1、东盟国际城定位报告,谨呈：广西易大房地产投资有限公司,本报告严格保密2014-04,业态定位及布局,目录 CONTENTS,崇左东盟国际城定位于市级商业圈，高起点规划，奠定现代商业发展基础；世界范围内，体验购物休闲方式已经成为现代商业发展趋势；广西商业发展已经进入购物中心发展阶段，购物中心之间竞争激烈，增加特色餐饮、娱乐化业态比例，引入并注重国际商业体验式购物理念的打造；整个崇左商业发展层次较低，随着城市发展，亟需商业层次的全面提升；崇左作为地级市却又没有个市级辐射的商圈，也没有一个市级影响力的大型商业中心，做为一个献礼崇左立市10周年的政府重点项目，东盟国际城有负责定位高档，定位为一个有市级
2、影响力的城市综合体；崇左城南新区，崇左全新打造的行政、商业、生活中心，代表了崇左城市形象，更吸引了崇左消费力的塔尖人群，东盟国际城定位应向中高端看齐，以迎合市场需求；,定位的市场机会,1,2,3,4,5,6,市场定位：商业属性界定,从市场环境和项目商业属性分析，本项目商业属于市级中心商业区，满足150公里范围周边人群、商务人士及旅游人群的需求。部分目的性消费商业将会辐射整个东盟。,市场定位：经营主题,根据区域规划发展要求、片区商业特征，消费力、商家反应、以及项目的优劣势及规模来确定项目定位。 本项目目前将引进大型超市、百货、影院、人妖演艺、家电商场等主力店和次主力店，通过各大主力店品牌号召力和
3、人流带动，首创区域规模较大，功能齐全的综合性体验式商业中心，有效补充和引领区域商业空白点；并将购物与休闲娱乐融合，通过餐饮、娱乐带动零售，各区、层层都设有餐饮、娱乐；打造一座全新的体验式愉悦购物中心。项目经营主题：城市级商业综合体 其功能集零售、娱乐、餐饮、康体、星级酒店及商务办公等功能于一体，为崇左市又一全新体验式购物中心，全面满足区域不同人群的消费需求。,本项目整体形象定位,陆路东盟门户崇左城市商业中心40万东盟国际城都市综合体融FBC金融中心、五星级酒店、东南亚风情、免税商城于一体,定位阐述： 国际都市综合体随着零售业的发展，越来越多的国际品牌进入中国零售市场，国际化已经成为购物中心的发
4、展趋势； 东南来风情购物中心时尚的购物场所，风情的人妖表演及东南亚美食、对追求品位的消费者的吸引力是巨大的，同时也能体现出整个购物中心的形象与档次。 免税商城引入多年运营经验的中国免税，打造广西最大免税商场最优化吸引本市消费力，更有吸引方圆上百公里的周边消费力和旅游过境人士，以致于打造成为东盟陆路目的性消费最强购物胜地；,城市综合体的目标消费群组合,酒店的消费群体,写字楼的消费群体,住宅的消费群体,购物中心的消费群体,目标消费群,2,1,3,4,购物中心目标消费者定位,以主力店目标消费群体为主的，家庭月收入在4000元、个人月收入在2500元以上的消费者,根据百汇地产所掌握的信息资料显示，20
5、01年万象城制定发展方案，目标消费群体定位在家庭月收入在3000元、个人月收入在2000元以上，2004年底开业后，随着市场的变化，目标消费者定位不断往高收入者方向调整； 与万象城早期消费者定位比较，两者时期相差10余年时间，考虑到物价、居民收入水平的变化 ，本项目消费者定位是符合中档为主偏高档的商业定位。,万象城消费者定位参考,购物中心目标消费群体定位,考虑到本项目的定位和整体性，本项目的零售部分也将主要针对中高收入阶层,背景资料 2035岁 新近成家立业/单身贵族/企业、商务人士 有一定的经济基础消费特点 关注并体验式、娱乐化 崇尚个性、品味 注重细节 讲究格调,背景资料 3545岁 家庭
6、稳定，事业有成 稳定的经济基消费特点 有较高的品牌忠诚度 目的性消费 消费能力强 注重提高生活质量，享受 生活,重视教育与健康,具有一定的消费实力，注重品牌、生活质量，喜欢优雅的环境和情调，愿意尝试新事物，体验式消费的追随者,购物中心目标消费群体特征,小资,中产,共同特点,购物中心目标消费群体需求特征,体验互动满载而归,Life Style,东盟,美食,风情,休闲,文化,聚会,生活服务,购物,家庭,新潮,免税,时尚,特色体验,特色、体验、欢乐、舒适、休闲的购物环境,五星级酒店时尚百货主力店大型超市主力店精品家电主力店特色演艺中心,购物,餐饮,娱乐,服务,定位依据,区 域：崇左城南新区，崇左市1
7、0年打造崇左行政、商务、生活新中心,地 段：各政府行政部门、国企小区、商业中心腹地，城南新区核心区域,交 通：2条崇左城南新区主干道环绕，新的客运中心旁边，监控高速路口,竞争对手：与其它竞品项目的传统家庭式定位错位竞争，引领和互动,空 白：广西无中高端体验式购物中心、主题性特色商业综合体,规 划：片区重点发展行政中心，配套发展高档生活区、商贸交易业,开 发：多个大型综合性商业项目，增强商务商业功能，促进商圈升级,未 来：随着新项目开发，高素质人口的导入,规 模：项目约37万平米大体量，商业集合力及辐射力强,本项目差异化策略定位,东盟国际城应以崇左最高端商业面世，以绝对NO.1姿态驾临崇左商业市
8、场，而项目的差异化应与省会南宁的商业中心做对比。,购物空间场所是本项目差异化可以突破的方向，根据本项目整体定位，通过科技手段 打造视觉效果俱佳的消费场所，并增加娱乐化的投入，形成本项目独有的时尚风格， 这是可以与竞争对手形成差异化的手段。,东盟特色商业+免税商业：区别于周边城市最大的特色,购物中心总会想尽办法吸引优质品牌商家，这些优质品牌商家会带动消费者的兴趣， 也会带动人潮；随着购物中心越来越多，优质品牌商家选择的空间越来越大，购物中心争夺商家竞争加剧。营造良好的购物空间，吸引更多消费者前来的同时，也将吸引更多优质品牌商家的进驻；,在这里，你拥有街区的自由与惬意！,在这里，你尽享纵横无限的一
9、站式购物天堂！,本项目经营定位,与主力店形成共融、共生、互补的，以白领、中产阶级为消费群体的商品，涵盖餐饮、娱乐、购物、电器和家居等国际化的品牌、特色商家；,琳琅满目的时尚天地年轻时尚达人最爱,家庭生活的休闲天地年轻家庭满意,尽情欢聚的社交天地恋人好友小聚,精品超市，家居，家电，美食广场数码概念店，车展，书吧，宠物店科技娱乐，儿童职业体验，教育,名品服饰，品牌旗舰店，运动服饰SPA理疗馆，足疗美容健康中心，健身中心,中西餐饮，东南亚特色餐饮，浪漫约会咖啡，泰国SPA 电影院、KTV、人妖演艺中心,倡导一种时尚的生活方式和生活态度，强调体验。通过店铺的装修和布局设计、精致的景观小品设计，能够让消
10、费者感受到时尚，并能享受购物交流的乐趣。建议本项目零售功能部分采用以下四种零售业态作为主力店和次主力店：,百货提供舒适的购物环境注重时尚的装饰布局汇集众多流行品牌,超市提供舒适的购物环境注重时尚的装饰布局汇集众多优质产品,体验式精品家电城款式新颖，领先科技与时尚节奏、设计同步货品种类齐全,影院/IMAX/KTV、演艺中心文化、时尚的消费模式轻松、休闲的娱乐环境大众化娱乐场所如嘉禾、UME、人妖演艺,各类业态配比关系,根据本项目定位思路，提高娱乐消费所占比重，本公司建议项目一期购物、餐饮、娱乐业态配比关系为52：25：23,购物中心业态比例中，餐饮娱乐休闲的比例在逐步提高，购物中心业态配比将更趋
11、于娱乐休闲化；,业态定位及规划,定位目标1、创造城市融公寓社区、开放式步行街、零售主力店为一体的多物业形态的现代型购物中心。2、将“多业态集约化一站式消费”理念引入城市，以“购物中心-Shopping mall”作为项目的总体形象和灵魂，引进其他配套项目，促进地标项目、城市商业中心的尽快形成。3、赋予项目“都市休闲生活商业中心，品牌荟萃潮流制造地”鲜明生动的人文个性，与目标消费群建立心理认同和情感联系，形成精神共鸣，促成消费行为。,业态定位,业态主要分类,餐饮中心,流行购物中心,休闲娱乐,时尚生活中心,大型卖场,酒店,甲级写字楼,业态规划 业态主分类,餐饮业,大型餐饮（金大陆、芭菲盛宴、好友缘
12、、椿记烧鹅)主题餐饮（食尚潇湘、黄记煌、外婆桥、到长沙新派湘菜馆）西餐、料理店（绿茵阁、禾绿寿司、豪客来、汉拿山烤肉）东盟美食城（大众餐饮、东盟特色餐饮)连锁快餐（榜样、玲利快餐、柳盛快餐、日头火）,休闲餐饮（KFC、麦当劳、满记、鲜芋仙）火锅店（百滋百味、千味涮、傣妹火锅）咖啡厅、茶坊、酒吧（米萝、欧迪、乐巢、左岸咖啡、埃克斯）西点、面包房（克里斯汀、蒂丽雪斯、禅娟）面馆、粉（味千拉面、三味王）休闲美食（民俗小吃、特色风味、方便快速）,业态规划 业态主分类,时尚生活中心,婚纱摄影减肥瘦身、美容SPA、美发护肤、彩妆、美甲饰品、礼品、工艺品眼镜、时尚钟表、书店、音像店家居饰品汽车美容服务中心星
13、级酒店、托儿所、幼儿园、宠物超市银行、营业厅小型超市、便利店、药店、水果店,业态规划 业态主分类,时尚购物中心,服饰（流行品牌男、女服饰、品牌休闲服饰、内衣）皮具、箱包、鞋冒店香水、化妆品店花饰、花艺珠宝首饰婴幼服饰（宝大祥）流行饰品店体育用品、器械专卖、高尔夫用品专卖,业态规划 业态主分类,休闲娱乐,大型影院、小型数字影院电子娱乐、动漫城商务娱乐、会所、俱乐部、夜总会、桑拿浴场、露天泳池、高尔夫大众娱乐、慢摇吧、健身房、KTV、演艺酒吧、台球馆、网络会所、儿童乐园、碰碰车,业态规划 业态主分类,大型卖场,大型生活超市时尚购物中心数码城,业态规划 一楼业态主分类,梅红色部分为时尚购物中心,风情
14、情商业徒步行街,风情情商业步行街,蓝色部分为电器数码城,风情情商业步行街,风情情商业步行街,东南亚风情步行街红色部分为规划的建筑内部购物步行街，两横三竖，整体长度约为1500米。内街规划项目为品牌店、潮流服饰、西餐酒吧、咖啡甜品、东南亚特色商品、东南亚特色小吃、工艺品等，及临近马路外街则引进便利店、美容美发、母婴用品、烟酒、家居饰品、汽车美容等项目，满足周边顾客的便利消费需求。使整个步行街区品类多元化、选择多样化的潮流风情街。,电器数码城蓝色部分为电器数码城，以引进国美电器、苏宁电器等大型连锁电器商家品，一层多为3C产品销售、营业厅等。,大型连锁超市青色部分为超市出入口部分，以引进沃尔玛、大润
15、发、华润万家等国内外连锁品牌超市，提升项目在地区的影响力。,时尚购物中心梅红色部分为时尚购物中心，以百货品牌店进驻形式，规划品牌店、精品饰品、个人护理、黄金珠宝等为主。,休闲餐饮黄色部分为穿插在东南亚风情步行街以咖啡、甜品店等休闲餐饮。,业态规划 二楼业态主分类,电器数码城蓝色部分为电器数码城，以引进国美电器、苏宁电器等大型连锁电器商家，二楼大型电器买场。,大型连锁超市青色部分为超市主要营业区规划为生鲜、熟食、干货等专卖区。,时尚购物中心梅红色部分为时尚购物中心，规划以女性服饰等为主。,大型餐饮黄色部分为酒店的附属配套楼，与三、四、五层规划为大型婚宴餐饮。,业态规划 三楼业态主分类,大型连锁超
16、市青色部分为超市日用品营业、仓储区，在此层与百货相接处可以设二到三个收银台及出入口与百货形成互动,时尚购物中心梅红色部分为时尚超购物中心，三栋商业楼连接起来，百货与超市形成互动,大型餐饮黄色部分为酒店的附属配套楼，与二、四、五层规划为大型婚宴餐饮。,业态规划 四楼业态主分类,电器数码城蓝色部分为电器数码城，以引进国美电器、苏宁电器等大型连锁电器商家，二楼大型电器买场。,大型连锁超市青色部分为超市主要营业区规划为生鲜、熟食、干货等专卖区。,时尚购物中心梅红色部分为时尚购物中心，规划以女性服饰等为主。,大型餐饮黄色部分 为大众特色中小型餐饮如:人民公社大食堂、牛牛轩小黄牛馆,竹扁二等； 与二、三层
17、规划为大型婚宴餐饮。,1,2,1,2,业态规划 五楼业态主分类,量贩式KTV金红色部分为量贩式KTV整体面积为约3193，以引进歌巢、佰迪乐、K歌王等大型连锁品牌。,美容SPA会所粉红色部分为美容SPA会所，整体面积为约2111.5。营造女人消费为主的时尚美容消费中心，与时没百货互补，满足女人一站式购物休闲体验。,1,2,大型餐饮黄色部分 为特色主题中小型餐饮如:绿茵阁、时尚潇湘等； 与二、三层规划为大型婚宴餐饮。,1,2,业态规划 业态占比,从整体业态占比来看，购物类占比较高（服装服饰+钟表化妆品+生活配套），占到了59%；餐饮的相对占比较低，只达到17 %，主要是整体面积较小，而超市和影院的占比达到了53.23%，对整体业态配比影响较大。,Thanks!,汇报结束,
