1、重庆房地产企业专题研究东原地产重庆思源经纪前期策划部2011年11月,目 录,公司简介,项目运作,企业战略,企业概况,东原地产,企业发展目标,公司战略布局,公司发展历程,公司荣誉,战略开发模式,产品战略模式,售罄项目,重庆主要项目解析,在售项目,企业概况,企业概况-公司简介,重庆东原地产简介：重庆东原集团前身为重庆东宜升科技有限责任公司，成立于1999年，位于重庆市南岸区南城大道199号正联大厦21 楼，系重庆东银实业(集团)有限公司下属子公司，初始注册资本4,250万元，中途多次增资，截止到2009年，其注册资本扩增为54,380万元。公司2001年5月更名为重庆东原房地产开发有限公司，转变
2、经营中心，正式进入房地产行业，现拥有二级开发和物业管理资质。2008年成立东原地产集团，下辖重庆兴安实业发展有限公司、重庆绿泰园林装饰工程有限公司、重庆晶磊房地产开发有限公司3 家全资子公司；重庆东原宝镜置业有限公司、重庆蓝森房地产开发有限公司2 家控股子公司和重庆绿地东原房地产开发有限公司1 家参股公司，其开发公司增至5个，项目数量增长至10个以上，形成重庆、四川、江苏三省五市布局，构建了住宅开发、商业地产、物业管理、园林装饰为主的产业链条。截至到2011年3月，东原地产总资产约为247，517.12 万元，发展成为集房产开发、销售和物业管理于一体的大型综合性房地产企业。,企业概况-公司发展
3、历程,成功开发和销售东原南城花园、东原中央美地、东原檀香山,重庆实现东原香山、东原 1891、东原 D7区、东原黄山大道东、东原亲亲里、东原香郡、东原锦悦7盘连开,东原地产成立至今，其整体发展分为两个阶段： 第一个阶段是2004年-2009年稳步前行阶段，实现东原南城花园、东原中央美地、东原檀香山等楼盘实现开发和全部销售。 2010年步入蓬勃发展期，在重庆实现东原香山、东原 1891、东原 D7区、等7盘连开和全国10盘连开，同年实现东原锦悦全部销售。,企业概况-公司荣誉,企业荣誉：,2010年2010中国西部房地产公司品牌价值TOP10中国房地产未来十年最具发展潜力企业荣登典范中国房地产品牌
4、企业榜东原物业跻身“住宅用户满意度全国前10”东原物业荣获“物业服务全国50强”,2008年2008重庆十大品牌力企业优秀学习型房地产企业2008重庆百姓信得过名企名牌大调查上榜企业2009年重庆三十大品牌企业重庆市2008-2009年度房地产开发行业信用品牌企业,2011年2011年中国房地产百强企业成长性TOP102011中国房地产百强企业2011中国责任地产TOP10,项目荣誉：,2004年东原中央美地荣获“2004年度首届中国国际建筑艺术双年展国际居住建设艺术金奖”,2005年东原中央美地荣获“2005年度CIHAF中国住交会重庆分赛区名盘”,2006年东原香山荣获“全国优秀中小型住宅
5、设计”称号东原中央美地荣获重庆市“十佳住宅小区”,2007年东原香山荣获“TOP中国原创建筑风格新古典主义楼盘大奖”东原香山被评为“重庆市第五届房地产五十强”东原中央美地荣获CCTV安居行动重庆站“重庆理想人居楼盘”荣誉东原檀香山荣获“2007重庆最佳舒适型”及“2007重庆最佳小户型”称号,企业概况-项目荣誉,项目荣誉：,2008年东原香山荣获2008年“最佳豪宅户型”东原香山荣获2008年“重庆绿色生态住宅小区”,2009年东原 1891荣获“重庆城市名片楼盘”东原锦悦荣获“年度最具投资价值楼盘”,2010年东原 1891荣获“2010中国房地产项目品牌价值TOP10”东原香山荣获2010
6、“宜居城区十佳优秀住宅小区”东原 D7区荣获中国房地产年度总评榜“2010年度中国重庆人居环境示范楼盘”东原 D7区荣获2010年度第七届中国房地产网络人气榜“重庆最具人气楼盘”东原 D7区荣获“2010年重庆十大低碳生态社区第二名”,2011年东原 D7区荣获3.15“重庆电视台评选十大价值典范楼盘”,企业概况-项目荣誉,企业战略,企业战略-战略（开发）模式,2004年2009年：小步快跑每年12个项目的开发量小步前进，不为业界所瞩目，产品以快速销售为主，2009年实现销售额约6亿元。,2010年22011年：几何式爆发增长2010年重庆7盘联开，全国10盘联动，实现销售额26亿元。2011
7、年重庆9盘联动，全国16盘联动，预计全年实现销售额超70亿元。,企业战略-战略布局,2011年东原地产在售项目,立足本土，面向全国，2011年在重庆、四川、湖北、江苏、北京的8个城市布局；全国完成8000多亩的土地储备，16盘联合发力，预计销售额将超70亿元。未来东原将在昆明、贵阳、新疆、等地布局。,企业战略-产品战略（模式）,2004年2006年：住宅为主线主要开发了南岸区的南城花园和位于北部新区人和的东原中央美地。,2007年2011年：商业与住宅并行专注于住宅和商业地产开发两条主线，先后开发了高层、花园洋房、别墅、江景公寓、商业及城市综合体，重庆区域代表作有东原香山、东原 1891和东原
8、 D7区等。东原地产商业以自持为主，截止到2010年，东原地产商业自持量已达60万方以上。,企业战略-企业目标,产品线：全面发展别墅、高层、豪宅、精装公寓、 商业、写字楼、城市综合体等。,终极发展目标：中国有东原3年成为与龙湖、金科、协信等齐名的重庆一流开发企业，确立区域领先地位。5年布局全国大部分城市，跻身全国一线房企品牌行列。,项目运作,东原地产在售项目,重庆区域：东原 D7区东原 1891东原亲亲里东原香山东原黄山大道东东原香郡,四川区域：东原金马湖壹号东原香屿东原川航项目,江苏区域：东原江苏项目,北京区域：东原纳帕溪谷,湖北区域：东原纳帕溪谷,东原地产售罄项目,全国12盘联动,东原中央
9、美地,东原檀香山,东原南城花园,东原锦悦,重庆东原主要项目解析,2004年至2011年东原地产在重庆共开发了东原 D7区、东原 1891、东原亲亲里、东原香山、东原黄山大道东、东原香郡、东原锦悦、东原檀香山、东原中央美地和东原南城花园10个项目，除南城花园项目外，本研究报告将分别对东原地产重庆项目进行解析。,重庆东原主要项目解析-东原 D7区,主要经济指标,项目概况规划建筑面积约100万方约70万方高层与洋房住宅和30万方双SHOPPMALL商业步行街已成功签约华润万家、星美国际电影城(西南地区最大的IMAX影院),后期还会引进西南地区唯一的儿童职业体验中心、超大真冰溜冰场，以及精品百货、餐饮
10、娱乐、美容健身、主题书吧等。,规划布局,整体呈阵营式布局。物业形态涵盖高层、小高层、洋房、商业、写字楼。项目追求强烈和极致的空间对比，高层与洋房都能均好享受不同景观资源，实现了景观价值最大化。,高层与商业形成动态性强的人流密集区，洋房享受静谧生活，地块与产品布局、自然资源完美结合，是最理想、价值最高的打造方式。30万方商业，打造江北第二商圈是集SHOPPING MALL、高层住宅、酒店、写字楼、SOHO公寓等于一体。,重庆东原主要项目解析-东原 D7区,已供应产品配比,东原D7区目前供应主要为高层产品，共计2733套房源。高层房源中，一房、二房、三房产品整体数量比为726：1809：198（单
11、配计入1房计算），主力户型为2+2+1，面积区间约59m269m2房源。,重庆东原主要项目解析-东原 D7区,推盘节奏,重庆东原主要项目解析-东原 D7区,主力户型分析,户型结构：2室2厅1卫 （套内约67.21）户型优势：户型方正、通透，干湿分区明显，卧室与客户采购较好。户型不足：入户玄关偏长，空间使用率低；客厅开间为3.7米、进深6.9米，客厅整体大气感不足。,重庆东原主要项目解析-东原 D7区,主力户型分析,户型结构：2室2厅1卫 （套内约62.15）户型优势：户型干湿分区明显，卧室大面积飘窗，采光性能较好。户型不足：客厅开间为3.7米，体大气感不足。,重庆东原主要项目解析-东原 D7区
12、,主力户型分析,户型结构：2室2厅1卫 （套内约66.16）户型优势：户型干湿分区明显，卧室大面积飘窗，采光性能较好。户型不足：卫生间直面客厅，私密性与视觉效果受到影响；客厅开间为3.7米，体大气感不足。,重庆东原主要项目解析-东原 D7区,项目整体评析,项目根据山体自然坡度打造出不同产品，整体规划实现了建筑、景观资源价值最大化。项目整体定位为中高端小户型产品，其良好的区域环境和低总价优势，吸引了众多青年置业客户，2011年开盘当日成交量71.3%以上，整体销售情况较好。东原D7区约30万方商业体量和拟打造江北第二大商圈的口号，从侧面提高了项目整体品质和市场竞争力，为提升项目附加值提供了助力。
13、,重庆东原主要项目解析-东原 D7区,重庆东原主要项目解析-东原 1891,主要经济指标,项目概况“2010中国房地产项目品牌价值TOP10”的顶级滨江豪宅，总建筑面积约30万。,规划布局,整体呈超大尺度的构图元素旋转与律动结合的行列式布局。沿江一字布局，守望长江1000米一线景观。,约30万方建筑群，集精装高层、江山大平层及11.8万方滨江奢侈商业于一体。6600东南亚空中花园，独享南山一棵树极致视野。,重庆东原主要项目解析-东原 1891,已供应产品配比,9号楼已售罄，目前在售为7号楼27129平米房源，共计240套，其中60平米以下为精装户型。面积较大的高层豪宅产品位于18层以上，享受更
14、好的江景资源。,重庆东原主要项目解析-东原 1891,重庆东原主要项目解析-东原 1891,主力户型分析,户型结构：单配户型 （套内约29.02）户型优势：户型方正、卧室宽敞、私密性与采光面好。户型不足：厨房为间接采光，户型整体通透感不强。,重庆东原主要项目解析-东原 1891,主力户型分析,户型结构：1室1厅1卫 （套内约39.18）户型优势：户型方正、干湿分区明显，空间实用性强。户型不足：客厅采光面偏小，通透感不强。,重庆东原主要项目解析-东原 1891,主力户型分析,户型结构：1室2厅2卫 （套内约73.36）户型优势：户型方正，干湿、动静分区明显，客厅大气。户型不足：近30平米的卧室面
15、积偏大，压缩了厨房可用空间，但可人为改动。,重庆东原主要项目解析-东原 1891,项目整体评析,项目地形狭长，但景观资源丰富，建筑形态和立面风格外形绚丽，超越区域现有楼盘，外在品质感较强。项目拟打造南滨路高端住宅楼盘，但面积以2760平米精装小户为主，非传统滨江宜居楼盘，以投资和短期居住客群为主。,根据调查，外地客户占购房客户总量的60%左右，高品质、精装修、小户型是该楼盘受到众多外地客户青睐的主要原因。,重庆东原主要项目解析-东原 1891,重庆东原主要项目解析-东原 亲亲里,主要经济指标,项目概况规划建筑面积约15.2498万方由6栋33-34层的高层住宅和1栋6层楼的办公楼组成建筑采取的
16、是一个围合式的建筑，中庭景观园林有7500平方米,重庆东原主要项目解析-东原 亲亲里,规划布局,整体呈围合式布局。物业形态涵盖高层、写字楼。,2#,3#,1#,7#,4#,6#,5#,纯美式校园主题园林设计，主力的2、3房产品直面约8000方中庭，部分产品还可有良好观江效果 ，实现了景观价值最大化。,重庆东原主要项目解析-东原 亲亲里,已供应产品,以高层产品为主，主打中小户型，共计1451套房源，3梯8户结构。2010年10月首次面市，推出1号楼44-83平中小户房源，开盘即售罄，后期陆续推出的6#、2#、3#、4#也取得不错的市场反响，成交量遥遥领先同区域其他楼盘。,重庆东原主要项目解析-东
17、原 亲亲里,推盘节奏,1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月,1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月,2011年,2010年,10月首次面市，推出1号楼44-83平中小户房源，开盘即售罄,于9月18日开放售楼中心,11月20日开盘，共推出248套房源，开盘销售90%，均价7900元/平米，户型47-69平米,1月15日持本人身份证及3万元资金证明即可办理VIP卡。,2号楼47-77平米户型预计3月5日推出，2号楼共34层，每层3梯8户,东原亲亲里4号楼推出57-84平米，目前办理VIP卡可享1%优惠。,4月中旬加推4号
18、楼56-84平米高层房源，共34层，2梯6户，均价8800元/平米,47-77平米房源紧急加推，折后建面6080起！首付8万，可办公积金贷款,5号楼开盘即售罄，成交均价8000元/；目前在售2-5号楼1层商住结合房源，户型区间在44-83，均价9500元/,目前仅余2套房源，分别是2号楼位于第2层77户型与3号楼位于顶层80户型，折后均价7800元/,重庆东原主要项目解析-东原 亲亲里,主力户型分析,户型结构：3室2厅1卫 （套内约72.56）户型优势：动静分区明显，采光面广大开间设计，让户型整体愈显宽阔，愈加通风。户型不足：卫生间的门正对主卧的入口，私密性不强。,重庆东原主要项目解析-东原
19、亲亲里,主力户型分析,户型结构：3室2厅1卫 （套内约71）户型优势：客厅与餐厅打通，连接大面积阳台，空间感扩大的同时也保证了充足的光源。户型不足：户型整体方正感不足，观景阳台较小，通透性不足,重庆东原主要项目解析-东原 亲亲里,主力户型分析,户型结构：2室2厅1卫 （套内约55.6）户型优势：两间卧室分立居室两侧，主次分明；主卧室位于居室的西南角上，大面积的飘窗，采光充足。户型不足：动静部分流线交叉，空间较为混乱。,重庆东原主要项目解析-东原 亲亲里,项目整体评析,项目用地内高差较大，地势总体北高南低，最大落差约13米，根据山体自然坡度打造出不同产品，整体规划实现了建筑、景观资源价值最大化。
20、项目整体定位为中小户型快销产品，购房总价低，首付和月供也相对较低，适合刚需人群需求的中小户型产品一直占据着市场的主要份额，吸引了众多青年置业客户。,重庆东原主要项目解析-东原 黄山大道东,主要经济指标,项目概况东原黄山大道东是集高层、洋房、商业为一体的多业态复合社区。总占地约50亩，建筑面积约14万方，由5栋阔景高层和3栋花园洋房及格调商业街围合而成。,规划布局,建筑整体端庄修长，错落有致，新古典风格。社区采用了“十字”循环通风系统以及2000架空层设计，实现社区内空气对流、循环。,重庆东原主要项目解析-东原 黄山大道东,享5500亩照母山生态，15000平米超大中庭，四重景观体系、十二处景观
21、主题园林，保留原生态浅丘地貌，使绿化景观最大化。,已供应产品,目前，项目约80145平米花园洋房、20600平米珍藏财富商铺即将面市。8号投资公寓持续热销中。产品主力户型为3居室80和106。,重庆东原主要项目解析-东原 黄山大道东,推盘节奏,1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月,1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月,2011年,2010年,7月10日一期，开盘均价高层8000元/，洋房9000元/,二期58-89阔景高层预计9月推出，带3万的银行存款证明即可办理。,二期9月18日开盘，套内面积为58-89平方米的
22、阔景高层，均价8800元/,三期独栋31层商务公寓33-48户型预计秋季房交会期间开盘,3号楼开盘，团购享受2%优惠，均价10800元/,33-48平米公寓房源在售，均价11000元/平米，一次性付款最高可享受97折，按揭99折扣优惠，整层团购享受额外2%优惠，2号楼将于2月13日开始办卡，持卡享开盘优惠,12日2号楼面积58-104房源开盘，均价9800元/平米,4月推出69套宽景花园洋房，面积区间为80-145平米,在售2号楼仅余104平米户型高层四房，均价11000元/平米。80145平米花园洋房。另有套内3348平米投资公寓全新房源，首付8万即可拥有。,80-145洋房及33-48SO
23、HO公寓；洋房均价13000元/左右；公寓均价11000元/左右,高层一口价88-93万，公寓一口价32-37万，洋房总价72178万，按揭优惠4%，一次性优惠7%。,重庆东原主要项目解析-东原 黄山大道东,主力户型分析,户型结构：3室2厅1卫 （套内约80）户型优势： 1.干湿分区明显，厨房离客厅和卧室都比较远，不会造成油烟干扰。 2.设计有多能能房，可以自由改造，主卧直面中庭，视野开阔。户型不足：次卧离卫生间太远；厨房面积较小。,重庆东原主要项目解析-东原 黄山大道东,主力户型分析,户型结构：3室2厅2卫 （套内约106）户型优势：户型方正，室内动线流畅，分区明晰，赠送面积大。户型不足：厨
24、房面积较小。,重庆东原主要项目解析-东原 黄山大道东,项目整体评析,项目周边集中像龙湖香樟林、金科中华坊、金科天籁城、财富中心等一大批低密度高绿化的高尚住宅社区，地理位置优越。享5500亩照母山生态，低碳生活，无对视全采光，社区内最宽的楼间距达到了90米以上。四重景观体系、十二处景观主题园林，庭园生活 。所有户型都进行了全空间赠送，一房变两房、两房变三房、三房变四房开启魔幻空间全新时代。,重庆东原主要项目解析-东原 黄山大道东,主要经济指标,项目概况集东原地产十年高端修为之大成打造的近400亩重庆最高标准生态园林示范纯别墅社区。项目地形高差约为55米，有利于打造坡地建筑群和富有特色的山地景观。
25、,重庆东原主要项目解析-东原 香山,规划布局,整个项目呈点排式与几何图案化构图效果为围合形态，利用地块自然落差打造出丰富的山体与水景资源。,以中心景观为轴心，线、面绿化带贯穿整个小区，组团绿化、基地绿化与建筑紧密结合，利用地形和组团主题，形成不同的主题景观带。,重庆东原主要项目解析-东原香山,已供应产品配比,目前四期产品已经面市，各期均有独栋和联排组合产品，面积区间在200380平米之间。,重庆东原主要项目解析-东原香山,推盘节奏,08年7月26日首期开盘,08年09年,08年1月13日，销售中心盛大开放，欧洲宫廷奢华服饰秀品鉴,08年6月20日“东原香山杯”女子高尔夫邀请赛活动,08年9月2
26、0日，击剑表演和击剑体验。110万先享，180万奢享别墅计划启动,重庆东原主要项目解析-东原香山,推盘节奏,5月28日推出11栋联排，面积区间270-355，开盘销售率64%，折后均价13730元/,6月6日已经加推16套联排，面积240，均价200万元/套,11月4日推出36栋联排，面积区间280-352，开盘销售率72%，折后均价8817元/,10年,2010年,11年,2011,4月16日推出17栋联排，面积区间233-378，开盘销售率29.4%，折后均价11500元/,10月21日推出230、300、370联排，均价10000元/,12月4日推出230、300、370联排，420独栋
27、，均价11000元/,7月23日推出20套联排，户型面积240，价格190-240万/套,重庆东原主要项目解析-东原香山,主力户型分析,户型结构：2室2厅4卫 （套内约234）户型优势：户型方正、客厅大气，采购面好。户型不足：2个卧室设计偏少，楼梯面积偏大。,重庆东原主要项目解析-东原香山,主力户型分析,户型结构：4室3厅4卫 （套内约284）户型优势：户型方正，客厅大气，采购面好。户型不足：餐厅为间接采光，其采光效果不理想。,重庆东原主要项目解析-东原香山,主力户型分析,户型结构：4室3厅3卫 （套内约340）户型优势：户型方正、大气，赠送空间大，采购面好。户型不足：二层布局过于紧凑，空间大
28、气感不足。,重庆东原主要项目解析-东原香山,项目整体评析,近400亩生态园林示范纯别墅社区，景观打造和自然资源丰富，产品自身品质感强。,11月初开盘售价较上次开盘直降近5000元/平米，取得了较好的销售效果，但2011年开盘整体销售率仅55.3%，其整体销售效果并不理想。,重庆东原主要项目解析-东原香山,重庆东原主要项目解析-东原香郡,主要经济指标,项目概况邻近轻轨2、3号线和渔洞老城商业中心区，交通、教育、医疗等生活配套完善。自身配有2个中心绿化广场、绿色生态车库，拟打造集住宅、商业于一体的巴南高品质风情园林社区。,规划布局,二期以中间的道路为轴线划分为2个组团，各组团独立形成围合式社区建筑
29、。以灰色和暖灰色线条为基本基调，线条简洁明快，强调对现状地块色彩的延续，突出时代气息。,一期安置房,二期2栋43层超高层，6栋33层高层及商业与幼儿园,重庆东原主要项目解析-东原香郡,已供应产品配比,项目以64-85的两房和三房为主,含少量100-120左右的大户型和38.93 左右的小户型。,重庆东原主要项目解析-东原香郡,推盘节奏,和巴南区重点小学“鱼洞四小”签订协议，业主子女入读可享受义务教育，免赞助费,1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月,6月25日开放售楼部,预计12月示范区开放，同时推出9、10号楼70-120左右房源，推出办卡享受总房款2%
30、优惠,重庆东原主要项目解析-东原香郡,主力户型分析,户型结构：2室2厅1卫 （套内约64.37）户型优势：干湿、动静分区明显，客厅宽敞、房子大气；卧室采光较好。户型不足：卫生间无采光。,重庆东原主要项目解析-东原香郡,主力户型分析,户型结构：3室2厅1卫 （套内约71.25）户型优势：干湿分区明显，赠送空间大，卧室采光较好。户型不足：客厅开间偏小，卫生间无采光。,重庆东原主要项目解析-东原香郡,主力户型分析,户型结构：3室2厅2卫 （套内约82.25 ）户型优势：户型赠送面积大，客厅与卧室采光条件好，有部分可变空间。户型不足：客厅开间偏小。,重庆东原主要项目解析-东原香郡,项目整体评析,邻近距
31、轻轨2号线、3号线交汇地，后期交通相当便利。绿化集中于两个中心绿化广场，高层之间设有集中绿化及架空绿化，场地内车库与建筑红线范围内留有较大实体绿地，拟打造区域特色的绿色小区的定位突出了项目价值差异点。,重庆东原主要项目解析-东原香郡,重庆东原主要项目解析-东原锦悦,主要经济指标,项目概况由19万方高层住宅和商业步行街组成，位于南坪东路南平泛步行街区域，周边商业、餐饮、娱乐、银行、医疗、学习等配套齐备，自身定位打造为运动休闲一条街。,推盘节奏,2009年,4月18日2期开盘，推出5号楼套内27-53平米户型,08年,09年,2008年,12月6日开盘,首推29-76平米空中院馆绝变户型。一房16
32、万起，两房25万起，三房33万起,10月11日售房部及样板区开放,重庆东原主要项目解析-东原锦悦,10年,2010年,5月23日加推27-53平米户型，均价6000元/,8月推出31-77平米户型，均价8300元/,9月12日开盘，价格7000-8000元/,6月推出3、6号楼31-77平米户型，均价9000元/,12月20日开盘发售27-47平方米户型，均价8500元/,2010年售罄,重庆东原主要项目解析-东原檀香山,主要经济指标,项目概况由6栋高层景观住宅围合而成的东南亚风情高尚居住社区,可眺望南山山景及长江江景。,推盘节奏,19日月景观示范区和营销中心开放,1月 2月 3月 4月 5月
33、 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月（06年）,11月18日首次开盘，均价约3300元 /,9日加推经典3号楼，45平方一房、75平方两房随变户型,重庆东原主要项目解析-东原檀香山,2007年售罄,重庆东原主要项目解析-东原中央美地,主要经济指标,项目概况街区+广场形态规划，3万方原生溪与健身休闲相结合打造而成的英伦风格低密度、高品质花园洋房社区。,推盘节奏,06年07年,07年3月购房即送全屋空调活动，当年销售均价约4800元/,06年12月23日，“激情圣诞狂欢夜”活动，当年销售均价约4000元 /,2008年售罄,重庆东原主要项目解析-东原中央美地,the endThanks,
