1、谨呈:华远地产长沙公司,集团,沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位,合富辉煌房地产（湖南）2010年8月,招标方：沙河实业股份有限公司 项目名称：沙河堤亚纳湾投标方：湖南合富辉煌房地产顾问有限公司（盖章）,第一部分,商业市场概况,第二部分,消费特征分析,第三部分,分案例分析,第四部分,商业定位及规划建议,第五部分,商业布局设计建议,第六部分,商业推广宣传及包装,第七部分,商业租售策略,第八部分,物业管理服务建议,第一部分：商业市场概况,长沙城市商业、同类商业发展概况及趋势项目区域发展规划背景项目商业与周边竞争态势分析及区域特点国内同类项目社区商业调查分析,1、长沙城市商业及同类商业发展概况及
2、趋势, 社会消费品零售总额增长迅速，2009年长沙社会消费品零售总额1524.9亿元，中部六省会城市中，长沙仅次于武汉居第二位； 2009年城市居民消费性支出占到人均可支配收入的74%左右；,长沙是典型消费型城市，社会消费品零售额居中部第二，2009年居民消费支持占人均可支配的74%。,1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势,近30年来，长沙商业发展由点及面，辐射扩大至全省，发展迅猛。,从小范围集中商业到服务网点四处开花、辐射全省，近30年来长沙的商业发生巨变。,1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势,城市商圈构成逐渐完善，业态发展升级丰富。,传统百货被外来百货或购物中心代替，超市成巨霸，
3、专卖市场密集。,1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势,随着城市商业发展，五一商圈核心地位稳固，辐射持续增强，而大型购物功能多依托商圈成熟商业氛围发展，集中趋势明显。,黄兴步行街北延南拓，持续扩容，发展业态以购物为主； 作为长沙唯一市级商圈，其核心地位逐步增加，辐射力明显增强。整个商圈拥有6000余商家，零售额达长沙市零售总额的近一半以上。,1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势,长沙商业向集中化、高端化发展，各大业态不均衡发展。,各业态发展不平衡：大型超市、家电卖场分布密集，社区型商业的发展一般； 购物中心与百货主要集中在传统商圈，受到消费习惯和人流的引导，发展状况较好；步行商业街对人流
4、要求高：步行商业街必须布置在较高等级的商圈中，需要有一定人流保证，长沙商业街最成功的是黄兴路步行街，其它的经营状况一般；电器等专业卖场吸引力大：对商圈的人气要求不敏感，只要有品质，可以吸引较远的人群，整体发展状况较好；批发市场需要长时间的培育，形成消费惯性，对交通及基础配套的要求较高，且档次一般，容易使区域形象受损，目前长沙批发市场经营状况有好有差。,1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势,商业地产目标是2020年，建设完善1个市级商业中心、2个市级商业副中心、10个区域性商业中心、30个社区级商业中心和18条主要商业街。目前的城市构成为： 1个市级商业中心，即：五一广场商业中心； 2个市级
5、商业副中心，即：星沙商业副中心和荣湾镇商业副中心； 传统商圈则包括火车站商业中心、伍家岭商业中心、东塘商业中心； 新型商圈包括红星商业中心、望城坡商业中心、捞霞商业中心、马坡岭商业中心、黎托商业中心、观沙岭商业中心、大托商业中心。,根据长沙市城市商业网点布局规划，至2020年，长沙商业将形成全新的商业格局，顺势而为，商业地产发展潜力巨大；,长沙几大商圈未来5-8年发展特征预测,五一商圈：业态丰富，档次均衡发展，商圈范围持续扩大，大型百货与购物中心更趋饱和；主要业态：购物中心、百货、大型超市、步行街、专业卖场、批发市场等,红星商圈：业态及档次升级，在批发与专业市场的基础上，发展出中高档以上零售业
6、态；主要业态：专业卖场、批发市场、百货、超市,大托商圈：商圈正式成型，依托融城而主要兴起目的型商业业态；主要业态：新型品牌折扣型大卖场、购物中心、步行街、专业卖场、超市,观沙岭商圈：随着滨江新城改造和大河西消费人群的增多，生活、商务型消费量业态增多；主要业态：超市、百货、建材专业卖场、等,荣湾镇商圈：河西人气最旺的商圈，未来业态态次将升级换代；主要业态：超市、购物中心、专业卖场、等,伍家岭商圈：由于北辰、世纪金源、泊富广场等大型城市综合体的投入开发，伍家岭将形成日常消费、商务休闲、目的购物型为一体的商圈；主要业态：购物中心、百货、大型超市,黎托商圈：由于武广通车，以及沪昆高铁建设，庞大的客流量
7、将迅速催高片区商业价值。,1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势,1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势,未来商业供应主要沿芙蓉路向南北方向延伸，以五一广场商圈为核心，向南北两侧扩展。,2010年已知主要大型商业供应,1,3,2,4,5,6,7,8,9,10,11,12,15,长沙未来商业项目分布图,13,14,1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势,2010年已知主要大型商业供应项目总量约达到340万平米以上，预计将在未来2-3年内投入市场。,1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势,目前长沙的社区商业发展不均衡，市中心区内社区商业发展较成熟，但是郊区项目的社区商业仍处于起步阶段。,以
8、日常生活必需品消费为主，如：杂货店,以服务社区为主要目的，业态逐渐丰富，：干洗、家政、超市等,社区商业萌芽阶段,社区商业初级阶段,店铺面积较小，无规划，无组织性，由业主自行将一层的住房分割部分作为商铺使用。,以服务社区为主要目的，业态逐渐丰富，档次逐渐提成，并出现小范围辐射效应,社区商业中级阶段,逐渐形成一定的规模，增加一系列服务性质的商业，商业业态更为齐全，主要以便民服务的业态为主。,形成一定的商业特色，辐射力更强,社区商业高级阶段,商业档次提升，业态更加多元化，出现一些茶馆、棋牌室、洗浴、等休闲娱乐业态。,具备了一定的商业特色，主要以辐射周边区域消费人群为主，业态档次和规模增大。,1、长沙
9、城市商业及同类商业发展概况及趋势,1、长沙属典型的消费型城市;巨大的消费需求，为商业发展提供有力支撑；2、随着城市的不断扩张，伴随外来大发展商与大品牌商家的入驻，逐渐形成一批外围商圈;3、商业消费主要集中在五一商圈，旺盛的人流与消费习惯支撑起此商圈的庞大商业体量；4、业态发展不平衡：大型超市、家电卖场分布密集，社区型商业的发展滞后； 5、根据长沙市城市商业网点布局规划，未来商业发展势头迅猛，为商业发展带来了契机。6、 2010年已知主要大型商业供应项目总量约达到340万平米以上，预计将在未来2-3年内投入市场，激烈的竞争不可避免；7、长沙社区发展不平衡，郊区项目社区商业发展滞后。,商业特点小结
10、,项目区域人口多，底子厚，且发展空间巨大。区域居民消费能力强。,2、项目区域发展规划背景,北城片区经济人口状况区域(开福区)面积188平方公里，为长沙市面积最大、人口最多的城区，主要经济指标均居全省前列。 北城的人口主要集中在开福区三一大道(丽臣路)以南的旧城区，以北则为新城区。 目前老城区的居民多以当地居民和北区新的中高档项目所带来的新居民为主，消费能力不容小瞰。,开福区新城区,开福区老城区,城市发展向北,根据北部新城整体发展规划 ，区域有望打造成长沙最美的宜居新城。未来规划前景较好，发展潜力巨大。,2、项目区域发展规划背景,北部新城涵括东、北部接开福区边界，南临捞刀河，西至湘江。捞刀河以北
11、的全部行政区域为总面积144平方公里。未来5年，要力促捞刀河以北地区的土地利用规划调整，高起点制订城北新区建设发展规划。开福区城市建设用地要达到100平方公里左右，要将开福区打造成为引领长沙向北发展的龙头和“3+5”城市群的核心启动区。,目前区域商业发展已形成“一圈四中心”的格局，但商业氛围较差。随着区域发展的加快，未来伍家岭商圈和金霞商圈将发展成区域的两大核心商圈。,2、项目区域发展规划背景,北区将重点建设2个商业中心，以伍家岭商圈和捞霞商圈为中心进行规划。建设以每3万5万人设置一个社区级商业中心，每4000人设置一个街坊商业中心。,本 案,金霞商业中心,新河三角洲商业中心,伍家岭商圈,四方
12、坪商业中心,影视文化中心,商业中心,商圈,商业现状,商业规划,区域商业现状概况,2、项目区域发展规划背景,2、项目区域发展规划背景,重新振作的贵族：伍家岭商圈等级：区域商业中心现状 伍家岭区域曾经在比较长的一段时间是长沙商圈中的佼佼者，湘雅医院、华夏大市场、开福寺旅游商贸、滨江文化园为伍家岭聚集了大量人流，消费指数比较高。但前几年，由于原普尔斯马特、北斗星商贸城的关门，长泰大厦的无人接手，伍家岭商圈被称为长沙商圈中的“没落贵族”。而近年来，标志房产大厦、维多利购物商场的盘活，天健芙蓉盛世、运达国际广场、建鸿达现代生活公寓、滨江君悦湘邸、佳阳悦景馨都等项目的兴建，以及筹建中的伍家岭生活广场、给该
13、区域重新注入了活力。前景 伍家岭商业中心作为北部的传统商圈，其应有的作用一直没有得到完全发挥。随着开福区政府重振伍家岭商圈构想的提出，开福区将集大力开发伍家岭周边新河三角洲，并将滨江文化公园和开福寺旅游商贸圈的建设纳入整个伍家岭大商圈。根据新规划，新河三角洲将充分利用现有特点及周边环境特色，形成“两条绿化带、三个绿化块、三条区干道（一横两纵）、三个功能区”的结构模式。而开福寺附近将打造一个宗教旅游购物中心，开福寺路拓展延伸到芙蓉路上，同时，区域内各住宅小区的开发，让伍家岭商业中心目前不很景气的现状得到改变，而其再一次兴起将是一个必然的趋势。,2、项目区域发展规划背景,潜力股：捞霞商圈等级：区域
14、商业中心现状： 开福区属于老城区，长久以来，人们形容长沙经济状况一向是“南帝北丐”，为了甩掉“北丐”的帽子，开福区近年来积极改造旧区，拓展新区，加强基础设施及相关配套的建设，其中，以开福区政府北移、长石铁路霞凝站通车和霞凝港启航为契机，顺天北国风光、广福园、世纪春天、恒鑫澜北湾等楼盘相继建成，湘江世纪城、珠江花城、万国城等外来大盘先后落户，共同构成了捞霞板块。区域内的顺天黄金海岸、新河名居等带商业的项目，受到了市场的热捧。加上92亿长沙地王北辰新河三角洲项目、万科城等大盘入驻，未来目光齐聚北城毋庸置疑。前景： 湖南金霞物流中心物流与交通规划初步方案已出台，金霞商业中心位于开福区霞凝新港城内，是
15、开福区现代新城，也是长沙市未来发展重心。其主要功能是服务于依托霞凝新港和长沙火车货运北站为中心的物流园，以及沿长沙经开区外围的青竹湖外商城工业小区和大明工业园为对象的商业活动，辐射范围包括长沙县和望城县广大区域。捞霞商业中心将成为水陆联运中心，并适当发展居住和商业贸易的综合性物流中心，打造中南地区最大的现代化物流中心。正在加速的新型工业化进程为该物流中心带来了机遇，从而带动城北的发展。,迅速发展中的：新河三角洲商圈,城市主体核心区,新河三角洲,城市向北的拓展趋势,城市向西的拓展趋势,城市向东的拓展趋势,前景：,2、项目区域发展规划背景,现状： 目前商业氛围较低，主要以各社区商业为主，均以低档餐
16、饮、建材、便利店为主，主要客户为小区居民；另依靠湘江世纪城的强大配套，逐步出现了弥补型的区域性商业，如世纪金源、居然之家建材城等；但正在筹备开业中,根据长沙市城市发展规划，东、西、北拓展的趋势明显，湘江沿线是长沙市城市总体规划确定的南北向发展轴，新河三角洲处于湘江东轴线的前端，处于承南启北的地位，承担着湘江东轴线北向发展桥头堡作用。新河三角洲发展是保证城市均衡发展的重要保证，能够带动城市的西部和东部的发展，加强城市之间的联系与协调。,进退维谷的：四方坪商圈,2、项目区域发展规划背景,现状: 商业形态完全以满足周边居民基本生活消费需求为主；四方小区、四季美景、德雅小区等新老社区的聚集，使四方坪的
17、社区型商业和区域生活配套商业特征也较为明显。 目前只有麦德龙一家综合型贩量超市，以批发采购为主。但基本上衣、住、行还需到市区采购。,前景： 全区拥有快速便捷的水陆空交通网络；三一大道、一、二、三环桥、广电、湖南日报等汇集于此；连接市区与星沙等中转路段，长沙重要的交通和信息枢纽。 城区道路拓改、高楼林立，庞大、集中的消费者，使四方坪商业供应处于让市场不断需求的状态。但是，区域商业体量较小，均以社区街铺为主，满足周边居民基本生活需求，无法吸引大型商家或商业中心进驻；仅靠麦德龙难以形成商业氛围，未来发展潜力不大。,2、项目区域发展规划背景,城市枢纽的：金鹰月湖影视文化中心,前景： 八大城市稀缺资源独
18、享 ，如月湖公园、世界之窗、海底世界、广电中心、会展中心、洪山公园、国际会展中心酒店等。 九条交通干道全线围合 ，东靠京珠高速，坐拥全国南来北往的人流、车流与经济流 ，西接东二环与火星北路，南靠三一九国道与长永高速，黄花机场近在咫尺 ，北抵新世纪大道与开元路，使整个区域形成一个路网密布闭合空间，成为衔接城东、城北和星沙三大板块的核心枢纽。,现状: 受广电、长大的影响，目前商业主要集中在以长大为中心的洪山桥和以广电为中心的马栏山附近，以药店、生活超市、餐饮、菜市场等业态分布较为明显，但多为中低档次。 而随着藏瓏、恒大雅苑、兴旺兰亭、财富名园、威尔士春天等中高档商品房的聚集，吸引了高档品牌商户的进
19、驻，如博禧轩、中西餐厅、千年艺术时间及特色大型餐饮群等，随着各楼盘的逐步成熟，未来的商业氛围、商业档次将更有发展。,区域商业特点及发展前景分析1、项目区域人口多，底子厚，区域居民消费能力强，根据北部新城整体发展规划 ，区域有望打造成长沙最美的宜居新城。2、目前区域商业发展已形成“一圈四中心”的格局，但商业氛围较差，但随着区域发展的加快，未来伍家岭商圈和金霞商圈将发展成区域的两大核心商圈。3、区域商业发展现状不足，商业氛围不浓，业态单一，但未来发展潜力巨大。,2、项目区域发展规划背景,3、项目商业与周边竞争态势分析及区域特点,项目2公里范围类，没有在建在售项目，且周边商业匮乏。,本 案,2公里,
20、4、国内同类项目社区商业调查分析,阳光棕榈园,阳光棕榈园位于南山区前海路西侧，南为桂庙路，北为学府路，占地183471平方米，总建筑面积近386830平方米。,商业特色主题：地中海式都市闲情,4、国内同类项目社区商业调查分析,项目分三期开发，一期至三期住宅销售情况良好。每一期的社区均有一定的配套商业。总体情况列表如下：,4、国内同类项目社区商业调查分析,商业分布平面图示,学府路租金8090元/月,前海路租金7080元/月,商业业态：以餐饮、美容SPA及美发、服装、地产类居多，配以其他典型社区配套业态，如银行、便利店、冲印店、干洗店等,4、国内同类项目社区商业调查分析,阳光棕榈园的商业在经营面积
21、需求上，餐饮、美容SPA及美发和地产中介所占的面积较大，分析其原因，餐饮主要客户群来自附近的几个小区，辐射面较广，而美容SPA及美发的社区服务性质比较明显，地产中介则是平均利润率较高所致。,4、国内同类项目社区商业调查分析,结合阳光棕榈园商业分布平面图及业态设置来看，其商业规划出发点是立足于本社区住户，主要依靠业主需求支撑商业的经营，特别是商业街的设置，更能体现这一特点。但是在业态中占很大比例的餐饮、美容SPA及美发，其辐射的范围不仅仅是本社区的住户，目标更是半径2公里范围内的消费群。,第二部分：消费特征分析,项目特点分析项目建筑与商业分析区域内消费人群分析本项目消费人群分析,1、项目特点分析
22、,占地过千亩的超级豪宅项目；具备规模和档次优势；,项目地址：开福北2环一段169号（楚家湖公园）开 发 商：长沙沙河水利投资置业有限公司物业公司：第一太平戴维斯占地面积：1000亩建筑面积：83万物业类型：双拼、联排、叠拼洋房、小高层配 套：商业街、双会所、幼儿园、中小学容 积 率：1.11绿 化 率：43%物 业 费：2元/月项目 分 期：4期当前 期 数：一期,1、项目特点分析,处城郊位置，且公交系统不便，项目商业发展吸收区域外人群消费较困难；,项目位于二环以内，但在二环离市中心较远的东北角，属“远郊”地段；项目虽然仅临北二环，南临双河路，驾车出行较为便利；但是公交系统非常落后，目前仅一条
23、公交线路，149路公交经过项目。,本案,项目周边荒芜，居住人口较少，缺乏人气；商业配套缺乏，商业氛围不浓；,属城郊区域，居住人口少，项目周边全为农田、民宅和低端小区，环境条件较差；周边商业配套仅湖松岩食府和燕南超市，缺乏商业氛围。,1、项目特点分析,湖松岩食府,燕南超市,本 案,项目独占23万平米的“楚家湖”资源，位于长沙首家城市生态湿地公园之中，生态环境得天独厚；,1、项目特点分析,项目独占23万平米的“楚家湖”、3.2公里湖岸线，临湖特色是项目的一大先决的资源条件； 楚家湖湿地公园与外围的城市公园绿地，包括捞刀河风光带、桃花港公园、鹅羊山公园等将形成对接，公园向城市扩散、渗透，将与其他城市
24、绿地元素构成一个完整的城市绿地生态系统。,项目开发商，沙河实业股份有限公司，属国内上市公司，经济实力雄厚，目前一期项目已基本实景呈现；,1、项目特点分析,沙河实业股份有限公司（.000014）是一家由深圳市沙河实业（集团）有限公司控股的国内公众上市公司，总股本2亿多股，公司经营范围包括房地产开发以及配套工程开发建设、新型建材的生产与销售、物业租赁与管理、物资供销、国内外商业。,项目物业管理公司引进“第一太平戴维斯”国际顶级物管公司，为项目商业的档次提升提供充足保障；,项目引进“第一太平戴维斯”，国际顶级的物管公司，该公司具有丰富的物业管理操作经验，为项目发展中、高端的商业物业提供了强大的保障。
25、,1、项目特点分析,2、项目建筑与商业分析,项目一期、二期商业体量比例为4.3%，而人均商业面积为3.17。,项目一期总建筑面积：190000 总户数：约659户，总人口：约2400人。项目二期总建筑面积：111380，总户数，493，总人口1725人。项目一、二期商业体量占总体量比重约：4.3%，人均商业面积为：3.17。,2、项目建筑与商业分析,项目一期、二期的商业，均为内街商业，昭示性不足；一期商业与二期商业相距较远，相对独立，缺乏联动性。,一期商业为4栋商业楼，其中含1号栋为会所，4栋目前作为营销中心使用；二期商业仅1栋会所。,2、项目建筑与商业分析,一期商业，呈带状分布，沿内街面较长
26、，但是单栋体量较小。,一期商业，成带状分布，各栋商业楼的体量均不大，单栋面积仅14912612左右，不具备发展集中式商业的条件。但是商业部分沿内街面较长，具备发展街区商业特性；,2、项目建筑与商业分析,项目南北方向可达性较为便利，东向交通需要绕行较为不便，外部人流，需经北二环方能进入项目商业；,河西，通过西二环，可达项目,项目以东，需绕行至东二环可达项目,项目以南通过芙蓉路、双河路、东二环、未来的地铁1号线可达项目,项目以北通过芙蓉路、双河路、东二环、未来的地铁1号线可达项目,2、项目建筑与商业分析,项目采用“地中海风格”的外立面设计，独具特色风情；,3、区域内消费人群分析,对于项目周边区域居
27、住进行了商业消费者需求调查调查数量：500份调查问卷。调查区域：浏阳河以北区域。调研主要内容：1、对于区域消费者消费习性调查；2、区域商业现状的认识；3、对于项目商业认识；调查时间：2010年8月18日,调查结果显示：消费者普遍在高中以上，文化水平不低；家庭年收入以5-10万居多；家庭多由2-4人组成，消费群体整体以中端层次为主。,3、区域内消费人群分析,调查结果显示： 消费者对现有社区的商业配套不尽满意，认为区域内商业配套比较缺乏，不能满足居民对购物的需求，消费者希望能在娱乐、购物、餐饮等方面有新的商业补充。,3、区域内消费人群分析,调查结果显示：消费者通常选择去五一路商圈进行购物消费，其次
28、是伍家商圈；影响消费者购物的主要因素是交通是否便捷，其次是价格和购物环境，交通通达性对商业发展至关重要；消费者大多选择一周购物一次，说明购物频次较高。,3、区域内消费人群分析,调查结果显示：消费者日常支出以生活用品为主，服饰其次，消费主要以衣、食的基础生活需求为主；日常消费支出以200元以下为主，其次200-600也占一定比重，区域消费者具备一定的消费能力。,3、区域内消费人群分析,调查结果显示： 消费者对于项目认知度较低，通过了解后，消费者愿意接受中高端以上的娱乐、餐饮、百货为主题的业态形式，表示偶尔会去消费。,3、区域内消费人群分析,2、区域认识：区域消费者，对于区域商业的发展现状感到不满
29、，认为区域配套商业过少且服务水平较低，但是未来区域的发展潜力认为还是很大的。认为周边较缺乏的商业：娱乐、购物、餐饮；,1、消费习性：区域消费水平为较高，大多每周都会去购物一次，主要回去黄兴路步行街消费，其次会考虑距离比较近的伍家岭附近。选择该区域购物的主要原因是交通便利且购物环境较好；,3、对于项目商业认识：区域消费者对于项目区域认知度不高，通过了解后希望能发展娱乐、餐饮、百货业态，以弥补区域商业空白，对于业态档次认为需要具备中高档居多，而对于是否去该区域消费，表示偶尔会去的占绝大多数。,娱乐、百货、和餐饮都有较好的市场前景，有利于项目进行的差异化定位；,3、区域内消费人群分析,4、本项目消费
30、人群分析,共分四期开发，预计居住总人口可达8000-9000人，业主消费档次以中高档和高端为主，经济力雄厚。,项目总居住人口：预计可达8000-9000人,4、本项目消费人群分析,2公里范围内覆盖人口约9万人，以项目为中心，辐射周边村镇为主，涵盖周边单位。,人口主要来源于捞刀河镇。捞刀河镇辖：彭家巷、捞刀河、高源3个社区 ，下辖人口约7万人。周边单位：猴王茶叶出口加工厂；湖南高岭建设集团；协河医院；长沙市第一医院；中雄精工机械公司；长沙电镀表厂有限公司；金城人防工程有限公司；湖南水产科研所；中远混凝土公司；人口约1万人项目小区：0.9万人,本案,2公里,本项目商业辐射范围：,4、本项目消费人群
31、分析,项目消费人群：以高端和中高端人群为主，主要以企业主，企事业单位的领导、大型企业的高层管人员为主。消费习性：基本都是有车一族，无区域交通限制；对于生活品质要求较高，消费档次较高，对于价格并不看重，看重的是品牌与品质注重消费环境。,项目周边人群：以中端人群为主，主要周边企业员工，周边村镇居民为主。消费习性：消费喜就近原则，对于购物区域的交通便利性较为依赖；注重商品品质的同时，更看重的是价格因素；对于品牌、购物环境要求不高。,百货,超市,娱乐休闲,美容美发,会所,名品服饰,餐饮,健身培训,百货,超市,餐饮,市场,项目业主消费，与项目周边人群消费，消费档次上有一定差异，但是在消费习性上有重叠部分
32、，百货、超市、餐饮、和娱乐休闲，有共通性。,娱乐休闲,第三部分案例分析,同类商业案例分析社区商业案例分析,万科城,1、同类商业案例分析,深圳万科城,万科城 风情步行街策划思想,打造一个集主题饮食、特色购物、娱乐休闲、Loft空间为一体的富有西班牙风情的,以商业步行街为表现形式的区域型商业中心。 填补片区中高档消费目的地空白,1、同类商业案例分析,时尚消费,主动消费,超 市,社区精品店,感受消费,情趣爱好,西班牙风情,1、同类商业案例分析,中餐系列,商务酒楼,中式酒楼,风味餐厅,中式快餐,西餐系列,咖啡语茶,西式快餐,特色西餐,国际美食坊,1、同类商业案例分析,娱乐休闲广场,表现形式,小镇风情,
33、娱乐表演,足浴桑拿,咖啡茶艺,特色酒吧,广场文化,健身美容,1、同类商业案例分析,万科城市政广场,人工湖园林,建筑艺术小品,娱乐休闲广场,1、同类商业案例分析,关键词回顾：,6米层高：为提高商铺的附加价值，我们对部分商铺规划了约5.6-6米的层高，商铺可隔成2层空间使用。一站式服务：更多体现的是一站式集餐饮、休闲、购物为一体的业态齐全的商业综合街区，它是没有顶盖的MALL，同时与社区生活、文化相交融的开放式的商业形态。室外平台：为餐饮商家规划了大量休闲观景平台，体现特色风情。,1、同类商业案例分析,1、同类商业案例分析,全球风行的“步行街”商业模式,1、同类商业案例分析,藏瓏积聚聚居大量高收入
34、人群、社会名流、政府官员，以中高档社区综合配套为基础，兼具强辐射性的特色商业。,藏瓏湖上国际花园,2、社区商业案例分析,2、社区商业案例分析,项目商业体量少，不利于项目整体招商，且不易于大规模进行推广？项目部分商铺不规整，层高有限，对商家引进有限制条件？月湖公园商业招商基本处于停滞状态，如何有效结合催促月湖公园管理处进行招商，带动月湖公园人气？如何与月湖公园商业业态进行差异化，同时进行有效结合？项目入住率低，且周边商业氛围不足，如何吸引目标商家入住？,藏瓏商业发展之初，所面临的系列艰巨的问题,2、社区商业案例分析,片区弥补性的社区商业+特色商业,项目的自身特性决定了项目只能是社区商业；,项目蝶
35、式底商的特殊性，决定需走差异化道路；,必备性业态：满足居民日常基本生活需求的业态。 选择性业态：满足居民多样化、个性化生活的时尚消费的业态。,以内向型与外向型商业相结合的形式，在满足本项目业主的商业配套需求的同时，以特色经营最大限度提升项目价值。,充分利用区域商业可借之势，深入挖掘区域内商业市场需求和商业空白点，并在此基础上结合项目特质进行商业定位。,以新型的集特色化与时尚感于一体的业态进行差异化经营，提升物业形象力和吸引力。,分别寻找一家内外主力店带动项目商业，提升项目商业价值。,内外兼顾,借势造势,特色经营,开发示范,通过楼盘的住宅带动商业销售，再通过楼盘的热销及居住人群的档次招商，可迅速
36、回笼资金。,先卖后招,2、社区商业案例分析,商业定位的原则,以引进中小型品牌超市为商业磁石，吸引生活配套商家进驻以特色经营、新型业态为特色以外向型商业推广为主、以内向型商业配套为辅营造长沙首个社区创意生活空间港,2、社区商业案例分析,功能定位：内外兼备，在满足社区商业需求的基础上，以更好的业态组合和商业品质、形象，全面吸引周边区域的目标客群。主题定位：以城市创意文化艺术群落、中西式特色餐饮、中型品牌超市为特色，辅以娱乐及其他生活配套。档次定位：中档、中高档为主，追求消费环境氛围和服务品质，突出其品质化、特色化、休闲化。,总体功能定位为： 一个集购物、休闲、文化、餐饮等为一体的城市创意生活空间港
37、,城市创意文化艺术中心,社区邻里中心,内外兼具型高端区域商业中心,社区邻里中心,高端休闲中心,中型生活超市购物中心,项目商业分主题定位,2、社区商业案例分析,部分大铺自留其余售罄,已售罄,筹建中,筹备销售中,保留商业,筹建中,除开发商自持部分，其余已全部售罄,2、社区商业案例分析,目前招商状况,一期社区邻里中心：承担项目前期首批业主基本生活需求，以社区服务类商业业态为主。,社区邻里中心主要以社区服务类业态为主，目前已有移动自助缴费厅、联通电信营业厅、建材店、二手房服务中心为主。,藏瓏湖上国际花园,2、社区商业案例分析,中型生活购物超市承担项目及周边项目业主日常生活必需品消费。,目标对象为：珊珊
38、超市、千惠超市、联华超市等。,2、社区商业案例分析,蝶式商业：特色商业街区，与营销中心快乐购频道及千年时间艺术长廊捆绑打包成长沙首个城市创意文化艺术街区,现已有千惠超市、藏瓏尚宫料理馆、韩国个性服饰店、个性家居定制店、千惠超市、美容SPA、航模店等；,2、社区商业案例分析,合富辉煌在2009年12月前将商铺售罄，并已在2010年7月23日前达成95%招商。共计约16000平方米。,第四部分商业定位及规划建议,商业整体定位概念建议各组团商业定位规划建议消费群体及档次定位商业主题定位,机会,威胁,劣势,优势,占地过千亩超级大盘，规模突出、别墅物业为主，档次高端；周边路网发达，驾车出行便利；独享23
39、万楚家湖资源，生态景观资源宜人；开发商经济实力雄厚，目前项目一期已基本实景呈现；第一太平戴维斯，顶级物业公司；商业呆状分布，临内界面长；建筑风格采用“地中海风格”；,项目SWOT分析,1、商业整体定位概念建议,机会,威胁,劣势,优势,城市远郊，项目周边荒芜、商业氛围不浓；全内街商业，昭示性差；仅1条公交线路，公交出行不便；一、二期商业相距较远，相对独立；单栋体较小，不利于集中商业规划；,项目SWOT分析,1、商业整体定位概念建议,机会,威胁,劣势,优势,城市化进程加速，开福区北拓战略，使得项目所在区域发展较快；政府高起点制定北城新区发展规划，使项目区域的未来的发展具备高水准；项目周边项目一已别
40、墅和高层为主，周边消费群档次较高；项目周边两公里范围内没有在建在售项目，竞争较小；周边 “娱乐、购物、餐饮”业态呈不饱和状，有发展机会；,项目SWOT分析,1、商业整体定位概念建议,机会,威胁,劣势,优势,区域商业品质低，业态单一，商业氛围较差；区域发展度较低，居住人口较少；,项目SWOT分析,1、商业整体定位概念建议,1、商业整体定位概念建议,项目SWOT分析,基于项目自身和周边条件影响，项目适宜发展“中高端、临水、风情、商业街”，而不利于发展“集中式商业”；,350亩原生态活水湖“楚家湖”湖景资源,带状商业规划，利于街铺形商业的发展,地中海风情的建筑风格,适宜发展“中高端、临水、风情、商业
41、街”,远郊位置区域缺乏商业氛围,不利于发展“大型集中式商业”：如大型超市、大型购物中心等,单个商业楼体量较小,有利条件：,限制条件：,内街商业商业昭示性差,项目及周边，具备中高档、高端消费群,1、商业整体定位概念建议,符合中高端人群消费的“娱乐”、“购物”、“餐饮”业态，顺应区域市场商业发展的需求；,1、商业整体定位概念建议,1、商业整体定位概念建议,项目周边2公里氛围内约9万人，项目一期、二期商业体量比例为4.3%，项目仅适宜发展内向型社区商业 ；,1、商业整体定位概念建议,项目档次必须维持在中高端水平，保持与项目整体调性的一致性，为将来项目发展打下基础，主要锁定以中高端以上的消费群体，项目
42、商业的辐射力必须提升；,中间型商业,服务社区,辐射项目周边,辐射整个片区,辐射全市范围,生活配套,娱乐休闲,主力业态,特色餐饮,服务社区为主，辐射项目较近区域,服务社区为主，辐射项目周边区域,突出项目特色，以社区为核心，辐射整个北城区域,突出项目特色，打造特色主题业态，提升项目品质，提升跨区域辐射力,1、商业整体定位概念建议,我们需要创立一种高尚、高雅的业态，它必须能够顺应中高端、高端消费群的喜好，它必须是目前长沙市绝无仅有特色业态！,如何提升档次，适应项目主基调,如何顺应中高端消费需求,如何提升商业辐射力，乃至辐射全城,?,?,?,主力业态,我们找到：这是一种天然优雅的活动，它原本只服务于宫
43、廷贵族，有“贵族运动”之称。,高尔夫？,目前长沙已有多个高尔夫练习场，仅凭“高尔夫”，尚不足以形成差异化，扩大商业辐射力。,水上高尔夫,充分利用项目滨水特色,顺应中高端消费需求,长沙绝无仅有辐射全市范围,我们需要的：,亲水,高尔夫,+,=,投资分析投资一个40个打位的水上高尔夫练习场1、 场地规划：（1） 打位规划：打位长：60米，宽：4米，面积为：480平方米，上面采用遮阳篷（2） 会所规划：可以采用一层普通建筑，简单装修，里面规划为：前台、用品专卖区、休息区、食品饮料区等，面积在：2000平方,投资一个40个打位的水上高尔夫练习场，投入约合1802400元。,一个40个打位的水上高尔夫练习
44、场，不含高尔夫周边产品消费，预计年收益可达40-60万。,收益分析1、 专卖店租金：2、 打球收费采用几种方式结合的方法（1） 按客户打的球的个数来计算价格：30个球一盒 节假日、周末：20元/盒 其他时间:15元/盒（2） 租高尔夫球杆:20元/只（3） 垂钓:鱼竿 10元/根,钓上的鱼按10元/斤购买.（4） 采用实名会员卡制，分为：月卡、季卡、半年卡、年卡、公司卡月卡:660元/月 季卡:1800元 半年卡：2800元 年卡：4800元 以上仅供个人使用公司卡：16800元/年 公司人员可以一起过去打,以上投资回报率，仅根据营业中的水上高尔夫球馆VIP卡的平均水平计算，其中不含散客消费、
45、高尔夫周边产品消费（如球具、球服）、饮品、垂钓等收益，预计年收益可达70万。,其他亲水运动经营建议,1、水上单车、双人车,说明： 在高尔夫水少年宫练习场没建好之前，建议先投入以上经营项目，投入小，见效快，而且对营销和商业的带动都有良好效果。,其他亲水运动经营建议,2、水上碰碰船,3、水上跷跷板,其他亲水运动经营建议,4、水上玩具,手摇船,水上滚筒,水上充气蹦床,水上冰山,1、商业整体定位概念建议,合富辉煌认为：水上高尔夫是本案商业定位之关键所在，她的建成将给本案商业乃至整个小区产生5大影响力。,免费广告渠道,扩张商业辐射力,带动销售业绩,提升小区价值,体现业主尊贵感,5大影响力,1、商业整体定
46、位概念建议,中、高端休闲消费场所,享受生活型商业街区,中间型社区商业,定位关键词：沙河品牌、地中海风格、楚家湖、中间型社区商业、 中、高端客户群、水上高尔夫、第一太平戴维斯,1、商业整体定位概念建议,强调“生活消费”概念而不 “偏重购物”的概念，以“享受 休闲”替代“购物和娱乐”。,1、商业整体定位概念建议,卡西斯湾商业街,地中海风情,全生活体验,享乐新概念,水上高尔夫,企业名：西西里风情街区笔画和五行分别：6(金) 6(金) 7(火) 9(水) 12(金) 12(木) 11(木) 此企业名数理为 63 ，其暗示的信息：万物化育，繁荣之象，专心一意，始能成功 。(吉),案名建议：卡西斯湾是个很
47、美的小城，以其美丽纯净的海滩著称，用作本项目商业案名，与项目风格一致，与定位概念暗合，与五行数理相济。,3、消费群体及档次定位,社区业主：来至项目别墅业主和高层业主； 别墅部分客户档次较高，属社会高端人群，职业涵盖：企业主，政府单位领导、大中型企业的高层管理人员为主；具备极强的消费力； 项目高层产品，以中端、中高端、高端人群为主，置业涵盖：私营企业主、政府单位公务员、大型企业高管和中高层管理人员，高级技术人员；,项目周边：来至周边村镇和周边单位；以村政府干部，高收入农民，和周边单位中高层管理人员为主；,北城区域：以北城区域为核心，辐射整个开福区；区域私营业主、开福区政府单位公务员、开福区大型企
48、业中层以上群体、金融保险行业高收入人员、区域高校教职工人员、高档小区业主等；,其他区域：来至长沙市范围；高级白领、政府单位公务员、私营企业主、企事业单位中高层、高级技术人员等。,项目主力消费群体以中高端以上人群构成,3、消费群体及档次定位,【项目高端消费群定位】,年龄为3555岁左右；个人年收入50万人民币以上(收入来源较稳定)；是中小型企业(20-100名员工)的决策者，或在大型企业(100名员工以上)担任总监以上级别，企事业单位重要领导；高等教育，经常与海外接触；拥有房产（起码居住过别墅或高档公寓），汽车。,他们早已成就了一番事业，获得了一定的社会地位；学历层次高，有着非常高的收益，积累了可观的财富，他们是真正的站在了塔尖；他们有自己的生活圈子，圈里有着和他们相同层次的人，圈子就代表了成功；他们热爱家庭，闲暇与家人一起娱乐，是他们最大的爱好；他们热爱生活，在生活品质上绝对不打折扣，就他们而言，生活品质同样是身份的象征；,
