1、市场典型项目户型分析,烟台市场板块划分,区域代表项目,板块特点：老城区改造为主，区域项目多为中等规模城市综合建筑体 区域属性：烟台的经济、文化和交通的中心，经济发达、交通便利、配套成熟、人口众多； 房地产特征：寸土寸金之地，以旧城改造为主，产品力以及形象力均可，市中心土地愈发稀缺，平均房价约9000元/平米； 客户来源：客户来源比较分散，依托自身完善的生活配套、商业和办公环境，客户群覆盖整个芝罘区的旧城区（奇山、塔山、白石村、民生小区、厚安小区、北马路、芝罘屯）的改善型需求； 同时吸引了大部分烟台外地高端客户：烟台县市区、山西、东北三省、北京地区；,南大街北马路板块,中小面积约448套，面积在
2、80-170之间，总价在90-190万之间，自08年销售至今，去化约70%，剩余多为45层以上楼层，09年消化约10套，去化面积约0.12万中大户型约232套，面积在180-240之间，总价在190-250万之间，自08年销售至今，销售约30%，约70套，其中，09年去化约20套，共0.38万平米09年总体去化0.5万,南大街北马路板块世茂海湾1号,南大街北马路板块世茂海湾1号,南大街北马路板块世茂海湾1号,E户型三室两厅两卫 169,F户型三室两厅两卫 137,步入式衣帽间设计，提升业主居住品质感；,双卧、起居室均朝阳，提升项目采光面，切合本地客户对阳光的追求；,E、F户型为东北侧全海景产品
3、，产品在采光方面较差；E户型受面积总价影响，去化速度较慢；F户型在功能设计及景观方面均好，去化较为顺畅；,南大街北马路板块世茂海湾1号,G户型两室两厅两卫 120,H户型一室两厅一卫 76,厨房北侧增设洗衣间，增强住宅的实用功能；,起居室南侧的阳台设计，为起居室增大 采光面；,G、H户型为纯西南侧产品，采光较好，但产品景观方面较差；G户型为项目的滞销产品，舒适性的优势并未弥补景观的劣势；H户型虽然在景观方面较差，但其本身具备的投资属性促使该产品去化顺畅；,南大街北马路板块银都财富中心,中小面积约528套，面积在65-115之间，总价在70-110万之间，自08年销售至今，去化约70%，剩余多为
4、35层以上楼层，09年消化约330套，去化面积约3.1万中大户型约88套，面积在179-183之间，总价在130-150万之间，自08年销售至今，销售约45%，约40套，其中，09年去化约30套，去化面积约0.54万09年总体去化3.64万,南大街北马路板块银都财富中心,南大街北马路板块银都财富中心,南大街北马路板块银都财富中心,A户型三室两厅两卫 180,G户型两室两厅一卫 115,A户型为项目唯一的南北通透产产品，但受面积总价影响，该产品去化缓慢；G户型为项目纯北侧全海景产品，产品去化迅速，未受采光较差影响；市中心板块项目投资属性较强，总价过高不利于产生的去化；,南北通透，动静分区，产品舒
5、适性较高；,增加储物间设计，有效使用空间，为客户提供充裕的收纳空间；,南大街北马路板块银都财富中心,C户型客厅无窗设计，成为该产品的硬伤，产品滞销；E/F户型为银都的代表产品，延续小户型策略，投资属性淋漓尽致；市中心项目投资客户占据较大比例；,C户型两室两厅一卫 108,E/F户型一室一厅一卫 65,受户型排布影响，此户型出现暗厅设计，产品舒适性较差；,小户型产品，面积控制合理，为业主提供可作度假用途的产品；,东郊板块,板块特点：得天独厚的山海资源，烟台高端住宅的代表区域，高层板楼为主 区域属性：地处芝罘区与莱山区的交界处，自然资源优越、交通便捷； 房地产特征：该区域是烟台最早实现房地产开发的
6、区域，得天独厚的自然景观，便利的城市区位被广泛认同；随着城市化的进程，海岸景观产品愈发稀缺，更促使该区域价格一路飙升；平均房价约9500元/平米，为目前在市区中最高； 客户来源：客户来源较为分散，主要为芝罘区、开发区、莱山区的高端客户（企业中高层、私企业主、政府公务员等），置业目的多为改善型需求，亦有部分投资型客户，除此之外，烟台县市区、东北、北京地区、上海客户亦占有一定比例； 本地客户与外地客户比列为6：4左右；,区域代表项目,联排、双拼均已售罄，面积在230-320之间，总价在400-900万之间，共约31套，约0.87万；多层产品均已售罄，面积在160-180之间，总价在160-200万
7、之间，共约12套，约0.2万；高层产品面积在147-280之间，总价在140-280万之间，共约275套，去化约80%，共约220套，约7.3万，剩余多为西端、楼层低的户型，282产品走量相对较慢；09年整体去化约8.37万；,东郊板块桃源一品,东郊板块桃源一品,B户型三室两厅两卫 155,西侧和南侧双敞开阳台设计，增加产品的采光面，提升舒适度；,洗衣间设计，增强产品功能性，提升项目品质；,B户型为该项目面积较小产品，整体设计合理流畅，为项目畅销产品；,东郊板块桃源一品,E户型三室三厅两卫 206,客厅、餐厅外超大阳台设计，增强产品的事业性及采光面，提升产品品质；,E户型为该该项目主力产品，整
8、体设计相比B户型，增设更多功能区间，并大幅提升阳台面积，为产品提升附加值；,入户玄关设计，保证业主的私密性，提升产品尊贵感；,娱乐房功能间设计，增强主人的生活情趣；,南郊板块,板块特点：芝罘区城市进程的延伸区域，区域项目多为大规模、低密度社区 区域属性：芝罘区南拓进程中新兴大型的居住组团，区域配套较为齐全，连接市区便捷； 房地产特征：项目较多，多为定位中低端大盘项目，部分存在拆迁难度，产品形式以小高层和多层居多，平均房价约5000元/平米； 客户来源：南城区域地缘性客户占主力（黄务、世回尧、上曲家、下曲家、蓁山、傅家）同时包括芝罘中心区工作的月收入在1500-3500元的白领、个体工商户等以及
9、在南郊区域企业工作的务工人员（张裕葡萄酒公司、卧龙工业园）；,区域代表项目,项目于09年9月开盘，共推出约380套多层住宅产品，面积在95-140之间，均为三居产品，总价在50-80万之间，自09年销售至今，去化约45%，剩余多为4、5层，09年消化约170套，去化面积约1.8万；,南郊板块山语世家,南郊板块山语世家,南郊板块山语世家,D户型三室两厅一卫 95,E户型三室两厅一卫 97,项目现推出产品为5层普宅产品，得房率高；在户型设计上，充分发挥空间功能，100以下的三居产品，在保证产品舒适度的同时，尽可能增加功能空间，该类产品为此项目的主流产品；,南北双向阳台设计，增大产品采光面及视野面，
10、提升居住品质感；,全明户型，北侧书房设计，体现出产品面积的合理划分；,储物间设计，充分利用产品空间，为客户提供充分的收纳空间；,南侧双卧设计，提升产品的舒适性，南侧敞开式阳台设计，提升项目附加值；,大南山-迎春大街板块,板块特点：依照政府整体规划和推动，打造新城市中心 区域属性：未来居住、行政、商业的中心，区域生态资源丰富 房地产特征：受生态资源和政府行为影响，新项目较多，以产品线丰富的大规模项目居多，主要供应高层、高密度产品，平均房价约5500元/平米； 客户来源：大南山板块客户分布于塔山、奇山、黄务、环山路等大南山森林公园的地缘性客户，以首改需求为主；迎春大街板块客户主要分布于市中心、西城
11、区、环山路附近、迎春大街附近、烟大附近的首置、首改客群,区域代表项目,项目于08年9月开盘，共推出两期产品，以小高层为主；一期推出7.6万，以80-90的两居为主，总价在35-45万之间，去化约97%；09年去化约300套，去化面积约2.8万；二期推出6.7万，仍以70-90的两居为主，搭配部分以110-150的三居和155左右的小四居，总价在35-60万之间，去化约72%；09年去化约400套，去化面积约5万；,大南山-迎春大街板块海天四季花城,大南山-迎春大街板块海天四季花城,大南山-迎春大街板块海天四季花城,南北双向阳台设计，增大产品采光面及视野面，提升居住品质感；,L型厨房设计，方便业
12、主使用，提升产品舒适性；,主卧室采用八角形设计，增大产品采光面，提升产品尊贵感；,多阳台设计，增大产品采光面及视野面，提升产品附加值；,A户型两室两厅一卫 75,B户型三室两厅两卫 110,C户型三室两厅两卫 115,项目推出产品均考虑多阳台设计，通过高附加值带动产品去化；项目的小面积产品在保证高得房率的同时，尽可能多的增加功能区间；,福山板块,板块特点：城市地位显著提高，区域品质逐步升级 区域属性：集食品加工、居住、现代化工业服务为一体的综合功能城市片区 房地产特征：在轻工业区确立的同时，完善住宅产业，通过高品质、低价位的整体定位，提升周边居民居住品质； 客户来源：地缘性客户占据主力，包括福
13、山当地村民、公务员、周边工业园以及产业园员工，开发区的部分工厂从业人员,区域代表项目,项目于09年7月开盘，共推出约500套高层住宅产品，面积在80-120之间，以两居产品为主，总价在30-45万之间，自09年销售至今，去化约95%，剩余多为顶层，09年消化约490套，去化面积约4.5万；,福山板块香逸中央,福山板块香逸中央,福山板块香逸中央,福山板块香逸中央,A户型两室两厅两卫 93,B户型两室两厅一卫 78,C两室两厅一卫 80,项目产品在设计方面充分利用空间，尽可能多的增加功能区间，并对各功能区间进行合理排布；项目将采光作为产品的突破，尽可能的追求全明户型；,全明户型设计，充分考虑业主对光居住品质的感受；,复式挑空设计，提升产品品质感；,产品动线设计合理，充分利用空间；,生活阳台设计，为业主提升生活情趣；,
