1、金光华广场,2018/7/11,中原地产（深圳）市场研究部,2,2018/7/11,中原地产（深圳）市场研究部,3,营销策略,SWOT分析,业态分布,基本参数,区位交通,总结,项目定位,特色分析,2018/7/11,中原地产（深圳）市场研究部,4,金光华广场位于罗湖区人民南路与嘉宾路的交汇处，向北600米是东门老街，向南1200米是罗湖火车站，向西1000米是万象城。,金光华广场,东门老街,罗湖火车站,万象城,区位交通-区位,2018/7/11,中原地产（深圳）市场研究部,5,区位交通-交通,2018/7/11,中原地产（深圳）市场研究部,6,区位交通-周边配套,金光华广场周边环绕的写字楼有国
2、贸大厦，国际商业大厦，嘉里中心，发展中心大厦，彭年广场等，星级宾馆有新时代酒店，罗湖大酒店，彭年酒店，金碧酒店，阳光酒店，庐山酒店，鸿丰大酒店等，百货商场有钻石广场，柏丽广场，天虹商场等，居民住宅有置地逸轩，国际名苑，云峰花园等。,2018/7/11,中原地产（深圳）市场研究部,7,基本参数,2018/7/11,中原地产（深圳）市场研究部,8,特色分析,特色：配套有文化广场和商圈连通长廊 - 空中长廊：连通人民南商圈，便于客流转换；但设计绕道，未能新增客流量。 - 广场：晚间吸取客流较多，但未能新增有效客流；白天由于未设置方便客户休息设施， 且紧邻地铁，大多客流直接走地下通道，广场空间未能有效
3、利用。提袋率（估算） - 工作日客流量一般：提袋率50% - 周末客流量较大：提袋率70%,2018/7/11,中原地产（深圳）市场研究部,9,以国际标准衡量自身，以时尚标准丈量生活，以品质和诚信为经纬，将时尚和经典、文化和消费完美的融合于一身。揉合世间经典消费文化与现代精致生活。,关键词：国际，时尚，经典，文化，消费,项目定位-高中档路线,2018/7/11,中原地产（深圳）市场研究部,10,项目定位客户群定位,2018/7/11,中原地产（深圳）市场研究部,11,业态分布店铺分布总表,2018/7/11,中原地产（深圳）市场研究部,12,店铺总数：311个。主力店个数：4个，占比1.29%
4、普通店个数：307个，占比98.71%普通店个数：主力店个数77：1店铺总面积：88000平方米主力店总面积： 9800平方米，占比：11.14%普通店总面积： 78200平方米，占比：88.86%普通店总面积：主力店总面积8：1,业态分布概述,2018/7/11,中原地产（深圳）市场研究部,13,业态分布主力店分布,2018/7/11,中原地产（深圳）市场研究部,14,业态分布主力店各商户类别占比图(按面积）,2018/7/11,中原地产（深圳）市场研究部,15,零售业态占比最大，为80%；餐饮业态占比其次，为13%；休闲娱乐占比7%。,业态分布基本业态占比,2018/7/11,中原地产（深
5、圳）市场研究部,16,服装/鞋包类占比最大，为43%。其次为钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品类商户，占比为17%；再次为餐饮，为13%；家居生活，10%。,业态分布商户类别占比,2018/7/11,中原地产（深圳）市场研究部,17,业态分布各层商户个数分布,2018/7/11,中原地产（深圳）市场研究部,18,业态分布各层商户占比分布,2018/7/11,中原地产（深圳）市场研究部,19,业态分布各层商户占比简析,B2 第一大业态为餐饮业，占比40%。第二大业态是个人护理/药品/保健品，占比21%。其次，占 比较多的依次为钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品、家居生活，分别为13%和10%。,B1
6、 第一大业态为服装/鞋包，占比42%；其次为钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品，占比41%。餐饮占比 8%，为该层第三大业态。,L1 占比最大业态为服装/鞋 包，占比为65%。第二大业态为钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品，占比26%。,L2 占比最大业态为服装/鞋包，占比94%。,L3 占比最大业态为服装/鞋包，占比91%。,L4 业态分布较为多样，第一业态为家居生活，占比32%；第二为服装/鞋包，占比28%；第三为童装/ 玩具，占比21%。,L5 家居生活类商户占比最大，约35%；其次是美容美发/摄影/服务类商户，占比为32%。,L6 餐饮类和美容美发/摄影/服务类商户分别占比40%，影院/溜
7、冰场/反斗乐园类商户占比20%。,L7 全部为餐饮类商户。,2018/7/11,中原地产（深圳）市场研究部,20,业态分布-楼层功能导视,2018/7/11,中原地产（深圳）市场研究部,21,业态分布（金光华自定义分类）,2018/7/11,中原地产（深圳）市场研究部,22,业态分布（金光华自定义大类分布）,2018/7/11,中原地产（深圳）市场研究部,23,普通店铺：B2和B1，针对地铁客流设置店铺，价位相对较低。L1和L2，服饰类店铺分布密集，多为品牌名店。L3-L5，业态异质性强，店铺种类多样化。L6-L7，以餐饮为主。单个店面积占比较小，平均面积为245平方米。主力店铺：分布在不同楼
8、层，以引导客流。单个店面积占比较大，平均面积为2450平方米。,主力店与普通店单店平均面积比为10：1,业态分布店铺分布特点,2018/7/11,中原地产（深圳）市场研究部,24,潜在死角区,营销策略-动线分析之B2（地铁口）,2018/7/11,中原地产（深圳）市场研究部,25,营销策略-动线分析之B1（地面入口）,潜在死角区,2018/7/11,中原地产（深圳）市场研究部,26,中庭活动区,潜在死角区,街边展示面,街边展示面,街边展示面,车行出口,车行入口,车,营销策略-动线分析之L1（多个入口）,2018/7/11,中原地产（深圳）市场研究部,27,营销策略-动线分析之L2(长廊入口),
9、潜在死角区,2018/7/11,中原地产（深圳）市场研究部,28,营销策略-动线分析之L3,2018/7/11,中原地产（深圳）市场研究部,29,营销策略-动线分析之L4,2018/7/11,中原地产（深圳）市场研究部,30,营销策略-动线分析之L5,2018/7/11,中原地产（深圳）市场研究部,31,营销策略-动线分析之L6,2018/7/11,中原地产（深圳）市场研究部,32,营销策略-动线分析之L7,2018/7/11,中原地产（深圳）市场研究部,33,定位有序：地铁接驳区设置相对便宜的餐饮和购物店，针对性强。店铺布局：同质品牌分布密集，主力店分布紧凑。中庭利用：固定店铺，或作为各种仪
10、式及活动的展示舞台。空间营销：广告展示位置布局合理，有效利用平面和立体空间。,营销策略,2018/7/11,中原地产（深圳）市场研究部,34,营销策略-B1层商户明细,2018/7/11,中原地产（深圳）市场研究部,35,营销策略-B2层商户明细,2018/7/11,中原地产（深圳）市场研究部,36,营销策略-L1层商户明细,2018/7/11,中原地产（深圳）市场研究部,37,营销策略-L2层商户明细,2018/7/11,中原地产（深圳）市场研究部,38,营销策略-L3层商户明细,2018/7/11,中原地产（深圳）市场研究部,39,营销策略-L4层商户明细,2018/7/11,中原地产（深
11、圳）市场研究部,40,营销策略-L5层商户明细,2018/7/11,中原地产（深圳）市场研究部,41,营销策略-L6层商户明细,2018/7/11,中原地产（深圳）市场研究部,42,营销策略-L7层商户明细,2018/7/11,中原地产（深圳）市场研究部,43,SWOT分析,2018/7/11,中原地产（深圳）市场研究部,44,SHOPPING MALL不仅仅是众多店铺的聚集，而是有主次店铺之分的策略性商业综合体。所谓真正意义上的主力店，则是能够聚拢足够的人气，引领整个MALL的品牌与风格，在消化面积的同时为MALL创造主要租金收入且具有一定规模的店铺。主力店对MALL最深远的作用则是彰显出它的特质。而金光华并不存在这种真正意义上的主力店，因此它没有形成自己的特质。,金光华广场从区位优势到建筑设计、从周边配套到营销策略、从人气积聚到商业气质均呈现了一个成熟的SHOPPING MALL应有的品质。但其最大的遗憾在于没有一个真正意义上的主力店作为支撑，而主力店恰恰是一个SHOPPING MALL的灵魂所在。,总结：主力店缺位，特质在哪里？,谢谢观看Thanks!,
