1、虎门国际轻纺城整体招商销售操盘报告,喜迎门营销策划部2014年6月30日,赢商网-运营中心,最专业“商业地产在线商学院”,海量专业资料每日更新中!资料下载地址:http:/ 虎门商业市场研究,一,市场概况,二,虎门大道商业,三,连升路商业,中科数码城,虎门大道,乐购,金色家园,富民双子城,都市华庭,柏景豪庭,新城大厦,能源华庄,华联大厦,黄河中心,虎门步行街,连升路,虎门万达,国际轻纺城,金地项目,国际购物中心,地标广场,虎门地标,机遇,2、服装产业品牌化拥有中国驰名商标1个、中国名牌产品3个、国家免检产品12个、广东省著名商标16个、广东省名牌产品11个。产业转移引导加工贸易企业向研发、设计
2、、品牌塑造、销售、售后服务等内容延伸。,1、服装产业庞大,衍生办公需求市场全镇工商注册服装加工企业2000多家,全镇服装生产量达到2亿件(套),销售总额近140亿元。各类面料辅料批发市场9个,形成一平方公里的布料辅料销售批发集聚区。,4、良好的规划1.以服装为龙头,加强产业链的配合;2.以企业为主体,加强“产政研”的结合;3.以文化为底蕴、大力发展品牌战略;4.以“引智”为依托,增强企业创新能力。,3、服装交易市场繁荣现有大型专业服装批发商场22个,商铺10000多家,经营面积达300000多平方米,主要集中在富民时装城周围一平方公里的商业集聚“中心区”范围内。,虎门服装产业庞大,支撑起写字楼
3、市场需求!新中心区写字楼市场尤其受到市场关注!,虎门服装产业地位,虎门服装产业发展历史,萌芽阶段上世纪70年代后期至80年代初期 ,虎门人到香港或深圳进行的小商品贸易,商品新颖,导致购物趋之若骛,逐渐形成市场。雏形阶段80年代中后期,镇政府因势利导, 将琳琅满目的市场集中经营,形成规模。此时,来自全国各地的购物者摩肩接踵,人流如潮,交易活跃。 发展阶段1993年 “富民商业大厦”开业,之后镇政府提出“鼓励引导扶持推进壮大提高”的思路, 服装产业快速发展。壮大阶段进入21世纪,虎门服装已由“量”的积累开始上升到“质”的突破。虎门已成为享誉国内外的服装名镇。,回顾20多年来虎门服装产业的发展历程,
4、我们可以清楚地看到,虎门服装完全是走过了一个从无到有,从小到大,从少到多,从低到高,从弱到强,从无牌到名牌,从无序到规范,从自发到自为的艰苦地创业历程。,服装商业区内有大型服装专业批零商场18个,经营服装商铺达8,600家,商业网点分布密集,区内商场可优享客流、配套、物流等优势资源。,专业批发市场情况服装(成衣),名铺城时装名店,百老汇时装商场,韩国时装名店,连卡佛时装商场,名店时装商场,新浪潮时装商场,百家商场,时代时装商场,百丽时装商场,新时代时装商场,富民商业大厦,大莹东方国际时装城,裕龙时装批发市场,宜家服饰,大莹女装城,荣大商业中心,黄河时装城,永发商场,虎门产业布局现状专业市场,目
5、前虎门主要布辅料专业商场6个,集中分布于虎门汽车站周边,借助交通优势形成集群聚合效应,对外竞争力强。,(注:辅料包含拉链、钮扣、织带、垫肩、花边、衬布、里布、衣架、吊牌、饰品、划粉、钩扣、商标、线绳、填充物、配件、印标条码等),专业批发市场状况布辅料,服装商业区:以富民商业大厦为核心,方圆1公里为范围的服装批发专业市场聚集地,多个商场直接相连形成群集效应;布料商业区:以虎门国际布料交易中心为核心,方圆1公里为范围的布料辅料专业市场聚集的布料商业区;零售商圈:现有的零售商圈即服装商业区,零售网点多分布于服装专业市场周边。,虎门的第三产业的发展以服装业为主导,目前已形成两个商圈:,服装主导的商圈发
6、展状况,问题一:经营混杂、人车拥挤、配套差、土地空间有限,问题二:中高层次消费外流现象严重,阻碍商业发展,商圈升级的必然,服装产业中心发展规划,虎门服装产业重心转移,发展规划:未来虎门将形成服装销售批发传统商圈、布料辅料供应商圈,环高速新商圈三大服装商圈;规划项目:富民国际商贸城、富民服装商务中心二期配套市场、富民精品鞋城、富民创丰服装商务中心、富民国际大酒店、虎门新客运总站七大项目,占地逾百万平方米,投资额数十亿元。,传统服装商圈,布料辅料商圈,环高速新商圈,规划范围:虎门大道与连升路交汇处。规划定位:以商务办公为主,集零售商业、配套居住为一体的综合功能区。分区规划:沿虎门大道北片区以商务办
7、公为主,商业金融设施为主;南片区以配套居住为主,兼具部分商业与商务功能。,从城市规划来看,项目位于虎门CBD片区,为城市未来发展的核心,同时邻近虎门的商务、商业轴线,项目有一定发展空间。,虎门中心片区发展规划,虎门大道:虎门城市商务、商业轴线,老商业中心,新商业中心,虎门大道中心片区,新政中心区,按虎门政府的战略布署,未来虎门将形成服装销售批发传统商圈、布料辅料供应商圈,环高速新商圈三大服装商圈,服装行业以三个主要商业焦点为中心发散性分布 。,虎门服装三大商圈,传统服装商圈,布料辅料供应商圈,环高速新商圈,虎门服装三大商圈,富民服装批发城项目名称:富民服装批发城开业时间: 1993年营业面积:
8、 3.6万经营业态:各类服装经营模式:批发为主、零售为辅铺位数量: 1500余间物业管理费:一般为业主缴纳,含在租金中租 金: 5000-7万元/平米/月;售 价: 8000-20万元/平米,服装产业代表个案分析,入口环境,周边环境,铺位格局,交易现场,大堂人流,市场凌乱,商业形象不高,黄河时装城,项目名称:黄河时装城开业时间:2004年营业面积:11.8万经营业态:时装批发、超市百货铺位数量: 1400余个物业管理费:租 金: 4000-6万元/月/平米售 价: 4000-10万元/平(12年使用权),主入口,开 间:3.5-6米进 深:4-12米主流面积: 以18-30平米为主,也有小部分
9、面积在15平米以下;商铺内层高可自主分隔。租 期:1-5年免 租 期:视租期长短而定,一般在5个月以下,基础指标分析,铺位规划,内部格局,商场走道,商场大堂,规划合理,富民国际布料交易中心,项目名称:虎门国际布料交易中心开业时间:2002年营业面积: 15万(三期)经营业态:布料,辅料铺位数量: 1800余个物业管理费:租 金: 80-350元/月售 价: 2-18万元/,开 间:3.5-6米进 深:6-12米主流面积: 以24-35平米为主,也有小部分面积在12-19平米及150平米以上;商铺内层高可自主分隔。租 期:1-5年免 租 期:6个月以下,基础指标分析,内部格局,市场外墙,商场内街
10、,规划较好,商业形象高,临街铺面,富民时装城优势:1、地理位置优越,交通便利;2.经营品种齐全;3.有着丰富的市场资源。4.有效的经营管理;5.浓厚的商业氛围; 6.客流量大;7、联动经营优势 ;8.经营时间早,管理经验丰富。 劣势:1、周边服装批发市场正在瓜分经营份额;2、租金偏高。比黄河时装城的租金明显偏高。黄河时装城优势: 1、地理位置优越,交通便利。2、起点高,规划合理,市场定位准确。3、经营富有特色。劣势: 1、知名度不及富民批发市场高;2、市场经营模糊:市场定位以批发为主,零售为辅,事实上批发客户不多;3、 周边市场瓜分经营份额。富民布料交易中心优势: 1、地理位置优越,交通便利。
11、2、规划科学,定位准确。3、市场成熟。劣势: 1、规划铺位较多,市场容量有限;2、 周边市场瓜分经营份额。,优劣势对比分析,服装产业发展结论,未来若干年,服装产业依然是虎门重点发展和重要支柱产业,本项目运作需仅仅把握政府支持的方向。,服装产业的升级将促使市政建设的飞跃发展,本项目存在基础即是顺应这一正确趋势。,庞大的服装产业,为虎门写字楼市场的发展积蓄了巨大的潜力,项目后期运作需捉住这一市场需求的共性。,结论,第一部分 虎门商业市场研究,一,市场概况,二,虎门大道商业,三,连升路商业,富民服装双子城项目位于虎门新商圈核心,顺应国际服装的发展潮流,承接虎门老商圈升级换代之需,以规模化,复合化之规
12、划,高起点引入国际品牌服装,与国际时尚同步,强势打造珠三角地区最高端的“精品女装”时尚双子城。,金色家园商业主要客户为社区业主及部分周边居住人群为主,商业定位为以满足生活需求为主的“社区型”商业。,乐购商场是虎门大道上最大的购物超市之一,由于交通便利性的影响,为该区域居民的首选超市,物品齐全,但是乐购的商场及超市档次一般,经营状态差,目前已被华润万家收购,未来将进行重新包装升级。,中科数码城是中联大厦底部的三层集中性商业,由发展商自持并统一经营管理,定位为虎门首家大型原创数码文化主题商场,打造虎门规模最大、学科最全的教育培训基地,外围商业租金水平较高,商场内部目前经营状况一般,但出租率较高。,
13、都市华庭是由一层部分街铺、二三四层写字楼及住宅组成,街铺及写字楼由发展商自持并统一经营管理,商业出租率达100%,写字楼出租率达90%。,柏景豪庭是虎门城市豪宅的代表项目,商业定位为以满足生活需求为主的“社区型”商业,地理位置优越,商业出租率为100%,租金高。,富华和新城大厦是虎门中心区老社区,由部分底商和商住楼组成,整体商业因地理位置优越,商业氛围浓,且对面为太平医院,出租率较高,但因无人经营,租金水平比周边项目低。,华联大厦是虎门中心区老社区,由2层商业加6层住宅组成,整体商业自发培育形成且商业氛围浓,对面为太平医院,因地理位置好,人流量大,但因项目档次感低,租金水平不高。,能源华庄地处
14、虎门最老的豪宅片区,2003年建成,由2栋高层及别墅组成,高层临街有4层商业,业态都较高端,与对面的华联大厦形成差异化,租金高,经营情况良好,一二三层无空置铺位。,黄河中心即黄河时装城1-4层部分商业,共1万平,是虎门商业绝对的标杆,目前正在认筹,认筹量100个,出售15年使用权,对外报价一楼均价10万。,虎门步行街是集休闲、购物、娱乐、餐饮为一体的主体性商业步行街,目前出售45年使用权,发展商统一经营管理10年,主力商铺面积在5-40平。,第一部分 虎门商业市场研究,一,市场概况,二,虎门大道商业,三,连升路商业,虎门国际购物中心是虎门目前功能业态最全、档次最高、购物环境最好、品牌云集的大型
15、商业综合体项目,2012年开业,返租3年,因目前经营状况不佳,不对外销售(商铺主力面积在10-30平之间),目前以招商经营为主。,地标广场打造虎门最时尚的集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的购物中心,满足顾客一站式的购物需求,目前是虎门连升路上顾客购物、休闲、文化娱乐的首选 ,但之前的商业销售情况较差,后转为统一招租经营管理。,虎门地标总体商业5.3万平,其中A区为大型购物中心,BC区为带产权临街商铺。以前A区为岁宝超市+百货+橙天嘉禾电影院+溜冰场,因经营不善而重新进行包装定位,现定义为地标国际电子城,目前正在招商中。,A区,BC区,概况:东莞虎门地标国际电子城是一家大型IT产品购物中心,现已隆
16、重招商经营模式:统一招商经营管理进驻优惠:免租6个月招商范围:品牌电脑、电脑组装、电脑配件、办公设备、办公耗材、网络工程、监控防盗、安防对讲、电脑维修、时尚数码、手机配件、摄影器材、音像软件、电子工具 小家电,虎门国际轻纺城定位为布辅料专业市场,位于虎门镇布辅料商圈内,兴裕辅料城和国际布料交易中心旁,一层商业带70年产权发售,二三层商业统一招商经营,目前剩余11套内铺在售,6月份即将毛坯交楼,预计2015年初开业。,金地时代广场,虎门金地项目:原定位:定位BLOCK生活休闲街区,打造为虎门首个体验式商业街区,开放、休闲、富有亲和力,空间丰富的中央商业广场,集时尚购物、娱乐天地、商务休闲、缤纷美
17、食、精工华宅等丰富业态于一体,打造虎门高端商务生活街区,独立全街铺,买一层送一层。现定位:考虑到虎门商业市场的激烈竞争,已经确定把商业体量缩减为5%,仅有少量社区底商。,虎门万达项目:商业类型:城市综合体项目占地:11万平项目建面:46万平预计开盘时间:10月18日,1、虎门商业主要集中在虎门大道两侧及连升路两侧,商业体量大、业态定位同质化严重;2、虎门大道西侧商圈以黄河时装城为核心,以服装批发类为主;3、虎门大道中段商圈以华联大厦、能源华庄为核心,以餐饮、电器、美容纤体、百货、零售、片区生活配套等业态为主;4、虎门大道东侧商圈以乐购为核心,以百货、培训、餐饮、家私、银行服务、社区服务、社区零
18、售等业态为主;5、连升路南端商圈以地标广场为核心,以传统零售百货中心为主,目前经营状态不佳;6、连升路北端商圈以国际布料城片区为主,主要经营布料、纺织品的批发,除此之外其他商业形态经营状态不佳。,第二部分 项目定位研究,一,项目分析,二,项目定位,三,项目业态定位,项目地处虎门镇人民北路(博美路段)与连升北路交界处,距离虎门汽车站不足200米,东北为政府规划50米宽主要干线,位于虎门布料批发集散地中枢。项目四面环路、铺铺临街,可谓投资经商的财富港口。,项目,国际布料城,项 目,客天下辅料城,汽车站,富民布料市场,虎门万达广场,项目周边有富民布料市场、虎门国际布料城、财富布料市场、博美辅料市场、
19、宏发布料市场、兴裕布料辅料市场,目前筹建的有客天下辅料城,虎门万达广场,商业氛围浓厚,特别是布料、辅料商圈已经形成。,本项目位置所在: 处在虎门的布料辅料商圈核心; 位于高速出入口,为周边多个镇区进入虎门的必经之地; 广深莞轻轨在所在区域经过,城市主干道、汽车站就在旁边; 连升大道,处于规划中的城市发展主轴线; 临近大型商业综合体; 综合地块面积考虑,判断一块土地的价值可以有三方面, 第一:地段, 第二:地段, 第三:地段. - 李嘉诚,关键词: 布料商圈+ 虎门门户 + 升值潜力,结论,第二部分 项目定位研究,一,项目分析,二,项目定位,三,项目业态定位,虎门国际轻纺城,属性定位:虎门首席服
20、装配套商务总部,形象定位:虎门国际布料辅料设计一站式采购中心,第二部分 项目定位研究,一,项目分析,二,项目定位,三,项目业态定位,一、整个业态布局,充分考虑虎门服装产业现状,及周边布料市场的现状。二、差异化,与周边现有的市场差异化。三、充分考虑服装产业的上下游关系,提供一条龙服务及服装产业配套的,一站式解决。四、业态之间相互配合,相互促进。,业态规划原则,整体业态布局,一层,二层,三层,时装面料,餐饮,西装面料,提花面料,牛仔,毛呢,粗纺、网布、针织布,餐饮,花边蕾丝珠片,纽扣,拉练,烫片,烫图,烫钻,压克力,树脂,爪钻,五金,餐饮,版房,电子商务,品牌制版公司,制版培训学校,商务配套,锁定
21、目标客户对商务办公配套服务的需求1、商务服务中心可与酒店相结合2、设置多功能会议室3、商务服务中心业务内容包括: 中英文秘书服务; 企业注册服务; 公用资料库; 相关涉外、贸易政策咨询; 相关会计、律师、报关咨询联系服务; 复印、传真、电脑维修等配套服务; 私人便利服务; 物流配套,第三部分 项目整体营销策略,一,项目整体营销策略,二,项目招商销售思路,三,项目经济测算,总体营销策略招商为主,带动销售,整体增值推广思路形象先行,支撑定位招商思路品牌先行、强化定位销售思路双重收益、双重保险,项目周边氛围营造,昭示性强的指示牌,灯杆旗 彩旗,第三部分 项目整体营销策略,一,项目整体营销策略,二,项
22、目招商销售思路,三,项目经济测算,招商销售思路:,一楼招商思路:1、协助业主招商,收取佣金。(公司相对省事,但不利于整体招商,同时会打乱业态规划不利于项目旺场) 2、整体返租,统一招商。(有利于整体招商和业态规划,对项目的整体运营和旺场有促进作用,能整体提高项目价值)二楼招商销售思路:整体招商,返租或带租约销售。三楼招商销售思路:只招商不销售,以便宜的租金吸引商家过来,营造项目的整体氛围,等项目旺场后,定向销售或融资。,品牌商家先行,带动整体;全面启动,营造氛围;外区招商,带动本地;招商带动销售。,第三部分 项目整体营销策略,一,项目整体营销策略,二,项目招商销售思路,三,项目经济测算,项目货
23、量分析,1#1762 1717 1741 2#1124 1124 1126 3#1079 1079 10794#3801 3691 3696 13935# 1239 1239 1239,周边市场租金,市场比较法项目租金,根据市场比较法项目二楼售价,租金反推法:价格论证过程根据市场综合情况比较,参考时点租金价格为70元/月。具体推算论证如下:通过公式:收益率核心租金*12/市场售价计算各项指标预计本项目的收益率(M)在4%-6%之间根据收益还原法的定价原则公式计算本项目的均价区间:P月租金*12/M 假设本项目核心租金70元/月,投资收益率4%-6%之间推出:P1=70*12/4%=21000元
24、/平方米,P2=70*12/6%=14000元/平方米两者取核心均价静态比准初判:17500元/平方米,售价演算法:价格论证过程项目一层销售均价为50000元/平方米,按常规二楼均价在一楼均价的基础上打六折,因此二楼均价为:50000*0.6=30000元/平方米。虎门国际布料城二楼价格为20000元/平方米,按比较法得出:二楼均价为20000元/平方米,两者取核心均价静态比准初判:25000元/平方米,最终核算价格为:17500*0.4+25000*0.6=22000元/平方米,项目租金策略:第一年 免租 第二年 免租半年 第三年 租金打八折 第四、五年 正常收租 第六、七、八年 租金每年递增5% 第九到十年 租金每年递增6% 第十到十五年 租金每年递增8%,租金收益测算表:,十五年合计:80893万元,第一层56988万元,第二层13068万元,第三层9367万元。,销售收益测算表:,一层:租售,二层:售租,三层:租售,Thanks!,