1、,宏观市场,政策环境回顾全国楼市回顾,房地产市场,市场预测,土地分析楼市分析竞品表现,政策预判市场预判区域预判,目录,降价和限购依然持续,4月13日：在国务院常务会议强调，要坚持调控方向不动摇，调控力度不放松，巩固和扩大房地产市场调控成效，严格调控投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平。,7月12日：在国务院常务会议称，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇，调控力度不放松，继续加强房地产市场调控工作。,10月29日：在国务院常务会议指出，坚持不移地搞好房地产调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。,11月7日：在圣彼得堡表示，中国下
2、调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。,重要人物表示：温家宝总理讲话,10月27日，住房城乡建设部部长姜伟新在接受全国人大常委会关于城镇保障性住房建设和管理工作情况专题询问时，首次明确表示：住建部正在努力建设城镇个人住房信息系统，一旦建立起来，加上银行、财政、税务、公安等信息系统，届时将不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。 虽然限购效果明显，但是一刀切的特性对地方政府房地产市场也带来一些问题。从海口传出松绑限购令的传闻，到佛山24小时冒险松绑限购令，再到最近杭州开发商建议政府“技术性”放松限购的举措，可能突破限购“藩篱”的力量正蠢蠢欲动。现在，如何摆
3、脱这个不得已而采取的办法，姜伟新昨日正式透露，个人住房信息系统“上线”后，限购将“下线”。从目前公开的信息披露，这一系统建成后，居民的房产信息将全国联网和共享，以往靠信息壁垒异地炒房的行为将毫无藏身之处。姜伟新坦言，建设这一系统已经进行了两年多，目前仍在“艰难进行着”。而在今年8月，住建部已确定将在全国40个城市率先试点这一系统，上海也位列其中。,个人住房信息完善后或将取消限购，短期内限购政策依然执行,重要人物表示：住建部部长姜伟新讲话,7月11日：在中国金融杂志上撰文表示，要加强对流动性、杠杆率的监管，完善系统重要性金融机构、市场和行业的管理制度。建立健全具有正向激励作用的弹性机制，促进信贷
4、平稳适度增长，有计划、有步骤地推进利率市场化改革。,1月7日：在中国金融专访中表示，未来几年金融改革要建立和完善逆周期的货币信贷动态调控机制，把货币信贷和流动性管理的总量调节与构建宏观审慎政策框架结合起来，实施差别准备金动态调整措施，丰富和补充政策工具，引导货币信贷适度增长。,4月16日：在博鳌表示，中国的货币政策已从应对金融危机时期的适度宽松，调整为稳健。现在是要适当收紧，这个趋势估计还会持续一段时间，中国的存款准备金率不存在绝对的上限。,持续货币紧缩政策，适时适度进行预调微调，房地产资金压力依旧严峻,重要人物表示：央行行长周小川讲话,政策分析结论,限购、限贷为史上最强的房地产调控政策，结合
5、经济杠杆配合，对市场影响的广度和深度不容忽视，市场迅速反转、进入冰冻期,目标,决心,周期,政策,非常明确,非常坚决,可能更长,很不确定,政策影响1：整体市场,历经18个月调控后，全国商品房销售速度、价格走势放缓，市场仍会继续下行政策影响和国家对调控的决心将导致本轮市场调控周期要大于以往1年的周期,2011 年10 月全国商品房销售面积和金额分别为8364 万平方米和4514 亿元，分别下降9.9%和11.1%10 月房地产销售价格为5397 元，同比下降1.34%，价格相对稳定,调控周期,政策影响1：市场表现 一线城市,一线城市成交持续低迷，楼市销售进入冰点，价格微跌、呈下降趋势,政策影响1：
6、市场表现 二线城市,受限购影响，众多二线城市成交同样陷入低迷，相对一线城市价格相对坚挺,政策影响1：市场表现 三四线城市,三四线城市未限购，市场表现出量稳价升市场格局，但受整体市场下跌影响，一些三四线城市成交量和成交价格在年底出现松动迹象,政策影响1：市场表现 后续供应,数据来源：国家统计局，搜房指数，超过过去1年单级最高销售面积的定义为高，小于过去1年单季最低销售面积的定义为低,未来供应持续放大，存量房销售压力逐步积压,政策影响1：市场表现库存及去化时间,多个城市库存逼近历史高位，一二线城市尤为明显，加上未来新推体量，市场去化周期加长,政策影响1：市场表现结论,房地产市场并没有出现全面量价齐
7、跌局面，政策对市场影响还将持续，价格面临全面下降的压力政策对一二线城市影响较大，导致大量存量房积压，一二线城市进入全面去库存阶段，三四线城市会随着时间的深入紧跟一二线市场表现货币政策和房地产政策未来一段时期相对平稳，将出现供求、价格主导未来市场变化,10月130个城市共计推出1.04亿平米，环比降1%,同比增13%，占10年全年推出建面的10%；一线城市环比降18%，同比增72%，占10年的13%；二线城市环比增5%，同比升35%，占10年的10%；三四线城市环比跌5%，同比降10%，占10年的9%。10月130个城市共计成交0.39亿平米，环比降44%，同比降50%，占10年全年成交建面的5
8、%；一线城市环比降75%，同比降45%，占10年的5%；二线城市环比降48%，同比降51%，占10年的4%；三四线城市环比降29%，同比降50%，占10年的5%,政策影响2：土地市场 供求,土地成交规模出现持续下滑，一二线城市土地市场需求压力明显高于三四线城市,政策影响2：土地市场 价格,10月130个城市平均溢价率为3%，环比下降2个百分点，同比下降31个百分点，较10年底下降25个百分点，低位下行；一线城市平均溢价率为0%，环比下降6个百分点，同比下降57个百分点，较10年底下降41个百分点；二线城市平均溢价率为1%，环比降2个百分点，同比下降30个百分点，较10年底下降22个百分点；三四
9、线城市平均溢价率为7%，环比下降1个百分点，同比下降25个百分点，较10年底下降22个百分点；10月楼面地价：130个城市平均楼面地价1413元/平米，环比跌17%，同比跌8%，较10年底下跌30%；一线城市平均楼面地价3560元/平米，环比跌10%，同比跌3%，较10年底跌41%；二线城市平均楼面地价1411元/平米，环比跌22%，同比跌27%，较10年底下跌28%；三四线城市平均楼面地价1189元/平米，环比涨30%，同比涨25%，较10年底跌18,全国经营性土地平均溢价率、楼面地价明显下滑，发展商表现出对三四线城市市场的乐观预期,政策影响2：土地市场结论,土地供应压力和地方政府财政压力都
10、明显增大，而在持续的房地产调控下，楼市极为低迷，开发商资金压力陡增，拿地态度更趋谨慎，因此受调控影响较大的一二线城市土地价格将持续下行另外三四线城市相对较低的拿地成本和非调控重点区域，影响发展商拿地重心的转移，作为发展商分摊资金回笼压力的战略部署,受紧缩货币政策和信贷监管影响，开发商融资渠道将越来越依靠自筹资金,1-10月，房地产开发资金来源合计6.84万亿元，同比增加20.2%国内贷款累计1.06万亿元，同比增加1%累计利用外资714亿元，同比增加32.4%自筹资金累计2.82万亿元，同比增加30.8%其他资金来源累计2.9万亿元，同比增加18.8 %,政策影响3：开发商 融资渠道,房地产私
11、募基金具有非金融融资特点，可灵活操作，降低企业金融风险。2010年在全社会的融资达到了2000亿元 2011年内上实发展青岛项目获得宝宏基金10亿增资代建模式企业内部品牌价值、业务管理与外部社会资本资源整合合作 截至2011年6月底，绿城已签45个代建项目，预计年底将突破80个，可售金额将超1500亿元投资矿业多元化上市房企推出投资矿业概念，实现股价提升，逢高位减持套现 宁波联合2011年7月1日公告土耳其投资矿业进展事宜，后两日股价涨幅达到18%，而公司大股东持续减持民间集资借贷 2011年3月，绿城工会委员会的名义发起融资计划，以10万元起步，年利率为12%。受到绿城内部员工广泛支持。温州
12、民间借贷1100亿，资金来自民营企业和家庭 ，其中220亿流向房地产项目,传统银行信贷缩紧和信托投资监管升级，企业融资渠道受限，探索多元化融资渠道，谋求破局，但另一方面对于中小开发商而言，市场的资金回笼要求压力较大,政策影响3：开发商 融资渠道变化,政策影响3：开发商 典型融资方式,多数企业前9月销售业绩完成率达65%-75%之间，但9月多数典型企业销售业绩同比普遍下跌，下半年去化压力明显29家上市房企三季度净利润环比大幅下滑40%，经营性现金流量净额从去年同期的30.8亿元骤降为-16.6亿元29家上市房企存货达2337亿元，比去年同期大幅上升50.7%,备注：富力将销售目标由400亿元下调
13、至320亿元。数据来源：2011年前三季度房企销售排行榜,政策影响3：开发商 销售压力,下半年市场急速变化导致利润减少，并且导致库存、现金流等压力，将促使开发商的整体资金状况不断收紧，尤其对于后续市场更明显,2011年前三季度，百亿以上企业数量增至28家。其中万科、恒大、中海地产、保利地产和绿地集团以超500亿占据金额榜5强，业绩增长势头迅猛。,各梯队间业绩分化，超大型房企遥遥领先，未来市场考验中小企业生存压力,政策影响3：开发商 销售业绩,2011年10月至今,7-9月份典型销售破千套项目,多数房企降价底线依然在10-15%左右，虽然个别楼盘降幅超过25%，但大幅降价局面尚未完全铺开，降价和
14、低总价、高性价比个案仍为市场去化主力,政策影响3：开发商 价格幅度,进入观望,局部促销,新开项目低于预期价格,全面促销,局部降价,全面降价,1,2,3,4,5,8,价格走势,Now，we are here,政策影响整体结论,资金压力,6,库存压力,7,目前市场处于全面促销、局部降价向全面降价过度阶段，迫于资金压力、库存压力、融资压力等，后续市场价格依然存在下调空间，随着时间的推移三四线城市以价换量市场格局全面展开,宏观市场篇,政策环境回顾全国楼市回顾,房地产市场篇,市场预测篇,土地分析楼市分析竞品表现,政策预判市场预判区域预判,目录,历年土地成交分析,2007-2011年姜堰土地成交面积汇总,
15、土地成交走势分析11年全年土地成交119.02万方，同比较去年118.15万方略有上涨，整体基本去去年相同；11年成交的住宅用地平均价格与10年相差无几，受宏观调控带来的连锁影响，下半年多块土地以底价成交；2011年商业用地的成交价不及去年，环比下降28.1%，多数开发商对于商业持谨慎态度。；,2007-2011年姜堰住宅用地成交均价对比,2007-2011年姜堰商业用地成交均价对比,11年土地成交分析,11年土地成交走势分析11年全年土地成交119.02万方，其中住宅用地为115.08万方、占总额的96.5%，依旧为土地市场成交的主力；1月由于土地市场集中出让，成交明显放大、为全年最高值；之
16、后由于政策影响导致土地市场成交受冷，难回到1月水平。,土地成交汇总,11年共成交住宅用地27块，其中乡镇18块、市区9块均分布在城西片区、平均楼面价615元/；商业用地共成交10块，其中乡镇9块、市区1块，市区地块位于城东，平均楼面价450元/。,11年城西片区共成交土地9块，总成交面积681077平米、总成交价91154万元，预计未来1-2年住宅可上市量达148万方,11年城西土地成交情况,7,4,6,8,9,1,2,3,5,1,11年城东土地成交情况,11年城东片区共成交土地1块商业用地，成交面积12670平米、总成交价1141万元，预计未来1-2年转换为2.5万方商业体量,1-12月住宅
17、成交套数走势,11年住宅成交分析,11年全年商品住宅成交50.62万方、4535套、套均面积111.62，成交量远低于去年水平82.6万方水平；全年商品住宅成交均价为4626元1月受10年末翘尾影响导致成交量较高，3-8月受到一定政策影响、但成交仍旧保持平稳，9-10月虽为“金九银十”但成交并未明显改善，11月由于房交会促销力度加大，前期客户集中成交，当月成交为全年最高点。,全年各区域住宅成交套数汇总,全年住宅成交4535套，其中城西成交1458套、占总额的32.1%，其次为城中片区、总成交1188套、占26.1%，未来随着城西片区的供应量加大、成交额将持续上升；从11年成交排名可以看出，城西
18、片区有4个楼盘排在前十，其中锦绣姜城以346套排名第二，其他楼盘以性价比优势促进成交。,排名数据截止12.24日,11年住宅成交TOP10排名,11年区域住宅成交分析,11年商业成交分析,1-12月商业成交套数走势,11年全年商业成交8.26万方、91784套、成交均价9008元/，基本与去年水平相当；全年前三季度市场走势表现平稳，四季度除11月由于房展会成交125套外，其余各月成交低迷，基本与住宅市场保持一致，楼市影响对于商业地产也尤为明显。,全年各区域商业成交套数汇总,全年商业成交741套，其中城西成交328套、占总额的44.26%，其次为城中片区、总成交167套、占22.5%，未来随着城
19、西片区的供应量加大、成交量将随其增长从11年成交排名可以看出，城西片区有5个楼盘排在前列，其中中天清华园以1.4万方排第一，锦天汽配港排名第二。东方巴黎城排名第三,11年区域商业成交分析,排名数据截止12.24日,11年商业TOP10成交排名,全年主要楼盘住宅成交汇总,城市公馆、东方不夜城、嘉中名苑分别为城中板块的成交前三名，分别成交1.97万方、1.57万方、1.45万方；锦绣姜城、榕锦花园、和睦家园、皇廷御苑分别为城西板块的前四，分别成交3.82万方、2.24万方、2.13万方和2.13万方，低价楼盘成为区域主力，首府因为入市时间较晚同时受政策影响，整体成交排名较低；香溪美地、德驰金郡为城
20、东板块的成交前两名，分别为2.2万方和1.09万方；城南板块主要以大盘成交为主，以东方巴黎城、福田花园、亚美国际为主，分别成交3.98万方、3.29万方、2.63万方,汇总数据截止12.24日,香溪美地2011年共销售2.27万方，未来约有19.7万方可售,城东主要竞争个案：香溪美地,2011年东方明珠城共销售0.93万方，未来约有4.9万方可售,城东主要竞争个案：东方明珠城,2011年共销售4.01万方、其中住宅3.84万方、商业0.17万方，未来约有53.8万方可售,城西主要竞争个案：锦绣姜城,2011海泰尚城国际花园共销售1.8万方，未来约有7.6万方可售,城西主要竞争个案：海泰尚城国际
21、,宏观市场篇,政策环境回顾全国楼市回顾,房地产市场篇,市场预测篇,土地分析楼市分析竞品表现,政策预判市场预判区域预判,目录,42个直辖市、省会和计划单列市(含5个地级市),三线城市?,2010年,2011年,未来房地产市场走势与政策面的变化息息相关。从当前政府的态度来看，明年限购政策依旧执行，范围和力度可能进一步扩展。总体来说，我们对于明年市场持谨慎看空观点,城市数量10 ：影响小 10城市数量20 ：影响适中 城市数量20 ：影响大,土地政策对开工进度的约束,城市数量,执行力度,三线城市有无执行限购的硬件条件，以及各地方政府对限购政策的实际执行力度相对宽松,2012年,后市预判：总基调以限购
22、政策扩张力和执行度是未来市场走向的重要前提,在调结构，稳增长作为政府主要经济工作的大背景下，经济结构调整成为重点，08年救市政策不可能再次出现，市场调整周期至少1年,？,中国中长期的核心问题，是要从依靠投资、出口为主粗放型的发展，向依靠技术进步、创新为特征的集约型增长转变，这一核心问题决定了“十二五”核心工作为重建中国经济增长模式,后市预判：经济工作为首要任务,财税,保障房体系,行政手段压制购房需求释放,增加保障房供应量完善多种类保障房体系,分流商品房需求,上市至少需要2年以上的建设时间,商品房市场调控持续周期？,年初来主打政策为限购、限贷，其旨在通过压制市场需求来为保障房建设争取时间换一句话
23、，保障房规模体系形成之前调控将是楼市的常态，最早2012年底恢复,限购政策,后市预判：今明两年限购政策不会出现实质上的松动,Accoun-tability,二套房首付5成,二套房首付4成,叫停三套房房贷,二套房首付6成,首套房首付5成？,？,首套房首付3成,2010年1月10日,2010年4月14日,2010年4月14日,2010年9月29日,2011年1月31日,传闻or实际情况,自2010年1月份国十一条至今，银行信贷政策呈现逐步收紧态势，二套房首付从2010年之前的3成提升到当前的6成，首套房从2成提升到3成；而事实上，当前相当一部分银行在实际操作中对首套房首付已经实行4-5成，未来依然
24、有进一步提升的空间,银监会主席 刘明康,“不排除会出台进一步紧缩房地产信贷的政策”,迫于资金压力、库存压力、融资压力等，2012年房价全面下降，以价换量弱化资金压力,后市预判：银行信贷仍有进一步收紧的可能,此轮宏观调控，由国务院总理温家宝推动具体政策落实均由国务院副总理李克强制定2011年2月-李克强出席全国保障性安居工程工作会议，强调要认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署，大规模实施保障性安居工程，保质保量完成今年开工建设1000万套的任务2011年7月-李克强出席中央政治局会议，强调要坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，坚决遏制住房价格过快上涨，确保落实保障性住房建设计划。2012
25、年10月，中共十八大，党内换届2013年3月，十二届全国人大一次会议，选举国家领导机构预计，李克强接替温家宝任国务院总理一职位值此换届的敏感期，维稳成为2011-2012年的主要任务中国政府一惯注重领导人政策的延续性和社会的稳定性，李克强接任后，原有政策仍将有一段时间的过渡期,政府换届之后，民生、舆论、经济的压力，稳定为首要工作任务，政策延续,后市预判：换届之后、政策延续,市场走势预判：2012年三季度筑底，四季度缓慢恢复,整体大市场走势预判,2012年三季度筑底，四季度缓慢恢复、价稳量升；一二线城市市场进一步恶化，价格成为市场主导，高性价比产品仍为市场需求主力；三四线城市随大势有进一步回调可
26、能，受市场容量制约，价格停滞、供求关系为市场主导，预计12年二季度将会出现全面降价的局面,建议：继续执行特价房、折扣等措施，加大跑量速度，未来随着市场进一步走冷做好进一步降价的准备。,城东片区未来上市量预估,德驰金郡所属的城东片区未来约有24.6万方商品房存量,香溪美地,东方明珠城,德驰金郡,首府所属的城西片区未来约有201.6万方商品房存量,城西片区未来上市量预估,府西人家,锦绣姜城,美好家园,皇廷御苑,中天御苑,翡翠城,帝景蓝湾,海泰商城国际,君安世纪城,蓝岳首府,锦宸国际花园,公司项目总结,蓝岳首府,德驰金郡,蓝岳首府11年10月份开盘，3个月共签约38套，去化欠佳，周边竞争激烈，12年又有几个大体量新盘入市， 形势更为严峻,徳驰金郡11年共共签约83套，受大环境影响，下半年成交量远不及上半年,年度总结,2011年房地产宏观调控持续加码，在“调结构，稳物价”的大背景下，调控措施进一步落实细化。全国一二线城市受调控影响最快，三四线城市会随着时间深入也出现了普遍观望的局面，成交量持续低迷、折扣明显放大；姜堰11年全年土地成交基本与去年持平，目前去化量不足的前提下未来的供应压力尤为突出，城西片区将成为价格竞争的热点区域；11年本司两个项目并不理想，未来随着供应量得增加价格竞争将尤为明显，需以价换量、快去去化规避风险。,
