1、南通优山美邸名邸月度市场跟踪提报2011.12,报告框架,第一部分宏观政策第二部分各地楼市第三部分南通市场,第一部分宏观政策,政策要闻1江苏:已执行房产限购令的城市明年将延续政策,苏州市住建局住宅产业处负责人昨日向记者表示，苏州限购政策在出台之初，本来就只有执行期限的表述，而没有截止期限的规定。“所以，并不存在限购是否到期、是否延续的问题，明年肯定还是会继续执行限购令。”据了解，苏州版限购令自今年3月3日起在市区范围执行。实施9个多月来，当地投资、投机购房大幅减少，房产成交量明显萎缩。至年底，市场观望情绪更为加剧，当地开发商低起价、特价房、“降价补差价”等营销手段层出不穷，但目前当地商品住宅日
2、均签约量也不过在30余套左右。而来自中国指数研究院的“百城价格指数榜”更显示，苏州市区房价在11月已出现了同比下跌的现象，跌幅在5%以内，相比省内其它城市仅环比下跌的现状，其房价回落速度明显更快。省住建厅相关部门负责人昨日也表示，目前没有听说任何有关限购令会放松的消息，就我省而言，已执行限购政策的城市，明年肯定还会延续政策。“限购政策应当是较长期的调控任务，取消限购需要外部环境的支持。不过，省里不会就明年的限购再出台一个统一的意见，而是由各市自行制定。”,政策要闻2江苏签订明年保障房军令状 竣工量纳入考核,12月22日，“国务院保障性安居工程领导协调小组”与地方政府在首都大酒店举行会议，签订2
3、012年的保障性安居工程工作责任书。此次会议中，江苏省也签订了明年保障房军令状 并且将竣工量纳入考核。这已是国务院第二次与地方政府签订保障性安居工程责任状。2010年底，为确保落实2011年全年开工1000万套保障性安居工程的“硬任务”，地方政府首次被要求签订“军令状”。在2011年签订“工作责任书”的基础上，2012年工作责任书有所变化，即不仅考核开工量，而且还首次将保障性住房的竣工量纳入全年任务的考核范畴，即地方政府在全年之内竣工的保障性安居工程数量必须达标。另据了解，2012年全年全国保障性安居工程开工总量基本确定在700万套以上，对2012年内竣工的保障性安居工程总量目标，初步确定为4
4、00万套。省住建厅相关负责人表示，对于明年全省的保障房建设计划，省里已经拟定，但具体的数字指标最早要到下周才能公布，可以肯定的是，明年的保障房建设套数起码会与今年持平，即应该不会低于45万套。,市政要闻1产业接轨 、园区共建 、南通成江苏海桥头堡,11月29日，我市30多家重点船舶及配套企业组团参加上海海事展。借助这一国际知名展会，我市船舶企业与来自世界30多个国家的企业进行交流，洽谈合作事宜。近年来，我市主动接受上海辐射，承接上海产业转移，开展园区合作共建，通沪合作书写新篇章，南通已成为江苏接轨上海的重要桥头堡和上海重要的经济腹地。以产业接轨为核心，全方位实施与上海的接轨。我市50%以上的企
5、业与上海有着直接业务联系，在纺织、服装、机械、船舶、电子工业等多方面承担着配套加工功能。近年来，我市每年在上海举办上百场各类推介洽谈活动，每年引进上海产业转移民资、外资近百亿元。与上海一江之隔的启东占尽地利，2005年启动的启东滨海工业园区抓住上海新一轮产业转移的机遇，六成项目来自上海。上海轮胎、熔盛造船、振华港机、上钢三厂、携程旅行网等龙头型、旗舰型大项目纷纷在各县（市）区生根开花。,市政要闻2南憩亭大桥桥身顺利拆除 为新建高架扎实布基,13日，经过半个月的紧张施工，南憩亭大桥桥面部分顺利拆除，为新建高架桥打下了坚实基础。南憩亭大桥改扩建是江海大道西延快速化改造工程中的一个重点和难点。据介绍
6、，南憩亭大桥采用的是桁架拱桥形式，跨度达到58米，由于跨度较长，在拆除过程中容易产生垮塌事故，存在一定的安全风险，同时拆除工作还不能对桥下航道通行造成太大影响。经过前期勘测和计算，在海事、航道等部门的协助下，整个拆除过程非常顺利。据了解，整个江海大道西延快速化改造结束后，在南憩亭大桥原址上会出现一座双向4车道的高架桥和两座地面桥梁，这一路段的通行能力将得以大大提高。,经济要闻1央行:经济热度指数跌破临界值 通胀预期大降,昨日，央行公布了2011年第四季度全国银行家、企业家和储户问卷调查报告。报告显示，一方面居民对未来物价上涨的预期已大幅回落；但另一方面，银行家、企业家认为宏观经济热度有所降低。
7、这一结果，似乎预示着经济正朝宏观调控的预期方向发展：通胀得到控制并稳步回落；经济增长即使出现一定程度的下降但也在预期之内。1.房地产已非居民投资首选报告显示，居民对未来物价上涨预期大幅回落，未来物价预期指数65.4%，低于上季和去年同期9.4个和16.3个百分点。具体来看，预测下季物价上涨的居民比例为36.8%，较上季度大幅下降12.8个百分点。事实上，居民作出上述预期的基础在于CPI在7月达到本轮通胀最高点6.5%之后，即进入下行通道。统计局数据显示，11月，CPI降至4.2%，这已经比7月的峰值低了2.3个百分点。2.经济“偏冷”感受上升央行对银行家的调查显示，宏观经济热度指数继续下降，两
8、年来首次跌入临界值50%以下，为48%。其中，23.6%的受访银行家认为当前宏观经济“偏冷”，这比上季度上升11.8个百分点。对下季货币政策，56%的银行家预期将保持适度水平；14.4%的银行家预期“趋松”，较上季提高10.9个百分点；29.6%的银行家预期“趋紧”，较上季下降24.8个百分点。,经济要闻2 11月人民币贷款增长5622亿元 存准率或再下调,中国人民银行14日公布的11月金融统计数据显示，货币供应增速再创历史新低，当月人民币贷款增长5622亿元，存款增长依然乏力。11月末，广义货币(M2)余额同比增长12.7%；狭义货币(M1)余额同比增长7.8%。当月净投放现金738亿元，同
9、比多投放133亿元。11月人民币贷款增加5622亿元，同比多增78亿元。分部门看，住户贷款增加1435亿元，非金融企业及其他部门贷款增加4183亿元。当月人民币存款增加3247亿元，同比少增2626亿元。其中，住户存款增加2103亿元，非金融企业存款增加3731亿元，财政性存款减少3763亿元。中金公司首席经济学家彭文生预计，未来央行将加大货币政策预调微调力度，在加大通过公开市场操作进行主动性投放的同时，继续下调存款准备金率。下次调整存款准备金率的时点可能在明年1月。,政策要闻结论,目前政策显示房地产市场调控不动摇的决心，抑制投资购房需求，以刚需购房者为主力需求；目前一线城市相继明确表态201
10、2年将继续执行限购，国内房地产一线城市限购延续几乎成定局。中央经济会议指出2012年要推进房地产税改革试点，明年一旦增加试点城市，这些城市可能放松限购政策。江苏住建局指出：明年将继续延续限购政策，作为限购城市，南通预计明年市场严峻。目前通城市场未出现全面房价下降现象，市场观望情绪依然较浓，对于南通来说，由于二三线城市的局限性、滞后性等特性，降价一说，似乎有些言之过早。,第二部分各地楼市,各地楼市一线城市,上海,北京,深圳,广州,供应方面：11月供应面积77.6万，环比下降了38%，同比减少46.62%去化情况：11月成交面积47.54万，环比下降36.7%价格方面：11月成交均价20206元/
11、 ，同比下跌9.73%，环比下降3.61%,去化方面：11月成交49.13万方，环比上月上涨7.42%，同比下降48.4%；供应方面：11月供应90万方，环比上月上涨50%价格方面：11月成交均价21069元/，环比上月下跌1.09%，与去年同期下跌6.29%,去化方面：11月深圳商品住宅房成交14.55万方，环比上月下降了26.4%价格方面：11月商品住宅房成交均价18757元/，环比上月下降1.5%，同比上涨3.98%,去化方面：11月广州商品住宅房成交55.71方，环比 减少17%，同比下降8%价格方面：11月商品住宅房成交均价10810元/，环比下降6%，同比下降4%,各地楼市二、三线
12、城市,扬州,常州,无锡,苏州,供应方面： 11月供应面积75.96万方，环比增加37.38%，同比增加39.1%；成交方面： 11月成交面积60.57万方，环比上涨了5.1%，同比增加15.2%价格方面：（ 10月价格未公布）,11月份扬州商品住宅合同成交9.04万,同比增加2.32%，环比增加61.6%，截止11月末累计可售商品住宅供应达到8.08万方,11年10月，常州供应面积43.84万方，成交面积26.45万方，成交均价7661元/环比减少了55%，同比下降了6.3%；成交量环比下降了1.5%，与上月基本持平，同比减少了65.56%。,11月份无锡市区商品住宅成交面积为35.81万；商
13、品住宅成交均价为8150元/，,各地楼市结论,从全国各大区的市场来看，基本呈现出全线下跌的态势，其中华中地区与华北地区的成交量约为去年同期的一半水平，跌幅分别达到了56.0%和47.5%；而其余5大区的成交量跌幅也在30%-40%之间。约有4成城市住宅成交均价较去年同期出现下跌，与金九银十相比，降价城市所占比例上升了1成左右，其中北京的跌幅最明显，达19.5%环比涨跌幅度超过10%的城市不足2成，大部分城市依旧维稳发展，没有出现过大的波动。其中成交均价出现下滑的城市约占6成，北、上、广、深一线城市的成交量虽涨跌参半，但签约均价却全线持续下探；另4成城市的房价虽出现不同幅度的上升，但上涨幅度均为
14、未超过5%。随着元旦、春节淡季的临近，再大规模的推盘也无法促进成交量出现飞跃，只会徒增楼市库存加剧后市的消化压力。,第三部分南通市场,预售及土地片区跟踪,商品房预售面积,12月南通市场预售汇总,数据来源：南通网上房地产信息系统更新日期：2011年12月27日,本月商品房预售面积78.3万，预售量环比增加59%、同比上升36.2%，以住宅为主；星月花园和星苏花园开盘共52万，占总预售面积66.4%,土地出让情况,2011年12月土地出让量较之前有所增加，共出让土地6块，建筑面积共143万方，主要以居住性质为主，起挂价在1700-5300之间；,预售及土地片区跟踪,普通住宅酒店式公寓,城北个案跟踪
15、中港城,中港城本月共成交2套，近几月成交起伏不大，房价下降是主导因素；市场不稳定、购房者依然处于观望情绪导致成交量上升不大,楼盘最新动态: 推出22#、23#、24#、26#四栋楼，剩余房源不多，面积在140、160、170平米左右，市场报价9000元/平米左右；二期下批房源预计2012年年后推出,城北个案跟踪保利香槟国际,保利香槟国际本月未发生成交记录，市场8153元/起价；目前在售7#复式公馆，面积114，附赠面积30,楼盘最新动态：保利香槟国际8173元/平米起，推出7#楼复式公馆，共64套房源，面积114平米，每套赠2房（约30平米），实际面积可达144平米，总价在110万-130万之
16、间优惠活动：购房送装修，购买100平米送5万装修建材礼券；购买100-130平米送7万装修建材礼券；130平米以上送9万装修建材礼券；准时签约全款优惠4万，贷款优惠3万,城北个案跟踪万科金域蓝湾,万科金域蓝湾本月成交全市排名第二，成交14套，首周“0”成交，下调存款准备金率，导致市场不稳定、观望情绪较浓，影响成交量,楼盘最新动态：万科金域蓝湾二期11月19日开盘，推11#楼，三房9800起，主力面积108平米和137平米，全款97按揭98折精装修：装修标准2000元/，装修品牌：科勒、方太、摩恩等,城北个案跟踪华强城,华强城本月未发生成交，主力面积段84-132、120-156；特殊项目（方特
17、乐园）、地段优势等是去化关键因素，后期产品竞争激烈；景观楼王、大面积房型、单价低实现去化保证,楼盘最新动态：华强城58#楼中央景观王座现已公开， 面积120-156平米，共33层。一期所剩房源数量不多，起价8888元/平，均价9500元/平优惠活动： 一次性付款95折，按揭98折；7天之内按时签约再享99折优惠。当天认购立减3万；现在从2009年1月1日到2011年12月15日截止,老城区个案跟踪万濠华府,万濠华府本月共成交1套，165平米毛坯房源、14500元/平；近两个月成交低迷，市场不稳定、总价较高,楼盘最新动态: 推出了5#、6#两幢毛坯房源以及12#楼精装修房源，共计170套左右的房
18、源，5#、6#楼毛坯均14500元/平米，户型面积为165平米，12#楼精装修均价17300元/平米，户型面积为194平米，可售户数151套优惠活动：总价直减8万，购毛坯房送大金中央空调。车位与住宅同步销售，售价15万元/位,老城区个案跟踪濠南君邑,濠南君邑本月成交1套，成交均价13500元/，较之前降价3000元/平米；目前尾盘在售，影响不大,楼盘最新动态：将于11月底推出23套LOFT办公房源，面积40-100平左右，目前正在接受预约，预约优惠存1万抵2万，总价52万起，具体一房一价。在售精装修公寓，剩余房源10套以内，主要是58平米的小户型房源，均价18000元/平米12套别墅已于7月中
19、旬对外销售，平均价格约2000万/套。公寓已于11月开始交房,老城区个案跟踪金鼎湾国际,金鼎湾国际本月未成交记录，市场报价17000元/,楼盘最近动态： 金鼎湾国际二期6#、9#、10#楼的房源在售：6#楼有88平及163平的户型，9#、10#楼主要为186平的户型，均价约17000元/平米，最低价13600元/平米，具体一房一价。1#、2#、4#、10#楼均已封顶，一期2#、4#楼将于2011年年底交房，二期将于2012年6月底交房，可售户数284套，带精装修,城东个案跟踪恒盛豪庭,恒盛豪庭本月成交2套，实际成交均价9300元/平米，较上月降价300元/平；通城全面降价、打折吸引购房者关注，
20、实现去化,楼盘最新动态：恒盛豪庭已全面公开，最低价8500元/平米起，户型面积在97-170平米之间，主要房源集中于11#、12#、13#楼，现购房享受全款99折优惠。恒盛豪庭现正进行车位对外销售，价格在11-15万/位不等，11万元/位的车位仅剩少量。现全部房源已基本封顶，正进行外立面的建设,新城个案跟踪中南世纪花城,中南世纪花城本月未发生成交，市场价格11000元/平，总价在93-145万；目前正进行蓄水活动、预约，下次开盘10#楼,楼盘最近动态：预计11月底12月初加推一期收官10#楼，现正进行预约；目前18#楼在售，面积在88-142平米不等，均价11000元/平米优惠活动：现只要订购
21、并最后签约10#楼就有机会参加最后的优惠活动，得奖者一名，得奖者无论购买10#楼哪套房源，都将以6000元/平的价格计算房价，且购买10#楼就送车位,新城个案跟踪玉兰公寓,玉兰公寓本月成交3套，均价15800元/，总价在120-280万之间；处于尾盘销售，可售户数34，均价价高导致去化困难,楼盘最新动态： 目前剩余18#楼20多套尾房在售，面积为80-180平米不等，均价15800元/平米，现购房全款98折，按揭99折。项目一期二期已交付，三期预计2012年10月份整体交付,新城个案跟踪学府雅居,学府雅居本月成交1套，总价较高、中南世纪花城热销截留客源等都是阻碍去化关键,楼盘最新动态： 目前1
22、#和10#楼在售，2#、3#、11#楼正接受预约登记，户型面积在90-130平米不等，最低价13800元/平米起，均价15600元/平米，现购1#和10#楼就可优惠150元/平,开发区个案跟踪中南军山半岛,中南军山半岛本月未成交，成交均价11000元/，在售花园洋房，面积140左右,楼盘最新动态：中南军山半岛为通城人民准备了一场主题为“惊喜平安夜，激情乐共享”别开生面的平安夜晚会，届时将在军山半岛的5000m双泳池豪华会所内举行，当晚中南军山半岛为大家准备了丰富多样的游戏，百家乐游戏、台球、乒乓球、幸运大转盘等，凡参与者均可以获得各种精美礼品，有紫砂壶茶具、品牌卡包、台历、毛绒玩具等你来拿,开
23、发区个案跟踪华润置地橡树湾,华润置地橡树湾本月未成交，市场报价9500元/；12月由于业主砸盘，关闭售楼部,楼盘最新动态：华润置地橡树湾现售房源为90平米-260平米不等的公寓及全石材别墅，其中公寓价格区间约8000-10000，别墅实行一房一价。于8月20号推出33#，35#楼两栋楼，户型面积包括为95平米，130平米，142平米和166平米。现购房全款可享98折，按揭99折的优惠。现正进行一二期工程的施工。,开发区个案跟踪景瑞18号,景瑞18号本月共成交0套，市场报价9000元/，12月业主砸盘，导致售楼部关闭,楼盘最新动态：目前45#、49#和46#楼在售，其中45#和49#为18层，4
24、6#楼为31层，户型面积为95平米，125平米和144平米，45#楼和49#楼均价9000元/平米，46#楼均价9400元/平米，现购房享认购95折的优惠优惠活动：特针对要推出的48#楼推出“幸福18享”助力购房计划，即购房可享受10万元家电基金（直接抵扣房款），另外还有特殊贡献人才购房1万优惠和1万元物业管理费（可直接抵扣房款）,开发区个案跟踪幸福天地,幸福天地预计明年上半年开盘，目前处于施工阶段,楼盘最新动态： 幸福天地位于星湖101内的临时售楼处已对外公开，预计明年上半年开盘。项目已于7月18日奠基，现正处于基础工程的施工阶段,开发区个案跟踪中港翡翠城,中港翡翠城12月成交3套，均价76
25、00元/平，成交面积87、110，总价低，具有去化支撑,楼盘最新动态：一期房源3#、4#、9#楼，其中3#、4#楼为17层房源，9#楼为30层，户型为ABCLK五种户型，面积在89-140平米不等，87平和110平最低5800元/平起，117平最低6000元/平，均价8000元/平，现购房可享全款97折，按揭99折优惠,开发区个案跟踪炜赋星湖邻里,星湖邻里本月成交0套，成交低迷，目前在售90、136，均价7780元/平起,在售,楼盘最新动态： 二期5#、6#、7#、8#、9#楼在售，共五栋274套房源，面积为90平米和136平米左右，均价8800元/平米，最低7780元/平米起，具体采用一房一
26、价的形式,个案跟踪合计,住宅市场结论,通城市场成交一片低迷，近期市场并没有推出新项目，主要为老盘成交居多，成交量一直下滑；目前由于存款准备金率下调，导致房地产市场不稳定、购房者观望氛围较浓，对市场的变化摸不透，有需求的购房者不敢出手，楼市望“楼”兴衰,预售及土地片区跟踪,普通住宅酒店式公寓,个案跟踪润华国际中心（SOHO）,润华国际中心本月未成交套数，均价12000元/、面积80-120，总价较高导致去化缓慢,楼盘最新动态：二期精装酒店式公寓部分润华尚品在售，均价12000元/平米，面积为80-120平米不等，届时邀请香港润澳管理酒店统一经营管理，五星级标准，包租六年，投资回报每年5%-8%，
27、逐年递增，现购房可享全款98折优惠,个案跟踪中南汇泉国际广场,中南汇泉国际广场本月未成交，目前均价26500元/；售49-86精装公寓，面积偏小不是刚需首选,楼盘最新动态：在售房源为18-21层共4层120套精装公寓，面积在49-86平米不等，目前仅剩余40套左右的房源，均价30000元/平米，三年包租优惠活动：现购房享全款93折，按揭95折的优惠。现售的二期房源预计明年6月交房入住。近期购房源就有机会获得十一南通体育会展中心音乐节门票精装修标准：3000元/,个案跟踪绿洲国际,绿洲国际本月未成交套数，目前报价14000元/；从8月开始新项目频繁开盘、自身项目单价较高，出现去化困难，目前在售4
28、5-84，房源量较少,楼盘最新动态：绿洲国际二期9-15层112套总裁公馆在售，户型45-84平之间，均价约14000元/平米，含精装3000元/平米，目前剩下20多套房源。,个案跟踪北城一品,北城一品本月未有成交记录，面积56-85，二期已经封顶,楼盘最新动态：北城一品7#楼均价8600元/平米，全款优惠2万，一次性付款98折（两项可叠加），总共15层，共计100套房源左右，面积56-85平米左右,个案跟踪鸿鸣摩尔,鸿鸣摩尔本月共成交0套，均价8800元/，成交面积在70-90之间,楼盘最新动态：鸿鸣摩尔SOHO公寓，均价8800元/平，面积70-90平米不等，目前剩余少量房源；二期商铺8共
29、90余间，整体对外销售，一层均价25000元/平，二层均价14000-15000元/平，面积30-50平米不等；优惠活动：全款98折按揭99,个案跟踪通富妇儿乐城,通富妇儿乐城本月共成交7套，成交均价6800元/，成交面积63,楼盘最新动态：目前2#-9#楼剩余商铺在售，面积主要在30-90平米不等，5年返祖后一层均价为21000元/平米，二层均价为11000元/平米，其中一层层高5.4米，二层层高4.2米，5年包租回报率高达43%。4.7米层高LOFT公寓目前在售8#和9#楼，面积为67平米，均价7600元/平米优惠活动：购买LOFT能享受98折的优惠，一次性付款的在此基础上再打99折。,个
30、案跟踪京扬数码广场,开盘时间待定，在进行开盘之前活动,楼盘最新动态：处正在进行“现场转盘送油卡”的活动：凭借身份证、驾驶证、行驶证即可参加，奖品为100-500元的加油卡。项目首期预计12月中旬开盘，总共有1060多间商铺，面积为20-120平，主力商铺面积为20-50平，最低20万起，均价在40-300万之间,个案跟踪合计,酒店式公寓市场结论,受到市场不稳定影响，住宅成交量持续下滑，观望氛围较强，酒店式公寓高总价、面积小，并不是目前购房者首选，通城明年市场依然限购，酒店式公寓明年依然低迷,预计下月开盘项目,本案项目跟踪,1.最新情况：即将推出22#、23#、25#楼，其中22#楼主要为260
31、平的大平层房源，23#楼房源面积为140平和170平，25#楼房源面积为130平和140平，现预约23#楼可有2万抵5万的购房优惠。目前在售一期19#、20#、21#楼，面积在92-176平米不等，均价8300元/平米，现还剩余少量特价房源。优山美地名邸项目现场会所于11月底即将对外开放,2.活动： 2011和融优山美地杯“我就是明星”青少年才艺大赛决赛完美落幕12月18日，售楼处一片欢腾，值此售楼处公开之际，2011和融优山美地杯“我就是明星”青少年才艺大赛决赛也在此开展。和融控股集团主办此次活动，意在展现南通青少年的才艺，培养青少年对学习才艺的兴趣，提高他们对才艺学习的热情。,3.成交情况：12月成交23套,Thank You!,
