1、西安写字楼市场漫谈,创典全程项目六部 2012.6,市场概况,产品解读,投资收益,客群分析,课 件 目 录,Part 1、市场概况,一、西安写字楼市场发展,95年之前，西安的企业绝大多数为国营，民营企业较少，因此企业对写字楼的需求量较弱，主要以砖石结构的多层行政办公楼。,95年以后，随着西安民营企业逐渐兴起，写字楼建设量逐渐增多，在高新区和长安路等部分地段集中分布。,1999年，西部大开发战略提出，西安商品房项目大幅增长。加上受宏观经济走势影响，写字楼迎来第一次开发和销售热潮。,随着房改政策的深入，98年以后房地产市场逐渐形成一定的规模，写字楼市场规模也得到发展。,2002年，高档写字楼充凭借
2、自身优势，以挖老写字楼里的客户资源带来了本年度写字楼物业的再度热销；由此一部分开发商开始大举进入高档写字楼市场，抢占商务办公物业市场。,近几年，伴随着关天经济区、国际化大都市、西部大开发等利好刺激，西安城市获得快速发展，市场对办公物业的需求不断增长，写字楼物业也因此再度走高。,2003年，随着写字楼的市场热情，市场价格比2002年有小幅增长，“星级”、“智能”等高档写字楼产品入市，标志着写字楼物业正向着正规化、科技化方向发展。,受后续政策影响，写字楼销售市场逐步降温，使得写字楼物业大量空置，部分开发商资金出现问题导致出现烂尾楼。如陕西信息大厦2001年封顶，去年投入使用；三安大厦至今未交付；珠
3、江时代广场至今未完工。,2006-至今，写字楼产品出现多元化发展，例如SOHO类和酒店式公寓及综合性项目增多，产品设计中加入了景观及人文元素，写字楼定位差异化加大。,2004-2005年市场上高档写字楼增多，但纯写字楼较少。产品定位差异较大。2004年写字楼市场降温，价格下跌，空置面积较大。市场呈现不温不火态势。,西安写字楼市场从09年开始进入销售上升时期,在经济复苏、通货膨胀及人民币升值的大背景下，随着住宅“限购”政策的全面推进，投资者对房地产的关注逐步从住宅市场转向商业地产市场。住宅市场“限购”节流的投资资金进入写字楼市场，促使从2011年写字楼市场加速量价齐升。,二、供需情况,数据来源：
4、西安房地产信息网,三、商住价格对比,写字楼物业和住宅成交均价呈现基本持平态势，保持着持续小幅上涨。当前西安写字楼市场正处于快速发展阶段，加之住宅市场受到的政策调控，为写字楼市场迎来了发展机遇。,写字楼售价略高于住宅售价,数据来源：西安房地产信息网,四、租金指数,高新国际商务中心市场价格保持在每月150元/ ，长安国际租金保持在每月120160元/ ，创业广场目前租金均价为每月65元/,北郊赛高国际街区的租金为每月50-70元/。从近几年西安写字楼租金指数来看，租金保持在3%-5%的增长趋势。,数据来源：西安房地产信息网,五、成交物业占比,随着西安房地产市场的逐步发展，在住宅限购令的影响下，大量
5、投资群体开始转战商业地产，从限购令颁布后的2011年3月开始，商业与写字楼所占成交比例开始明显增加，而住宅成交比例开始呈现下降。,5A写字楼,六、概念解释,广义：综合A级评定标准。1、楼宇品牌标准；2地理位置标准；3、客户层次标准；4、服务品质标准；5、硬件设置标准。,狭义：针对智能化硬件而言。OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。,甲级写字楼,一种通行叫法，行业中并没有固定标准或成文的规定。,不是用来评价、划分写字楼等级的标准,3A智能化,OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化），FA（消防智能化）、SA
6、（安保智能化）包含在了BA（楼宇自动化）中。,近几年随着高科技智能控制系统在写字楼领域的广泛运用，楼宇控制、消防、安保的智能化程度越来越高，并成为独立的控制子系统，发展成为今天的“5A”。,写字楼,顶级物业 国际写字楼,高档物业 甲级写字楼,中档物业 乙级写字楼,低档物业 丙级写字楼,评定标准1、楼宇品牌2、地理位置3、客户层次4、服务品质5、硬件设置。,七、等级划分,如顶级写字楼从楼宇品质（建筑质量、布局、利用率、楼层面积、大堂等）、装饰标准（外立面、地面、走廊、电梯间、卫生间等的装修）、配套设施（会议、银行、票务中心、专用停车位等）、电梯系统、设备标准、客户进驻、物业服务、区位、开发商品牌
7、等方面评定等。,高新国际商务中心,第五国际,“甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。 来源：房产类专业网站,那么西安写字楼市场是怎样？,高新区为全市办公供应成交的集中区域，占到全市的72%，其次为城北和城南，三城区成交量相当于全市成交水平。未来高新依然是办公市场的集中区域。高新区一直以来都是支撑办公市场成交的热点区域，而城北区随着市政府
8、的北迁，办公类物业也迅速发展起来。,一、物业布局,数据来源：西安房地产信息网,此图既是2011年各区写字楼成交情况，同时也可大致反映目前西安写字楼市场的全貌，西高新、城北、城南、城内是写字楼物业分布最为密集的地区。,西高新，写字楼物业最为集中，“市场乐观” 唐延路、科技路、高新路,城内，写字楼物业发展最早，传统商业集中区，密集度高,经开区，未央路沿线写字楼物业发展迅速，“发展潜力巨大”,城南区，写字楼主要集中在南二环、小寨等，进入快速上升期,二、市场运行情况,受政策影响，住宅市场均价开始波动，而对于楼市调控影响较小的写字楼市场，其均价的变动比例相对较小。2011年写字楼成交均价整体呈现小幅震荡
9、上升态势，全年均价平均为9497元/平米。,近两年西安市写字楼空置率面积维持在24万上下这一范围。从2011年开始随着供应量的增加，空置面积又逐渐走高，总体空置量继续在增大。供应量增长过快，大于成交量增长。,写字楼物业投资额呈现稳步上升态势，获得市场认可。住宅市场受“双限”影响，大量投资资金转入写字楼和商业地产，加之国际化大都市定位吸引了越来越多的外阜企业进入，市场快速发展。,施工面积和竣工面积呈现持续增长的趋势，市场供应量不断增大。2011年是西安写字楼市场发展新阶段，城北利好消息层出不穷，写字楼市场发展迅速。,数据来源：西安房地产信息网,三、写字楼物业特点,扎堆,例如，唐延路、科技路、南二
10、环、凤城五路,密集地区项目不断增多，价格坚挺，去化迅速,相互影响，形成规模，良性循环。如唐延路商务带（新的CBD中心）即将形成,区域配套性,如钟楼传统写字楼、高新高端写字楼 等,办公物业是配套性的，要符合区域产业布局及发展规划,高新区是新区，高科技企业集中，高端写字楼甚至更高端的产品也较为集中；钟楼受发展局限，空间、资源有限，只有早期的传统的写字楼，高端产品很少，城东、城西厂矿较多，对写字楼需求少，因此区域内写字楼就很少。,Part 2、产品解读,一、写字楼功能,住宅的终极目的是为更舒适得居住，是一种消费品；,写字楼的终极目的是为提高企业或资金的生产力，是一种生产工具。,从客户的视角看，写字楼
11、应该具备什么样的功能？,生产工具,提高企业生产力,投资工具,经营效率,形象面子,保值、增值,经营成本,提升企业经营的效率。例如离上游企业更近、离相关部门更近、离交通节点（机场、高速公路、地铁站等）更近。,比公司原来的或其他的写字楼更适合公司的形象要求，体现企业精神面貌和档次。,有助于节省企业运营的成本。,写字楼功能,二、功能实现,如何实现客户的形象与面子,广场立面(玻璃幕墙、灯光工程)大堂（含物业管理公司）电梯间（轿厢大小）电梯品牌公共走道洗手间室内层高 商务会所,如何实现提升效率节省成本,交通（主干道、地铁、公交）主管部门（是否方便办事） 空调（品牌、运行方式、计量方式）电梯（速度与运行方式
12、）网络速度物业的可拼合性生态办公智能化系统等,三、产品硬件配置,立面：高品质的玻璃幕墙（高折射率、可呼吸式、中空镀膜隔音、大尺寸块面玻璃、减少隐框、凸现竖向主线条、灯光工程）。大堂：极强的空间感（至少挑高两层，不低于8-10米）、选用高档材料，同时减少材料品种，设计要求简约、大气，可以根据色彩选用暖色调照明，利用吊顶装饰营造空间层次感，从细微处体现大堂整体气势；未来趋势：生态型、亲和型。电梯间：正常开间不小于3-3.2米；装饰美化。电梯：知名品牌；配备数量；设计等候时间小于30秒；大尺度轿厢；100米以上写字楼建议分区（各区设置不同速度）；高速电梯建议进口原装公共走道：正常开间1.8-2米，明
13、确的导视系统，细节与品质感。洗手间：尽量预留在核心筒内；设备品牌；数量完备；装修色调尽量与公共部分协调。,四、案例分析,Part 3、客群分析,1、购买型客户以个人、大中小型企业为主；无论是自用或是投资，持有时间一般都较长；抵御通货膨胀；购买相对理性，投资经验丰富。（根据经开区写字楼现状来看，投资型客户约占60%）；2、使用型客户以中小企业为主，企业处于快速发展或创业期或现阶段发展目标不局限于本地市场，为提升企业品牌形象，或企业扩张及办公环境的改善，资金实力较弱。,客群类型分类,1、购买型客群分析,普遍关注的是什么？,购买型客群分析,1、地段价值注重该地段的升值潜力，诸如周边是否有更多的商业房
14、产的出现；2、租金升值获利月租金的增长、物业增值；3、生意获利良好的写字楼形象，购买者实力的象征；在生意方面亦是成交会增大，而是价格高、利润高，周边生意伙伴多；物业抵押银行来放贷，租金比银行的利息要低很多；,购买型客户分为：自用型与投资型；,购买时的影响因素,1、自身资金购买型客户易受投资型客户在投资资金的前提下，因地段产生价差而导致购买面积的不同；2、物业品质写字楼形象、建筑立面、建筑品质、大堂、停车场、结构布局等，是购买型客户首要考虑的因素；3、保值、增值空间写字楼物业的保值、增值及租金回报率，购买型客户在资金适合且有一定的升值潜力，便会购买，性价比成为这类群体的购买写字楼的首选因素；,购
15、买型客群分析,客群特征描述,年龄40-60岁之间高中以上学历，社会阅历较深百万资产的陕西及周边人群二次或以上置业的中坚成熟人士国有大企业（高层、管理人员等）中型以上私营业主；厂矿企业领导；能源类高管等以投资置业达到资金增值保值的目的事业成功并具有前瞻眼光和对市场的洞察力,购买型客群分析,客群行业描述,1、国有企业中的高层管理者政府、金融、能源、通信、厂矿、房地产等行业的中高层，他们事业成功，占有一定的企业分红股份的，部分灰色收入；资金实力较稳定；企业发展需要或改善公司办公条件等；2、私营企业中的管理者商贸、IT业、房地产、建筑、教育类等行业的管理者，他们对市场发展有敏锐的投资眼光；或改善目前公
16、司的办公条件；或公司扩张规模需要；资金实力较强；3、个体散客资源类暴发户、改革开放后第一批先富者、小型企业管理层等，个人置业投资，有灰色收入，资金实力较弱；,购买型客群分析,2、使用型客群分析,如何判断写字楼客户为使用型？,我们判断使用型客户的来源主要是为了分析客户可能是谁，他们的需求点和产品之间的联系。,使用型客群分析,1、大型企业资金实力强，自用兼投资，置业保值；国企、资源性实业等；2、中型企业资金实力较强，自用兼投资；房地产开发、建筑工程、制造业等；3、中小型企业资金实力一般，公司企业处于发展上升阶段，以按揭为主；投资、咨询、会计、金融/保险类、制造类等；4、小型企业资金实力较弱；小型贸
17、易类、IT业、小型装饰设计、电子科技类、广告/教育/文化类等；5、个人资金实力较弱，以投资性为主；私营业主、企业管理者等；,写字楼使用型的客群表现,使用型客群分析,企业与面积之间1、劳动密集型和服务密集型企业所需写字楼面积较小，如电子、装饰、小型贸易公司；2、面对企业形象、办公环境有较高的知识型企业所需面积较大，如：房地产、工程、实业。资金实力与面积之间1、处于创业初期或发展期的企业，资金实力有限，所需面积相对较为保守；2、处于成熟型的企业，资金实力强，在满足自用同时常有投资计划，所需求面积较大；,客户置业面积及资金实力分析,使用型客群分析,利君V时代,天地时代广场,利君V时代以房地产产业链、
18、小型实业、文化服务、装饰类为主；天地时代广场以房地产开发、广告文化类、制造型贸易、装修为主；,客户行业分析,使用型客群分析,进驻企业名单利君V时代、天地时代广场,经发大厦,赛高国际街区,经发大厦因是5A甲级写字楼，以国企、政府、大型房企实业、工程、金融会计类为主；赛高街区因产业结构及面积划分，以小型服务业，机电贸易、培训机构、房地产为主；,客户行业分析,使用型客群分析,进驻企业名单经发大厦、赛高国际街区,总结：经发大厦，写字楼整体档次及形象较高；进驻客户以政府单位、国企、工程、房地产等大中型企业为主；利君V时代，天地时代广场进驻客户以中型企业为主，其余写字楼进驻企业以中小型企业为主；,经开板块
19、客户置业面积及特征分析,使用型客群分析,Part 4、投资收益,投资回报是指投资者购买写字楼后，将其出租给使用户后的租金收益与投资总额的比例。,计算投资回报率是衡量写字楼的投资价值购入再出租的投资回报率=月租金*12（个月）/售价,投资回报率定义,投资租金回报率,投资收益,2005年你拥有30万，会投资住宅、写字楼、商铺？,举例说明,写字楼投资回报率,2008年，本金50W，赛高国际街区写字楼单价为5500元/，可投资90写字楼，投资回报率为4.32%；4年后物业升值，写字楼租金价格上涨，回报率为15.12%。,投资收益,写字楼PK住宅,举例说明,投资收益,2008年，本金50W，香克林小镇单价为4000元/，可投资125，投资回报率为2.4%；4年后物业升值，租金价格上涨，回报率为5.28%。,写字楼PK商铺,举例说明,投资收益,2008年，本金50W，紫薇风尚底商单价为9000元/，可投资55，投资回报率为28.8%；,THANKS,
