1、龙湾七街商业运营管理中心 熊琦,经营之道,社区商业,目录,Index,第一章、社区商业概述,第二章、社区商业发展历程,第三章、国外社区商业借鉴,第四章、龙湾七街运营现状及解决方案,社区商业的定义 社区商业的分类 按商住比分 按步行距离分 按物业类型分,社区商业概述,社区商业，是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。服务对象：周边居民目的：便民、利民、提高生活质量服务人口：5万人以内服务半径：2公里以内总规模：3万平米以内,社区商业定义,社区商业分类,按商住比分,按步行距离分,居民,1、步行5分钟到达“便利店”，约300m,2、步行10分钟到达
2、社区商业街，约500m,3、骑车15分钟到达购物中心,社区商业分类,按物业类型分,龙湾社区分布图,社区分布图,龙湾七街商业类型,龙湾别墅住宅建筑面积：232627龙湾七街建筑面积：7000商住比为：7000/232627= 根据商住比分类法，龙湾七街属偏外向型社区商业,3%,目录,Index,第三章、国外社区商业借鉴,第二章、社区商业发展历程,第一章、社区商业概述,第四章、龙湾七街运营现状及解决方案,国外社区商业发展历程 国内社区商业发展历程,社区商业发展历程,20世纪50年代在美国诞生目前，国外发达国家的社区商业已经成为居民综合消费的载体、社区商业向大型社区购物中心方向发展。社区商业的管理工
3、作从一开始单独的物业管理慢慢丰富，包括：物业管理、营销管理、财务管理、安全管理等诸多方面。,国外社区商业发展历程,随着我国城市化进程和房地产业的繁荣而出现浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社区商业模式相比还有较大差距。 一般都由小区物业进行管理，少数聘请专业物业公司进行管理上世纪90年代末，政府开始意识到开发社区商业的必要性，98年全国第一个邻里中心在江苏工业区开始正式营业。,国外社区商业发展历程,目录,Index,第三章、国外社区商业借鉴,第二章、社区商业发展历程,第一章、社区商业概述,第四章、龙湾七街运营现状及解决方案,国外社区商业管理特点 案例分享,国外社区商业借鉴,服务于城郊居民，一站满
4、足式生活服务中心。实行连锁经营，重视业态组合。专业开发、运营分离。,国外社区商业管理特点,案例分享,加州圣地亚哥Delmar Highlands Town Center,案例分享,特点：以露天停车场为中心布置商业，临停车场近的商铺是旺铺 除三个主力店以外，其他物业都尽可能的分割,案例分享,2007年业态类型,案例分享,案例分享,新加坡模式 根据居民规模确定社区商业规模。社区商业功能结构清晰，业态明确。新邻里中心成为新加坡社区商业的主要代表形式。,Lot 1 Shoppers Mall,案例分享,目录,Index,第四章、龙湾七街运营现状及解决方案,第二章、社区商业发展历程,第一章、社区商业概述
5、,第四章、国外社区商业借鉴,龙湾七街业态运营现状 三种类型社区商业铺位面积比 三种类型社区商业铺位个数比 龙湾七街业态运营目标 龙湾七街业态规划核心 业态运营与整体系统规划,龙湾七街运营现状及解决方案,第五章、社区商业经营管理,龙湾七街业态运营现状,三种类型商业的铺位面积比,三种类型商业的铺位个数比,数据来源：百度文库（社区商业操作手册）,数据来源：百度文库（社区商业操作手册）,龙湾七街运营现状及解决方案,数据来源：百度文库（社区商业操作手册）,龙湾七街运营现状及解决方案,数据来源：百度文库（社区商业操作手册）,龙湾七街运营现状及解决方案,外向型社区商业特点 面积较大的铺位占有较大的面积比 小
6、面积铺位个数相对较多，占62.2% 内向型社区商业特点 面积较大的铺位面积比例相对较低，对外辐射力弱 小面积铺位个数占绝对优势，为88.6% 偏外向型社区商业特点 大面积铺位相对外向型社区商业降低 小面积铺位个数也占绝对优势，为79.3%,龙湾七街运营现状及解决方案,数据来源：百度文库（社区商业操作手册）,龙湾七街运营现状及解决方案,第五章、社区商业经营管理,龙湾七街业态运营现状,龙湾七街与三种类型社区商业的铺位面积比,第五章、社区商业经营管理,龙湾七街业态运营现状,龙湾七街与三种类型商业的铺位个数比,Problems & Tips,可考虑将6号楼分成上下两 个铺位出租，增加业态丰富性,招商工
7、作中尽量避免将小面积铺位合并使用，鼓励商户增加营业范围,201-500铺位总面积 及总个数都远高于 同行业 水平，导致对外辐射能力弱,小面积铺位总面积及总个数都远低于同行业水平，直接导致社区服务业态空缺,业态调整比较,2008年数据,目前数据,5年时间，以上业态租金平均值增长23%备注：无名杂志社只计入面积，因其不交租金，在测算租金平均值时不计入内,龙湾七街业态运营现状,第五章、社区商业经营管理,龙湾七街运营现状及解决方案,面积（）,第五章、社区商业经营管理,龙湾七街运营现状及解决方案,与外向型、偏外向型以及内向型社区商业各业态面积比例对比,业态面积比,数据来源：百度文库（社区商业操作手册）,
8、增加灯杆旗,Problems & Tips,Problems,Tips,社区服务类业态资源流失，超市以及其它社区服务类业态面积比远低于同行业水平教育培训类业态面积比远高于同行业水平单位产租能力低，且品牌认知度不够,招商工作中优先考虑社区服务类业态如：洗衣店、早点铺、ATM等尽量避免引进教育培训类业态创造新的产租能力高、且商业其品牌极易进入或参与的社区商业终端方式；,成立服务监督小组，小组成员业主代表、商户代表、物业及商管成员，定期对商户服务态度、产品质量等进行评比，按评比结果制定改善服务体系的措施；逐步开展内部培训，提高自身素质以便更好服务于人。计划内的培训内容包括：商务英语、项目管理、效率管
9、理等。,服务质量提升篇,增加灯杆旗,商业氛围提升篇,商业街内与人视线平齐的广告资源非常有限，应开发新的广告资源模式以加强商业氛围,Problems,Tips,形成高品质、高活跃度的社区生活；从单一的房地产开发转变为品牌化的优质社区开发， 高效的促动住宅的销售与价值；取得良好的认同，使公司认识到商业地产的价值不止体现在财务报表上，社区商业价值的提升最终会拉动住宅品质的提升;实现对公司其它商业项目在设计、定位、招商以及运营等方面核心价值的输出。,龙湾七街业态规划目标,龙湾七街业态规划核心,引进新的社区服务业态；鼓励现有商户开发展示销售新终端；将C2C、B2C、C2B、B2B等传统电商模式融入到商业运营中，促进社区商业的繁荣；良好的商业运营、物业管理以及配套设施提高社区生活的品质。,C2C,B2C,C2B,B2B,展示销售新终端,业态运营与整体系统规划,感谢聆听！,
