1、2012年上半年重庆市主城区房地产市场总结报告,重庆铭腾汇景市场信息咨询有限公司二0一二年七月,0,目录 Contents,1,宏观经济及调控政策,2,2012年宏观政策汇总,2011年已出台最严厉调控政策（限价、限购），调控至今，除了延续之前的政策以外，在楼市调控上各部委反复强调坚持楼市调控巩固调控成果，并没有新政策出台。而地方政府迫于经济增长压力频频微调楼市政策，探寻调控底线。另一方面，上半年我国经济增速回落明显，为稳增长，央行2次下调存准金率，1次下调存贷款基准利率，实施稳健货币政策。,3,一再强调坚持调控，巩固调控成果,除延续前期政策外，无新政策出台,2次下调存准金率，1次降息，释放流
2、动性，稳增长成为重心,各方资源保证保障房建设，重抓保障房,土地出让再限制：容积率不低于1.0，禁毛地出让,各地方政府微调楼市,全国近40城市出台楼市新政，超八成地方新政获得通过或者被默许，触及限购、限价、支撑或变相支持投资类需求的政策均被叫停。,被叫停的楼市新政,NO.1时间：2011年10月事件：3类人群取消限购的佛山新政,NO.2时间：2011年11月事件：“放松对购房者的资格审查”的成都新政,NO.3时间：2012年2月事件：免契税还能享受财政补贴的芜湖新政,NO.4时间：2012年2月事件：“居住证满三年可买二套房”的上海新政,NO.5时间：2012年2月事件：称放松限价令仅为试行的中
3、山新政,NO.6时间：2012年5月事件：公积金余额不足可补缴的重庆新政,八招让地方新政“过关”,NO.7时间：2012年6月事件：首套房认定标准“认房不认贷”的河南新政,4,GDP与存准,11年开始受国际经济形势疲软影响，中国经济呈下行趋势，一季度8.1%的运行速度表现经济基本实现了软着陆，12年“保八”形式严峻，后期预计政府将采取“宽松货币”政策，扩大内需等手段来“稳增长”；率先采取了降存准的方式，11年底至今3次下调存准率，共1.5个百分点，释放资金1.2万亿。,5,利率与CPI,经济低迷，央行降息，针对储蓄分流、剌激消费需求和投资需求来拉动内需，稳定经济增长；2012年以来CPI低位运
4、行，通胀压力减小，为释放资金，扩大内需提供了基础；利率下行通道已经开启，新一轮的利率周期出现，信号已经释放，静待调控转向，陆续还将会有利率的下调情况出现，预计第二次将会在8月。,6,宏观经济（CPI、GDP）与调控,7,经济及政策总结,8,2012年上半年重庆房地产市场走势,9,2012年上半年成交走势,重庆楼市经历了08年调控下低迷的市场情况，09年政府救市的火爆，以及11年史上最严调控下的惨淡；12年政府虽然坚持调控基调，但是对经济层面出现松动，刚需市场回暖，其他产品稳定，价格出现上涨趋势。,10,2012年市场存量,截止6月底，重庆库存总量约1293万方，近期市场好转，供需比保持平衡，库
5、存压力依然较大；年均存销比由峰值11.1逐步下降为当前的7.9，但仍在8.0警戒线徘徊，随时可能上扬，对市场判断仍需谨慎 。,成交价格走势,11,成交结构变化,12年上半年整体成交结构不变，住宅成交占比近90%，商业商务占比10%；高层成交占比扩大，其余各业态微变。,09-12年整体成交结构,09-12年住宅成交结构,12,别墅成交结构,12年上半年别墅市场量涨价跌，龙湖紫云台表现突出，累计成交10万方，成交均价8400元/，对别墅市场影响较大。,09-12年成交走势,成交面积结构,成交总价结构,上半年年别墅成交量较前期有大幅提升，同比11年上半年上涨37%，环比11年下半年上涨30%；成交价
6、格维稳。别墅成交以200上下为主，300产品成交占比较去年同期有大幅提升；100-200万为主力总价段，总价结构基本保持不变,13,洋房成交结构,12年上半年洋房市场量涨价跌，城市中心洋房产品逐渐减少，洋房价格持续下行。,09-12年成交走势,成交面积结构,成交总价结构,上半年洋房成交量较前期有大幅提升，同比11年上半年上涨27%，环比11年下半年上涨28%；成交价格继续下探，同比11年上半年下降4%，环比11年下半年下降3%。洋房成交以120左右产品为主，120以下洋房产品成交占比扩大；成交总价结构基本保持稳定，80万以下产品成交占比扩大；受调控影响，部分区域价格优势突出，产品低价热销。,1
7、4,高层成交结构,12年上半年高层市场量涨价跌，各企业以价换量成效显著，上半年成交量较去年同期上涨约250万方；个别热销项目小幅提价。,09-12年成交走势,成交面积结构,成交总价结构,15,项目价格调整情况,2012年上半年企业成交金额排名,16,前十企业市场份额,整体市场份额,住宅市场份额,前十企业市场份额共计：32.79%,前十企业市场份额共计：33.29%,17,2012年上半年典型营销推广案例分享,18,龙湖地产：整合营销（新浪+晨报）,希望能够通过大规模的宣传造势，开盘取得轰动效应，首次开盘预计推出800套房源；,龙湖源著天街里，套内46-72的小户型住宅产品即将于6月份首开销售；
8、针对该类产品联合晨报已经新浪乐居，进行大规模的宣传推广；新浪乐居依靠网络电子商务系统进行推广宣传，已经于5月中旬开始；晨报通过硬广和软文进行宣传，本周正式开始；希望能够通过大规模的宣传造势，开盘取得轰动效应，首次开盘预计推出800套房源；本次活动合作单位，前期均不收取费用，以成效性来判定，通过媒体宣传成交的房源，以4000元/套给予媒体费用，其中晨报分得52%，新浪乐居分得48%。,19,龙湖集团：春季易房节,举行时间：3月8日11日共4天地点：北城天街、西城天街、星悦荟、水晶郦城、龙湖西苑、紫都城、蓝湖郡共7个展场；优惠：总款优惠10-58万，项目平均优惠幅度8%的促销政策；旗下8大在售项目
9、共计销售近600套，涵盖高层、商业、小户型、洋房、别墅等业态。北碚高端别墅项目“紫云台”以及位于大学城的全新商业作品“仟百汇”全新亮相，成为关注焦点。仅紫云台项目展台到访就有1000余组，现场登记近300组。共到访约21800人次，新房现场登记客户近4000人。展区规模，到访人数、成交情况都全面超越往届易房节；易房节期间，四个项目顺势加推，成交去化80%以上。活动期间成交套数近500套，成交额突破4亿元。,20,龙湖集团：网上房交会,龙湖官网活动专区点击量达18.53万次，参与网上报名人数近1500人 ；卖房1021套，特惠房源基本清空 ；针对新老业主的额外优惠，业主的忠诚度提高；,通过网上房
10、交会报名客户可享受1.5%的契税减半优惠，另外每个项目都有不超过15套的一口价房源及优惠额度约8万50万元/套的专属特惠房源，龙湖老业主再购房还有1%的额外优惠。,活动目的：此次龙湖网上房交会，延续龙湖今年以来奉行的“三快策略”，所谓“三快策略”即快速推货、快速成交、快速去化。鉴定不移的执行企业制定的“跑货”策略；企业首次进行该项活动，打政策擦边球；通过活动，对项目进行了新的一轮展示，同时通过高额的优惠带动销售；企业的业主忠诚度调查，下降了11个百分点，通过活动，加强企业的品牌影响，提高业主忠诚度。,龙湖九大项目部分优惠房源介绍：江与城：全景高层，林溪洋房，专惠8万30万元/套龙湖春森彼岸：千
11、万级滨江大宅，专惠50万元/套龙湖花千树：法式花庭小洋楼，专惠21万43万元/套龙湖源著：公园六栋全景高层大宅，专惠18万29万元/套龙湖至德路9号：大学城联排双拼别墅，专惠12万34万元/套；龙湖东桥郡别墅专惠15万27万元/套6龙湖紫云台：重庆新中央别墅区，千亩湖山巨著即将亮相，敬请期待7龙湖U城：大学城天街洋房，专惠9万20万元/套8龙湖仟百汇：大学城天街商铺，专惠17万32万元/套9龙湖时代天街：中央商圈天街小户，专惠8-10万元/套,21,棕榈泉国际花园：电话营销,棕榈泉本次利用CALL客公司资源，带来成交客户8组，成交金额1千万元，而本次蓄客15天，产生的营销费用仅4-5万元，远低
12、于线上推广。,22,2012年上半年土地市场总结,23,24,半年土地市场特征,整体土地成交溢价低，底价挂牌成交多；,政府为卖地，积极召开土地推荐会并主要降价卖地；,城市中心土地受各大企业追捧，小地块更受关注；,大部分品牌企业选择观望，拿地企业不多；,有需企业及实力雄厚企业大量囤积优质地块；,成交土地面积跟前3年同期相同，约8000亩，建设体量1200万方；,两江新区仍是土地交易最多的地区，占成交量的70%左右；,1,2,3,4,5,6,7,2012年成交土地情况,上半年成交64宗地，8226亩，1179万方，楼面地价2067元/。其中两江新区成交可建设体量762万方，占62%,2012年土地
13、成交情况一览表,今年以来土地市场有遇冷趋势，政府急于推地，土地供应量大增，部分区域地价试探性下调；无论从土地宗数、可建设用地面积和地块规划建设面积上来说，今年较前两年同期有较大增长；政府急于卖地，4月底重庆市政府牵头集中供地22宗。,2012年主城九区土地成交情况一览表,25,2012年成交土地情况,两江新区腹地北部新区是上半年土地成交的热点区域,礼嘉-悦来,大竹林,二郎-双山,渝北龙兴,蔡家,礼嘉-悦来-大竹林出让土地约3700亩，可建设体量550万方，楼面地价2500元/，多数地块容积率1.0-2.0，个别地块3.0左右；主要拿地企业：力帆、赢普、商社、高科、渝兴、渝高等。蔡家出让土地约6
14、00亩，可建设体量110万方，楼面地价1000元/，容积率1.9-3.7，金科、佳程在该区域进行土地储备。渝北龙兴出让土地约1800亩，建设体量140万方，楼面地价1140元/，容积率1.0-1.5，重庆航悦、中航技房产在该区域圈地。二郎-双山出让土地800亩，建设体量150万方，楼面地价2000元/，容积率2.9-4.8，个别1.2，保利、雅居乐、渝开发等企业入驻该区域。,26,27,2012年成交土地情况,成交重点地块分析,逸居乐实业上半年最高溢价地块逆市低价进驻蔡家占地21亩，体量4万方，容积率2.5，净地单价500万/亩，楼面价2988元/，溢价率82%,捷创发展逆市较高溢价拿地，地价
15、最高地块占地35亩，体量11万方，容积率4.6，净地单价1532万元/亩，楼面价4968元/，溢价率42%,力帆地产出入地产大力扩张，总价最高地块占地323亩，体量65万方，容积率3.0，净地单价682万元/亩，楼面价3408元/，溢价率16%,保利石坪桥保利再次圈地西城占地171亩，体量55万方，容积率4.8，净地单价797万元/亩，楼面价2474元/，溢价率1%,雅居乐地产雅居乐重庆再添一项目占地179亩，体量35万方，容积率2.9，净地单价389万元/亩，楼面价1994元/，底价成交,金科地产逆市低价进驻蔡家占地292亩，体量37万方，容积率1.9，净地单价160万/亩，楼面价1265元
16、/，底价摘牌,航悦地产逆市较高溢价拿地，建筑体量最大地块占地1637亩，体量131万方，容积率1.2，净地单价89万元/亩，楼面价1111元/，地价摘牌,2012年成交土地情况,1月、4月应政府要求，出让土地量比较大；出让单价水平平稳，溢价水平低，挂牌出让为主。,注：溢价率统计范围为可统计到底价的地块，溢价率=(地块成交总价合计/地块底价合计-1)*100%,(16%),(15%),(5%),(0%),(0%),应黄市长财政回款要求，2012年4月底价出让土地，根据今年计划，下半年还有约32宗，建筑面积约600万方土地将出让。 政府通过西部新城、茶园新城、两江新区的发展规划，建设土地量充足；两
17、江新区战略地位高，范围大，土地储备量大，是后期土地供应的重点。 在国家宏观调控倡导下，政府将以普通住宅供地为主，并是维持稳定的供应量。,(22%),(6%),(3%),(2%),(1%),(4%),(0%),(0%),(2.4%),(1.1%),(0.6%),28,2012年成交土地情况,2012年上半年成交土地可供建设体量1237万方，与前几年相比有约1000万方的体量缺口，下半年土地供应形势依然严峻,注：2007-2008土地供应量因历史原因数据无法追溯,29,主城区土地流拍、底价成交宗数（宗）,非底价,底价,流拍,终止,1月,6月,5月,4月,3月,2月,0,19,0,0,0,0,1,2
18、,0,1,1,2,1,9,3,6,6,5,2012年1-6月份底价成交48宗土地，非底价成交6宗土地，另有16宗土地终止交易。流拍土地较少，说明政府努力促进成交，在土地价款上也可以做适当让步。,2012年成交土地情况,底价挂牌成交地块多,30,成交前十地块,成交大宗地块以三北（两江新区）为主，两江新区将迎来高速发展,31,成交前十地块,成交大宗地块以三北（两江新区）为主，两江新区将迎来高速发展,32,2012年仅金科成交蔡家地块4.6亿，37万方；雅居乐成交大渡口地块6.9亿，34万方，力帆金开大道拿地，22亿，65万方。其余为新兴放开企业。,拿地前10名分析,当地政府企业拿地占比提高，新企业
19、进军地产较多，品牌企业拿地量缩减，积极性变低,33,土地储备面积及新获项目详情盘点,富力、和记黄埔、龙湖地产土地储备量为前三位，今年上半年仅金科及保利进行土地储备,注：1、为便于比较，所有开发商的土储建面均为“合同面积”，即地上面积。 2、目前土地储备的“建面面积”=所有项目的原始建面面积-已开盘面积；“已开工面积”“已开盘面积”“已销售面积”,34,2012年下半年市场预测,35,1-6月楼市反弹原因,多重原因刺激需求，楼市成交量快速提升,调控松动频繁,政策触底信号出现，刚需恐慌再涨,信贷刺激,信贷政策明显松动，市场入市杠杆能力增加,成交偏向刚需,低价项目占比明显增加,标杆房企依然主导降价,
20、平价项目多,消费者恐慌,担忧市场再反弹的购房者再现恐慌,最困难时期过去,市场走出冬季，最困难时期已经接近过去,36,下半年政策预判,政策有保有压，环境适度宽松，报复性反弹可能性小,多部位再次重申调控继续维持力度，未放松,调控依然维持一定力度,房产税,将在总结上海和重庆的基础上扩大试点范围，二手房的税收征收环节不断加强，已实现全国住房系统联网；对持有多套物业和投资交易均不利,十二五,经济增长目标放缓，靠投资快速拉动经济发展模式暂时结束，对房地产完全放开手脚的可能性较小,地方不断试探中央底线，促交易量上涨,地方适度微调促成交,37,市场低温调整,限购、限贷、限外、限价多项限制性措施加剧不松动，楼市
21、总体调整格局基本确立经济发展疲软，中央有微调促经济发展的政策，下半年还有继续下调存准和利率的空间,市场保持结构性变化,市场已经转为刚性、自用需求主导格局，中小户型、中低价位、紧凑改善成交为主力，投资性购房受抑，但通胀环境依然伺机进入抄底；外围供应集中和存货的压力，促使部分开发商主动或被动调整策略，迎合市场刚性需求 ；,半年业绩良好，价微涨,政策微调，企稳契机,今年上半年60%的开发企业绩完成达标或有超出，下半年回款压力有所缓解，多数企业将选择微调涨价销售，特别是地段、产品、周边资源均有优势的项目，但是涨价幅度不会太大。,尽管政策基调是坚持不动摇，但地方微调以自救的阶段性机会，需要好好地把握：抓紧时机出货！,后市预判,量在价先，量价微涨。整体市场依然维持一定调控压力，刚需成为市场主体，改善为辅，投资被挤压，微调肯定存在,38,后市预判,预计全年成交量将突破2000万方，建面均价7200元/，平均涨幅6%左右，7、8月平稳过渡，9月开始发力，10月达顶峰,39, Copyright Centaline Group, 2011,Chinas Real Estate Market Outlook | 32,Thanks for your attentionMay you a good day!,40,
