1、中国房价未来走势分析预测 时近岁末，全国楼市下行已确证成为普遍趋势。权威数据证实了全国楼市已进入寒冰期，其中北上广深等一线城市出现跟此前完全不同的降价潮，核心城区或者高档社区纷纷加入降价行列，上海、广州、深圳等一线城市降价浪潮相继延至中心城区，部分高端楼盘和大开发商高调降价。受此信号影响，业内人士普遍认为，伴随近期中央经济工作会议等透露的决策层继续调控意图，2012年将会成为10年来最冷的楼市寒冬。据此是否可以推断未来房价的一路走低呢？长远看，房价是由供求关系、消费者心理预期、房地产业生命周期、城市化进程等因素决定的，因而是要涨的。 2011年12月18日，国家统计局发布了11月份全国70个大
2、中城市住宅销售价格变动情况的相关数据。该数据显示，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市猛增15个至49个，全国房地产开发景气指数也自28个月以来首次落入不景气区间。新华社报道援引业内人士分析称，“全国房价已进入下行区间”。中国的房子是世界上最贵的，按可比较的相当价格（综合考察两地的名义房价、土地权时限、土地希贵性、房子质量、普通市民收入差距），上海房价相当于东京的10-14倍左右！但是东京的房价已经下跌了22年，20年前也是贵得不得了，眼下上海房价正在最高价位。对此，社会各界展开了激烈的讨论，有人认为，房价迎来了拐点，房价的下跌从很大程度上将缓解购房难的矛盾，通过政策完全可以维持低价局
3、面。但是，从长远看，房价是由市场的供求关系决定的，经济发展规律决定了房价的上涨的必然性，其原因主要有几下几点： 一是住房存在着现实的需求。一方面，随着中国城市化进程的加快，大量农村人口将进入城市，其住宅成为他们首先要解决的问题。中国的城市化率很快将达50%，并还将继续提速深化。这种城市人口数量膨胀，给商品房市场的持续繁荣提供了论据。另一方面，现阶段，中国的25岁-34岁的适婚人口仍维持在较高水平，受结婚买房的传统观念影响，青年人成为购房大军。国务院十号文指出，高房价不仅仅是一个社会问题，也不仅仅是民生问题，更重要是影响社会稳定的问题。但是，政策的调控力度必定是有限的，其房地产业的发展还要尊重客
4、观的供求规律。国家统计局公布的数据显示，2011年2月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，新建住宅销售价格同比上涨13%。 二是严格的用地审批政策限制商品房土地供给，招拍挂土地出让方式提高地价。一方面，国家处于保证耕地数量、保护生态环境的考虑，对住宅用地的审批越来越严格，从而使住宅供给受到限制，土地成为及其稀缺的资源。从房价变动意义上说，政策确实可以制造出速率变化的“拐点”以至方向变化的“极值点”，但这些“拐点”或者“极值点”的意义只是调整房价波动的幅度和频率，并不能根本改变由市场规律、供求关系、中国国情决定的长期房价变动趋势。中国房地产业的辉煌期仍将会持续20至30年。那种以
5、为政策可以随心所欲地决定市场价格的认识，其实是过分夸大了人的主观意志对客观规律的影响作用，实际上是不可能取得预期效果的。另一方面，现行的招拍挂土地出让方式提高了房地产成本。拍卖是不可能理性的一种买卖方式。第2次拍卖的价格必然比第1次高，第3次必然比第2次高，第4次必然比第3次高。地方政府以招拍挂卖地，各地催生了一个又一个“天价地王”。地价涨导致房价涨，房价涨导致地价涨，地价再涨导致房价再涨。如此循环往复，使得招拍挂卖地方式不停，房价上涨就不停。 三是人民币升值、通货膨胀和流动性过剩的加剧，使得房价上涨成为大势所趋。人民币对外升值对内贬值，加剧了房价的上涨。人民币对外升值导致热钱大量涌进，人民币
6、对内贬值大家只好从银行取钱投资，两者一起导致股市、房市上涨。分析近几年的CPI指数发现，中国社会的物价涨幅巨大，人民的财产不断缩水。房子作为人们消费的重要商品，其价格也是会顺应整个社会产品的价格变化而变化的。 四是房地产业是牵动国民经济健康发展的重要产业，其波及效应明显，政府不敢让房价过快下跌。众所周知，房地产业的税收是国家财政政策的重要组成部分，房地产业的发展，直接影响了国家的税收收入。加之，房地产业的兴衰将波及钢铁、水泥、建材等行业，关系到就业、国民收入等问题，使得国家对房地产的调控力度将是有限的，依靠政策打压房价也只是权宜之计。在9月求是撰文论述当前宏观经济形势和经济工作中指出：“坚持宏
7、观调控的取向不变，把握好宏观经济政策的方向、力度和节奏，目前，房地产市场调控正处在关键时期，调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松。各级政府要不折不扣将中央房地产调控政策落到实处。一要坚定不移地抑制不合理需求，继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，同时要有针对性地抑制二、三线城市房价过快上涨，促进房价合理回归。二要适当增加房地产用地供应，促进当前和今后一个时期住房有效供给，重点抓好保障性住房和普通商品房建设。三要强化责任和督促检查，对调控政策落实不到位、房价上涨过快和保障性住房建设滞后的城市，要加强督查，限期改正。四要利用目前房地产市场相持的这段时间，抓紧研究和制定促进
8、房地产市场稳定健康发展的治本之策。 2007年，为应对全球金融危机，中央保就业、保民生、保稳定，不得不进行大规模的固定资产投资拉动，使得效果立竿见影。于是，降低首付、贷款利率优惠等措施相继出台，大大刺激了老百姓的买房欲望。一旦保姆都把钱拿出来买房了，一轮从一线城市到三线、四线城市的房价上涨狂潮就铺天盖地席卷全国！房价不上涨都难。当时工作的重点不是调控房价，而是保八。有所不同的是，本次调控的重点是为了稳定房价，使人民居有所住。 五是中国人的传统观念和消费者心理预期。保守的中国人喜好稳定、安逸的生活环境，房子满足的不仅仅是住的需求，更重要的是提供了一种对生活的安全感。在西方国家盛行的租房方式，让中国人有失根、居无定所的失落感。当房价是家庭收入的10倍以下时，房价比较合理。这个10倍已经考虑了中国人喜欢房子的小农思想，以及父母对子女的资助等因素。另外，消费者心理预期会导致房价“越涨越买，越跌越不买”的现象。 综上所述，从一个长期过程来看，伴随着我国城镇化的不断发展，随着国民生活水平的提高、内需的释放，住房需求将依然是持续增长。在国家宏观经济政策的调控之下，房价将走向相对良性、健康的发展轨道。 （作者单位：重庆工商大学商务策划学院）第 5 页 共 5 页
