1、2016 年上半年上海房地产估价师理论与方法：估价业务来源渠道考试试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、下列关于容积率的计算式，正确的是_。A容积率=建筑基底占地面积 地块面积B容积率 =地块面积建筑基底占地面积C容积率 =土地面积总建筑面积D容积率=总建筑面积 土地面积 2、市场趋势的分析方法中，_就是通过直接询问消费者在某一时期需求哪些商品及其数量来进行分析的方法。A购买者意图调查法B销售人员意见综合法C专家意见法D时间序列分析法3、不属于房
2、地产调整状况的内容是_。A经济状况调整B区位状况调整C实物状况调整D权益状况调整 4、_的成交日期应与估价时点接近。A可比实例B要约案例C指数实例D加权实例5、在成熟的房地产市场中，是房地产业的主体。A：房地产开发经营业B：房地产咨询业C：房地产经纪业D：物业管理业E：房地产估价机构必须加盖公章 6、下列关于拆迁估价机构和人员，表述错误的是。A：拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票、拆迁当事人抽签以及采用拆迁当事人能够协商一致，共同接受的方式确定估价机构B：受托估价机构可以转让受托的估价业务C：估价报告应当由专职注册房地产估价师签字D：估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者
3、是拆迁当事人的，应当回避E：房地产估价机构必须加盖公章 7、某可比实例价格为 2000 元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为_元/m2。A区域因素B1C2D3E权重 估价对象 可比实例F0.5 100 90G0.3 100 90H0.2 100 125 8、某房地产开发项目的总开发成本为 2600 万元，竣工后的销售收入为 4500 万元，销售税金及附加为 248 万元，应缴纳的土地增值税为 370 万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（） 。A45.05%B49.31%C58.86%D63.6% 9、不应计入收益性物业经营费用的是(2008 年试
4、题)A：抵押贷款利息B：公共设施维修费C：房产税D：物业保险税E：借款合同 10、对投资项目或投资方向提出建议，是_阶段的主要任务。A投资机会研究B初步可行性研究C详细可行性研究D项目的评估和决策11、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的_。A60%B70%C80%D90% 12、代理法律行为所产生的法律后果，直接归于的行为。A：代理人B：被代理人C：第三人D：相对人E：执行层的组织协调 13、商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是_存在差异性。A房地产开发企业的特点B城市区域功能C购房者的需求D城市地理环境14、负责一级房地产估价机构资质许可。A：
5、国务院B：国务院建设行政主管部门C：中国房地产估价师与房地产经纪入学会D：省级政府建设行政主管部门E：执行层的组织协调 15、某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用 3 年时间建成商品住宅。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为_年。A47B57C67D77 16、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是。A：估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B：估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C：估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D：估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去E：工业用地的监测点评估价格 17、_是指针对某物业类型
6、，分析其市场内部不同档次物业的供求关系，并从市场发展的实际情况出发，判断供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。A房地产产品结构B房地产供求结构C房地产投资结构D房地产总量结构 18、禁止发布房地产预售广告的是。A：在划拨土地上开发建设的房地产B：已设定抵押的房地产C：未取得商品房预售许可证的房地产D：没有选聘物业管理企业的房地产E：执行层的组织协调 19、根据中华人民共和国刑法规定，国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是_。A三年以上六年以下B二
7、年以上五年以下C三年以上七年以下D五年以上十年以下 20、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是。A：出租的房地产B：自用的房地产C：餐饮的房地产D：营业的房地产E：工业用地的监测点评估价格 21、关于利息的计算，下列说法不正确的是。A：按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息B：还款当年按年末偿还，按全年计息C：每年应计利息=(年初借款本息累计+ 本年借款额2)贷款利率D：“气球法” ，是指借款期末一次偿付全部本金和利息E：借款合同 22、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是
8、_。A待开发房地产开发建设开始时的具体日期B待开发房地产建设发包日期C取得待开发房地产的日期D房地产开发完成并投入使用的日期23、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是_。A房地产投机B物价变动C财政收支状况D居民收入水平 24、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的。A：配套设施建设的限制B：房地产使用管制C：房地产权利的设立和行使的限制D：房地产相邻关系的限制E：工业用地的监测点评估价格25、已知某房地产剩余使用年限为 35 年，在报酬率为 10的情况下，房地产价格为 4500 元若报酬率为 8，剩余使用寿命延长至 40 年，该房地产的价格为。A：4451 元B
9、：4500 元C：4549 元D：5821 元E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列符合房地产广告要求的有。A：房地产广告中对价格有表示的，应当清楚地表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限B：房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，可以以所需时间来表示距离C：房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中应当在广告中注明D：房地产广告中涉及面积的，应当表
10、明是建筑面积还是使用面积E：预售、预租商品房广告不得涉及装修、装饰内容 2、估价所需的资料包括下列几个方面_。A对房地产价格有普遍影响的资料B对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料C类似房地产的交易、成本、收益实例资料D反映估价对象状况的资料E反映估价对象权益和区位状况的资料3、2002 年 3 月某人以 4.5 万元的预付款订购了一套售价为 30 万元的期房，2003 年 3 月该项目交付使用时，楼价上涨到 33.6 万元，则其预付款的收益率为（） 。A12%B13.4%C80%D125% 4、某建筑物已建成 10 年，预计尚可使用 40 年，残值率为 4%，该建筑物的成新率为_。A75
11、%B79%C81%D84%5、从事房地产经纪活动的基本条件是_。A取得房地产经纪人协理从业资格B取得房地产经纪人执业资格C取得房地产经纪人员相应执业资格证书D取得房地产经纪人执业资格并经注册生效 6、建筑规模一般在 13 万之间，服务人口在 1030 万人，年营业额在15 亿元之间，该物业为。A：市级购物中心B：地区购物商场C：居住区商场D：邻里服务性商店E：借款合同 7、 土地管理法规定：“中华人民共和国实行土地的_，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 ”A公有制B私有制C社会主义公有制D集体所有制 8、下列关于需求函数数学表达式中，说法错误的是。A：将影响商品需求的各种因素作为自变量B：将
12、需求作为因变量C：将影响商品需求的各种因素作为因变量D：将需求作为自变量E：将供给作为自变量 9、下列关于工程量清单计价法中的建筑安装工程费构成，表述正确的有。A：建筑安装工程直接费由直接工程费和措施费组成B：直接工程费是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费C：措施费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中工程实体项目的费用，包括环境保护费、文明施工费等D：建筑安装工程费依然由直接费、间接费、利润和税金构成E：税金是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价内的企业所得税、土地使用税 10、 建设用地规划许可证主要规定了（） 。A用地性质B位
13、置C面积D界限E建筑容积率11、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（） 。A在建工程抵押估价业务B城市房屋拆迁补偿估价业务C该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务D正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务 12、一个估价项目中的价值类型，本质上是由（）决定的。A估价委托人B估价师C估价目的D估价对象 13、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用_和长期趋势法相结合进行估算。A比较法B收益法C成本法D路线价法14、某商业大楼建造期 2 年，建成 8 年后补办了土地使用权出让手续，土
14、地使用年限为 40 年，建筑物的经济寿命为 35 年，评估时该建筑物的折旧年限应取_年。A35B45C48D50 15、结构施工图的特征是。A：各建筑部位具体构造的施工依据B：用来表示各种承重构件的布置、形状、大小、材料、构造及其相互关系C：主要表明建筑结构专业的设计内容，同时也反映建筑、给水排水、暖通、电气等专业对结构的要求D：指导结构施工、编制预算的依据E：指导施工组织设计和施工进度计划的依据 16、依代理委托方的不同，物业代理可以分为_。A联合代理B买方代理C独家代理D卖方代理E双重代理 17、城镇基准地价内涵包括。A：容积率B：土地使用税C：土地开发程度D：土地使用年限E：征地补偿费
15、18、当贷款综合风险度超过_时，为高风险贷款。A50%B60%C80%D90% 19、下列关于房地产广告的表述中，符合有关规定要求的有。A：仅介绍项目名称的房地产广告，可不载明商品房预售许可证书号B：在集体土地上建设的房地产发布销售广告应载明集体经济组织名称C：预售商品房广告不得涉及装修装饰内容D：在房地产广告中表示项目位置，可以用乘坐公共交通工具所需时间来表示距离E：房地产广告不得含有承诺为入住者办理“农转非 ”的内容 20、价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且_的一种分配方式。A应急物品B一般物品C特殊商品D稀缺物品 21、下列用地中，可以采取协议方式出让国有建设用地使用权的是。A：商业用地B：商品住宅用地C：非营利的社会团体用地D：娱乐用地E：执行层的组织协调 22、下列保险种类中，属于政策性保险的有_。A社会养老保险B农业保险C巨灾保险D失业保险E出口信用保险23、从可否流通及流通范围的广度，可以将物品划分为。A：允许流通物B：限制流通物C：禁止流通物D：特殊流通物E：一般流通物 24、通常简称为“两税一费”的，并不包括_。A营业税B所得税C城市维护建设税D教育费附加25、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（） 。A较乐观的估计值B较保守的估计值C过高的估计值D过低的估计值E可能的估计值
