1、乾丰置业2000亩熊岳城项目前期概念性策划定位提案,二一一年二,謹呈：辽宁乾丰置业股份有限公司,我们的研究范围：盖州富沟园村熊岳河南岸地块，面积2000亩,从：经济基础较弱、农民收入不高、设施和环境面貌落后的传统农村,到：经社会济繁荣、生活舒适便利、独具特色和活力的社会主义新农村,研究思路,研究思路,背景论述 解读发展背景环境,环渤海经济圈成为中国经济板块中的新隆起带，以建立超级都市圈的方式提升区域竞争力,环渤海经济圈,营口,振兴东北,振兴东北、沈阳经济区（7+1都市圈）、辽宁 “五点一线”,营口,营口,营口和鲅鱼圈开发区，正处在中国“东部第一城市发展带”之上，也正是环渤海战略与振兴东北战略的
2、两大国家级战略的交结之处，区域发展规划存在巨大潜力。,全方位、立体式的交通体系，成为营口、鲅鱼圈都市化发展进程的催化剂。,交通状况,营口，是中国也是亚洲唯一一个同时拥有高铁、河港、海港、高速公路的城市，同时还规划有营口国际机场。,立体交通,沈阳经济区,“五点一线”,催化营口、鲅鱼圈都市化发展进程,环渤海经济圈,振兴东北,小结,区域分析 解析区域现状,“一轴两区”空间发展格局中，项目区域为农业生态区。,空间格局,片区总平图,片区位置图,结构模式图,望儿山景区规划“望”、“儿”、“孝”、“悌”、“睦”、“憩”六大片区，本项目位于“悌”片区，功能规划为居住休闲为主的片区，利用温泉资源，充分发挥养生、
3、度假功能。,片区规划,区位特性,项目区域是鲅鱼圈城市南拓与盖州相连接的重要战略节点，起到了盖州城市化发展、营口鲅鱼圈都市化发展的枢纽作用,旅游现状,以形成望儿山母亲节为主题的旅游文化,以思拉堡小镇为核心的及温泉、高尔夫、滑雪场的多动能旅游区,以金泰、山海广场为中心的及休闲度假圣地，是鲅鱼圈最为知名的度假场所,形成天沐的温泉度假村，但相对缺乏其它配套设施及文化韵味,区域内对于山、海、泉的旅游已形成，但对于林的旅游开发尚未形成，本项目位于熊岳温泉城规划范围内，具有温泉资源优势，同时可利用“林”资源的优势，融入特色文化，形成旅游竞争差异化。,小结,以生态农业为基础的，特色养生、度假片区,区位特性,充
4、分发挥“泉”和“林”资源优势，融入文化特色，形成差异化竞争。,片区规划,项目所在区域为规划的农业生态区。,盖州城市化、鲅鱼圈都市化发展的重要枢纽。,旅游现状,望儿山景区规划中，将项目所在区域规划为居住休闲片区，充分发挥养生、度假功能。,空间格局,发展模式 新农村建设发展模式,发展生产力是社会主义新农村建设的首要任务,世界各国发展农业的政策主要有两大目标：一是提高本国农产品的竞争力二是保证农民得到相对公平的收入,社会主义新农村的发展目标：社会主义新农村建设不设统一的标准,但有统一的目标要求 即：“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”十六届五中全会,合理利用和保护农业资源,加强农村基
5、础设施建设,20字方针中“生产发展”是重中之重，打牢物质基础、增加农民收入，是新农村建设的首要任务和着力点，是全面实现新农村建设目标的基本保障。而现代农业是生产发展的主要途径。,合理选择现代农业的实现路径,促进农村劳动力充分就业,社会主义新农村建设的关键问题,政策背景,新农村建设机遇与挑战并存，探索农村经济发展的创新模式是其迫切要解决的问题,新村垃圾、污水做到无害化处理和排放，环境整洁优美，新村内绿地率达到30%以上，村域生态良好。,环境良好,居住舒适：新村农民住宅建筑密度和容积率科学合理，单体设计经济实用，节能省地，新颖别致，适应农民未来生产和生活的需要；,配套齐全：新村市政基础设施基本配套
6、齐全，公共服务设施基本满足农民的生产和生活需要；,经济发展：村集体年经济总收入增长，农民年人均纯收入增长，劳动力就业率提高，生活质量和社会保障水平进一步提高,布局合理：村内旧房改建或拆除，农民全部入住新修或新建住宅，农民用于新修或新建住宅的支出不超过当年家庭经济总收入的10倍,用地集约：旧村改造完成后，除山区村庄外，应节约出发展用地,发展目标,科学规划，合理布局，政策引导，规范发展，建设一批集体经济夯实、农民生活富足、住宅居住舒适、生态环境良好、社会安定有序、具有经济和建设特色的新农村，带动周边地区经济、社会和生态的协调发展。,解决问题,新农村建设是解决三农问题，促进城乡一体化的重要举措，其根
7、本目标是富民强村,农业产业化,农民非农化,农村城市化,新农村三大目标体系,新农村战略目标：富民强村,发展目标,如何实现项目从传统农村向现代化新农村的转变？,解决三农问题，实现和谐社会快速发展，成为示范项目确立项目的发展定位及成功启动,现阶段的首要问题是：如何解决新农村建设问题？,R2,期望结果、我们想要什么？（针对目标的规范分析）,R1,非期望结果（不作为、自然发展的结果）,目前以农业为主的发展方向没有充分利用好本项目的资源和政策优势，无法有效带动地方就业和增加农民收入，因而也就无法实现全村社会经济的可持续发展和新农村建设目标的实现,？,核心问题,传统农村,现代化农村,传统农村转变为现代化新农
8、村的途径、方式？,发展目标,项目应依托自身的产业基础，大力发展都市型农业和休闲旅游业，快速实现富民强村目标,项目属于近郊农业发展圈，应当重点发展园区农业、体验农业、科普农业和精品农业；项目处于生态建设地区应预留服务业发展空间，大力发展以旅游业为主的农村服务业。,生态环境良好，产业发展以农业为主。在区域规划中，为现代农业发展区，形成居住和休闲空间，充分发挥温泉养生、度假功能。,现 状,规 划,以农业为基础建立核心产业链,延伸都市农业产业链,拓宽农村服务业产业链,综合服务型农业,旅游产业化开发,养老产业开发,产业发展之路,产业基础,华盛顿小西德镇,成都三圣乡,案例借鉴,区位限制：受到“城市通风口”
9、特定区位的限制，不适合发展工业位于成都东南，距市区仅7公里；受到“城市通风口”特定区位的限制，是不可征用的非建设用地，无论是工业还是房地产等非农项目，在这里选择的机会难度较大。,自然资源&传统优势：花卉农业三圣乡常年花卉种植经营土地已发展到6000亩，日均上市量约占成都市场分额的80%，被国家命名为“中国花木之乡”和“全国十大重点花卉批发市场”。,交通状况：已经形成了现代化的交通网络三环路、成龙路、绕城高速公路、成渝路纵横全乡，构建了三圣乡与火车东站、南站及双流国际机场便捷的交通联系，为花卉产品的流通提供了有利条件。,旅游市场：乡村旅游深受成都人民喜爱，三圣乡已成为成都中低收入市民重要的旅游憩
10、息目的地成都被喻为“休闲之都”，居民历来就有休闲生活的习惯，对回归田园的雅趣生活的追求热情始终较高，成都也是上个世纪90年代全国最早兴起农家乐休闲方式的城市之一 。,三环路,环城高速,三圣乡,成渝高速,三圣乡富有传统的花卉农业优势和良好地域通达性，区位条件决定其不适合发展工业，但拥有消费巨大的乡村旅游消费市场,以举办首届花卉博览会为切入点，发展以花卉种植产业为基础，以观光休闲旅游为主导的农业旅游,案例成都三圣乡,在都市农业发展上，三圣乡突破原有的“农作物生产销售”的低级产业链条，并花卉种植业为基础发展农业观光休闲旅游，拓展了农业发展空间、带动了相关产业发展，形成了完善的农业产业链条,花卉种植,
11、农户分散种植，农业产业化程度低,农民贫穷落后，2002年人均收入仅3000多元,采取市场+基地（公司）+股农 科技的农业经营模式，大力发展龙头企业，形成种植、加工、销售为一体的农业产业化经营模式，原有农民到企业务工，获得薪金收入,经济作物、花卉种植,花卉加工,改造前农业产业链,改造后农业产业链,花卉销售,休闲观光旅游,农产品销售,缺少统一的大型销售渠道,农民依托农居从事插花、餐饮、茶社等经营活动,完整的农业产业链条,农民生活水平有了本质的提高，红砂村的人均收入达到6080元,兴建10000平方米的花卉交易批发市场,农业发展,农业产业链条缺矢,案例成都三圣乡,以成功举办首届花卉博览会为切入点，三
12、圣乡凭借花卉种植优势，以花为主题，打造具有旅游功能的“五朵金花”，形成“一村一品”的差异化旅游品牌,花乡农居,幸福梅林,江家菜地,东篱菊园,荷塘月色,2003年,2004年,2005年5月,2005年10月,开发项目,规模,项目特点,3532亩,2155亩,5000余亩,3000余亩,1000余亩,AAAA级国家旅游风景区五朵金花的核心区以花卉种植销售为主，依托花卉发展旅游、观光、休闲等相关产业,以梅花种植为主围绕梅花文化和梅花产业链，发展旅游观光产业,以江家绿色蔬菜品牌为依托通过都市人与采地农户签订代种协议结对，把传统种植业变为体验式休闲产业，实现城乡互动,主要栽种四季菊花，形成四季菊花景观
13、形成“环境、人文、菊韵、花海”的交融,以种植莲偶和花卉为主吸引国内外知名画家来创作，促进当地文化产业链的形成,2006年,发展历程,案例成都三圣乡,围绕“五朵金花”的发展，政府统一将原有村民住房改装为川西民居风格，对景区环境进行精心规划，成为景区农家乐吸引市民的一大亮点,对于被花卉企业占地的农户在新的地方集中修建房屋以节约土地，新居修建时统一成川西民居风格；对于旧的农民房实行就地改造，给房屋穿衣戴帽；注重细节，对一盏灯、一块石头都进行了精心考虑，重点突出文化品位。,案例成都三圣乡,三圣乡现已成为社会主义新农村建设的全国典范，实现了政府、企业和农民的多方共赢,各主要社会经济指标的变化情况,花卉产
14、值,4124万元,2000年,2005年,6560万元,集体资产,837.03万元,2002年,2006年,3583万元,年增幅达122%，其中经营性资产占了2000万元以上,土地租金,1500元/亩,改造前,改造后,2000元/亩,周边地价,周边地价,50万元/亩,2000年,2005年,220万元/亩以上,片区生态环境的改变吸引了知名开发企业入住，家魁岸了城市东部副中心的开发建设,旅游业产值,极少,2000年,2005年,1.8亿元,政府税收,40.1万元,改造前,改造后,1200万元,从开发改造前后各主要社会经济指标值的变化可见，三圣乡的开发建设很好的实现了政府、企业、农民的多方共赢,案
15、例成都三圣乡,三圣乡的社会主义新农村建设通过一系列措施使村民就地享受了城市化的文明成果,按照“农民出资、政府补贴”，将农民房改造成老成都民居和仿欧式建筑以城市道路、污水处理、天然气等生活设施标准，完善乡村基础建设修建社区卫生服务中心、学校等现代化配套设施打造生态化景观，营造优美的生态环境通过实施拆院并院、拆企入园、建新拆旧等方式搞好土地整理，在不减少原有耕地面积的前提下，实现土地资源向土地资本的转变,构建农村保障体系，将农民纳入新型农村合作医疗，享有社会养老保险、城市最低生活保障金构建城乡教育体系，取消乡管学校，对农村九年制义务教育阶段的学生部分学费进行全额补贴构建农民就业体系，开发服务型岗位
16、，自主型岗位，争取社会型岗位，支持创业型岗位，增加公益性岗位，加快了农民生产方式的改变构建农村发展体系，加快农村集体经济改革，向股份化、公司化发展,乡村基础设施的城市化建设,保障失地农民享有同城市居民相同的权利、利益和生活保障,农民生活方式发生改变，不再把离乡进城作为进入现代化的唯一途径，而是就地享受城市化的文明成果,社会经济效益,案例成都三圣乡,小西德镇（Leavenworth）地处华盛顿州的国道2号公路沿线，曾为一个没落的淘金小镇，六十年代通过引入节庆活动重振小镇经济，现已成为美国最具知名度和特色的旅游小镇,最早因1860年的淘金热而繁荣发达起来；铁路的建设，带动大批建筑工人及家人涌入，小
17、镇经济更加繁荣；随着铁路重心迁往邻近小镇Wenatchee及美国19世纪30年代经济萧条，小镇经济开始衰退,历史,区位交通,Leavenworth植被丰富，自然环境较为卓越，是小镇发展旅游业的基础,60年代，居民们将许多具有德国巴伐利亚风格的建筑重新装修、粉刷，将小镇转变为典型的Bavarian Village；穿行于保留着浓厚的德国巴伐利亚传统色彩的建筑间，令人觉得仿佛是在欧洲的某个小镇,建筑风格,自然环境,Leavenworth镇位于美国的华盛顿州，国道2号公路沿线，隶属西雅图市,案例美国小西德镇,各式各样的节庆表演活动是小西德的魅力所在，体育活动更为其锦上添花,圣诞灯饰节：在十二月头三个
18、月末举行,秋叶节：9月26日至28日，举行大型的巡游活动,其他节庆：三月，空碗节四月，合唱节五月，春鸟节八月，品酒节,丰富多彩的节庆,各类体育活动,观鸟,钓鱼,骑马,独木舟,露营,高尔夫,漂流,山地车,游泳,滑雪,+,小镇每年举办20多个大型活动，一年四季都有节庆与活动不断，其中九月的秋叶节与12月的圣诞灯饰节最为引人瞩目,丰富多彩的体育活动更是为小镇的旅游业锦上添花,案例美国小西德镇,各种各样的节庆表演活动使得小镇充满生机活力，成为小镇的核心吸引力,案例美国小西德镇,小西德村是户外运动爱好者的天堂，从温和的观鸟步道，到激烈的乘筏漂流应有尽有,观鸟,钓鱼,骑马,独木舟,露营,高尔夫,马车,漂流
19、,爬山,远足,山地自行车,游泳,各种滑雪项目,夏季,冬季,注：上述项目来自Leavenworth官方网站,案例美国小西德镇,引入艺术和商业元素，增强游客的参与性,案例美国小西德镇,小镇拥有大量小规模的的酒店和汽车旅店，为小镇的旅游功能提供住宿配套,Bavarian Lodge（巴伐利亚旅社）的外景及部分客房,案例美国小西德镇,纵观小西德镇的发展历程，开发节庆旅游是其成功起步和持续发展的关键所在,目前，小镇已经成为娱乐、度假、休闲地目的地,阶 段,事件,重新探索小镇的发展思路,统一小镇的建筑风格为第一步,三大节庆推出作为小镇旅游的启动,围绕节庆活动，多种多样的旅游项目推出,小镇旅游全面发展,年代
20、初，公园艺术展和amberleaf 剧院推出，此后不断有各种旅游项目推出,年年，秋叶节、灯饰节、maifest节三大节庆推出,年，决定通过巴伐利亚主题来改造小镇,年，社区领袖接触华盛顿大学社会发展研究机构，寻找小镇发展道路,案例美国小西德镇,立足自身资源特点，拓宽农业的内涵和外延，实行农业与休闲产业互动融合的立体化产业发展策略是农业休闲小镇的核心发展思路；休闲小镇不同于普通的旅游景点，小镇发展首先需要塑造特色鲜明的主题，围绕小镇主题打造小镇休闲体系。多种多样具有吸引力的参与性活动是保持休闲小镇活力的关键，同时也是启动阶段提升小镇知名度的关键；在开发休闲旅游功能的同时，小镇环境的改善和美化是需要
21、首先考虑的工作；在休闲产业发展的基础上，休闲小镇可以扩展服务领域，组织度假、会议等活动。,战略层面,操作层面,策略层面,案例启示,战略定位 演绎区域升值定位,区域内可利用的资源主要有温泉、河景和林地等植被,水温：58，属热泉和高热泉，具有较高的开发价值温泉分类：微温泉（25-33）、温泉（34-37）、热泉（38-42）、高热泉（4399）、沸泉（100以上）硫酸盐矿泉，含有大量的钾、钠、硫氟、硫酸根等各种矿物质。,温泉资源,河景资源,植被资源,熊岳地下温泉资源初步勘测情况：,北临美丽的熊岳河，沿河打造生态景观带,区域内部具有花卉、果树、林地等众多生态植被资源,地块资源,从项目本体条件、市场空
22、缺、城市需求出发，借鉴案例给出项目的发展方向,项目本体条件,市场空缺,城市需求,项目位于非规划二产的重点区域，用地性质以居住、农田和绿地。项目交通区位良好，与鲅鱼圈连接便捷。生态环境优良，具有林地、河景和温泉等资源。,旅游存在产品类型趋同，温泉、海旅游资源得以认可，但缺乏特色文化融入。山、海、泉以形成特色旅游，而林为体现出应有的旅游价值。,营口正向以个人休闲旅游为主的旅游业发展高级阶段发展。郊区的时尚休闲旅游受到以白领为核心的城市中高收入人群的青睐，但巨大的市场需求远没有得到满足，市场发展存在较大潜力,案例借鉴,立足自身资源特点，实行农业与旅游产业互动融合的立体化产业发展策略；小镇发展首先需要
23、塑造特色鲜明的主题。多种多样具有吸引力的参与性活动。,差异化、高起点,以泉为魂、以河为源、以花为媒、以园为本文化创意、温泉休闲、养老为主体功能有效结合现代观光的温泉文化为特色、异域风情突出的温泉文化国际小镇,发展方向,产业发展战略：拉伸农业和休闲业产业链，实现两者交叉互动，实施立体化的产业融合发展战略,战略举措,农业产业化,休闲产业化,农业休闲旅游开发,农业发展战略举措：依托传统农业基础，大力发展都市农业，尤其是都市农业中的社会生活服务功能。,休闲旅游发展战略举措：围绕温泉主题，打造异域风情小镇，重点发展文化体验旅游；依托都市农业发展采摘、生态休闲等项目；充分利用林地资源，打造郊野公园；拓展休
24、闲产业外延，发展创意旅游和养老康体休闲游。,产业融合,农业产业基础休闲产业基础,农业要素 产业链休闲要素 产业链,延伸,延伸,交叉,立体化产业融合,开发基础,发展战略,休闲产业以文化体验为切入点，以养老康体休闲和创意文化旅游为核心，形成完整的休闲产业链条，引领休闲产业跨越发展,创新发展模式，提升核心竞争力,游客,产品,消费,文化吸引游客,满足游客需求,延长停留时间,提高消费意愿,提高文化体验对游客的吸纳能力，高效输送游客,休闲系统,打造多元旅游产品，包括温泉乡村养生游、养老康体休闲游和创意文化游等产品，提升满足游客需求的能力,提供便利的住宿娱乐等中高档配套产品，提高消费水平,市场占位,文化品牌
25、,产品复合,核心竞争力,温泉为特色,产业模式,温泉文化国际小镇美国郡 入画（View） 乐游（Stolling） 宜居（Dwelling）,整体定位,入 画,原味 风情 品质 人本。,人 在 画 中,水系色彩和建筑风格,美丽小镇 因水而生,水系复兴往日一个因水而兴的村落，今日满足人们逐水而居的梦想。充分利用熊岳河水系，引水入镇，汇聚于小镇中心。同时利用水资源，形成水上休闲乐园。,色彩与建筑的魅力,色彩、建筑、细节处处彰显异国风情！原汁原味的复制，人游其中仿佛置身北美小镇！,复制北美小镇中心，作为小镇异域风情的集中展示区,乐 游,畅 然 而 游,小镇中心都市农业郊野度假基地,激情 惊喜 生态 科
26、普。,小镇风格：北美风格规模&开发建设强度：占地约50亩，容积率控制在1.0-1.2业态：提供特色商业、餐饮、休闲娱乐等配套服务功能，是小镇的活力中心,小镇中心围绕温泉和创意主题，一年四季定期举办富有特色的主题文化活动，提升小镇的知名度和吸引力；并设置特色集中商业街区，满足人们逛街的乐趣。,生态餐饮：通过温度、湿度控制，营造绿色、健康、舒适的餐饮环境观光体验：体验采摘、农耕，享受乡土情趣养生展览：特色农产品的展览及销售生态游乐场：滑草、果园迷宫、垂钓农业高新技术园：现代设施农业展示区，融科技性、知识性、教育性、趣味性于一体,都市农业利用农业资源，发展以农家乐为主要形式的都市农业，倡导健康、养生
27、的乡村度假生活,自驾车营地满足市民日益增长的自驾游需求,郊野度假基地对现状林地进行合理的开发和利用，为游客提供私家车营地和拓展训练服务,拓展训练基地丰富游客户外活动，市场前景良好,宜 居,舒适 生态 人本 亲地。,悠 然 而 居,养老基地温泉度假安居示范,养老基地尊重原生自然环境、遵循人性化的设计原则，以“阳光、绿树、水”为基本元素，创造出一个安全、方便、舒适、亲近自然的理想养老居所,占地规模：约200亩产品：多层+小高层容积率：1.5市场：主抓养老客户，存在较大的市场需求,温泉度假充分利用温泉资源，打造理想的养生、养心之所；提供温泉乡村度假别墅会馆，满足市区高端人群近郊休闲度假、追求舒适生活
28、之需,占地规模：约180亩产品：温泉+别墅容积率：0.5,安居示范新农村宜居建设的典范，同享社会经济发展的成果，实现政府、企业、村民的多赢。,占地规模：150亩类型：多层板楼，住宅+配套容积率：1.0,在建的村民安置小区,通过旧村改造和村民安置小区的建设，集约利用土地，改善村容村貌。,项目将成为营口首个具有标杆效应的温泉文化国际小镇,营口首个具有标杆效应的温泉文化国际小镇,战略定位,文化标杆,社会标杆,经济标杆,培育国际文化和温泉文化，吸引创意集聚，达到“文化立村、创意兴村”追求以人为本的发展道路，促进农民增收和就业，较好改善农民居住环境和村容村貌，物质和文化双丰收环境保护下的乡镇发展，追求循环、持续的经济发展，居民富裕，政府有力，区域发达,投资预算,THE END！,
