槛大幅提高，炒房成本增大; 商品房市场下沿，将迎来保障房供应的竞争；政府银根控制，给市场房产热情降温意图鲜明。,三、新政对本项目的影响1、政府调控措施的出台必将对项目开发造成影响，龙城项目规模大、物业种类多，可通过不同开发策略的制定，从时间、空间进行化解；2、不断变化的政策环境，对项目操作的各个方面提出了更高要求。,SWOT分析提示：（一）宏观政策解读,二、新政对市场影响,随着西安建设国际化大都市目标被国家正式任命，西安通过城中村改造拿地的商
15、品房进入一个集中开发阶段。上海绿地、中建地产、雅荷地产、重庆兴达等著名房地产企业纷纷角逐其中。 大批建筑面积在几十万至上百万平米的大型城改项目逐步进入市场，城改商品房的体量、品质及后续运营水平均大幅度提高。以城中村改建为契机，优势地段、优势资源名盘辈出。成熟区域内百万平米大型城改项目资源稀少，具有天然高端形象房产开发优势。,城中村改建将成为西安未来成熟区域商品房开发的中流砥柱!,SWOT分析提示：（二）城中村改造机遇,常春藤花园,伊顿公馆,听城,项目目前售价已处于中高端产品售价区间内，形象支撑已显不足。,项目现售价已走赢该区段产品,SWOT分析提示：（三）周边市场情况,竞争层面提高，对手强大,
16、项目整体定位为中高端提升型城市大盘；产品线广、物业种类齐全。产品定位：住宅类以刚需为主，辅以改善居住需求产品。同时拥有 公寓、酒店、商业等物业类型。项目在实际操作过程中，丰富的产品类型可以根据实时政策及市场情况进行开发策略的调整，可有效规避因市场变化带来的风险。,SWOT分析提示：（四）项目产品定位,项目具有天然的商业呈现、景观呈现资源优势，丰富的物业种类及客群种类，为项目对决政策、市场变化提供基础。,我们在全国范围内寻找地处二、三环之间，或项目具有参考意义的都市大盘，并进行深入研究，为龙城大二期寻找更多的有参考意义的实例大盘。,北京合生霄云路8号 上海绿洲雅宾利 （旧城改造项目）成都鹭岛国际
17、社区成都华润二十四城,它山之石可以攻玉,SWOT分析提示：（五）大盘镜鉴,项目部分价值的先行兑现，对市场项目高端形象的认可有不可忽视的重要推动作用,大盘操作参考,北京合生霄云路8号 概念：中国第一个真正意义上的世界级高端居住区 地段：于繁华的燕莎商圈和第三使馆区 占地：一期70万平米 产品：独栋，TOWNHOUSE、大户型高板公寓可借鉴：高端品质产品的定位推广， 景观先行兑现对项目整体的促进,上海绿洲雅宾利 （旧城改造项目）概念：市中心首个豪布斯卡国际复合街区 地段：东起宝通路、南至中兴路， 西邻西藏北路， 北到天通庵路 占地：309亩产品：豪布斯卡，由酒店、写字楼、公园、 购物中 心、商会和
18、住宅所构成的复合型地产项目 可借鉴：商业先行兑现，豪布斯卡国际复合街区的整体推进理念,大盘操作参考,围绕大盘造城概念，凸显项目体量、配套、先进的生活方式理念等优势资源，展现大都市生活风貌,成都华润二十四城概念：都会中心,ART DECO概念，国际化高档社区地段：城东双桥子片区 ，泛2.5环概念占地： 840亩大盘产品：四区组合（400000平方米万象商业区 、 未来商务区、城市广场休闲区 、24小时便捷 消费区、LOFT文明休闲、都会居住 可借鉴：对项目地块价值的运作 贾樟柯 纪实影片二十四城造城概念，高举高打,成都鹭岛国际社区概念：国际生态桃园地段：2.5环金藤圈，外双楠成熟高档片区占地：
19、422亩大盘产品：酒店公寓、住宅可借鉴：稀缺地段大盘景观资源的着力推广,大盘操作,价值,认识,第二层面：体量（规模）与大盘的社会影响力,第三层面：开发利润与品牌提升，培养忠诚的客户资源。,大盘开发不仅仅有规模优势，可完善商业、会所、酒店、教育等大型配套，更重要的是大盘有的巨大的社会影响力、能够提供更加科学的生活、居住方式。,传统对大盘物业类型的理解是住宅物业；大盘的物业既包括住宅，也包括商务、商业体和都市综合体等。,传统对大盘影响力的理解仅仅是大盘规模；大盘影响力最重要的是对就业、税收等社会发展的影响力。,传统对大盘价值的理解表现为开发利润；大盘价值更重要的是提升品牌形象，为开发企业的产业链发
20、展积累客户资源。,第一层面：住宅与居住、商业、商务等功能的组合。,创典研判,城中村改造开发模式逐渐成为主流，项目规模和地理位置的优越，为高端形象的优质大盘提供了基础；百万平米大规模社区与几十亩小地块的开发思路及模式完全不同，需要建立全新开发理念；大规模社区产品的多样化，客群覆盖面相应扩大，营销战略思路也将大为不同； 户型、景观、科技等已不是竞争优势，成为标配。项目的竞争已发展到 对“规模、人气、 综合竞争力”的角逐上来；大盘具有推广成本摊低优势，因市场竞争及调控抑制，大手笔推广投入塑造大形象成为必须；城改依靠前期销售回笼资金的操作特点，其前期销售中心高端形象展现，及样板兑现（商业、景观等），是
21、客户信心的最重要支撑；根据资金需求科学的研判初期开发规模，才能最大化实现项目利益。,形象推广定位,大盘的基因、气质需要更宽广视野的有力的表现传达,大盘规模、产品线丰富、产品先进，具景观街区优势，完善的城市综合体的形象树立。成熟的高品质大盘，对人居环境的改革。国际化生活品质追求目标树立。项目具备西安最成熟的国际化大都市发展空间。客户群涵盖广，包括各阶级人群。大都市生活环境已经构成。,要点：一、提炼鲜明优势符号，突出项目规模优势，为品牌延续做好铺垫。二、通过形象塑造及推广，规避项目劣势。打开市场知名度，为项目形象、客户购0 买信心提供支持。,形象、案名需符合各阶层的审美、接受能力，具有包容性。,形
22、象凝练,丰富的产品线 / 城市综合体 / 大盘推动城市生长,本案形象和案名必须足够包容，任何片面都是不可取的,案名解读,项目形象，并非某一类人的喜好，客户群在哪里，形象展示的方向，就在哪里！,龙城国际社区高新都心豪布斯卡城邦,项目根据现行规划，总占地332亩，总建筑面积90万平方米（不含地下15万平方）。东临丈八东路，西望软件新城，科技二路穿城而过。,一期地块占地约43.65亩，容积率4.5。由7栋楼体组成，现已实现表价7200，步入中高端项目行列。,高新腹地，品质大成引领科技人居风尚,龙城国际街区,商业街区面积约6万平米。建成后将成为高新区又一商业中心。,龙城锐园 遇见比尔盖茨 高新硅谷精英
23、置业首选,科二路北地块，素质较低，形状不规整，进深小，还建楼在此区域。以主流刚需、中小产品为主。对应项目地近邻软件园，西望软件新城，客群多为一次置业。取锐园，意为精锐，进取。,龙城铂园,科二路南地块，素质较高，进深大，景观等配套可实现程度高。以改善型居住，舒适户型为主。分期开发中形象定位高端，根据风水学取金字部首，故名铂园。,龙城国际公寓,双子塔其中的一座。公寓这一物业类型，是都市综合体必不可少的组成部分之一。,龙城国际酒店中国西安览璀璨高新享王者人生24小时竭诚服务,双子塔其中的一座。其物业的构成、星级的设定，是大型国际社区的重要组成部分，并构成形象支持。,龙城国际会所高端私人会所，商务会客
24、、健身游泳、咖啡茶艺专属空间，优雅人生,会所已经成为当今大型社区的标配之一。满足人们的日常休闲、运动需求，是社区功能完善的必要组成。,龙城国际幼儿园在龙城的呵护里，滋养希望每天5分钟，接宝宝回家,解决业主子女入托问题。幼儿园设在小区内，便于业主接送，是高尚社区的形象支撑之一。,铂园,锐园,国际会所,国际街区,国际幼儿园,国际酒店,龙城铭园,龙城国际社区,国际公寓,案名并非简单的名称，它是一系列产品价值的形象支撑,龙城规模体系,具有竞争力的不是单一的产品，龙城不同物业合力，凝聚航母级大盘动能，不战而胜！,形象规划,宏观背景,项目分析,形象展示,备 选 优 秀 案 名,四海：国际化大都市的包容，变
25、换万千，突出项目规模。龙城：一期品牌形象的延伸，项目理念传达的再次升华。四海龙城，以“城”落尾，大气自信，展现出实力大盘的气魄。,龙城：龙城系列的形象塑造、品牌培养。千里：概数，体现项目规模之大，影响力之广泛。龙城千里，大盘规模，实力造城。,龙城：龙城系列的形象塑造、品牌培养。天下：体现规模之大，物业种类涵盖之多，及鲜明的国际化生活感受。龙城天下，大气有度，大盘风范。,出自“四海一家”四海：突出大盘规模、实力及包容性；逸：不受约束，自由舒逸的都市生活状态；家：心灵居所，真实的生活载体。四海逸家：舒逸的大规模社区生活感受。,三千：概数，形容众多；院：大的居住空间，指项目规模、舒适度。三千院，突出
26、大盘的人居承载力，唤醒大院生活的舒适感受记忆。,书写城市变迁，未来更美好,开发战略,开发战略,城改项目特点分析,地块素质分析,投资估算,重大节点资金平衡模拟,前突销售的可行性,开发战略部署,不用提前一次性支付土地出让金（常规出让方式223亩300万/亩=6.7亿元）依靠拆迁补偿、部分安置楼建设费、少量出让金获取开发用地，而且此部分费用可以分解，用相对少量资金滚动项目开发。由于拆迁补偿费、安置楼建设费数额巨大，所以常规城中村做法是借助城改项目政府支持的优势，先期随安置楼建设前突销售部分，早期回款。早回款阶段项目无手续，且未正式动工，所以必须借助高形象的销售中心给客户信心，并给产品高售价支撑以弥补
27、大折扣的利润损失（目前龙城销售中心不能承担这样的使命）城改项目由于特殊性，手续滞后（安置楼封顶才可办理证件），均在采用提前销售方式回款。如果按照龙城一期取得预售证后开盘销售，则投入资金大，而且将失去城改项目的资金杠杆作用。,城改项目特点,在未有证件前必须前突销售回款需要回款多少，从哪块地哪部分销售回款来启动项目是开发次序的核心分析地块素质，分析资金计划，制定最合理的开发战略部署 为贵司确定开发次序和资金安排提供参考,卖哪里？卖多少？,核心问题项目开发次序,素质最高 , , , ,素质较高 ,素质一般 ,北区130亩，除安置外剩余73亩南区126亩西区23.7亩（约10万，容积率6.3）,地块素
28、质分析,以南地块启动，则产品品质高，售价基础高，给予优惠后价格冲击力不强，而且对后期溢价损失严重；（改善型置业下半年受限购政策影响）以北地块启动，同理中央区产品过于优质，相对的沿街产品更为适合；以西地块启动，高容积率小套型针对刚需客户，大折扣低单价低总价冲击力更强，适合前突销售回款；（但与安置区隔河，水、暖、电、气等管网能否不受影响，还需确认）,项目开发步骤思考,结论：先期大折扣低价销售部分不宜选择过于优质的产品；将规整、体量大、素质高地块，尽量留在后期开发，赚取最大收益。,形象,西地块,西地块：为高容积率、高梯户比、低单价、低总价、全功能紧凑两居室产品，产品相对较差，客群多为首置刚需客户，受
29、政策制约小，但客户支付能力弱西区2栋楼同安置区一起动工北地块：沿丈八路两梯六户产品，品质较高，客户支付能力强同安置区同期启动2栋楼进行产品组合，搭配前突销售,北区沿街,西地块先导区1：10万则每栋楼2.5万，标准层760，容积率为6.3北地块先导区2：标准层约560，每栋楼建面1.8万同安置区启动2栋西区单元+2栋北区沿街共计面积约8.6万平方米,项目开发步骤思考,拆迁费用前期形象兑现,土方及桩基,土地出让金,50%安置楼土建同期前突部分土建,市政配套费安置楼建设费销售部分建设费,投资,自有自筹,自有为主部分先期回款,前突回款,前突销售回款,前突回款余款,来源,2011.4-5,2011.6-
30、10,2011.11-2012.7,2012.8,2012.9-10,封顶前土建费,为了减少投资，施工节奏上，建议前突销售部分施工速度放慢，有动工进展给客户信心，加快安置部分土建进度，早封顶早办理手续，即可办理按揭，正常销售。,项目主要资金投入节点,1、拆迁费用 1亿元（含自有3000万元）安置面积17万平，按膨胀率13%，确定拆迁面积为15万平，因不清楚拆迁户数，拆迁面积结构，所以按市场标准计算综合拆迁成本，拆迁补偿费：650元/平方米 15万= 10000万元此部分费用靠自有和自筹，按3000万自有，7000万前突销售2、销售中心及样板展示区 550万元2000商业1500元/=300万元
31、； 景观环境： 200万元； 装修销售中心：50万元 3、土方工程费用 380万元安置区共57亩按50%建设，考虑前突销售部分共按40亩开挖计算土方40亩4米深36元/m = 380万元4、桩基工程 1500万元（8万+8.6万）90元/=800万元； 5、勘察、设计等 200万元,项目投资估算,6、安置楼封顶土建费用 6000万元安置区先建50%，后50%待取得手续后建设，可用正式销售回款滚动开发8万1500元/ = 1.2亿元，按50%开发商垫资 7、前突销售部分至15层土建 3200万元按土建至15层，垫资50%支付，8.6万1500元/2 2= 3200万元； 8、北地块土地出让金 6
32、600万元北区安置部分不缴纳出让金，按平均容积率反算，17万安置占地面积57亩，则北区需缴纳出让金土地面积是73亩（共130亩），城改项目出让金为评估地价的约30%73亩300万/亩30% = 6600万元（土地评估价取300万）9、西地块土地出让金 2100万元,项目投资估算,10、安置区配套费 560万元安置部分免配套费，但其中18元供暖、15元供气不免，17万33元/= 560万元11、北区配套费 1800万元除安置外配套费减半，但以上33元不减半，20万91.5元/= 1800万元12、西区配套费 900万元 13、期间管理费等杂项 500万元,取得正规手续前，需要发生投资额为3.1亿
33、元,项目投资估算,形象,西地块,西地块位置差，7000元报价给予最高88折12个点优惠6200元，要求50%；60%；80%，100%付款；北地块沿丈八路两梯六户产品，品质较高，客户支付能力强7500报价给予最高9折优惠6800元此类客户支付能力强，多为二次以上置业，为快速回款，视同正常销售按60%付款，根据资金需求也可加入一次性付款我们取均价6500元计算销售面积根据近期创典多个城改项目前突销售回款统计，回款率比率为62-65%,北区沿街,前突销售回款面积计算,形象,西地块,3.1亿元6500元/60% = 8万平方米前突销售必须完成8万平方米的销售回款,北区沿街,西区2栋单元（面积5万）+
34、北区沿街2栋（面积3.6万）两部分前突销售可以满足开发资金需求,前突销售回款面积计算,拆迁费用前期形象兑现,土方及桩基,土地出让金,50%安置楼土建同期前突部分土建,市政配套费安置楼建设费销售部分建设费,投资,自有自筹,自有为主部分先期回款,前突回款,前突销售回款,前突回款余款,来源,2011.4-5,2011.6-10,2011.11-2012.7,2012.8,2012.9-10,封顶前土建费,为了减少投资，施工节奏上，建议前突销售部分施工速度放慢，有动工进展给客户信心，加快安置部分土建进度，早封顶早办理手续，即可办理按揭，正常销售。,回顾项目主要资金投入节点,正式动工前 2011.4-5
35、月 1.06亿元总投入（自有资金3000万元）费用项目： 1、拆迁费用 1亿元 2、销售中心及样板展示区 550万元 3、安置楼建设费保证金 0万元 （拆迁前要求拆迁补偿费的100%，安置楼建设费的30%存入监管账户，但可通过资金拆借完成）资金来源： 2万6500元/60%= 7800万元 需要完成2万平方米前突销售来实现7800万回款,项目投资节点平衡墨迹,土方及基础施工阶段 2011.6-10月 2000万元费用项目： 1、土方费用 380万元 安置区共57亩按50%建设，考虑前突销售部分共按40亩开挖计算土方 40亩4米深36元/m = 380万元 2、8万安置楼桩基 720万元 8万9
36、0元/=720万元； 3、前突销售部分桩基 780万元 8.6万90元/=780万元； 4、勘察、设计、管理费等 200万元 资金来源： 53006500元/60%=2000万元 需要完成5300平方米前突销售来实现2000万回款，累计完成销售面积25300,项目投资节点平衡墨迹,安置封顶，前突销售部分15层 2011.11-2012.7月 9600万费用项目： 1、安置楼封顶土建（50%垫资） 6000万元 安置区先建50%，后50%待取得手续后建设，可用正式销售回款滚动开发 8万1500元/ = 1.2亿元，按50%开发商垫资 2、前突销售部分土建费用 3200万元 前突销售部分减缓施工进
37、度，按安置楼封顶，销售部分土建至15层，付款50%考虑 8.6万1500元/50%50%= 3200万元 3、该阶段项目推广费、管理费等 400万元（近10个月） 资金来源： 2.46万650060%= 9600万元 需要完成2.46万平方米前突销售来实现9600万回款，累计完成销售面积5万平方米,项目投资节点平衡墨迹,安置封顶后，办理土地招拍挂及过户手续 2012.8月 9000万元费用项目： 1、北区土地出让金 6600万元 北区安置部分不缴纳出让金，按平均容积率反算，17万安置占地面积57亩，则北区需缴纳 出让金土地面积是73亩（共130亩），城改项目出让金为评估地价的约30% 73亩3
38、00万/亩30% = 6600万元（土地评估价取300万） 2、西区土地出让金 2100万元 西区23.7亩，23.7亩300万/亩30% = 2100万元 3、该阶段发生杂费等 300万元 该阶段发生的土建费用还未支付，承建商垫资资金来源： 2.3万6300元/60%=9000万元 需要完成2.3万平方米前突销售来实现9000万回款，累计完成销售面积7.29万平方米,项目投资节点平衡墨迹,办理五证手续 2012.910月 3600万元费用项目： 1、安置区配套费 600万元 安置部分免配套费，但其中18元供暖、15元供气不免，18万33元/= 600万元 2、北区配套费 1800万元 除安置
39、外配套费减半，但以上33元不减半，20万91.5元/= 1800万元 3、西区配套费 900万元 4、其他杂项费 300万元 资金来源： 92006300元/60%=3600万元 需要完成9200平方米前突销售来实现3600万回款，累计完成销售面积8.2万平方米,项目投资节点平衡墨迹,办理五证手续后 2012.11月费用项目： 1、安置区土建费 6700万元 2、销售部分剩余土建费 6000万元 3、正常销售部分基础费 资金来源： 已收款8.2万平方米取得手续后，回余款 2.13亿元 可通过按揭或收余款8.2万650040%=2.13亿元 此后可正常滚动开发，之前共累计前突销售8.2万平方米，
40、实现合同销售额5.33亿元，前置回款3.2亿元。,项目投资节点平衡墨迹,8.2万约950套房屋，自2011年5月开始前突销售至2012年9月手续办理完毕，共17个月，销售950套房屋，根据创典操作经验可以实现。但需要强有力的营销支持，（高形象高档次的销售中心、足以打动客户的样板兑现等）,前突销售的可行性分析,8.2万，因前突销售而损失利润，按正常销售成交均价7200计算，(72006500)元/8.2=5700万元如果贷款则5.33亿元17个月利息5.33亿元15%/1217个月 = 11326万元通过成本计算，前突销售的价值非常凸显,前突销售的价值分析,安置区 约17万安置,先导区 快销、回
41、款、现金流,提升区 拔高品质 提升形象 创造影响力,标杆区 精神堡垒 盈利高点,销售中心及形象展示 体现规模大盘 与一期的关系，给客户信心,安置区,形象,先导区2,提升区,标杆区,先导区1,北区沿街两梯六户每栋1.8万西区每栋楼2.5万前突销售需消化：2栋北区沿街 2栋西区单元,开发战略部署,安置区 约18万安置,先导区 快销、回款、现金流,提升区 拔高品质 提升形象 创造影响,标杆区 精神堡垒 盈利高点,销售中心及形象展示 体现规模大盘 与一期的关系，给客户信心,按政策必须先建，但村民自住部分以外可以缓建,以优质大盘高端形象全新亮相但又与一期相连，给先期手续未全购置者信心,相对较差产品搭配品
42、质较高产品前突销售可以大折扣超低总价先期销售回款销售回款用于拆迁款、安置区基础费、提升区土地出让金,2梯6户，2梯4户，高品质高形象入市呈现国际化西安，国际化高新大都市新高新国际化生态社区高端形象,待此区域开发，已3-4年以后，项目成为新高新真正核心区低容积率高品质，可以树立标杆项目，成为项目的精神堡垒开发已积累了资金，完全改变形象和策略以高姿态争取最大盈利，创市场最大影响力,一期：销售展示区、安置区、先导区二期：（1期）8栋高品质住宅，商业街（用易售住宅快速回笼资金，用商业街及广场提升项目形象）二期：（2期）4栋住宅，1栋公寓及商业街区三期：（1期）8栋楼，其中1栋楼王价格标杆（兑现入口景观带，高端形象面市）三期：（2期）8栋楼，其中2栋楼王价格标杆三期：（3期）7栋住宅，1栋办公（区域成熟、项目成功，用较差产品卖高价）,
