1、贵州铜仁房地产市场调查报告,( 翰龙策划部 2012.7 ）,区位规划,市场环境,地块解读,总结与建议,Part 1 宏观环境,经济背景：GDP稳步增长，宏观经济转好,2009-2011铜仁地区GDP及GDP增速走势图,GDP呈现稳定增长，2009年和2010年增长速度都在13%左右。2011年增长速度较前两年相比更加迅猛，达到22%。,人均GDP增长迅猛，2009年至2011年增长了40%。,2009-2011铜仁地区人均GDP增速走势图,近年来贵州铜仁地区经济保持稳定增长，人均GDP快速增长，而这种快速增长的经济实力必将推动区域自身购买能力以及对外吸附能力的提升，从而加快区域房地产市场的发
2、展。,消费水平：居民可支配收入逐年提高,2009-2011铜仁地区社会消费零售总额,2009-2011铜仁地区居民可支配收入,2009年到2011年，铜仁市城镇居民可支配收入由9647元增长到13642,元，增长幅度明显。,2009年到2011年，铜仁市社会消费品零售总额由63.03亿元增加到89.88亿元，社会消费零售总额稳步增长。,产业现状：第三产业为主导,2009-2011铜仁地区产业结构特征图（单位：亿元）,2009-2011年，铜仁市GDP三大产业产值均持续增长，尤其是以旅游业为代表的第三产业，增长势头十分明显。,2009-2011铜仁地区各产业比重图,以旅游业为主导的第三产业占比逐
3、年加强，第二产业的占比也有所上升。由于铜仁市在旅游资源方面有得天独厚的优势，预测未来第三产业的占比将进一步增长。,2009-2011年铜仁地区旅游收入图,产业现状：旅游收入逐年提升，为铜仁地区经济添砖加瓦,2009年铜仁地区的旅游收入增速达到了 89%，2011年的增速达到87%，占当年整个地区GDP的32%。旅游业是铜仁地区GDP增长的主要动力之一，而且这种势头将持续较长一段时间。,宏观环境,市场环境,地块解读,总结与建议,Part 2 区位规划,区位：黔东门户，连接中西部的纽带,铜仁位于贵州、重庆、湖南三省市交汇处，是中部崛起和西部大开发的政策重叠之地；铜仁是连接中原和西南边陲的枢纽，亦是
4、开发西南片区和湖南、湖北市场以及承接“珠三角”地区的商品集散地，是地区行政公署所在地全市政治、经济、文化中心；,区位：贵州省辖地级市之一,2011年11月，国务院下发国函2011131号文件，同意撤销铜仁地区，设立地级铜仁市；铜仁市目前下辖2个区（碧江区；万山区）、4个县（江口县、石阡县、思南县、德江县）、4个自治县（玉屏侗族自治县、松桃苗族自治县、印江土家族苗族自治县、沿河土家族自治县）。项目所处区域万山区与碧江区即是铜仁市政治、经济、文化中心。,地块所处位置,规划：80万人城区人口规划,80万,到2015年，城镇人口达到32万；到2020年，城镇人口达到53万，在现有基础上增加35万人到2
5、020年，城镇人口达到85万，在现有基础上增加67万人,到2030年，规划铜仁城区居住人口为80万人，短期规划为2015年32万人，从人口规划来看，未来5-10年，铜仁城市的人口将出现爆发式增长，对商品住宅的需求量也会猛增。,规划：组团式发展,璧江区,万山区,铜仁未来城市空间结构为”片区组团状”中心城区形成“两大片区和三组团两大片区：锦江老城区、川铜谭木桥新城片区（暂未开始发展）三组团：大兴工业组团、灯塔仓储物流及工业组团、鱿鱼铺工业组团各组团之间相对独立，其功能各不相同，相互之间通过城市干道路网联系，构成有机整体,规划：先南拓，后北进的发展格局,地块所处位置,依据铜仁城市规划，铜仁市在未来将
6、呈现出先南拓、后北进的城市发展格局。而本地块所处谢桥（属于万山区）是未来几年的发展重点区域，市场前景看好。,地块所处位置,规划：老城片区是未来城市的核心区域,铜仁市2015年将大力发展谢桥（属于万山区），使之与老城区实现无缝连接，目前铜仁市政府机关已经基本集中在该区域，未来铜仁设立地区以后，现办公场地将变成万山区的行政中心。根据规划，谢桥（属于万山区）将建成一个以居住为主，集商业、贸易、行政办公、文化教育为一体的综合性新区。本地块所处位置即是未来的新区中心，拥有较大的升值潜力。,地块所处位置,老城片区,川硐-谭木桥新城片区（暂未开始发展）,小结,宏观环境铜仁整体宏观环境较好，经济稳步增长；随着
7、旅游业为代表的第三产业的快速兴起，铜仁市发展速度加快；人均消费能力快速提升，为房地产市场发展提供保障；区位规划到2020年，规划城区居住人口50万人，快速的人口涌入为房地产市场发展带来契机；先南拓、后北进的城市发展格局对本地块有利。本地块所在区域属于未来两年的发展重心，升值空间较大。,宏观环境,区位规划,地块解读,总结与建议,Part 3 市场环境,投资环境：铜仁房地产将进入快速发展阶段,2009-2011铜仁地区房地产开发投资表,全地区2011年房地产开发投资额60.7亿元，同比2010年的投资额28.83亿元上涨了31.87亿元。投资额大幅增长。,2009-2011铜仁地区固定资产投资表,
8、2009年到2012年铜仁市固定资产投资逐年加速，2011年增速更是达到86.6%，投资环境的利好对房地产的发展十分有利。,土地供需：受市场发展影响，土地市场活跃,铜仁市土地供应与成交面积（单位：平方米）,受铜仁今年房地产市场快速发展影响，土地市场也异常火爆，供应和成交大幅上升，2011年成交量达78万方，较2010年有明显增长。随着铜仁房地产市场的日趋成熟，土地市场的活跃状态将持续较长一段时间。,土地成交：成交土地主要集中在谢桥新区和川硐新城,近年来铜仁土地成交集中在谢桥和川硐，那么未来几年市场的主要供应也会集中在这两个区域，据市场调查，谢桥目前已集聚了两个大项目：“万和星城”150方体量，
9、“金鳞半岛”，随之而来的市场竞争将愈加激烈。,商品房供需：房地产市场供需格局较为均衡,2009年和2010年成交量大幅增加，高出2008年近一倍；尤其到2011年上半年，基本达到供需平衡；铜仁市房地产市场2008年刚开始起步，供求量仅二十万方，2009-2010年走势跳跃式发展；2011年土地成交量持续走高，未来两年房地产放量将增大。,房地产价格在2011年得到爆发式增长，从2500元过渡到3400元/平米，目前市场整体均价在3500-3800元/平方米之间，但部分楼盘已突破4000元。从2008年的金融危机以及2009-2010年房地产快速发展期，到国家出台的各项调控政策，均没有对当地房地产
10、市场造成影响，其主要原因在于，铜仁市场较为闭塞，受外界影响小，没有大量外来购房客户，价格上涨平稳。,商品房价格：商品房价格逐年稳步上升,市场潜在供应：潜在供应量大，未来市场竞争激烈,时代商汇天都锦绣景沿名都名城世家龙城御景公园道一号江华国际花果山6号锦江一品伊顿小镇金鳞半岛万和星城睿力国际,2010年,25万,50万,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,200万,150万,约40万,9万,22万,22万,2万,28万,5万,8.5万,4万,市场在建和即将动工的楼盘体量约350-400万方，年销量约40万-45万方，销化周期需要7-9年，市场供应将在未来几年爆
11、发式增长；,板块分布：谢桥将成为未来市场的主要供应板块,铜仁住宅市场划分为三大板块：老城区板块（供求主力），目前价格在3500-4000元之间火车站板块（老城区的延伸），目前价格在2800-3300元之间谢桥新政府板块（未来的供 应主力），目前价格在3000-3500元之间,别墅项目清水花园,建筑形态：独栋、双拼总套数：约20套左右户型面积：300-500 价格：6800元/，总价在250万左右去化周期：四年装修状况：毛坯开盘时间：2007年,别墅项目水晶江岸,建筑形态：独栋、双拼独栋套数：14 独栋面积：300双拼套数：24 双拼面积：260报价：3500元/（90万/套）去化周期：2年开盘
12、时间：2009年,建筑密度大，容积率高，除第一排江边独栋视野较好外，整个项目楼间距过于狭窄，私密性差，小区内无景观，难以体现别墅档次；,市面上供应的别墅产品力都相对较差，项目体量小，去化周期缓慢共性建筑密度大，容积率高，小区内无物业管理、无景观资源、无附带花园，难以体现别墅的价值及档次，去化缓慢；差异性清水花园，规模小，但是由于单套面积500平方米，总价250万过高，与整体市场价格脱节，20套别墅，销售周期4年。水晶江岸，共38套独栋+双拼，面积较小，独栋300平方，总价130万，双拼260平方，总价90万。其开盘初期成交缓慢，主要是受对面火葬场影响。但受利于火葬场搬迁，楼盘基本售罄。38套别
13、墅，销售期两年半。,别墅小结,高层：面积集中在100-120平米的三房，价格区间在3500-3800元/平之间，月均去化率约20-25套,高层小结,从房地产开发项目来看，规模开发正成为市场主流，正由过去的单体楼盘为主转为现代小区，庭院型的项目开发为主。产品本身差异化、个性化不明显，在售项目户型多以三房为主，面积多集中在110-140平方米，小户型体量十分小，建筑风格整体趋同的特点也十分明显，楼盘难以发掘核心卖点。区域价格差异不明显，整体均价在2012年上半年处于3500-3800元/平之间。高层的市场去化率情况较好，除个别滞销项目外，市场在售项目平均去化20-25套/月。从调研的各楼盘看，高层
14、整体品质都有较大可提升的空间，其小区楼间距普遍较小，对私密性的设计未加以考虑，绿化品质较差，而目前市场上比较认可的项目为“花果山6号”，纯板式建筑，花园式小区得到了当地客户的肯定。,客户分析：市场封闭，外来客户基本没有，市场客户以当地地缘客户、公务员、私营个体为主。投资意识比较淡泊，置业目的以自住为主。,房地产市场小结,铜仁市房地产开发投资呈高速增长，房地产投资异常火爆受城市规划影响，土地供应和成交随之上升，成交区域主要集中在谢桥新区和川铜新城市场供应量和成交量逐年环比上升，11年供求比为0.92，房地产市场处于正常运行商品房价格逐年稳步上升，到2011年上涨到3400元/平米，目前市场上整体
15、均价在3500-3800元/平米之间，少数高品质楼盘已突破4000元。市场在建和即将动工的楼盘体量约350-400万方，年销量约40万-45万方，销化周期需要7-9年，市场供应将在未来几年爆发式增长住宅市场主要以高层为主，别墅项目较少，而商业主要以住宅底商为主，洋房项目的品质感较差，整体品质都有较大可提升的空间市场封闭，外来客户基本没有，市场客户以当地地缘客户、公务员、私营个体为主。投资意识比较淡泊，置业目的以自住为主,宏观环境,区位规划,市场环境,总结与建议,Part 4 地块解读,地块位置：项目地块位于谢桥新区政府旁边，紧临305省道，昭示性和通达性良好,地块面积：135亩容积率：4.5地
16、块位于谢桥新区，305省道旁边，紧临谢桥新区政府，昭示性和通达性良好,地块现状：地块呈长方形，有利于社区规划布局，内部为小型土石山丘，约30米高，土石方工程量较大,1,2,3,4,5,6,7,8,1,2,3,4,5,6,7,8,1,铜仁会展中心,2,谢桥区政府,3,4,5,6,地块内部,地块内部,地块内部,铜仁商会（未建）,7,8,地块内部,地块内部,北面：会展中心和政府西面：305省道及34号地块南面：已拍出地块东面：荒土,地块SWOT分析,优势：地块位于谢桥新区政府旁边，地段位置优越谢桥新区目前是铜仁市重点打造区域，片区升值潜力具大地块方正规则，有利于社区规划布局地块紧临305省道，通达性
17、和昭示性良好,劣势：地块所在区域目前仍是相对陌生的区域，客户接受能力有限地块西面有一个加油站，会影响社区的价值项目开发商为外来企业，品牌知名度不高周边配套设缺乏,机会：谢桥新区目前是铜仁市重点打造区域，片区升值潜力具大随着谢桥新区的打造，项目所在地块将会成为新区的CLD（中央居住区）铜仁商会位于项目旁边，将为项目带来人气和客户群,威胁：宏观政策不明，市场投入量加大周边两个项目均为大项目，“金鳞半岛”，“万和星城”150万方体量，预计2013年入市，与项目形成同期竞争项目土石方量大，开发成本较高,地块小结,项目地块位于谢桥新区政府旁边，紧临305省道，昭示性和通达性良好谢桥新区是铜仁市重点打造特
18、区，片区升值潜力巨大，而项目位于新区政府旁，随着新区的打造，项目将成为新区的CLD（中央居住区）地块方正规则，有利于社区规划布局地块周边市政配套资源丰富，区政府、会展中心、体育馆、铜仁商会分布在项目周围，有利于项目溢价升值地块内部为小型土石山丘，约30米高，土石方工程量较大，会增加开发成本地块周边项目成大盘大规模开发，同期入市竞争加大,宏观环境,区位规划,市场环境,地块解读,Part 5 总结与建议,总结,本地块的利好在于：其一，宏观环境利好。铜仁房地产市场将进入快速发展期，市场前景看好；其二，本地块所处区位是铜仁未来两年发展重心，地块的升值潜力较大；其二，区域房价快速上扬，未来仍有较大的增长空间，项目的利润空间有保障；其三，铜仁房地产市场整体开发水平与营销水平不高，本项目的后发优势明显；本地块的短颈在于：其一，项目的土石方工程量巨大，开发成本相对较高；其二，项目周边未来市场供应量较大，易形成直接竞争。,本地块综合属性较好，值得收入开发,建议：收获此地块，合理控制开发节奏，提高项目的溢价空间。,
